中原2011年04月北京远洋万和城案例研究.ppt

code of this report | 1 copyright centaline group, 2010北京中原住宅部技术中心出品，保留一切权利。 远洋万和城案例研究远洋万和城案例研究 北京中原住宅部技术中心 2011.04 最终更新 code of this report | 2 copyright beijing centaline 2010 使用说明 远洋万和城个案研究，为市场研究及同类产品定位提供案例资料 code of this report | 3 copyright beijing centaline 2010 目录 销售情况及客户分析 基本概况 总结 1 2 3 4 产品设计 code of this report | 4 copyright beijing centaline 2010 基本概况项目位置 位于亚奥核心区域 北四环东路与育慧路交汇处东北角 占据京北四环周边稀缺土地资源 打造高端居住产品 远洋万 和城 code of this report | 5 copyright beijing centaline 2010 基本概况交通环境 公路交通： 临近小营东路、安立路及北苑路，可 便利通往京承高速、机场高速及北四 环，自驾车极为方便 轨道交通： 比邻地铁5、10号线、城铁13号线， 步行15分钟左右即到达； 公交交通： 18路、62路、119路、361路、380路 、386路、408路、409路、419路、 422路、713路、737路、740路、 753路、804路、807路、827路、 836路、847路、853路、939路、 944路、951路、运通101、运通201 等，依托于北四环公交系统 code of this report | 6 copyright beijing centaline 2010 基本概况外部配套 商业配套 商场：华堂商场/北辰购物中心/飘亮购物广场/北辰时代广场 超市：家和超市/物美大卖场/华汇北辰超市/旺市百利超市 邮局：亚运村邮局/北苑路邮局 银行：中行/建行/招行/交行/商业银行/广发银 code of this report | 7 copyright beijing centaline 2010 基本概况外部配套 医疗配套 医院：中日友好医院/安贞医院/亚运村医院/北京藏医院/忠惠医院 code of this report | 8 copyright beijing centaline 2010 基本概况外部配套 教育配套 高校：对外经贸大学/中华女子学院/北京联合大学旅游学院/北京化工大学/北京服装学院/北京中医药大学 中学：对外经贸附中/中央音乐学院附中/82中学/朝阳区外国语学校/陈经纶中学嘉铭分校 小学：芳草地小学/安惠里小学 幼儿园：二十一世纪双语幼儿园/牛津幼儿园/金色摇篮幼儿园等一系列知名双语幼儿园 code of this report | 9 copyright beijing centaline 2010 基本概况基本参数 项目类型普通住宅,板楼,板塔结合,高层 占地面积17万平方米 建筑面积40万平方米 容积率2.6 楼层数9-18层 开盘时间2008年5月 入住时间2013年初 使用率83%左右 目前均价50000元/平米 装修状况精装修 开发商远洋地产有限公司 代理行远洋嘉业 物业公司中远酒店物业管理有限公司 物业费 c1、c2号楼6.8元/平方米/月,其他楼 3.98元/平方米/月 产权年限70年 供暖小区集中供暖,地板采暖 供水水箱+变频泵 code of this report | 10 copyright beijing centaline 2010 目录 销售情况及客户分析 基本概况 总结 1 2 3 4 产品设计 code of this report | 11 copyright beijing centaline 2010 目录 2产品设计 l总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化 code of this report | 12 copyright beijing centaline 2010 产品设计总体规划 c区 波庞宫、写字楼 、商业、文化娱 乐中心 d区 芳草地小学 b区 住宅 a区 住宅、幼儿园 产品分布： b区为一期，以住宅为主（售完） a区为二期，住宅（售完）和国际化幼儿园 c区为三期波庞宫（在售） 内部含商业配套、写字楼和文化娱乐中心 d区为芳草地小学 code of this report | 13 copyright beijing centaline 2010 产品设计排布方式 围合对角式建筑排布方式，使各楼座均享有最大景观空间和楼座间距，景观均好性强 。 code of this report | 14 copyright beijing centaline 2010 目录 2产品设计 总体规划 l建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化 code of this report | 15 copyright beijing centaline 2010 产品设计建筑设计 一期、二期：欧式新古典主义建筑风格 三段式建筑设计 白色、金色、黄色为主体色调 三角形山墙及顶部细节处理，是其建筑风格主要体现 地面三层及顶端二或三层为金色干挂石材 code of this report | 16 copyright beijing centaline 2010 产品设计建筑设计 三期波庞宫：法式风格建筑 全石材外立面 法式孟莎式屋顶，具有坡度和转折； 屋顶有圆弧形老虎窗 三段式建筑设计 将传统建筑的柱式弱化为建筑线条； 融合哥特式尖顶、廊柱、雕花、拱形门等具 有代表性的建筑构件 code of this report | 17 copyright beijing centaline 2010 产品设计建筑细节 自行车库入口 人行入口（次 ） 单元入口 入户门 入户大堂 无障碍通道 code of this report | 18 copyright beijing centaline 2010 目录 2产品设计 总体规划 建筑设计 l景观设计 户型统计 样板间 智能化 code of this report | 19 copyright beijing centaline 2010 产品设计景观设计 法式风格为主，小轴线的多次运用，结合中式造景手法，在2.6高容积率内，增加景观感受度 