“一品江山”项目开盘整体策划方案.doc

“一品江山”项目开盘整体策划方案一、营销策略1、价格定位总体策略：选择年前这个阶段开盘，本身就具有很大风险性，考虑目前积累客户的数量有限，而且客户的档次相对也较低，与我们定位的高端客户有很大的差距，因此宣传推广的重点就是要针对目标客户群，同时制定出合理准确的价格，以此作为宣传推广的重点。（1）本项目的定位为高端产品，首先就先排除了低端客户作为本项目的目标客户。（2）而以高端客户的消费心理来看，项目开发的前期成交条件并不完全具备，手续、项目形象、时间都不是最佳时机，而且对于这部分客户来说价格又不是影响成交的主要因素，同时这些人相对来说又是理智型消费的特点，因此单凭宣传造势就能促进他们成交困难较大。（3）而中高端客户投机心理相对较大，他们看重高端的产品，但是也期望中低端的价格，而且这部分人也恰恰是那些常年在外的经营和管理人员，也正好符合我们在现阶段开盘所追求的目标客户群体。（4）开盘前期主要客户为中高端客户加少量高端客户，中后期受价格回升以及项目形象的推进、手续的完备，高端客户比例会逐渐增大。2、价格定位具体策略：（1）以16层为销售均价来制定整体项目均价，暂定为2888元/平方米（2）根据宁晋当地项目的销售价格以及人们对销售价格的敏感性，确定楼层差价为5元/平方米（3）一号楼三层由于有平台，价格比四层增加30元/平方米，顶层比次顶层减少20元/平方米；二号楼一层（如果设置南侧小院），价格可以比二层增加20元/平方米，顶层跃层户型属于特定户型，在本项目中是楼王，不急于销售，可以作为后期宣传的卖点，价格比27层增加15元/平方米；三号楼三层虽然有室外平台，但由于在北侧，因此不考虑调整价格，按楼层差价次序比四楼降低5元/平方米，顶层比次顶层减少30元/平方米。（4）东楼头价格上调20元/平方米，西楼头价格上调10元/平方米（5）具体各楼及楼层销售价格详见附表（6）另：如果考虑快速回笼资金，建议优惠幅度可以适当再下调一些。3、促销方案：（1）开盘活动持续三天，在三天之内成交的客户一次性付款优惠7%，按揭贷款和分期付款的客户优惠4%；三天过后，一次性付款客户优惠3%，按揭贷款和分期付款的客户取消优惠；（取消的4%优惠可以在后期转为公司内部的暗扣优惠或以老带新的折扣，针对一些特殊客户有选择的给予，）（2）诚意金客户优惠5000元，从房款中扣除后折算实际成交价格签约；（3）元旦期间认购活动抽中购房抵金券的客户，按抵金券的实际面额冲抵房款后折算实际成交价格签约；（4）开盘当日成交的客户免收五年物业管理费；第二日内成交的客户免收三年物业管理费；第三日成交的客户免收一年物业管理费；（5）凡是成交的客户均赠送“山水假日酒店”贵宾金卡一张，享受酒店贵宾会员的同等待遇。二、宣传策略对于项目而言，本阶段广告的定位主要应该围绕开盘工作的宣传。考虑项目现阶段销售存在的风险，宣传推广活动建议采用小开盘的方式，宣传面要广，覆盖面大，要烘托当天的现场气氛，利用人气带动销售，但不要牵动太多的政府人员，避免造成强力推销的感觉，一方面可以避免由于积累客户不足带来成交冷场，另一方面也可以利用正式开盘（或称为大开盘）重新规划项目营销定位，修正现阶段的一些问题和不足，因此建议不搞剪裁仪式，以现场活动和喜庆的气氛为主要形式，配合外部的流动宣传车，达到家喻户晓的目的，以前期成交客户的满意度为主基调，促进以老带新的成交目的。三、具体的准备工作详见（开盘准备工作具体分工）：四、开盘准备工作整体安排：1、1月25日、28日、2月1日、4日（报纸广告宁晋报、今时讯，分别刊登项目开盘倒计时广告，同时增刊版面宣传开盘当天的舞狮活动及三天的抽奖活动流程活动流程详见抽奖活动流程说明）费用预算：宁晋报原合同还有一期没有刊发，需要再定三期合同，总计10500元任我行需要再定四期合同，费用总计8000元。费用总计：18500元2、自1月25日开始2月28日在电视上连续刊播开盘活动宣传广告。以滚动字幕为主。内容：“一品江山”高档住宅于2010年1月30日盛大开盘，当日举行庆祝活动，购房有惊喜，前三天来访均可参加抽奖活动 贵宾热线：03195863666、5863777费用：约36200元3、1月29日下午开始布置悬挂户外祝贺条幅（巨幅一条，13米条幅50条，20米条幅20条，文案已经整理完毕，待审定和制作，制作时间需要四天）。4、1月28日开始1月31日（4天）安排两部流动宣传车（每部车配一个锣鼓队，含司机、工作监督共计7人）在县城和周边乡镇进行开盘倒计时宣传和庆祝活动以及抽奖活动宣传工作。