房地产信托基金与金融发展.pdf

蕊 甍 强 。 财税金融 l t 房地产信托基金与金融发展 尚希晖 陈凌 白 ( 沈 阳理 工大学 应 用技术 学院， 辽 宁 抚 顺 l 1 3 1 2 2 ) 摘 要 ： 房 地产信托投 资基金 ( r e i t s ) 已有4 0 多年 的发展 历 史。它在 降低 房地产发展 中的金 融风险 和开拓投资者投 资渠道方 面发挥 了极 其重要 的作 用 ， 目前 已经 引起 了大多数投 资人 、 制定政策 者和经济 学家的 关注。 因此 ， 从研 究我 国房地 产信托投 资基金 ( r e i t s ) 的发展模 式入手 ， 分析我 国 目前 应 首先发 展 契约型 、 公 募 型及 封 闭 型的r e i t s ， 希 望 能为r e i t s 的进 一 步发 展提 出创 造 良好 外部 环境 的 建议 和 具体 策略。 关键词 ： 房 地产信托投 资基金 ； 金 融发展 ； 特 点 ； 金 融改革和创新 中图分类号 ： f 8 3 0 5 7 2 文献标识码 ： a 文章编号 ： 1 6 7 2 5 6 4 6 ( 2 0 l 0 ) 0 5 0 0 2 3 0 2 一 、房地产信 托投资基金概 述 1 房地产信托投资基金的起源和含义 房地产信托投资基金( r e i t s ) 的基本理念起源于 l 9 世纪的美国， 1 9 6 0年美 国 国内税收法典 和 房地产投 资信托法案 的公布， 标志着 r e i t s 的正式创立。 目前 ， 美 国是 r e i t s 规模最大的国家并且成为世界 r e i t s 发展 的典范。 美国r e i t s 的发展经历了上世纪 9 0年代前的积 累阶段和 9 0年代后的发展阶段。 根据相关人士的统计资 料表明， 在美国， r e i t s占有的商业类房地产总价值已经 超过了4 0 0 0 亿美元。 在持有的房地产部门行业中， r e i t s 占有了 1 0 一 1 5 的比例。在纽约证券交易所上市交易 1 3 6 个 r e i t s ， 总市值为 2 3 1 0亿美元。 由于 r e i t s 对美国房地产行业起到了推动作用 ， 因 此 其他国家从 2 0世纪后期开始效仿美国， 在本国的金 融市场中引入了r e i t s 。 如我国香港特区的“ 房地产信托 投资基金” ， 日本和我围台湾省的“ 不动产投资信托” 。从 2 0 0 1 年 1 1 月至 2 0 0 5年 1 2月的 4年时间里业内专家 学者对相关数据进行了统计 最后得 出结论 ： 房地产投资 信托基金的数量， 亚洲已经增长了2 1 倍， 市值增长了 1 7 倍。 目前 ， 在全世界 ， 亚洲的 r e i t s 市场增长最快。 由于各 国房地产行业用词习惯的不同 各自称谓也有所不同， 但 实质上都是一种投资于房地产的信托投资基金。 r e i t是 “ r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t t r u s t ” 的简 称 ， 在 我 国房地产界和理论界一般译为“ 房地产信托投资基金” 或 “ 房地产投资信托” ，其含义是把社会上分散的资金集合 起来， 建立相关房地产投资管理的某种基金或机构， 用专 业人士进行房地产的投资 、 经营管理 ， 不仅可以解决房地 产公司的外部融资渠道单一和融资难问题 ，而且也可以 促进房地产业的资金结构和产品结构的优化 ，并一起分 享房地产投资所获收益的金融工具，是信托制度在房地 产金融领域的实际应用。 辽 辽 tt 经 经 济 济 职 管 业 理 技 干 术 部 学 学 院 院 二 o o 芷 第 五 期 2 房地产信托投资基金的操作方式 房地产信托投资基金的起源地美国有许多 r e i t s 采 取公司形式， 在证券交易所进行股票交易。r e i t s 的组成 方式是采取公司或者信托形式 ，把大部分投资者的资金 集中起来， 对持有如写字楼、 旅馆、 仓储中 心、 公寓和购物 ： 中心等收益类房地产进行收购， 或者对房地产进行投资。 ： 3 房地产信托投资基金的种类 n 二 。 