湖南某老年公寓项目可行性研究报告.doc

湖南湖南 xxxxxx 老年公寓建设项目老年公寓建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 二零一四年五月二零一四年五月 湖南亚凯工程管理咨询有限公司湖南亚凯工程管理咨询有限公司 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 0 目目 录录 第一章 概述1 一、项目名称 1 二、项目单位 1 三、编制依据 1 四、研究工作范围 1 五、项目概况 2 六、项目投资估算及资金筹集 4 七、主要经济技术指标 4 八、主要研究结论 5 九、主要问题与建议 7 第二章 项目建设背景及必要性8 一、项目建设背景 8 二、项目实施的必要性 .17 三、项目实施的可行性 .19 第三章 项目市场环境分析.21 一、项目市场空间分析 .21 二、项目竞争环境分析 .24 第四章 项目建设内容及规模.28 一、项目定位 .28 二、建设内容 .28 三、建设规模 .29 第五章 建设选址与建设条件.33 一、建设选址 .33 二、建设条件 .33 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 1 第六章 项目建设方案.37 一、设计原则 .37 二、设计理念 .37 三、总平面布局方案 .38 四、建筑设计方案 .38 五、结构设计方案 .43 六、暖通设计方案 .45 七、给排水设计方案 .46 八、建筑电气设计方案 .49 九、室外工程 .53 第七章 节能与节水.54 一、节能 .54 二、节水 .56 第八章 环境影响评价.57 一、施工期污染影响及治理 .57 二、运营期污染影响及治理 .58 第九章 劳动安全与消防.60 一、危害因素及危害程度分析 .60 二、安全生产管理 .61 三、消防设施 .62 第十章 项目建设管理与进度安排.63 一、项目管理机构 .63 二、项目实施管理 .63 三、运营机制 .63 第十一章 项目招标及实施进度安排.64 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 2 一、项目招标工作 .64 二、项目实施进度安排 .67 第十二章 投资估算与资金筹措.68 一、投资估算编制依据 .68 二、投资估算结果 .68 三、资金筹措 .69 第十三章 财务评价.70 一、财务评价依据 .70 二、财务分析的基础数据选取 .70 三、营业收入估算 .70 四、总成本费用估算 .70 五、盈利预测 .71 六、财务评价指标 .71 七、不确定性分析 .71 八、财务评价结论 .73 第十四章 社会效益评价.74 一、项目对当地社会的影响分析 .74 二、项目与所在地互适性分析 .74 三、社会评价结论 .75 第十五章 风险分析.76 一、项目主要风险因素识别 .76 二、风险程度分析 .77 三、防范和降低风险对策 .77 第十六章 研究结论与建议.80 一、结论 .80 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 3 二、建议 .80 附件.82 附件一：国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 .82 附件二：关于加快发展养老服务业的意见 .92 附件三：xxx 县民政局关于同意筹建 xxx 县 xxx 老年公寓的意见 .95 附表.96 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 0 第一章 概述 一、项目名称一、项目名称 xxxxxx 老年公寓建设项目（以下简称“本项目” ） 二、项目单位二、项目单位 湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制）湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制） 立足湖南，拥有数十家分公司与办事处的湖南亚凯工程管理咨询有限公司与全国多家 工程咨询单位联合），专门为全国农业经济产业、新农村建设、农林项目产业、机械深加 工项目、电子行业、饲料肥料项目、焊接材料项目、公路桥梁项目、房地产项目、物流项 目小家电项目商业计划书，热水器项目商业计划书，家用电器项目商业计划书，营销策划 书，商务文案策划，可行性报告代编写，资金申请报告代写等方面提供有力保障。实力团 队，专业保障，帮您顺利通过审批，为您的事业推波助澜。 三、编制依据三、编制依据 1.民政事业发展第十二个五年规划 ； 2.城镇老年人设施规划规范gb50437-2007； 3.老年养护院建设标准建标 144-2010； 4.老年人建筑设计规范建标1999131 号； 5.老年人居住建筑设计标准 （gbt50340-2003） ； 6.社区老年人日间照料中心建设标准建标 143-2010； 7.老年人社会福利机构基本规范mz008-2001； 8.养老服务机构服务质量规范db11/t148-2008； 9.城市公共设施规划规范 （gb50442-2008） ； 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 1 10.残疾人康复中心建设标准残联发200643 号； 11.综合医院建设标准建标1996547 号； 12.中医医院建设标准建标 106-2008； 13.急救中心建设标准卫办规财发2008122 号； 14其他相关规划、规定、规范和标准。 四、研究工作范围四、研究工作范围 1.国家和 xxx 县对于老龄及相关产业发展需求的背景分析； 2.国家与 xxx 县对于老龄及相关产业的政策研究； 3.xxx 县养老产业的发展现状及具有参照性的市场案例分析； 4.项目建设条件的初步分析； 5.本项目总体定位、项目服务范围与客户规模分析； 6.