苏州中材大厦案例策划.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。苏州中材大厦案例苏州某国家级科研设计机构办公大楼东侧预留一块二期工程用地，用地性质为综合用地，地段上佳，拟建22000平方米中高档写字楼，4500平方米车库，经规划部门批获。我们搜集了有关资料供参考，请用您现在已掌握的方法分析测算，提出项目谈判方案（土地作价，或开发商至少应获得多少面积），请您以可行性研究报告形式将测算结果及分析方法，发送到信箱，或带到“土地报价评价与决策高级研讨班”上交流。若测算过程存在疑问，请电话联系051262880351628803528003沈先生。第一部分 项目背景一、地块坐落位置及环境本地块地处苏州市三香路179号，现有设计绘图楼东侧，整个大院用地面积10817.3 M2，已利用面积5012.5 M2，预留面积5804.8 M2，其中东侧（主楼）预留用地面积2567.5M2，南侧（车库、道路及绿化）预留用地3237.3 M2。 本案所在区段是苏州市委、市政府所在地，处于苏州整体规划中心区，环境静谧，交通便捷，位置优越，为苏州市黄金地段中现今仅有的地块。三香路全长约2.5公里，是古城区写字楼及酒店比较集中的地方。本案位于三香路西段的三香路南侧，与三香路北侧的市委、市政府大院正门隔街相望，市政府大院的西侧依次为苏州电信局大楼、银宫大酒店、苏州商检大楼、太湖渔业公司、苏州市革命博物馆、光大银行大厦、国际经贸大厦；本案同侧西邻苏州大学第二附属医院、家乐福超市、苏州体育中心；东邻苏州市评弹学校、郊区经贸大厦（一楼为新区农行、交通银行营业部）、嘉登大厦等，是苏州市规划的行政商贸中心。三香路中段（本案再往东1公里）有苏州建材研究院、建设银行苏州分行、苏州海关、雅都大酒店、苏州供电局大楼、胥城大厦（承接过APEC财长会议、亚洲资本论坛）、万胜大厦等办公区域。三香路东段（本案再往东2公里左右）有华侨饭店、开发大楼、工商银行苏州分行等写字楼。三香路西段以运河为界，狮山大桥以西为狮山路，是苏州市的金融商贸中心。本案地理位置优越。详见下图。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 国际会展中心 干 将 路苏 苏 太 州 苏 桐 州 雅湖 革 州 建 建 苏 都行政 商贸中心金融商贸中心 管 命 人 材 行 州 大光 理 博 民 研 苏 海 酒西 大 处 物 政 究 州 关 店 银 馆 府 径 院 分行人民政府Rmzhf 环 行 三 香 香 香 路 本案 狮 山 山 路 路 三 香 路 体 家 苏 白 苏 嘉 上 北 育 乐 大 云 州 登 海 京路 中 福 附二医院 虹 饭 计划 大厦 路 永 华 心 店 生育委员会 乐 联 二、项目背景苏州某设计研究院有限公司是由原部属设计研究院改制后组建的国有控股公司。1990年建成院设计绘图楼，建筑面积13000M2，十四层。根据总体规划，预留二期建设用地5804.8 M2，其中东侧面积2567.5M2，南侧3237.3 M2，土地性质属国有划拨土地。现登记为综合用地。随着苏州市进一步深化土地使用制度的改革，对已办理土地征用或划拨手续取得国有土地使用权的，但在规定期限内尚未开发的项目用地，政府有权依法收回土地使用权。苏州某设计研究院有限公司东侧地块如不尽快开发建设，极可能有被市政府无偿收回的危险，为此对东侧地块的开发利用成为该院的当务之急。目前，江苏省和苏州市地方政府出台的文件中，对改制企业在改制过程中办理土地出让手续可享受优惠政策，土地出让金的降低，无疑会降低东侧地块的开发成本和风险程度。该院曾委托有关房地产开发咨询单位进行了市场调查，随着苏州市国民经济的高速增长，投资环境的日益优化，国际及国内的大量客商纷纷涌入苏州投资兴办企业，为此带动了苏州市房地产市场的飞跃发展。