某温泉水上乐园项目项目可行性研究报告.doc

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湖北半岛温泉旅游开发有限公司悦兮温泉水上乐园项目可行性研究报告报告编制单位：湖北宏大工程咨询有限公司报告编制日期：2013年10月湖北半岛温泉旅游开发有限公司 悦兮半岛水上乐园项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2研究范围21.3编制依据41.4项目建设内容及工期41.5总投资概算71.6主要经济效益81.7研究结论9第二章 洪湖市旅游业发展112.1旅游业发展总趋势112.2洪湖市旅游资源分析132.3水上乐园项目基本情况19第三章 项目背景、意义及必要性213.1项目的提出213.2项目建设的必要性223.3项目建设的可行性24第四章 市场分析264.1客源市场现状分析264.2目标市场选择414.3 市场营销45第五章 项目建设的目标及主要内容485.1项目建设的目标485.2主要建设内容485.3建筑容量控制49第六章 建设场址选择516.1项目建设地理位置516.2自然概况516.3基础设施条件54第七章 项目建设方案557.1设计依据557.2设计规划思路、定位557.3各项目工程概况567.4市政规划677.5主要设备80第八章 环保节能828.1环保828.2节能92第九章 消 防939.1编制依据939.2消防系统93第十章 组织机构与人员编制9610.1组织机构9610.2人员编制9710.3职工培训97第十章 项目实施进度计划及招投标9811.1项目实施各阶段进度计划9811.2项目实施进度9811.3项目招投标99第十二章 投资估算及资金筹措10112.1投资估算依据及方法10112.2项目投资估算10212.3项目资金筹措103第十三章 财务评价10513.1评价依据10513.2营业收入和营业税及附加估算10513.3成本费用估算10613.4利润总额及分配10713.5财务盈利能力分析10713.6风险分析108第十四章 结论和建议11014.1评价结论11014.2建议111附表第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称湖北半岛温泉旅游开发有限公司悦兮温泉水上乐园项目1.1.2项目性质扩建1.1.3建设单位湖北半岛温泉旅游开发有限公司1.1.4建设地点洪湖市乌林镇黄蓬山1.1.5项目建设单位及简介本项目的建设单位为湖北半岛温泉旅游开发有限公司，该公司成立于二七年十二月，该公司法人代表为黄涛，注册资金12500万。公司主要负责从事洗浴、住宿服务(卫生许可证有效期至2016年03月17日)，中西式餐饮加工销售，旅游工艺品、针纺织品、服装、洗涤用品销售、酒店旅游咨询服务、旅游景点及配套设施服务。公司坚决围绕国家“十二五”旅游发展计划，贯彻执行省旅游局的生态旅游发展理念，以充分利用当地的自然环境和温泉资源，继续扩充洪湖悦兮半岛温泉国际度假村内旅游产品线，丰富度假村经营内容，提升游客的旅游体验。打造国家级的温泉旅游度假村，推动洪湖市城市化进程。公司本着“一流质量、一流服务、一流设施、一流管理”的经营宗旨，致力于旅游资源、旅游基础设施的开发和建设，不断完善公司内部管理，加速公司发展，以“科学管理、团结协作、求真务实、开拓创新”为经营理念，在社会中树立起良好的企业形象。1.2研究范围悦兮温泉水上乐园(以下简称“水上乐园”)位于洪湖悦兮半岛温泉国际度假村已征地范围线内，洪湖悦兮半岛温泉国际度假村拥有万年稀世珍贵、水温高达76度的偏硅酸温泉和冷泉双泉；拥有四季百花盛开、流芳异彩的主题园林；拥有国内第一家温泉类白金五星级酒店；有世界最大的集游乐、观赏、休闲spa于一体的室内洪湖悦兮半岛温泉景区，公司规划将该旅游景点建成华中地区最大的香草基地，中国最浪漫的主题度假温泉基地，成为东方的普罗旺斯。