项目各板块建设内容的功能分析； 7.项目各板块建设内容的规模设定； 8.项目总规模及规划技术指标； 9.项目总投资估算； 10.项目经济效益估算与社会效益综述； 11.项目实施及运营管理的初步安排。 五、项目概况五、项目概况 （一）项目建设内容及规模（一）项目建设内容及规模 本项目规划建设用地面积为 223864.9，实际建设用地面积 146426.8，总建筑面积 121633.5。 项目主要建设内容如下： 生态养老社区分介护式、介助式、自理式养老公寓三个区，建 有中心花园广场、超市、老年餐厅、自助银行、文化活动室、健身 房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、医疗室、老 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 2 年人紧急救助中心，24 小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需 求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间提供服务。公司定期为老 年人进行健康咨询、指导和医疗服务，建立健康档案，制定康复计 划；常见病及偶发性疾病由公寓医院大夫诊治，老年人也可自主选 择其他医院治疗。公司定期为老年人体检身体、医疗上门服务，组 织行动方便的老年人参加旅游活动等。 序号项目建筑面积（平方米）层高 1 介助式老年公寓 50053.57 2 自理式老年公寓 487602-3 3 介护式老年公寓及管理中心 165006 4 老年活动中心 63202-3 5 小计 121633.5 （二）建设目标（二）建设目标 随着养老需求朝着复合化、专业化方向不断发展，对养老社区 的建设已经从最初的基本看护功能延伸至集养老居住、养老医疗、 养老休闲、养生度假、配套服务等多种功能，以实现老有所养、老 有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的老年人生活目标。 本项目以 xxx 县自然生态资源为基础，建成以养老医疗、生态 养老与休闲度假于一体的生态养老社区。主要定位于创新建立全过 程科学化的“全球性养老产业连锁业态” 。项目以生态养生为主导， 以养老居住功能为互补，配套文化康体服务设施，积极探索健康、 人性化的养老模式，打造“高端生态居家养老”品牌。 为让更多的老年人低成本地享受到高质量的养老服务，本公司 独创性引入“房屋置换”服务模式，入住老人可将自有住房委托本 公司代为出租管理，房租租金全额抵销入住费用。该模式即降低了 社会房屋空置率，又减轻了入住老人经济负担。 （三）项目建设期（三）项目建设期 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 3 项目统一规划、统一设计，分期建设。项目建设分三期，建设 期 36 个月。 2015 年 6 月底前，完成一期建设，建设内容主要包括介护式老 年公寓及管理中心、老年活动中心及一定规模的介助式老年公寓。 2016 年 6 月底前，完成项目二期建设，建设内容主要为介助式 老年公寓区。 2017 年 6 月底前，完成自理式老年公寓区建设，项目整体竣工 并投入使用。 本项目已取得 xxx 县民政局批复，其他相关手续正在办理之中。 六、项目投资估算及资金筹集六、项目投资估算及资金筹集 项目总投资 18508 万元，其中建设投资 18308 万元，流动资金 200 万元。 项目所需投资全部由公司自筹 8508 万元，银行贷款 10000 万元。 七、主要经济技术指标七、主要经济技术指标 项目的主要技术经济指标详见下表： 表 1-1 技术经济指标表 序序 号号项项 目目单单 位位指标值指标值备备 注注 1 建筑指标 规划建设用地面积平方米 223864.9 实际建设用地面积平方米 146426.8 规划建筑面积平方米 121633.5 容积率 0.83 绿化率 39.5% 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 4 2 建设期年 3 3 能源消耗 电万 kwh/a 153.0 水万 t/a 92.0 4 劳动定员 全员人 242 其中：管理人员人 12 医务人员人 200 物业人员人 30 5 项目总投资 18508 5.1 建设投资万元 18308 其中：建筑工程费万元 13175 设备购置费用 927 工程安装费用 46 其他工程费用 2529 预备费 500 建设期利息 1130 5.2 流动资金 200 6 资金筹措万元 18508 7 产值利税指标 年均营业收入万元 5057 运营期内 年均利润万元 2511 运营期内 年均净利万元 1884 运营期内 8 投资效益指标 投资回收期年 10.11 所得税后 总投资收益率 %13.57% 财务内部收益率 %11.52% 所得税后 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 5 财务净现值万元 1856 所得税后 八、主要研究结论八、主要研究结论 1.1.项目符合国家产业政策项目符合国家产业政策 “老有所养、老有所依” ，是中华民族的传统美德，党和国家历 来高度重视养老问题。为应对人口老龄化、全面促进养老事业和养 老产业发展，近年来我国政府出台多项政策措施扶持养老产业发展。 中国老龄事业发展“十二五”规划 （国发201128 号）提出 积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投 资建设和管理模式；进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参 与公办养老机构建设和运行管理。2013 年， 中共中央关于全面深 化改革若干重大问题的决定中提出积极应对人口老龄化，加快建 立社会养老服务体系和发展老年服务产业。 