调查表明，苏州办公房物业市场再次提速发展的契机已现，随着市场有效需求的增大，目前办公用房的市场供应量相对不足，特别是高档次办公物业的需求量将放大。据此可推测，该院东侧地块开发为中高档次的办公物业楼的市场机会已经显现。据上述分析，该院东侧地块的开发条件业已成熟，应抓紧时间，早日进行实质性的运转。第二部分 苏州市写字楼市场调查一、写字楼市场发展历程苏州早在上个世纪90年代就开始发展写字楼，并且曾出现过写字楼热。早在1991至1992年时，苏州曾出现过一股“办公司热”，全民经商的热情让很多人都拥有着“办公室梦想”，于是，大大小小的办公室遍地开花，甚至很多家庭住宅也租给公司办公用。这是苏州写字楼的第一轮发展。苏州很多至今矗立的烂尾楼都是在那时侯出现的。 近几年来，随着苏州经济的日益发展，对商铺写字楼的需求又在渐渐升温。而现在的商家、公司对于写字楼的定位和以前大不相同了，现在更讲究气派、规模，以及良好的内部环境、物业管理和配套设施，写字楼也不再纯粹定位于办公场所，而是一个会客、商务洽谈的场所。经济流通领域的放开，使大量外资、外地民资进入苏州，寻找写字楼作为自己的“栖息”之地，而房产需求、开发热带来的投资热，也使一些手有余钱的投资者把目光从住宅转向了投资回报率较好的商铺写字楼。这些，都推动着苏州写字楼新一轮的升温。二、写字楼市场现状分析1、写字楼市场板块的划分从整体上分析，苏州写字楼分为市区、新区、园区三大板块。从建筑风格来看，苏州市区多为90年代传统建筑风格的乙级写字楼，新区、园区多为现代风格的中高档写字楼。2、写字楼三大板块整体特征：（1）苏州市区写字楼平均租金价格最低；（2）城西新区写字楼出租率最高；（3）园区整体来说写字楼的物业档次高，因此租金价格也最昂贵；（4）中高档写字楼出租率明显高于中低档写字楼；（5）新区、园区都即将陆续推出中高档写字楼大盘，未来写字楼市场分流不可避免。3、板块分析市区板块：2003年末苏州市区写字楼出租率在70%75%之间，市区租金2003年底一般每平方米在3065元之间，集中段为3550元。市区写字楼中有70%的楼面租金一般低于45元，在干将路两侧写字楼一般每平方米在4045元之间，石路地区在3056元之间，南门地区多为小型写字楼，多为3045元左右。市区写字楼多为90年代初期建造，多为中低档写字楼，市区写字楼户型多不能分割，办公面积比较小。市区土地比较昂贵，虽然出行方便，但车库不能满足办公需求。这些都是市区板块写字楼板块租金相对较低的原因。园区板块：园区是苏州写字楼三大板块中租金最高的，甲级写字楼也是分布最多的。2003年下半年，园区甲级写字楼租金价格一般在每平方米75元左右（不含物业管理费），今年园区写字楼租金目前已经上升为每平方米8090元左右。园区在未来商业规划中，已经把写字楼作为商业重点规划的重要组成部分了。园区高楼林立是经济发展的结果，对写字楼需求是必然的，高档的写字楼非常有可能作为景观性地标。新区板块：新区写字楼市场多集中在狮山路的滨河路到长江路一带，多属于中档、中高档，出租率一般在90%以上，每平方米租金一般在4085元之间，新区的金狮大厦每平方米租金（包括物业管理费）甚至达到了100元。新地中心位于苏州高新区CBD，为双子塔型建筑，是苏州第一个综合办公、商务、休闲于一体，整个项目总建筑面积120000平方米，是一座具城市配套功能的大型综合项目，26层以下是国际甲级写字楼。 三、写字楼市场供求分析1、供求分析 外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，苏州现有的写字楼已经不能满足市场巨大需求。目前苏州进驻的外资企业达到1000多家，其中世界500强企业已进入约100家，这一比例仍在不断扩大。第三产业的快速发展带动了写字楼市场需求猛增。