为了严格保护洪湖温泉资源的前提下，开发利用悦兮温泉丰富的旅游资源，有限度地开展水上旅游活动，并合理安排旅游业各项要素在悦兮温泉度假村的布局，为洪湖地区生态环境建设及社会经济发展奠定一个坚实的基础，受湖北半岛温泉旅游开发有限公司的委托，编制方有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：1.2.1项目背景及建设的必要性；1.2.2市场预测；1.2.3项目建设目标及主要内容；1.2.4建设场址选择；1.2.5工程建设方案；1.2.6环保节能1.2.7消防1.2.8组织机构与人员编制1.2.9项目实施进度计划1.2.10投资估算与资金筹措；1.2.11经济效益评价。1.3编制依据1.3.1洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划刚要；1.3.2洪湖市旅游总体规划；1.3.3洪湖悦兮温泉水上乐园项目总体规划；1.3.4投资项目可行性研究指南(国家发改委)；1.3.5现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；1.3.6项目单位提供的其它基础资料。1.4项目建设内容及工期1.4.1建设内容本项目位于湖北洪湖市悦兮半岛国际温泉度假村已征地范围线内，总用地面积约57259m2，其中一期用地约35874m2，二期用地约21385m2。项目一期占地53.8亩，主要为三个区：蔚蓝海岸区(综合服务区)、冒险海岛区、土著海滩区及其配套设施。详见表1-1。项目二期占地32.1亩，主要为精灵海湾区(合家欢乐区)及其配套设施。详见表1-2。项目一、二期主要有水上运动设备设施110台（套），共计3641万元。其设备表如1-3。表1-1 项目一期主要技术指标项目指标单位一期用地面积35874m2建筑面积2175m2建筑基底面积1260m2水体面积7497m2道路广场面积17334m2绿地面积7174.8m2绿化率20%容积率0.06建筑密度3.5%表1-2 项目二期主要技术指标项目指标单位二期用地面积21385m2构筑物占地面积6815m2水体面积1243m2道路面积9050m2绿地面积4277m2绿化率20%表1-3 项目各建(构)筑物说明表序号12345合计建设分期一期二期一期一期一期功能分区蔚蓝海岸区(综合服务区)精灵海湾区(合家欢乐区)冒险海岛区土著海滩区独栋卫生间(三处)-用地面积()3636801898831433735874建筑物面积()16971802175构筑物面积()394681584001218627795构(建)筑物办公、更衣间、售票、餐厅、入口广场池风情水寨、海洋精灵戏水池、竞赛滑道组合、鱼疗池和滑梯平台旋风大喇叭、冲天激流滑道、巨蟒滑道和太阳塔时光隧道海啸冲浪、邦迪海滩、多尼亚火山/舞台、餐厅建筑层数1层4.8米2层4.5米2层餐厅-结构类型框架框架砖混建筑功能定位旅游服务(阿罗哈广场、售票/办公、更衣/沐浴、储物、餐饮)水上乐园水上乐园水上乐园配套设施-表1-4 主要设备表序号建设分期区域名称数量价格(元/台套)总价(万元)备注1一期蔚蓝海岸区(综合服务区)储存柜410010041水上乐园皮筏410020082水上乐园救生衣410010041水上乐园售票设备2100002售票机影视设备50800040宣传电子屏触摸屏3030009宣传电子屏引导标志100200020电子牌急救设备3100003医疗摄影设备3100003景点摄影海滩餐厅及水吧设备300电子、机械设备2二期精灵海湾区(合家欢乐区)风情水寨100含供水、控制系统夏威夷海浪池(鼓风造浪真空造浪)10800含供水、控制系统海洋精灵戏水池(珊瑚丛、蓝鲸、小丑鱼、杀人鲸、海葵等动物和竞赛滑道)若干500含供水、控制系统鱼疗池(各种鱼类)100含供水、控制系统3一期冒险海岛区旋风大喇叭滑道1250含供水、控制系统巨蟒滑道1200含供水、控制系统竞赛滑道4200含供水、控制系统螺旋组合滑梯290含供水、控制系统家庭宽滑道若干50含供水、控制系统冲天激流滑道2200含供水、控制系统太阳塔时光隧道滑道3300含供水、控制系统皮筏传送带450控制系统4一期土著海滩区海啸冲浪1150含供水、控制系统邦迪海滩30含供水、控制系统多尼亚火山/舞台80含供水、控制系统*合计-3641-1.4.2项目总体定位以海洋文化为主题的现代主题型水上乐园欢乐、芳香、刺激的梦幻水上体验天堂1.4.3建设工期本项目初步拟定分二期建设。