房地产信托投资基金按照不同的标准，可以划分成 不同的类型。 如果按照流通方式和资金募集的不同， 又可 以将其划分为私募和公募两种类型，而其中公募 r e i t s 又分为上市交易和非上市交易两种类型；按照交易方式 的不同， 可以划分为封闭式和开放式两种类型； 按照组织 形式的特殊标准，又可以划分为公司型和契约型两种类 型： 按照盈利方式的不 同， 也可以划分为权益型、 抵押型 和混合 型三种类型 。 二、 房地产信托投资基金的特点 1 金融产 品可流通标准化 一 般情况下房地产信托投资基金是从上市或非上 市公司收购房地产资产包( 主要是工业地产、 商业地产和 写字楼等) ， 资产出售被严格控制 ， 很大的利润收入来 自 于房地产抵押利息或房地产租金收入，其中近三分之二 在全国性的证券交易所上市交易。房地产信托投资基金 在国外既参 与房地产一级市场 金融活动 ，也参 与二级市 场活动， 是房地产金融发展的重要标志 ， 也是促进房地产 金融二级市场的重要手段。 目前， 我国的房地产信托计划 不涉及收购房地产资产包的行为， 是非标准化金融产品， 它对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报 ，一般 在 3 一 9 左右。目前还没有二级市场， 因此不能在证券 交易所上市流通。 2 股本金低 、 税负轻 、 投资效益高 r e i t s 一般 向社会公开募集 ，每股正常需要花费 作者简 介 ： 尚希晖 ( 1 9 8 8 一 ) ， 男， 辽宁辽 阳人 ， 主要从 事金 融学研 究。 t ， t t ， t 0 2 4 1 0 2 5美元 ， 对于持有股份的数量加以限制， 个人投资 者持有的股份一般不能超出 1 5 ， 只有这样才能保护中 小投资者的利益。r e i t s 与其它的股票比较， 其特点是股 本金低、 持股灵活、 免税优惠及投资效益高。 通常情况下 ， 在美国 r e i t s 不属于应税财产， 因此免征公司税。 他们一 般是将创收的大部分，每年以现金股利方式发放给投资 者 ， 然后 由投资者个人上缴所得税 ， 确保税后净盈利， 防 止出现重复征税。 3 股息支付比例高 r e 1 t s 把收入的绝大部分都支付给投资者 ，做为对 投资者的回报。 r e i t s 的股东都能得到稳定的即期收入 因为 r e i t s 通常都把应税收入 的 9 0 作为股份利益进 行分配 ， 所以， r e i t s的收入效益率一般 比其他股票综合 指数的回报率要高很多。r e i t s以相对稳定的租金收入 做为 自身收入的主要来源， 因此， r e i t s 股票有抵抗通货 膨胀的保值功能。 在新加坡 。 r e 1 t s 把获得利润的 9 0 都支付给投资 者。在美国， r e 1 t s 把获得利润的 9 5 都支付给投资者。 我国的房地产信托计划对投资者的支付是依据信托计划 的设计方案而制定的， 目前 我国的房地产信托计划没有 相关的税收制度安排。 三 、 房地产信托投资基金 对金融发展的作用 1 提高金融体系的运转效率， 激发金融业的竞争 房地产信托投资基金的出现和发展激活了房地产金 融行业。 在房地产金融业务中， 传统的商业银行一直处于 垄断位置， 房地产信托投资基金的出现， 使其受到极大的 打击。 以前许多实力较强的房地产公司。 在进行投资需用 大量资金时 ， 主要依赖于银行部门。 而现在可以在资本市 场上直接筹集资金。传统的商业银行与房地产信托投资 基金之间的竞争 ， 极大地提高了金融体系的运转效率。 在 获取资金方面， 通过研发多种信托产品， 吸引更多的储蓄 者存款 ， 与商业银行进行竞争 ， 使信托凭证成为银行存款 的强大竞争对手。 2 改善和重组了金融结构 目前 ， 房地产金融市场已经呈现出商业银行、 证券市 场和投资信托同时存在的多元化的金融机构格局。从金 融市场组成结构可以看 出， r e i t s 机构已经变成非常重 要的非货币性房地产金融组织部门。从金融资产结构也 可以看出 为了适应双方资金供求的需要 房地产后托投 资基金正在不断研发出新型信托产品，使投资信托 自身 的信托资产多元化 同时也促进了资本市场、 货币市场 、 保险市场的金融工具的多元化。