据苏州市统计局提供的数据显示，2002年苏州大市范围内办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年18月份新开工面积只有14046平米，而同期销售面积达到了52029平米，且销售价格一路走高。如东环路的综艺开元项目均价在5000左右，开盘数周内即迅速销售一空。苏州商务大厦 全装修写字楼价格每平方米约55006500元之间。该大厦推出的30套写字楼惹来了70多家客户的热情预约。苏州商务大厦还没正式登场就无比火爆。反映出了苏州写字楼市场的一些全新需求。需要交通的便利，至少开车、停车要非常方便。写字楼最好是在商业中心、繁华地段。不需要太大的空间，但门面要气派，环境高雅，进出交通便捷，内部会议室、商务中心等商务配套完善；由专业物业打理，这样的写字楼在目前苏州市场上几乎还是个空白点，而这类小面积写字楼特别适合一批成长型企业，伴随着苏州外资的涌入和民营的发展，市场将会有巨大的需求，租赁前景十分看好。可以预见未来苏州写字楼市场的供给将满足不了市场的迫切需要。 2000年以前，苏州市写字楼市场一直以租赁为主，2000年以后，苏州写字楼市场一改以往以租赁为主的局面，买楼比例大增。部分写字楼租售价格近两年来出现了近40的增长。写字楼市场的投资回报率可以达到10%15%。 2、客户群分析买写字楼要有一定的经济实力，仔细分析一下，在苏州，主要的客户群有三类： （1）外资企业、外地公司在苏州建立的商务分支机构。作为一个经济增长型城市，苏州的移民城市魅力凸显。小面积、高档次、服务全的写字楼是他们的首选，但这个市场，苏州还存在着巨大的空缺。（2）民营、私营企业及转制公司。苏州经济结构正在发生着巨大的变化。外向型经济的发展正催生着一大批为其做服务、配套的相关小型企业，这些新增小型公司都有意改善办公条件，又不想“大而全”的办公司，也希望在拥有公共配套齐全的写字楼中占有一席之地。 （3）投资人士。在苏州投资房地产已经成为一个值得关注的焦点，从去年开始，就有越来越多的外地及苏州本地购房者将购置的物业作投资用途。很多有经验的浙江、上海投资客开始向苏州的商用物业进军，而苏州住宅房价的持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼，银行抵押按揭，使他们能够从容地进行投资。 四、苏州写字楼市场研究1、写字楼租赁市场及配套分析【园区写字楼】（1）区位特征园区的代表性写字楼趋于高档，主要因为园区的地价较高。租金也是苏州三大板块中最高的，也是高档写字楼分布最多的板快。园区写字楼大部分是前几年建造的（除建园大厦和星海国际广场在建）外，未来商业规划中，已经把写字楼作为商业重点规划的重要组成部分了，园区写字楼除了国际大厦、世纪金融大厦、建园大厦、农业银行大厦、星海国际广场和万怡大酒店之外，还将有两幢60层高的双子塔组成的40万综合建筑群。园区高楼林立是经济发展的结果，对写字楼需求是必然的。（2）租赁市场分析案名租金（元/M2*月）物业管理费（元/M2*月）出租率停车费元/位.月 高档国际大厦752298以上周一至周五（中央）世纪金融大厦842094500地下周一至周五（中央）加城大厦80包括在租金内98500地下周一至周五（中央）中档卫星天线厦5560包括在租金内97%免费柜式空调综艺开元453.595%200柜式空调东环大厦4546包括在租金内 90免费周一至周五（中央）国际科技园50699%免费柜式空调低档嘉腾大厦40包括在租金内免费无空调荷花苑大厦30包括在租金内96%免费无空调分析：高档写字楼主要集中园区CBD附近，租金价格一般在每平方米80元/左右，（物业管理费20元/左右），停车费在300500元/，出租率都在94以上，尤其国际大厦和加城大厦出租率都在98以上，可见园区高档写字楼是供不应求的，特别是配套设施齐全、智能化较高、物业管理到位的写字楼更是抢手，而且价格不断上涨。都采用中央空调、周六周天都不开放。中档和低档写字楼集中在东环路、中新路附近，都是以前建造的。