本项目依托 xxx 县自然生态优势，引进国内外先进养老理念和 管理模式，打造一个集养老医疗、生态养老与休闲度假于一体的生 态养老社区。项目符合中国老龄事业发展“十二五”规划中 “推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资 建设和管理模式；进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与 公办养老机构建设和运行管理”的要求。 2.2.项目可提升项目可提升 xxxxxx 县城市品牌县城市品牌 本项目的建设以 xxx 县优越的自然生态环境为基础，实现养老 产业的升级。本项目的实施，将为 xxx 县发展生态养老产业树立标 杆和积累经验，带动县域养老产业实现从初级形态向高水平、多业 态转变，提升 xxx 县养老产业市场影响力，并带动旅游业、生态农 业、餐饮服务业等相关产业的发展，打造 xxx 县生态养生城市品牌。 3.3.项目具有良好的建设条件项目具有良好的建设条件 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 6 本项目所在地区位优越明显，交通便捷，各项基础设施配套齐 全，供电、供水等均可满足项目建设及运营的需要，建设条件良好。 4.4.符合环境保护要求符合环境保护要求 本项目在环境保护方面采用了先进的技术装备和适用有效的技 术措施，采取行之有效的处理措施，使“三废”和噪声做到达标排 放。 5.5.促进地方经济发展，增加就业机会促进地方经济发展，增加就业机会 本项目建成后，将对 xxx 县养老产业形成有效拉动，并带动上 下游相关行业的发展，对于促进当地经济的较快发展，增加就业机 会具有积极作用。 6.6.项目具有较好的经济效益项目具有较好的经济效益 项目运营期内预计年均实现营业收入 5057 万元，年均净利润 1884 万元，项目内涵报酬率 11.52%，净现值 1856 万元，投资回收 期 10.11 年，经济效益良好。 综上所述，本项目在政策上、技术上、经济上均是可行。 九、主要问题与建议九、主要问题与建议 1、在整个建设过程中，合理安排施工工期，把由于施工对正常 运营的影响减小到最低。 2、本报告仅对项目建设内容和投资估算做了概略性研究和方案 性研究，从性质上说属于投资机会研究，因此，报告所涉及到的具 体分项仍需另行进行专项研究。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一、项目建设背景一、项目建设背景 （一）老龄化已经成为当前人口发展的突出问题（一）老龄化已经成为当前人口发展的突出问题 1.1.全球面临人口老龄化问题全球面临人口老龄化问题 人口老龄化是 21 世纪的全球性难题。联合国发布的老龄问题 维也纳国际行动计划 ，将“老年人口”界定为 60 岁以上人群，老 年人口占总人口比例达到 10%以上，或 65 岁以上人口占总人口的比 重达到 7%，即被认为进入了“老龄化社会” 。老龄化问题的直接原 因是“两低一高” ，即出生率低、死亡率低、平均寿命高；老龄化问 题的根本原因是经济社会的发展繁荣。因此，随着大规模战争的减 少、经济社会的平稳发展，世界各国相继进入老龄化社会。 根据联合国经济与社会事务部人口司发布的2011 世界城市人 口发展修订报告 ，预计未来 40 年内，亚洲和非洲地区将“领跑” 全球人口增长，成为人口增幅最大的地区。2050 年全球人口数量将 由目前的 70 亿增至 93 亿，随着人口的持续增加，人口老龄化的速 度也在不断加快，据测算，到 2050 年，60 岁以上的老龄人口总数 将接近 20 亿，占届时全球总人口的 21%。同时，据联合国人口基金 预测，未来 5 年，65 岁及以上人数将在人类历史上首次超过 5 岁以 下儿童人数，发展中国家的人口变化尤其显著。 2.2.中国人口老龄化形势严峻中国人口老龄化形势严峻 由于改革开放 30 年来经济社会快速发展，且长期执行一胎化政 策，我国的老龄化问题相对于其他老龄化国家来得更快、势头更猛、 综合形势更为严峻。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 8 表表 2-12-1 历次人口普查数据统计历次人口普查数据统计 年份年份0-140-14 岁（岁（% %）15-6415-64 岁（岁（% %）6565 岁以上（岁以上（% %） 1953195336.359.34.4 1964196440.755.73.6 1982198233.661.54.9 1990199027.766.75.6 2000200022.8970.156.96 2010201016.674.538.87 由表 2-1 可见，我国 65 岁以上人口占比从 1953 年的 4.4%增长 到 2010 年的 8.87%，老年人口增长速度远高于人口平均增长速度， 2010 年，我国 60 岁以上人口已接近 1.78 亿，约占总人口的 13.26%；到 2012 年底我国 60 周岁以上老年人口已达 1.94 亿，占总 人口的 14.3%，65 岁以上人口 1.27 亿人，占总人口的 9.4%。 相比于其他老龄化国家，我国人口老龄化具有多个特点：一是 老年人口总量庞大，是世界上唯一一个老年人口过亿的国家，老年 人口占全球老年人比例超过 20%；二是人口老龄化超前于经济发展 水平，发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在 5000 到 10000 美元以上，而我国在人均国内生产总值突破 4000 美元时就 开始进入老龄化阶段，呈现“未富先老”的特征；三是地区老龄化 水平不均衡，东部经济发达区域老龄化水平显著高于中西部欠发达 地区；四是城乡倒置，而由于进城务工带来的人口转移，部分农村 地区老龄化水平反而高于城市。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 9 图图 2-12-1 全国人口年龄区域分布全国人口年龄区域分布 展望“十二五”后期乃至更长一段时期，我国老龄化问题将愈 趋严重，应对老龄化问题任重道远。