一期拟安排半年建成。时间为2013年11月至2014年6月底。二期拟安排半年建成。时间为2014年7月至2014年12月底。1.5总投资概算1.5.1总投资项目估算总投资7000.00万元。项目一期总投资4800.00万元，其中工程费用1756.64元、其他费用203.59万元、设备及安装费用2458.05万元、土地费用32.00万元、预备费用219.72万元和流动资金130万元。项目二期总投资2200.00万元，其中工程费用631.81元、其他费用80.34万元、设备及安装费用1365.00万元、预备费用102.85万元和流动资金20万元。表1-5 项目一期投资汇总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(m2)单位价值(元/m2)小计(万元)一工程费用231551756.64 1756.64 36.60%二其它费用203.59 203.59 4.24%三设备及安装费用2458.05 2458.05 四土地费用32.00 32.00 五预备费用219.72 219.72 4.58%六流动资金130 2.71%七总投资4800.00 100.00%表1-6 项目二期投资汇总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(m2)单位价值(元/m2)小计(万元)一工程费用6815631.81 631.81 28.72%二其它费用80.34 80.34 3.65%三设备费用1365.00 1365.00 四预备费用102.85 102.85 4.68%五流动资金20 0.91%六总投资2200.00 100.00%1.5.2资金来源全部由项目建设单位自筹。1.6主要经济效益表1-7 项目一、二期主要经济指标序号名称单位数量备注1营业收入4104.44 1.1门票收入万元2087.25 1.2食品、饮品收入万元505.11 1.3旅游商品销售收入万元208.73 1.4二次消费项目收入万元1303.35 2年均总成本费用万元3225.42 3年均经营成本万元2774.11 4总定员人1105投资数据5.1投入总资金万元7000.00 5.2建设投资万元6850.00 5.3建设期利息万元05.4流动资金万元150.00 6筹资数据总筹资额万元7000.00 人民币其中：债务资金万元0人民币项目资本金万元7000.00 人民币7经济效益数据与指标7.1项目税前财务内部收益率%21.657.2项目税前财务净现值万元5832.96ic=10%7.3项目税前静态投资回收期年6.82年7.4投资利润率%26.557.5盈亏平衡点%707.6静态投资利税率%31.231.7研究结论1.7.1本项目以洪湖悦兮国际温泉旅游度假村为依托，建设洪湖悦兮温泉水上乐园项目为未来可持续发展驱动，将为洪湖市洪湖悦兮温泉旅游度假村提供高端旅游设施，为游客提供更好的服务，增加休闲旅游产品。这一工程的建成，对提高洪湖、荆州市乃至湖北省旅游产业的整体竞争力具有重要示范意义。1.7.2旅游业拥有很大的市场空间和发展潜力，并且可以带动相关产业的发展，对经济和社会发展意义重大。本项目主要为旅游基础设施建设项目，同时为景区化发展奠定了基础。符合国家产业政策，是当地政府重点支持的产业和项目。1.7.3旅游业作为一个朝阳产业，是国民经济新的增长点，大力推进旅游产业的创新和发展，不仅可以推动经济增长，全民健身活动，还能够增加当地就业机会，提高人民的生活水平。1.7.4本项目位于湖北洪湖市乌林镇黄蓬山，东望黄鹤楼，南眺岳阳楼，北靠荆州古城，南邻一江之隔的三国赤壁古战场。经汉洪高速，距武汉中心城区85公里，位于武汉两小时休闲度假生活圈；距古城岳阳56公里，位于长株潭城市群两小时辐射圈，区位交通条件优越，直面优质客源腹地。