中档写字楼租金价格在50元/左右，物业管理费在3.56元/，出租率也在90以上。写字楼周边交通便利，免费停车空调开放比较灵活、因此颇受欢迎。低档写字楼租金价格在35元/左右（不含物业管理费）。物业管理差、都为多层建筑，建造时间较早，出租率较高。（3）配套设施状况案名主要配套高档国际大厦中央空调、多功能厅、商务中心、小型超市、餐厅、健身房、信誉较好的物业公司。建园大厦世纪金融大厦加城大厦星海国际广场中档嘉实大厦中央空调或独立空调、免费的停车场，旁边的配套设施较齐全。卫星天线大厦星海大厦综艺开元东环大厦国际科技园低档嘉腾大厦无空调，物业管理较差、无电梯荷花苑大厦分析：高档写字楼的品质较好，如电梯数量较多，通风采光良好，室内提供会议室、多功能厅、商务中心、小型超市、健身房、咖啡厅、餐厅等，为办公者提供周到、全面的服务。空调周六、日都不开放，且都采用中央空调，不够灵活，且通风也不是最好。而中档写字楼的室内配套设施就不是很健全，但它们周边的配套却很健全。空调采用独立式，比较灵活。【新区写字楼】（1）区位特征新区写字楼市场多集中在狮山路的滨河路到长江路一带，多属于中档、中高档且开始增多，此区域地处新区CBD内，周边聚集众多国内金融、保险、电信等企业，商业氛围浓厚。新区目有三座高档写字楼，都为高层建筑。在售、在租的有金河国际大厦和金狮大厦，和五月份推出的新地中心，到时将形成高档为主中档为辅的金融商贸区。（2）租赁市场分析案名租金（元/M2*月）物业管理费（元/M2*月）出租率停车费空调开放时间高档金狮大厦100包括在租金内98地上白天免费地下500元/位.月周一至周天（中央）金河国际大厦100左右包括在租金内（17元/.月）赞无定价中央中档华福大厦453.5元/.月98地下250元/位.月柜式空调新创大厦64包括在租金内90无地下车位地上免费周一至周五(中央)低档百合花公寓35左右1.5元/.月200300元/位.月柜式空调方圆大酒店40包括在租金内无地下车位地上免费柜式空调 分析：高档写字楼租金在100元/（包括物业管理费），出租率在98以上，停车费较高，且停车位也充足。产品外立面装修素质高，气势庞大，电梯数量多，速度快，内部配套齐全，提供服务较多。中档写字楼都建造相对较早租金在4564元/，高于园区价格，入住率很高达92以上，管理费在3.5元/.月左右，低于园区。停车费在250400元/位.月，空调采用柜式和中央空调。（3）配套设施案名主要配套高 档金狮大厦餐饮服务、快餐中心、华夏银行、DHL、商务中心、（复印、传真、分发邮件、信函、邮政服务、EMS、健身中心、（桌球、乒乓球、健身房）网球场、苏医附二医院金狮医务所、会议室、苏星商务（机票、火车票、订送服务）百家利超市、英沃美人中心、洗车场、迪欧咖啡。金河国际大厦中 档华福大厦食堂、银行、太平洋保险公司。新创大厦低 档百合花公寓餐饮、茶馆、咖啡馆。方圆大酒店分析：中高档写字楼内配套设施齐全，为业主提供个性化和大众化服务，物业管理到位。 【市区写字楼】（1）区位特征市区写字楼大多为90年代初期建造，为中低档写字楼。户型一般不能分割，办公面积比较小。有交通方向的优势，但早期的写字楼规划车库不能满足办公需求。（2）租赁市场分析案名租金（元/M2*月）物业管理费（元/M2*月）出租率停车费空调开放时间中档国际经贸大厦65元/.月包括在租金内92地上免费地下340元/位.月周一至周五(中央)国际会 展中心65元/.月包括在租金内65地上免费地下500元/位.月周一至周五（中央）低档嘉诚大厦3040元/.月包括在租金内99地上免费无地下车库光大银行32元元/.月4元/.月60地下车库免费柜式空调协和大厦40元/.月6元/.月周一至周五中央万盛大厦42元/.月70免费无中央空调嘉登大厦30元/.月包括在租金内90免费无中央空调金洲大厦22元/.月包含在租金内 60免费无中央空调开发大厦28元/.