事先安排确定（包括时间、路线、广告画面、费用，由销售部负责），提前两天（即1月28日）开始费用预计：（1）流动宣传车两部，每部车每天300元，合计2400元（2）锣鼓队两个队伍，每队每天500元，合计4000元（3）预计下乡两天，午饭100元（4）宣传车宣传喷绘画面尺寸2米3.9米（四块），喷绘制作费用288元费用总计：6788元5、要求1月29日下午18：00之前礼仪庆典公司必须安装完成的工作（1）空飘气球16个（含条幅），每个三天450元，合计7200元（2）彩虹拱门8个（含条幅），每个三天450元，合计3600元（3）彩旗、花篮免费使用，多多益善（4）条幅：酒店二层50条，0.9米13米，费用65元/条，合计3250元 凤凰路20条，每条0.9米20米，费用100元/条，合计2000元酒店高层巨幅，28米22米=616平方米，费用4312元合计9562元费用总计20362元（5）皇家礼炮一套六门，费用2000元（6）地毯铺设：酒店大厅，尺寸23米15米，费用3450元酒店大厅过道，尺寸2.2米33米，费用726元抽奖舞台，尺寸9米15米，费用1350元舞狮场地，尺寸20米12米，费用2400元费用总计7926元（7）抽奖舞台背景喷绘幕布，尺寸12米5.5米，费用594元抽奖台布置：抽奖桌一张（配红布、写有号码的中奖小乒乓球）、音响、麦克风，租金500元/次。（8）大厅挂旗，尺寸2637，15条，预计420个，费用500元（9）样板间东墙写真画面：2.4米10.5米，费用1512元（10）销控表展板：0.6米1.3米（2块），0.8米1.3米（1块），费用156元（11）灯笼：16个，酒店大厅二层周边布置，每个30元，共计480元。6、舞狮团准备：两对南狮一场两个半小时，30日上午9：30|12：00，费用4000元7、锣鼓队表演：参加过国庆庆典的40名美少女锣鼓队，上午9：3012：00，每场每人45元，费用1800元。8、抽奖活动奖品准备：特等奖：三名（每天一名），奖品为高级电动自行车，三辆计7500元一等奖：30名（每天10名），奖品为自行车，30辆计9000元二等奖：300名（每天100名），奖品为高级电饭锅，300台计15000元费用总计31500元9、抽奖奖券：规格185.4，3000张，200克铜版纸，费用900元10、节日派发礼品（福字5050，对联23.5150，2000套）费用总计5000元。11、售楼部增加两台空调，安装，费用总计12、售楼部临时厕所购买及安装，费用项目部门数量单价费用合计报纸广告宁晋报3期350010500任我行4期20008000电视广告宁晋台55字35天36200流动宣传车车辆2辆四天3002400锣鼓队2队四天5004000下乡午饭7人两天50100车体喷绘4副72288礼仪公司空飘气球16个（3天）4507200彩虹拱门8个（3天）4503600彩旗、花篮免费0条幅50653250201002000143124312皇家礼炮1套6门20002000音响、麦克风1套500500灯笼1630480采供部地毯约800108000抽奖奖品31500空调2台简易厕所2个鞭炮2000大鹏广告墙体写真25.2601512抽奖台背景669594销控展板2.660156挂旗420500奖券3000900礼品对联20002.55000舞狮团南狮2对20004000锣鼓队美少女40人451800费用总计五、开盘活动整体流程：1、1月28日中午12：00前汇总所有准备工作完成情况2、1月29日18：00之前所有布置准备工作全部到位，现场总指挥和销售部经理负责检查落实到位情况。（1）党磊：购房合同制作完毕，29日中午前务必送到。（2）礼仪公司工作：29日下午6：00前拱门安装完毕，大厅、广场地毯铺垫完毕，抽奖台布置安装完毕，大厅挂旗、灯笼悬挂完毕。30日早晨7：00前空飘气球安装完毕。音响等设备到位。（3）27日晚流动宣传车安装完毕，28日早晨开始巡游宣传。（4）合同固定制式印章29日中午前制作完毕。（5）对联29日下午前制作完毕。2、1月30日上午8：00售楼部开门3、8：008：30现场总指挥和销售部经理检查准备工作情况，落实和监督当天全部工作。4、8：30各个部门全部到位，并做好活动前的各项准备工作（1）舞狮团（场地、服装道具、人员、流程）（2）少女锣鼓队（场地、服装道具、人员、流程）（3）礼仪庆典公司（检查各项安装工作、所有仪器设备的准备、人员）（4）流动宣传车到位，并按照事先安排好的计划宣传（5）公司保安部门人员到位，维持现场秩序（6）公司财务部门人员到位，准备收款相关工作（7）销售部人员到位，做好接待准备、销售控制等各项工作。（8）公司其他人员到位，配合相关工作5、9：30分舞狮团和少女锣鼓队分别开始庆祝演出活动，中间可以适当间隔休息，总指挥控制进度。6、10：00公司领导到达活动现场，开始放响礼炮，要求30秒钟一响，共36响。7、10：18演出高潮，由公司董事长洪华美先生为舞狮点睛，拉开开盘条幅，同时燃放鞭炮8、10：30销售接待工作正式开始。公司行政部和其他配合人员负责为来访客户分发节日礼品（对联和福字），同时发放抽奖奖券。9、中午销售部轮休午餐。10、下午14：3