项目完成后，对提升风景区品味和档次，为游人提供丰富的旅游休闲产品都具有积极的意义。1.7.5该项目不仅具有较好的经济效益，而且对于洪湖旅游形象的提升，完善旅游高端功能，满足旅游国际化的需求，促进旅游产业跨越式可持续发展意义重大。综上所述，该项目符合国家政策和行业发展要求，建设条件已具备，建设方案合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益和经济效益，研究结果认为本项目切实可行，建议尽快组织实施。第二章 洪湖市旅游业发展2.1旅游业发展总趋势2.1.1国际旅游业发展的总趋势在过去的二十年中，旅游活动在世界范围内的稳步增长，标志着旅游已经成为上世纪最为显著的经济和社会现象之一。在1975-2000年间世界旅游业一直保持4.7%的平均增长速度，而同期全球gdp的增长速度为3.5%。也就是说，世界旅游业增长速度是世界经济增长速度的1.3倍。目前，旅游业上升较快，已为世界范围的商品和服务的贸易出口贡献了大约7%的比例，位列全球第四大出口产业。可以预计，未来的世界旅游业仍将是世界经济的一大热点，而未来亚太地区则将成为新崛起的世界旅游业核心竞争地带，同时也将是最有活力的世界旅游产业和旅游经济的中心之一。中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。2.1.2国内旅游业现状及发展前景中国已经建设成为世界旅游大国。旅游业已经成为国民经济新的增长点。旅游业已成为全面建设小康社会的重要内容。随着人民生活水平的提高，以假日旅游为标志，旅游进入了大众化消费的新阶段。旅游产业体系日臻完善。产业要素进一步健全，产业结构日趋合理，综合配套明显提高，旅游设施、旅游服务、旅游环境进一步得到优化，为旅游业加快发展奠定了良好的基础。全国有24个省区市把旅游业定位为支柱产业、先导产业或重要产业。这表明，旅游业将得到各级党委政府更大的支持，旅游发展的宏观环境进一步优化。全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求。目前我国旅游市场规模是在人均gdp达到1000美元的条件下形成的。随着全面建设小康社会的推进，我国人均gdp将由2000美元向5000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅度提升。这是我国旅游业持续兴旺的重要动力。发展旅游将成为各地贯彻科学发展观的重要选择之一。旅游业是符合科学发展观要求的优势产业，具有可持续利用资源、促进人与自然社会和谐、统筹区域和城乡协调发展、建立节约型社会、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。在经济结构和产业结构调整中，将有越来越多的地方选择旅游业作为优势产业，给予重点支持和发展。2.1.3湖北省旅游业发展概况十一五期间是我省旅游业发展史上发展最快最好的时期，为加快十二五发展奠定了坚实基础。同时全省旅游接待体系进一步完善，海外旅游市产规模不断扩大，旅游接待成倍增长，经济效益明显提高。旅游产业基础设施建设长足进步，逐步走上了规模化、规范化发展道路，呈现出全方位多元化发展势态。旅游产业规模不断壮大，产业体系逐步完善。随着省委省政府经济结构调整战略的逐步实施，我省旅游产业各要素朝着合理优化方向发展，产业结构调整取得显著成效。旅游产业对全省国民经济和社会贡献率不断提高，以其突出的综合性和关联带动功能，有效促进了其它相关产业的发展，推动了全社会文明程度的进步。旅游业已成为我省国民经济新的增长点，成为全省国民经济发展最快最具活力的新兴产业。2.2洪湖市旅游资源分析1、红色文化(1)湘鄂西革命根据地1928年，贺龙、周逸群、邓中夏、段德昌、贺锦斋等在湘鄂边领导进行了游击战争，并开创了湘鄂边革命根据地，成立了中国工农红军第四军(后改为河邺军)。此后于1930年开创了洪湖革命根据地，成立了中国工农红军第六军。