月包含在租金内98%免费无中央空调分析：市区写字楼档次较低，没有高档写字楼，只有中低档的；中档写字楼租金在65元/.月（包括物业管理费）；停车费在三个板块中最高为340500元/位.月（地下），且都采用中央空调。国际会展中心因内部配套设施未完善，故租金、出租率相对较低。国际经贸大厦出租率为92，这得益与它的知名度及良好的物业管理及相关配套。租金在3040元/.月不等，免费的停车位，且车位紧缺，除协和大厦大厦外都无中央空调。因此有一半写字楼出租率很低。 （3）配套设施状况案名主要配套中档国际经贸大厦食堂、茶座和休息区、便利店、中国人民银行、国际会 展中心低档嘉诚大厦食堂、交通银行、太平洋保险公司卫星电视、娱乐城、光大银行万盛大厦嘉登大厦金洲大厦开发大厦2、写字楼销售市场分析案名售价总建筑面积面积范围高档世纪金融大厦9000元/58400m280-150m2星海国际广场8500元/51274131-647m2金河国际大厦8000元/7313477186低档协和大厦5100元/40130 m2分析：苏州写字楼在原有出租的基础上出现买卖趋势，并且出售产品本身档次高，品质优秀，内部配套设施比较齐全，销售状况良好。售价在80009000元/。出租面积范围在80186，部分为整层出租，房间可自由组合。3、苏州写字楼业种形态分析案 名行政办公金融业贸易物流制造业建筑业教育科研咨询服务业房地产能源化工生物医药电子电工总计高档国际大厦130000004300222金狮大厦00121250518281770中档加城大厦033465212712449国际经贸大厦 1216752618130869东环大厦12702233111225低档华孚大厦00321308400223开发大厦006133412240742金洲大厦00206006000216总计1574926281520812017434316分析：从苏州市现有办公楼的行业分布上看，目标客层主要集中在咨询服务类、贸易、电子电工、制造业、物流等行业，对写字楼的需求主要集中在咨询服务、贸易等相关企业！入住园区写字楼的企业占第一位的是电子、机械等高科技企业，因为园区在定位时就是高科技园区，所以入住的企业以新加坡、欧美企业的高科技企业为主入住新区写字楼的企业占第一位的是物流类企业，新区的生产型企业很多，企业的高效运作，依靠快速引进原料，产出成品，送抵市场，因此，企业就需要物流上的支持，所以金狮大厦入住企业中物流企业居多在情理之中。市区的写字楼相对比较分散，行业区块也不明显，所以写字楼也没有太显现的行业特征五、项目立地及SWTO分析 1、项目立地分析本案北至三香路、南至苏州评弹学校、东邻龙庭食府（餐厅）、西靠苏州非金属业设计研究院。地块面积小，但是形状方正较为规则，地势平坦，便于规划和节约建造成本。周边配套设施齐全（酒店、宾馆、茶馆、银行、邮政、快餐店、超市、复印店、广告公司、图纸制作、印刷公司等一应俱全）。2、项目周边写字楼租赁市场分析案名租金（元/M2*月）物业管理费（元/M2*月）出租率停车费空调开放时间高档金狮大厦100包括在租金内98地上白天免费地下500元/位.月周一至周天（中央）金河国际大厦100左右17元已包括赞无定价中央中档华福大厦453.598地下小车250大车400元/位.月柜式空调新创大厦64包括在租金内80无地下车位地上免费周一至周五(中央)国际经贸大厦65包括在租金内92地上免费地下340元/位.月周一至周五(中央)国际会 展中心65包括在租金内65地上免费地下500元/位.月周一至周五（中央低档嘉诚大厦3040包括在租金内99地上免费无地下车库嘉登大厦30包括在租金内90免费无中央空调光大银行32460地下车库免费柜式空调百合花公寓35左右1.5200300元/位.月柜式空调方圆大酒店40包括在租金内无地下车位地上免费柜式空调分析：周边写字楼多位中低档写字楼。