房地产基础知识1.doc

膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿薆蒅罿羅薅薇螁芃薄蚀羇艿薃袂螀膅薂薂肅肁腿蚄袈羇膈螆肃芆膇蒆袆膂芆薈肂肈芅蚀袅羄芄螃蚇莂芄薂袃芈芃蚅螆膄节螇羁肀芁蒇螄羆芀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螄羈肇莈蒃螁羃莇蚆羆罿莆螈衿芈莅蒈肄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅蒂螅袅芄蒂蒄蚈膀蒁薆袄肆蒀蝿蚇肂葿蒈羂羈蒈薁螅芇蒇蚃羀膃蒆螅 房 地 产 基 础 知 识什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。什么是房地产产权？房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。房地产产权具有绝对性和排他性。按照中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国物权法的相关规定，房产产权是终身的，但土地属于国家所有，个人只拥有土地的使用权，没有所有权。但房产是建设在国有土地上的，所以所谓的多少年产权实际是指土地使用权。为什么要进行房地产权登记?房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。房屋所有权证的作用：房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。建设部在关于加强房屋所有权证发放管理工作的通知中也规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到房屋所有权证的归属，也均应以房屋所有权证作为确认证件，不得以其他证件替代。什么是房屋共有权证？指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。 房屋共有权证是房屋所有权证的附件，一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，用以证明共有房屋的归属;是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执房屋所有权证。其余共有人各执房屋共有权证书一份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效力。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。在法律上共同拥有房屋相关义务和权利的人叫房屋共有人。房地产投资有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。 （六） 行业相关性。 土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）土地一级市场：土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变（土地出让）。交易中，出让方是土地所有者人民政府，受让方是土地使用者，现在以开发商居多。根据国有土地有偿使用制度，国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权形成的市场，为土地一级市场。土地二级市场为土地使用权作为商品进入市场后，在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。土地用途分类：根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 房屋用途分类：按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 1、 居住用途的房屋。 2、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。什么是商品房？商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。内销商品房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式 ，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。商品房价格构成包括：1、 土地使用权取得费2、 住宅开发成本3、 住宅开发期间费用4、 利润5、 税金下列费用不得计入商品住宅成本：1、开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用； 2、企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用； 3、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 4、国家规定不得列入成本费用的其他支出。商品房升值的因素包括：1、 交通情况2、 周边环境3、 物业管理4、 社区背景5、 配套设施6、 房屋品质7、 期房合约8、 经济周期房地产开发商资质：房地产开发企业资质管理规定，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的房地产开发企业资质等级证书。房地产开发企业资质管理规定中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。什么是预售许可证？商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。商品房的预售条件：根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上； (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。商品房的现售条件：根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。商品房买卖合同的内容包括：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的其他事项。什么是房地产转让？房地产转让(real estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为房地产转让主要包括下列方式： （一）买卖； （二）交换； （三）赠与； （四）以房地产抵债； （五）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的； （六）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的； （七）法律、法规、规章许可的其他方式。什么是房地产抵押？房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着中国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。房地产抵押主要是一种具有担保性质的融资行为，因此房地产抵押的标的物可以是合法取得的房地产，也可以是已取得使用权的土地。具体来说包括四种形式：一、 土地使用权抵押。土地使用权设定抵押，必须是以政府有偿出让的方式取得现尚未建造房屋的土地使用权，以行政划拨方式取得的土地使用权是不能单独设定抵押权的。二、 在建过程抵押。是指房屋建筑过程权利人，在房屋建设期间将在建的房屋和土地的使用权全部的或部分的设定抵押，作为贷款银行收回贷款履行担保的行为。三、 预购商品房期权抵押。是指商品房预购人将已经付清房款和部分付清房款的预购商品房期权设定抵押，以取得购房贷款的担保形式。四、 现房抵押。是指以获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。什么叫土地使用权出让？国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。1拍卖出让 拍卖出让，是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。 2招标出让 招标出，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。 3协议出让 协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。什么是五证、两书？词条图册更多图册“五证”是指：一、国有土地使用证二、建设用地规划许可证三、建设工程规划许可证四、建设工程施工许可证(建设工程开工证)五、商品房销售(预售)许可证。房地产商在预售商品房时应具备“五证”。其中建设用地规划许可证、建设工程规划许可证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。一般购房者购房时只需看一下 国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地使用证的。未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式 的预售契约。“两书”是指：住宅质量保证书和住