7月，河邺军、红六军在湖北公安县会师，组成中国工农红军第二军团，贺龙任总指挥，周逸群任政治委员，孙德清任参谋长，柳直荀任政治部主任，从此，湘鄂边、洪湖两个根据地连成一片，形成了湘鄂西革命根据地，并建立了中共中央湘鄂西分局、中共湘鄂西省委、省苏维埃政府、省革命军事委员会等机关。1931年7月至1932年4月，湖北监利县周老嘴成为湘鄂西苏区的首府，后迁至洪湖瞿家湾，相继成为根据地的中心。(2)歌剧洪湖赤卫队1959年10月，作为湖北省向国庆十周年献礼的华彩大戏首度进京演出，一炮而红，1961年搬上银幕之后，剧中的主要唱段洪湖水，浪打浪、没有眼泪，没有悲伤、看天下劳苦大众都解放等立即唱遍了祖国的大江南北，唱得家喻户晓，在这些歌声中，新中国一步又一步前进，一代又一代人茁壮成长，一直传唱到现在，成为中国民族文化不朽的红色经典，成为中国民族史上不朽的丰碑。1993年，歌剧洪湖赤卫队被评为“20世纪华人音乐经典”，并被观众称为“20世纪华人经典歌剧”之一。(3)歌曲洪湖水浪打浪一曲“洪湖水，浪打浪”使得洪湖名扬天下，在人们心目中留下了茫茫湖水，水天一色的美丽景色，更引起人们无数美好的遐想。春天，万物争春，清风徐来，十里林荫，垂柳摇曳；夏天，荷莲竞开，清香四溢，荡舟荷丛，桄若仙境；秋天，万亩鱼塘，无边无际，渔船连成一条线，莲荷浮动百里香；冬天，野鸭翔栖，獐鸡遍野，鱼肥藕鲜，商贾云集。真是“一朝感受皆不同，四季风景总相宜”。2、洪湖湿地洪湖湿地自然保护区，以洪湖为主要保护区域，成立于1996年。保护区面积37088公顷，以水生和陆生生物及其生境共同组成的湖泊湿地生态系统、未受污染的淡水资源以及湿地生物多样性为主要保护对象。洪湖温泉的恢复和重建已被列入“中国湿地保护行动计划优先项目”和国际湿地公约局数据库。洪湖温泉于2000年12月升格为省级湿地自然保护区。2008年2月2日是第12个世界湿地日，国际湿地公约秘书处确定将湖北洪湖列入国际重要湿地名录。3、瞿家湾明清古街及革命旧址群瞿家湾镇明代一条街位于洪湖市西北部，南临洪湖，北靠内荆河，始建于明代弘治九年(1497年)，是一个集明代古街与革命历史名胜为一体的风景点。老街主街道宽4米、长500余米，是湖北境内罕见的明代古街，属国家级重点文物保护单位。街面上百家商户店铺，从建筑到经营方式，皆古色古香，一派古朴典雅风貌，被专家们誉为“传统建筑之宝”。第二次国内革命战争时期，这里是湘鄂西苏区的首府，是湘鄂西苏区政治、军事、经济、文化中心，现存旧(遗)址22处。4、乌林温泉及三国文化位于古战场乌林寨的乌林温泉，经实地勘测覆盖面积为1平方公里，厚度为1000米，其蕴藏量可持续利用120年以上。乌林温泉富含多种常规元素，氟、锂、硒、溴、碘、钡、锰、锶、铝等微量元素的含量也很丰富，这些元素对人体十分有益。乌林温泉医疗价值难得，是十分珍贵的医疗用水。依托三国文化和温泉资源在建的乌林国际旅游度假村将以近日对国内外游客开放。历史上著名的以少胜多的战例之一“赤壁之战”就发生在这里。一千七百多年过去了，历尽沧桑，昔日金戈铁马，两军鏖战的古战场早巳荡然无存了。然而，战争的非凡气势与智慧却是世代相传，永不泯灭。在今天的乌林镇境内，还保留着白骨塌、红血巷、乌林寨、曹操湾、万人坑、放马场、鲁公台等多处古战场遗址。赤壁之战并非火烧赤壁，实则火烧乌林。赤壁，因火烧乌林的大火映红了对江的赤壁而得名。关于赤壁之战，火烧乌林史料，水经注、三国志，明代嘉清沔阳志均有记载。5、洪湖水乡特产野鸭 洪湖野鸭种类繁多，每年春去秋归，可在冬春捕获。对于野鸭、野雁，洪湖民间素有“九雁十八鸭，最佳不过青头与八塔”之谚。以“青头”和“八塔”为代表的洪湖野鸭可说全身是宝。取其体肉作为菜肴，洪湖红烧野鸭已有200多年的历史，被选入中国菜谱。洪湖野鸭亦可精制入药。用它制作的“黄鹤”牌水鸭精，含有氨基酸和多种维生素，有补虚暖胃，行气活血之功，是一种气质纯和、食味清隽的滋补佳品。取其体毛，精羽可制成羽毛扇，是我省著名的传统工艺品。细绒则能做羽绒服。羽绒被，具有“轻、软、暖、弹”等特点。野生甲鱼 洪湖甲鱼是洪湖市著名的特产之一，历年为国家大宗出口产品，名贵紧俏，久负盛名。洪