周边市政配套设施齐全，内部配套设施少，大都采用中央空调，租金在4565元/.月，停车费在250至500元/位.月，出租率很高（除国际会展中心）。可见中高档写字楼非常紧缺。3、项目SWOT分析（1）优势点分析： 周边交通便利，形成交通网络体系。三香路、西环高架出入口也近在咫尺 ，距干将路地铁停靠点也只有一步之遥。公交线路有17、89、38、68、601、33、21、35、40、30、20、91路；本案处于市区行政办公中心内，距新区金融商贸中心也不足两公里；周边人气旺盛（靠近家乐福、苏大附二医院、）商业氛围浓厚并且集中（靠近新区金融贸易中心）；配套服务设施齐全 （酒店、宾馆、茶馆、银行、邮政、快餐店、超市、复印店、广告公司、印刷公司）（2）劣势点分析：本案右侧和后边分别是学校和陈旧住宅区、对树立本案形象有一定影响周边配套设施档次相对较低，如酒店（除雅都大酒店外）、茶馆、咖啡厅、宾馆、餐厅等档次较低。 （3）机会点分析本案周边暂无高档写字楼，存在市场空隙；本案周边写字楼为早期建成，档次较低，但出租率很高，市场需求较大；新区金融贸易区地逐渐成熟，对本案周边商务地位产生辐射效应；苏州写字楼开始升温，购买写字楼成为发展趋势； （4）威胁点分析：随着配套设施（酒店的建成）的完善，国际会展中心档次将会提升，及新地中心、金河国际大厦的推出对本案产生正面竞争。4、市场定位可做中档偏高产品，避免与高档产品竞争（新区的新地中心即将推出、金河国际大厦，及配套相继完善后的国际会展中心的出租）项目附近多为中档写字楼，且档次偏低，这便为本项目产品定位提供市场缝隙第三部分 项目运作现在苏州某国家级科研设计机构有两个问题需要解决，一是没有房地产开发的实际操作经验，二是目前还缺少一定资金，除了提供土地，另外只能再提供1000万元的现金。存在两种合作方式：方案一 设立项目公司，方案二 由合作方承包开发。方案一设立项目公司本项目是一项较大的开发建设项目，面对着众多开发楼盘的竞争与复杂的开发建设、销售经营过程，为充分发挥该地块效能，使项目获得成功，应组建一个项目公司来实施本项目的开发。1、组建项目公司的益处：a、利于项目的专业化操作b、利于项目的全过程实施c、利于在项目开发中协调各方的关系d、利于项目单独核算，机制相对灵活e、利于与有经验的房地产开发公司合作f、利于苏州某国家级科研设计机构公司摆脱项目开发中的日常繁琐事务的牵扯2、项目公司建制项目由苏州某国家级科研设计机构公司和合作单位合作，双方共同出资，拟在苏州注册成立本项目开发有限公司，由该公司具体实施对苏州市三香路苏州某国家级科研设计机构办公楼项目的开发。合作开发内容为苏州某国家级科研设计机构公司东侧办公地块的开发工程并对外经营销售。苏州某国家级科研设计机构公司授让开发土地以土地评估中心所出具的初步评估价2200元/m2（该价格最终以土地局确认为准）及承担1000万元左右建设资金入股拟建公司，由合作单位承担其余项目建设资金入股拟建公司，双方合作开发。根据楼面的市场价格按双方所占投资总额的实际比例分配项目开发建设的相应楼层。项目公司成立董事会，人员双方协商确定，公司的经营管理职能主要由合作单位负责，公司内部管理机构由双方投入人力，发挥各自优势，协调各方关系，参与企业管理，共同开拓市场，使企业健康发展。项目前期，双方各指派1人具体负责项目工作，人员在月底前到位。3、项目公司职能在项目公司董事会的领导与监督下：a、项目的策划与定位b、负责项目立项、报批、设计、施工、监理等建设全过程c、负责项目建成后的销售、出租d、负责项目的物业管理e、负责项目财务结算项目工作人员主要应由具备房地产相关专业知识人员组成，由项目公司总经理负责招聘4、另可考虑将老大楼的改造和出租问题交由项目公司统一操作。方案二 由合作方承包苏州某国家级科研设计机构以授让开发土地及现金1000万元出资，要求分得搂面面积一半，不参加项目具体管理，只参与设计方案确定，对进度、质量提出要求。