有研究将我国本世纪老龄化划 分为三个阶段：快速老龄化阶段、加速老龄化阶段、重度老龄化阶 段。其中，从 2001 年到 2020 年处于快速老龄化阶段，老年人口年 均增长速度达到 3.28%，大大超过总人口年均 0.66%的增长速度； 从 2021 年到 2050 年是加速老龄化阶段，到 2050 年，老年人口总量 将超过 4 亿，老龄化水平推进到 30%以上。从 2051 年到 2100 年是 稳定的重度老龄化阶段。这一阶段，老年人口规模将稳定在 3 亿-4 亿，老龄化水平基本稳定在 31%左右，80 岁以上高龄老人占老年总 人口的比重将保持在 25%-30%，进入高度老龄化的平台期。 综合经济社会发展水平看， “未富先老”是中国的基本国情，中 国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，与中等收入陷阱相遭遇， 老龄问题的严峻性是世界上少有的。同时，老龄化进程与家庭小型 化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保 障和养老服务的需求将急剧增加。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 10 （二）养老产业发展现状难以满足社会需求（二）养老产业发展现状难以满足社会需求 1.1.国外养老产业发展现状国外养老产业发展现状 老龄化在西方发达国家经历了一个较长的历史过程。由成年型 人口转变为老年型人口，法国共用了 115 年，瑞士用了 85 年，美国 是 60 年，英国为 45 年。因此，养老产业在西方发达国家的发展历 程较为复杂，发展轨迹也各不相同。 二战后至 20 世纪 60 年代，西方各国趋于老龄化，社会福利性 质养老机构开始兴起。20 世纪 60 年代起，法国、英国、联邦德国、 意大利、瑞典、荷兰等国普遍采取的政策是将老年人集中安置在专 业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年 人对住房需求和社会需求的一剂灵丹妙药。 20 世纪 70 年代，人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大， 使其用于老年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的发展， 机构集中养老在精神关怀等方面的不足也开始凸显。因此，西方国 家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾服务转移到以社 会形式、社区为基础的照顾服务；二是降低政府的直接作用并发展 商业的、非营利的和非正规的提供老年服务的部门；三是促进具有 更为灵活的服务和具有更大选择机会的、个性化的照顾服务的发展。 20 世纪 90 年代，西方国家倾向于社区服务的进一步改革，提 倡人文主义的养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服 务的整合。这时候人口老龄化对西方国家的财政影响已经到了相当 严重的地步。西方国家在制定政策时，将开发老年市场看作是解决 老龄化的重要途径。 正是在这种背景下，西方国家的养老产业市场才得以迅速发展， 形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓 等多种业态的服务业和配套产业。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 11 2.2.我国养老产业发展现状我国养老产业发展现状 我国的养老产业是从计划经济条件下专门为照顾“三无对象” 而设立的国家福利设施的基础上发展起来的。我国传统的养老模式 是家庭养老，没有家庭支撑的城市孤寡老人和农村五保老人，则由 政府兴办的敬老院或养老福利机构负责供养。 随着城市化和人员社会流动加快，加之国家计划生育政策的实 施，使家庭结构发生了变化。一是社会生活方式和理念使家庭变小， 绝大多数子女结婚成家后和老人分居，子女直接照顾老人的时间越 来越少；二是子女在外地或在国外工作，不可能在同城与老人共同 居住并承担直接赡养老人的义务；三是独生子女多，不可能同时抚 养双亲。据统计，我国城乡空巢家庭超过 50%，部分大中城市达到 70%；随着家庭“421”结构的出现，城乡独居老人、空巢家庭激增， 加之老年人寿命的延长， “失能、半失能老人拖累一家人”的现象有 所存在，传统的家庭赡养已不堪重负。 与此同时，尽管政府通过新建扩建养老服务设施、购买养老服 务等多种措施应对人口老龄化，仍无法弥补需求缺口，且财政负担 日益加重。近年来通过多方努力，养老服务体系得到了明显加强， 初步形成了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑 的养老服务体系。预计在未来要初步形成“9064”养老格局。即 90%的 老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老；6%的老年人通过 社区机构照料实现社区养老；4%的老年人入住养老机构集中养老。 就目前来看，养老服务的总体供给情况仍难以满足社会实际需求。 从总量上看，根据2012 年国民经济和社会发展统计公报 ， 截止 2012 年末，全国各类老年人和残疾人服务机构 4.2 万个，床位 381.0 万张，收养老年人 262.0 万人。相比 2008 年，养老机构增加 了 6300 多个，床位增加了 146.5 万张。 从类型上看，据2011 年度中国老龄事业发展统计公报数据， 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 12 截至 2011 年末，城市养老服务机构有 5616 个，床位 63 万张，收养 老年人 38.8 万人；农村养老服务机构有 32140 个，床位 242.1 万张， 收养老年人 192.5 万人。 