法式风格，对称布局小轴线的多次运用 法式廊架、水法的造景小品 中式蜿蜒曲折的道路、拱桥及追求自然之美的方式，在有限的 空间内，体现“小中见大” code of this report | 20 copyright beijing centaline 2010 产品设计景观设计 台地叠景，结合多水景，打造丰富的竖向景观空间，在有限的空间内，实现最大的景观价值 地面向上堆高2米，打造果岭坡地效果 在堆高地面的基础上，设计抬升景观，结合叠水、花坛、步道 地面下沉开挖，结合木制栈道，打造下沉水景小广场，体现竖向立 体空间 code of this report | 21 copyright beijing centaline 2010 产品设计景观设计 三重绿化空间，以草皮、灌木为主，高大乔木覆盖率相对较低 主体绿化：草皮，灌木，乔木打造不同高度的三重绿化空间 景观廊架，结合攀爬类植物，形成视觉绿色造型景观 code of this report | 22 copyright beijing centaline 2010 产品设计景观设计 完全地下停车位系统，打造人车分流，车位入口隐藏于景观之中 住宅人行道路均在果岭坡地之上，车行道设置在小区外围的消防通路上 车行进入社区入口，直接从消防通路进入地下车库，实现完全人车分流 地下车库入口结合台地景观设计，完全隐藏在坡地之中，使车库入口成为景观构成一部分，最大 限度降低该构件对景观舒适度影响 code of this report | 23 copyright beijing centaline 2010 产品设计景观设计 儿童嬉戏、休闲娱乐功能一应俱全 儿童游乐区娱乐休闲区 休闲小广场 code of this report | 24 copyright beijing centaline 2010 目录 2产品设计 总体规划 建筑设计 景观设计 l户型统计 样板间 智能化 code of this report | 25 copyright beijing centaline 2010 产品设计户型统计 一期、二期户型统计（售完） 居室面积（平米）占比 一居70左右5% 二居83.6-90.8725% 三居163-17027% 四居165-21535% 五居217-2847% 以160平米以上的三居四居户型为主，占总体的62%；辅以部分经济型二居产品，占总体的25%左右 code of this report | 26 copyright beijing centaline 2010 产品设计户型统计 波庞宫户型统计（在售） 居室面占比 小三居210左右3% 大三居240-28090% 复式460-5007% 波庞宫，以240-280平米豪华三居为主，少量210左右户型及复式产品 code of this report | 27 copyright beijing centaline 2010 产品设计户型统计 波庞宫户型 code of this report | 28 copyright beijing centaline 2010 产品设计户型统计 波庞宫户型 code of this report | 29 copyright beijing centaline 2010 目录 2产品设计 总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 l样板间 智能化 code of this report | 30 copyright beijing centaline 2010 产品设计样板间 关键词： 欧式、奢华、 富贵、大气 code of this report | 31 copyright beijing centaline 2010 目录 2产品设计 总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 l智能化 code of this report | 32 copyright beijing centaline 2010 产品设计智能化 衣帽间感应灯 code of this report | 33 copyright beijing centaline 2010 目录 销售情况及客户分析 基本概况 总结 1 2 3 4 产品设计 code of this report | 34 copyright beijing centaline 2010 销售情况分期开发 c1#住宅楼2011年3月开盘，有248、289的三居室 ，起价44000元/m c区 波庞宫、写字楼 、商业、文化娱 乐中心 d区 芳草地小学 b区 住宅 a区 住宅、幼儿园 三期为c区，规划为12万平米的城市豪宅、写字 楼，商业和文化娱乐中心，在售的为两栋城市豪宅 （c1#、c2#栋） 一期、二期共17栋住宅，b区2008年5月开盘，a 区2009年5月开盘，以9-18层的点式及板式高层为 主；主力户型包括90平米以下温馨两居，150 -180 平米实用三居，以及220 -280平米豪华大四居。 远洋万和城分三期开发： c2#住宅楼2010年10月开盘，有200余平的三居室 到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万 。 code of this report | 35 copyright beijing centaline 2010 销售情况价格涨幅 2008年4月开盘，开盘价格23000元/平米，当前销售均价已经达到42000元/平米， 价格在两年内增长了近两倍。 从下面的楼盘价格走势图可以看出，在2011年该项目房价由2010年10月的52000元/平米 降至42000元/平米，价格下降10000元/平米，降价20%，在京十五条限购政策出台前主 动降价，最大限度的避免了受其影响。 code of this report | 36 copyright beijing centaline 2010 销售情况销售速度及存量 c2#号住宅楼2010年10月开盘，目 前78套均已被签收或预定，实际均价 46775元/m,比预计下降了将近 6000元/m，受京15条的影响，c1# 号楼最终的成交价可能会更低 c1#号住宅楼将于2011年3月底开 盘，有200余平的三居室，到450余 平的复式楼，总价则是800多万到 2500多万。 前期推出的a区和b区已全部售罄， 在售项目为c区的两栋住宅楼 code of this report | 37 copyright beijing centaline 2010