为了应对当前激烈的市 场竞争 ， 适应金融市场发展的需要 商业银行也在不断研 发出各种金融工具，这样就推动了金融资产多元化局面 的形成和更加深入的发展。 3 促进了货币市场和资本市场两者的相互发展 货币市场和资本市场都是金融市场。为了金融市场 的发展 ， r e i t s 机构提供了不同类型的房地产投资组合 产品。r e i t s 最大的特点是把小额金融工具变成普通投 资者都可以参与的标准化产品，吸引了众多的中小投资 人参加房地产金融市场的投资促进金融资源的市场化 配置，进而促进全社会资源的优化配置。只有正确把握 了资本市场的潜在风险 ， 才能进一步扩大金融市场规模 ， 推动金融市场的不断创新。 四、 在改革和创新中发展房地产信托投资基金 在我国， 为了推动 r e i t s 市场健康快速发展 ， 结合国 情 ， r e i t s 的发展可以在产品方案、 交易结构 、 投资范围 和税收政策等方面不断地进行开拓创新。 最初 ，各国成立 r e i t s 的目的是为小型投资者投资 房地产提供方便， 但随着机构投资者的积极大量的参与， 使 r e i t s 市场得到了快速健康的发展。 提高实践证明， 在 r e i t s 市场中 ，随着机构投资者广泛积极主动参与 r e i t s的效益 逐年提高 。在 我国 ， r e i t s的发 展在于 r e i t s 本身产品的派息稳定、 风险比较低等特点。 应 当吸 纳社保基金等机构投资者参加投资。 随着 r e i t s 本身的不断改革和创新 。推动了 r e i t s 市场的深入发展。比如美国， r e i t s 的组织结构从开始的 伞形结构发展到现在的“ 纸夹” 模式 ， 一直在不断的变化， 使基金管理公司和投资者的利益得到平衡 ，避免税收立 法的限制作用。 美国等国家采取 了相关的税收优惠政策 ，是推动 r e i t s 市场成熟发展的主要驱动力。根据税法和市场状 况 ， r e i t s 部门在组成、经营策略等方面做出相关的调 整。 在操作过程中， r e 1 t s 面对的税收包括 r e i t s 和投资 者两个层面。其中对 r e i t s 征税主要表现在 r e i t s 所得 税环节和交易环节。 在国外， 对 r e i t s 采取税收中性原则 不再重复纳税 同时制定了专门税收优惠政策。 在次贷危机中，我们更加清楚地认识到了监管体系 的重要性。建立健全 r e i t s的监管体系是防止 r e i t s 产 品的风险性 。同时促进其健康持续发展的有力保证。在 我国可以分成以下几步进行 ： 第一 根据美国及亚洲国家的经验， 在现有的证券投 资基金及相应的法律制度基础 上 ，抓 紧出台专 门的 ( ( r e i t s 管理条例 ， 对 r e i t s 的建立和发展进行规范管理。 第二。 建立建全严格的信息公布制度。 r e i t s的信息 公布不但应涉及合规性公示 。同时还要注视技术性公示 和风险性公示， 注意信息公布的可操作性， 在信息公布方 面实现产品与市场的相互结合。通过严格的信息公布制 度 投资者可以获得更多与 r e i t s 相关的信息。同时， 对 于防止 r e i t s 可能出现的各种形式的内幕交易、利益冲 突及关联交易等违法违规行为，严格的信息公布都将起 到很好 的监督作用 。 第三，增强对 r e i t s 基金管理公司和托管人的督察 和管理。严格控制进入市场门槛 ，重点监督管理结构和 内控制度 ， 并且对具体市场行 为进行规 范 ， 防止违规 违法行为造成的风险和损失。同时保障 r e i t s 部 门工 作人员的水平和素质 ，加强对从业人员的资格培训和 管理。 五、 结论 目前， 在竞争压力和利益的驱动下 ， 随着房地产信托 投资基金的不断发展 ， 金融市场已经进入一个更加自由、 开放的时期。 这样极大地提高了资源的配置效率， 增加了 储蓄向投资转化的能力 ，倡导资金流向高效益的地区和 部门。在市场经济发达的国家中， ( 下转第2 7 页) 0 复 f l 让 路 g c 0 c 踮 一 除了对全面质量管理系统性了解或掌握之外 ，还需 要正确把握企业成长的阶段性和在不同阶段需要解决的 主要问题以及为了解决这些问题需要采用的不同方法。 