图图 2-22-2 2008-20122008-2012 年各类老年人与残疾人服务机构情况年各类老年人与残疾人服务机构情况 由图 2-3 可见，近年来我国养老事业发展取得一定成效，但是 按照目前老龄人口的基数以及每年 3.28%的增长，依然不能满足老 龄人口增长的步伐，机构养老床位距国家要求的标准还有差距。 2012 年底中国目前共有养老机构 4.2 万所，国内仅有养老床位 381 万张，每千名老人仅有 19.64 张床位，按照国际标准 5-8%比例，每 千名老人应拥有 80 张床位才能满足实际需要。同时，与老年人需求 相适应的旅游、休闲、健康、精神消费等相关服务供给总量偏低。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 13 图图 2-32-3 国内、国际标准养老床位供给对比图国内、国际标准养老床位供给对比图 （三）各级政府对发展养老产业高度重视（三）各级政府对发展养老产业高度重视 “老有所养、老有所依” ，是中华民族的传统美德，党和国家历 来高度重视养老问题。为应对人口老龄化、全面促进养老事业和养 老产业发展，我国于 1990 年专门成立了全国老龄工作委员会。近年 来出台多项政策措施扶持养老产业发展。 中国老龄事业发展“十二五”规划 （国发201128 号） 提出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体 系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥 有养老床位数达到 30 张；推进供养型、养护型、医护型养老机构建 设；积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化 的投资建设和管理模式；进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力 量参与公办养老机构建设和运行管理；“十二五”期间，新增各类 养老床位 342 万张。 民政部、国家发展和改革委员会关于印发的民政事业发展第 十二个五年规划 （民发2011209 号）提出：统筹发展居家养老、 社区养老和机构养老服务，全面建立困难老年人基本养老服务补贴 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 14 制度和高龄老人津（补）贴制度，探索建立失能、半失能老人辅具 配置制度，培育壮大老龄服务事业和产业；完善和落实税费减免、 土地供应等优惠政策，建立健全财政补贴、融资贷款等扶持政策， 加强社会养老服务设施建设；推行公办民营、民办公助，引导和支 持社会力量举办养老服务；建立公平、规范、透明的社会养老服务 市场准入标准，加强社会养老服务行业监督管理；培育发展养老服 务新型业态，培养壮大职业化养老护理员队伍。 国务院关于促进健康服务业发展的若干意见 （国发2013 40 号）提出：加快发展健康养老服务，推进医疗机构与养老机构等 加强合作。在养老服务中充分融入健康理念，加强医疗卫生服务支 撑。建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通 养老机构与医疗机构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病 管理和康复护理；增强医疗机构为老年人提供便捷、优先优惠医疗 服务的能力；推动二级以上医院与老年病医院、老年护理院、康复 疗养机构等之间的转诊与合作；各地要统筹医疗服务与养老服务资 源，合理布局养老机构与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构 等，形成规模适宜、功能互补、安全便捷的健康养老服务网络。 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 （国发2013 35 号）提出：到 2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系的 目标；生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖 所有居家老年人；符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服 务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和 60%以上的农村社区建 立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点；全国社会养老床 位数达到每千名老年人 35-40 张，服务能力大幅增强；要支持和引 导各类社会主体参与社区综合服务设施建设、运营和管理，提供养 老服务；各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 15 构；在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老 机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机 关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服 务；鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模 化、连锁化的养老机构；鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其 他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。 2012 年，党的十八大报告提出积极应对人口老龄化，大力 发展老龄服务事业和产业。 2013 年， 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 中提出积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老 年服务产业。 （四）收入水平提高为中高端养老产业需求奠定基础（四）收入水平提高为中高端养老产业需求奠定基础 根据世界银行定义，人均国民收入（gni）在 905 美元以下的国 家为低收入国家；人均 gni 达到 906-3595 美元的国家为下中等收入 国家；人均 gni 在 3596-11115 美元的国家为上中等收入国家；人均 gni 达到 11116 美元及以上的国家为高收入国家。这一指标也适用 于城市之间的比较。 我国从 2010 年开始，城市成批进入高收入社会。2010 年有北 京、包头、乌海、鄂尔多斯等 18 个城市人均 gdp 超过了 11116 美元； 2011 年有天津市、南京市、杭州市、宁波市、常州市、盘锦市等 15 个城市人均 gdp 超过了 11116 美元；2012 年又有武汉市、中山市、 烟台市、厦门市、济南市等 8 个城市跨入高收入城市群体。由此可 见，到 2012 年我国地级及以上 287 个城市中有 41 个进入高收入社 会，其余 246 个城市均进入中等收入社会。 城市进入高收入社会的表现之一就是高收入群体的增加，根据 宜信财富联合福布斯发布的2013 中国大众富裕阶层财富白皮书 数据，2012 年我国大众富裕阶层（可投资资产在 10 万美元至 100 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 16 万美元之间的中国中产阶级群体）人数达 1026 万，2013 年底将达 到 1202 万。而大众富裕阶层的主体人群为 60 后及 70 后，其中 70 后在总体数量中占比超过三成，这部分人经过一定社会的积累，成 为大众富裕阶层的中坚力量。而这部分人群的父母正好处于 60 岁以 上的年龄阶段，该部分人群对于中高端养老产业具有较强的需求动 力。 随着我国经济的快速发展，我国中产阶级的人口数量仍将呈现 逐步增长的趋势，根据国务院发展研究中心预测，到 2016 年我国中 产阶级人口数量将达到 3.4 亿人，2026 年中产阶级人口数量将达到 5 亿人次。我国老龄化的快速发展以及中产阶级人口数量的增加为 中高端养老产业需求奠定了良好的市场基础。 图图 2-42-4 中国中产阶级人口数量预测情况中国中产阶级人口数量预测情况 二、项目实施的必要性二、项目实施的必要性 （一）项目的实施有利于改善养老资源供给不足的现状（一）项目的实施有利于改善养老资源供给不足的现状 从 xxx 县当前养老供需情况来看，一方面老龄化程度逐步加剧， 养老需求逐渐增长；另一方面体现为供给的相对不足，缺乏中高端 的养老机构，民办养老服务机构服务设施少且陈旧、规模小、档次 低、功能单一，养老服务队伍人才短缺，专业化水平较低，远远不 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 17 能满足日益增长的养老市场需求，这种状况与社会和谐发展不相适 应。为此，在 xxx 县积极探索养老机制的社会化、市场化与专业化 发展已显得十分必要。 图图 2-52-5 xxxxxx 县养老市场现状县养老市场现状 xxxxxx 老年公寓定位于大体量、多功能、复合型的养老服务项 目，能够有效缓解 xxx 县养老供需的矛盾，消化一部分城区内的养 老需求，也在一定程度上分担政府应对养老设施建设的资金压力。 通过本项目的示范效应带动，充分发挥社会性养老机构的作用，与 政府办养老机构形成呼应互补，形成有序合理的养老供需平衡。 （二）项目的实施有利于落实城市规划，缓解中心城市的发展压力（二）项目的实施有利于落实城市规划，缓解中心城市的发展压力 xxxxxx 老年公寓项目建设可以吸纳石家庄等周边城市老龄人口 外移到乡镇农村，从而减少中心城市住房需求，平抑房价，缓解其 交通压力和环境承载压力，又可以减轻其社会负担，促进人口的新 陈代谢。在景色秀丽、空气清新、交通便利的 xxx 县建设 xxxxxx 老 年公寓，积极吸纳省内、国内的老人入住，不仅会带来大量的资金 流入，而且会给山区县乡村建设带来大量的政治、科学、文化财富， 对推动乡村跨越式发展起到催化作用。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 18 （三）项目实施有利于促进地方经济发展，打造文化创新的城市名（三）项目实施有利于促进地方经济发展，打造文化创新的城市名 片片 本项目旨在以 xxx 县资源为基础，建设以生态养老、医疗、休 闲度假于一体的生态养老园。养老产业有着很强带动效应，建设规 模化的生态养老园，可以直接带动房地产、旅游、社区服务、商业、 医疗卫生、交通、金融、通讯、文化艺术等行业的发展，又可以推 动本地生态农业、保健品、制药、医疗卫生、教育文化产业及交通 运输业的进一步发展。同时，养老产业急需大批为老年人起居生活、 医疗保健服务的工作人员，为此产生了大量就业机会，将农业劳动 力转为第三产业劳动力。由此可见，xxxxxx 老年公寓项目的建设发 展，可以有力地促进 xxx 县经济发展及新农村建设。 另外，xxxxxx 老年公寓的建设将形成生态景观、养老园区及建 筑艺术空间的复合文化空间，形成 xxx 县新型养老产业聚集区，从 而打造体现 xxx 县经济发展成就和文化创新的城市名片。 （四）项目的实施有利于探索创新功能复合型养老服务新模式（四）项目的实施有利于探索创新功能复合型养老服务新模式 居家养老是当前以及今后很长一段时间内我国老年人口的主流 养老模式，社区养老和机构养老作为居家养老的有力补充在未来几 年也将获得较大发展。