一 般来说， 这些方法既可以独立使用， 也可以组合使用 ， 具体使用何种方法， 主要是由企业发展阶段 、 目标定位 、 发展水平以及员工接受能力等因素决定的。 例如， 企业在 发展初期许多成长要素都处于不稳定时期，此时推行 5 s活动的成功率将会非常低。 企业在发展过程中需要明 确自己的发展阶段及未来目标如果处于安定成长期且 在同行业中采取跟随战略。 就可以开展 5 s活动等一些简 单的方法： 如果把企业定位在行业的龙头企业 ， 就需要全 方位应用 t q m的各种方法才能保证企业的龙头地位。 2 建立“ 以人 为本” 的企业 经营基础 无论应用何种管理方法，不管企业经营者们多么重 视， 最终这些方法都是由“ 企业人” 来完成， “ 企业人” 是推 广 5 s活动及应用其它方法的关键所在。或者说， 一个企 业如果没有建立起来 “ 以人为本” 的企业经营体系 ， 即便 是强制推广或采取“ 泰勒” 式的强制管理方式来实施 5 s 活动， 效果也不可能好。 那 么 什么是 “ 以人为本 ” 的企业经 营基础? 从理论上 讲 在世界上不仅仅只有一种美国式管理， 还有 日本式管 理、德国式管理以及其它不同国家文化之下所形成的管 理方式 严格意义讲，日本式管理方式和德国式管理方 式都属于“ 以人为本” 式的管理方式。 而且， 日本式的管理 方式与美国式的管理方式尽管形式相同，但内容上却存 在着本质上的不同， 这些区别请参见笔者于 2 0 0 2 年发表 的 经营本质论 ， 这也是戴 明的管理方法为什么在美 国 最初没有市场， 而在 日本开花结果的原因所在。 从实践中 看， 凡是采用“ 以人为本” 管理体制的中国企业 ， 均取得长 足发展。 如辽宁 h企业 ， 在没有建立起来“ 以人为本” 的体 制之前， 年年发生“ 因公死亡” 事件， 已经成为当地政府难以 逾越的障碍。 建立起“ 以人为本” 的管理体制之后 ， 从根本上 改变了企业面貌， 企业不仅连续六年杜绝了“ 因公死亡” 现 象， 而且已经发展为集团化企业并成为当地的优秀企业之一。 “ 素养”实际上可以拆分成素质和培养两个部分 ， 而 培养还可以继续拆分为培训与养成。 从现实情况看 ， 员工 素质的差异是不可以回避的， 关键是企业在用人时 是否 考虑到如何将素质差异化的“ 社会人” 转变成素质同质化 的“ 企业人” 了。这个过程往往通过长期教育和培养才能 实现。 建立“ 以人为本” 的企业经营基础 ， 主要反映在两个 方面， 一是关心员工 ， 二是培养员工。 从关心角度来说 ， 从 衣、 食 、 住 、 行到生、 老 、 病 、 养都要考虑到企业员工的感 受 ，那种认为除了让企业员工工作之外所有的事情都推 给社会的做法和想法都是大错而特错的， 3 建立以效率为基础的企业运营系统 客观地说 提高产品品质是一项细致性的工作过程 ， 也是一项复杂的系统工程。如果仅仅是为了提高产品品 质， 相信企业通过“ 慢工出细活” 的方式 ， 都有能力来取得 预期 目标。但这种方式会降低产量进而影响企业的经济 效益 ， 因此 ， 平衡产量与质量之间的关系又成为企业需要 解决的问题，即如何在保证产量的前提下不断提高产品 质量 同时又在如何在保证质量的前提下不断提高产量。 “ 鱼和熊掌” 都要兼得的唯一方法就是建立以效率为基础 的企业运营系统。 效率是由时问与工作量两个要素所决定的，提高效 率主： 耍从 以上两个要素人手， 通过三种方法来实现。 一是 在工作量一定的条件下 通过时间合理的安排来达到减 少时问上的浪费，把有限的时间都用在工作上。如通过 5 s活动、 6 盯活动等都可以达到这样的预期 ； 二是在时间 一 定的条件下 通过合理地安排工作量来提高工作效率。 例如， 通过“ 看板管理” 方式就可以达到这种效果 ： 三是将 时间与工作量进行有机组合，最大限度地实现细微工作 的动作经济。提高工作效率除了采用各种方法之外 ， 最 重要的是循序渐进任何一种提高品质的方法都是需要 一 定条件才能完成的 例如， 6 盯活动一定是建立在 5 s活 动的基础之上的，