然而，目前 xxx 县地区的养老机构功能较为 单一，或以居住为主，或以护理为主，形成了托老所、养老院、老 年公寓、护理院和临终关怀机构相互补充、相互完善的格局。 本项目在养老居住的基础上，集合康复理疗、养生保健、疾病 护理、休闲度假、娱乐购物等多种功能，为社区老人、家属、游客 及周边居民打造了一个功能全面、设施先进、服务完善的复合型养 老社区，探索创新了养老服务新模式，为今后其他养老机构的建设 提供了借鉴。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 19 三、项目实施的可行性三、项目实施的可行性 （一）（一）xxxxxx 县具备发展高端复合型养老产业的条件县具备发展高端复合型养老产业的条件 根据相关调查研究数据，老龄人口对养老机构的需求受收入水 平、文化水平、子女数量等因素影响。年龄越大、收入越高、文化 水平越高、子女数量越少、身体与精神健康状况越差，在养老机构 居住的意愿越强。而高端复合型养老产业市场发展需要项目所在地 满足：老年人口数量相对较多、居民达到一定的收入水平、医疗市 场相对比较成熟等条件。 总体来看，xxx 县目前具备发展高端复合型养老产业的条件。 首先，近两年 xxx 县老龄人口数量仍处于上升趋势；其次，近年来 xxx 县经济发展迅速。 （二）政策鼓励社会资金投资养老机构（二）政策鼓励社会资金投资养老机构 由于加速的老龄化，给我国带来了一系列的养老难题，其中最 突出就是养老机构“供不应求” 。为解决这一难题，从国家到地方政 府纷纷出台相应政策措施，推动社会资金发展养老机构。本项目的 建设属于国家及 xxx 县政府鼓励发展项目，为当地养老产业的发展 及缓解地方政府财政压力具有重要作用，项目具备政策可行性。 （三）项目所在地具备发展养老产业的良好条件（三）项目所在地具备发展养老产业的良好条件 根据老年人居住建筑设计标准要求，养老社区的建设基本 要求是周边交通便利、日照充足，噪音低。而高端养老项目在满足 基本选址要求的情况下，加强了对周边生态环境的重视。良好的生 态环境不仅能够带来愉悦的心情，而且有利于老年人养生康复。 本项目具备良好的养老、养生条件。从地理位置上看，项目所 在地交通便利；从资源上看，项目所在地自然生态观光与休闲度假 旅游资源丰富，具有独特的旅游和生态优势。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 20 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 21 第三章第三章 项目市场环境分析项目市场环境分析 一、项目市场空间分析一、项目市场空间分析 （一）我国养老机构需求空间预测分析（一）我国养老机构需求空间预测分析 近年来我国人口老龄化进入快速发展阶段，根据国家统计局公 布数据，到 2012 年底我国 60 周岁以上老年人口已达 1.94 亿，占总 人口的 14.3%，65 岁以上人口 1.27 亿人，占总人口的 9.4%。 图图 3-13-1 2007-20122007-2012 年我国年我国 6060 岁以上老年人口数量岁以上老年人口数量 “十二五”时期，是我国第一个老年人口增长的高峰时期，我 国人口老龄化进程将进一步加快。根据预测到 2015 年，我国 60 岁 以上老年人口将达到 2.21 亿人；2020 年老年人口规模达到 2.43 亿 人；2030 年老年人口规模达到 3.6 亿人；2050 年老年人口规模达到 4 亿以上。 从我国养老机构数量来看，截止 2012 年末，全国各类老年人和 残疾人服务机构 4.2 万个，床位 381.0 万张，收养老年人 262.0 万 人，每千人拥有床位数 19.64 张。根据国际 5%-8%的老人需要养老 床位的标准，我国的养老床位缺口达到 588.5 万张至 1170.2 万张。 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 22 根据国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 ，到 2020 年将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完 善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。预计我国将初步形成 “9064”养老格局，即 90%的老年人通过自我照料和社会化服务实 现居家养老；6%的老年人通过社区机构照料实现社区养老；4%的老 年人入住养老机构集中养老。按照该养老结构体系，4%的老年人入 住养老机构集中养老。因此，预计到 2015 年，养老床位需求为 884 万张。而截止 2012 年末，全国各类老年人和残疾人服务机构床位为 381 万张。因此，2013 年至 2015 年，需增加养老床位 503 万张，每 年需新增 167 万张。同样，可以预测到 2020 年，养老床位需求为 972 万张；2030 年底全国养老床位应达到 1440 万张；2050 年底全 国养老床位需求达到 1600 万张。 养老机构一般规模为 50-500 个床位不等，我们假设养老机构平 均床位为 150 个，利用率为 80%，则可以推出所需的养老服务机构 数量。 表表 3-13-1 未来我国养老机构需求量预测未来我国养老机构需求量预测 年份年份6060 岁以上老年人口数量岁以上老年人口数量养老床位需求养老床位需求养老服务机构需求养老服务机构需求 2015 年2.21 亿人884 万张47147 个 2020 年2.43 亿人972 万张51840 个 2030 年3.6 亿人1440 万张76800 个 2050 年4 亿人1600 万张85333 个 （二）我国老年人对养老机构的功能需求分析（二）我国老年人对养老机构的功能需求分析 根据相关调研发现，我国老年人对机构养老的需求主要有四个 方面。首先，老人入住养老机构可以满足护理和医疗的需求，这是 老人的核心需求；其次，减轻子女照顾的负担；再次，是为了安享 晚年和拜托孤独感；还有少数老人入驻养老院是因为不愿意与子女 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 23 同住。 图 3-2 老年人对养老机构的功能需求意向 得及时护理和医疗援助 获得及时的护理和医疗援助是老年人入住养老设施的首要动机。 由于子女异地就学、异地工作等现象的普遍化，城市和农村的空巢 老人越来越多。随着年龄的增长，许多空巢老人对独立生活感到吃 力或者开始生活部分不能自理，因此就会产生入住养老机构的想法。 另外，与子女分开居住的老年夫妇，当一方去世，另一方失去生活 上的照应时，也会促使老人产生居住养老机构的想法。 减轻子女等家庭成员的照顾负担 减轻家庭照顾负担是老年人入住养老机构的第二大原因。独生 子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，加重了 70、80 后 子女肩上的负担，其不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承 担起照顾双亲的重担。这种状况在老人身体尚为健康时或许还可负 担，可一旦老人身体出现严重疾病并且需要长期照料时，子女往往 要承受巨大的压力。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不 能自理的老年人会选择入住养老机构。 享受晚年生活 有一部分健康的老年人表示，入住养老机构（特别是中高端的 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 24 养老机构）是为了享受生活。一方面，中高端养老机构常常位于城 市近郊，空气清新，比家中居住环境更为舒适；另一方面，中高端 养老机构提供的家政、餐饮等服务可以大大减轻老年人的家务劳动 负担。特别是出生于上世纪 50-60 年代的人，该部分人群的消费观 念较传统的老年人的消费观念有所转变，会更加注重追求生活品质， 愿意到条件较好的养老机构享受老年生活。 摆脱孤单 摆脱孤单是许多老年人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢 老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。调研中一些老年人表 示，和其他老人毗邻而居可以促进沟通，甚至能帮助自己获得继续 生活的信心。同时，许多老年人也希望可以和过去的老同学、老朋 友、老同事居住在同一个养老机构，这样既能拥有共同话题，又能 互相照应、共度晚年。 二、项目竞争环境分析二、项目竞争环境分析 （一）石家庄养老公寓市场现状（一）石家庄养老公寓市场现状 石家庄具有资质的老年公寓有 30 余家，总床位不足万张，仅占 市区老龄人口的 8.12，低于全国 1%的平均水平，更远低于国外 10%的要求。石家庄养老公寓不仅床位缺口大，而且多为规模较小， 档次较低，设施不健全，功能不完善，管理不规范，服务项目单一， 特别是精神文化方面注重较少；服务质量不高特别是中高级服务管 理人员缺乏，素质亟待提高。虽然服务质量不高，但几家老年公寓 出现满员的现象，且有的服务质量上乘的曾一度出现排队等候入住 的现象。据考察，运营比较好的有：长安老年公寓、东云老年公寓、 夕阳红老年公寓、松鹤圆老年公寓、祥和老年公寓、锦华老年公寓、 颐养园老年公寓等。其中，新投资扩建的老年公寓有锦华投资 150 万、颐寿园投资 600 万、颐养园扩建投资 200 万、祥和扩建投资 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 25 200 万。业内资深人士预测，石家庄的老年服务设施建设方兴未艾， 而目前仍以满足床位需求为主，未来高中档养老公寓需求将暴增。 （二）（二）xxxxxx 县养老机构发展概况县养老机构发展概况 目前，xxx 县养老机构呈现出以下特点： （1）在已建成的养老服务机构中， “忙闲不均”的情况较为严 重部分养老机构人满为患，甚至需要排队预约，还有一些养老 机构则门庭冷落、床位空空。究其原因在于，政府规划任务以数量 目标为主，而床位数本身并不代表养老设施空间布局的合理性，以 及养老服务的专业化与精细化。有概念、无内容、有市场、无产品、 有床位、无配套、有硬件、无软件、有生存、无尊严，使得部分养 老机构自规划建设之日起就已注定成为“鸡肋” 。 （2）xxx 县民办养老服务机构服务设施少且陈旧、规模小、档 次低、功能单一，管理体制与服务体系都缺乏系统性，环境卫生条 件不能满足老年人的需求，且容纳数量极为有限，表现出拥挤、杂 乱、环境与噪声污染严重，与老年人日益增长的物质文化需求不相 适应，难以满足中高收入老人的需求。 （3）养老从业人员整体素质不高，管理人员管理经验不足，养 老机构管理和服务质量的标准化、规范化有待进一步提高。xxx 县 在岗的养老护理人员基本上是没有经过培训的农民工，流动性较大， 虽能做一些服务工作，但服务意识和服务技能与专业护理人员相比 差距较大，不能满足需要。 （4）社区养老服务设施发展滞后。目前全市社区为老福利设施 不仅数量缺口大，质量也急需提高，在政府投入不足的情况下，多 元化的老年事业投入机制尚未建立，严重制约了社区养老的发展。 （5）全社会重视养老、参与养老的总体氛围尚未形成。有实力 的民营企业兴办养老机构、参与养老事业发展的较少，对养老事业 的发展前景了解不够，认识不足，没有形成重视养老、参与养老的 湖南亚凯工程管理公司专业代写可研报告 26 社会氛围。 综合上述情况，扩大养老产业供给规模、提高养老产业服务质 量，是当前及今后一段时间 xxx 县应对人口老龄化要持续坚持贯彻 的发展方向。在此形势下，中高端养老机构将有良好的发展前景。 （三）（三）swotswot 分析分析 在深入分析 xxx 县地区典型案例的基础上，结合本项目的定位、 产品内容和当前养老市场的新形势，对本项目进行 swot 分析。 1 1优势优势