毕业设计（论文）-基于ISM-ANP方法对房地产企业竞争力分析.doc

沈阳建筑大学城市建设学院毕业论文 第一章 绪 论1.1研究现状 我国房地产业从80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70。住宅业增加值占gdp的比重城市达4，城乡合计占7.5，房地产业已上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右，面临10倍速变化的时候要想管理企业简直难于上青天。以前的管理手段无一奏效，我们失去了对房地产企业的控制，而且不知道如何重新控制它的变化。顺应变化已成为企业管理中的经典论调。然而，战略转折点远远不止是变化本身。大多数对房地产企业竞争力的分析属于静态分析。这种分析描述了在某一特定时期内存在的相关因素，并解释这些因素如何相互作用，从而给企业带来利益或造成麻烦。可是，如果在这些因素的相互作用紊乱不定的时候，形势发生了重大的变化，那么静态分析就毫无用武之地。例如，这些相关因素中的一个，其重要性上升了10倍，传统的竞争力分析就无法帮助我们理解企业应当如何经营。1.2研究背景在全球化背景下，正视产权残缺、定位模糊、制度缺失、企业文化缺乏个性、流程粗犷、信息失真、人事关系及利益纠葛复杂、交流模式单一，这些中国企业的现实障碍，或许比任何一种怀着单一目的的“包装”和“策划”有意义的多。关于中国房地产企业为什么不关注专业化、不关注核心竞争能力的争论很多。我赞成其中的一个观点，那就是，中国企业在它的专业化和核心领域之外，还存在大量现实的机会。制度转型期的经济秩序和行业结构调整腾出了大量的利益空间，只要拥有了某种特殊资源，如关系、渠道、资本、垄断优势等等，即使进入一个完全陌生的行业也可能获取丰厚利润。在这种背景下，企业受到的诱惑必然很多，当然就会出现注意力不集中的现象。从经济学的角度看，产权在不同的约束条件下，其效率是不同的。当资产的所有者属于以多数人为一个单元特征的集体或组织，如果没有足够的文化道德认同和相应的制度和机制保障，资本的增值欲望和创新冲动这些人格化意志将得不到体现。而中国多数传统企业处于一种产权残缺状态。所谓产权残缺，就是指资源的控制权，处分权和收益权分属于不同的个体，参与经济行为的任何成员都只拥有其中一部分权益。基于特殊历史背景登上管理舞台的一些所谓的企业家，做企业资产的实际支配者往往只关心它能以何种方式满足自身需求，而不是增值。这种需求可能是物质意义上的，譬如，对金钱和权力的贪婪，所以，我们看到，很多企业因为经营者中饱私囊导致人心散乱而陷入无望；也可能是精神意义上的，譬如，对名誉和社会地位的追求，所以，我们看到，另外一些企业为了迎合政府或个人的一时之需，盲目扩大规模而穷途末路。定位是房地产企业朝着健康理性的方向发展所必须具备的基本策略。定位所要解决的问题是如何利用自身的资源营造不同于其他企业或品牌的优势，实现差异化经营。定位策略要求企业把重点放在研究自身和研究市场（即消费者）上，而不是单纯地研究竞争对手，竞争对手只能作为研究自身和市场的一种参照物。 通过制度管理解决制度可能遇到的问题，应该成为企业管理所遵循的基本规则。现代企业是一种制度化的组织，企业文化首先是制度文化。制度的本质很简单，就是将与企业相关的行为规范标准化、条文化、法律化。企业制度是贯彻流程作业的必要保证，没有制度作为基础，再好的流程设计都难以得到有效实施。当然，制度不能穷尽一切，制度是基于企业利益而设定的，但制度也可能与企业利益在特定的环境下发生冲突，这种时候，授权制度就成为一般制。中国房地产企业文化是企业员工对于共同目标的认同和基于这种认同所形成的习惯，包括思维习惯、制度习惯和行为习惯。企业文化的魅力就在于它的这种认同和习惯与员工的内在心理期望是吻合的，而这种吻合是以企业文化丰富的个性和内涵为基础的。企业文化不是空泛的口号，不是机械的教条，它是以人为本的策略规划和行为把握。它是一种风格和一种气氛，它的语言可能是有形的或者无声的，但是它让员工清晰地知道：我们自己的每一份工作因为与企业的发展相联系而有意义。沃顿商学院的豪斯教授“以价值为本的领导学”认为，以人为本的价值导向动机比实际导向动机更强、更广泛、更持久，更能够激发人的责任感、诚心和产生高的组织凝聚力。中国房地产企业在人事关系上存在着两种极端的情况：一种情况是，员工，特别是中、高层管理者对企业的依存度极高。这一现象较为普遍地存在于传统企业。由于历史原因所形成的地域性特点使得这类企业的管理人员缺少合理的流动，企业未能在一个较大的竞争环境中寻找一种有效的人力资源组合。由此所结聚的复杂的人事关系与利益纠葛使得企业的每一种可能的变革都会牵一发而动全身。这种状态严重干扰了企业适应市场需求必须建立的创新机制。对内，缺乏以人为本的人文关怀，对外，缺乏市场细分，这都使得企业的交流模式和途径变得极为单一。在资讯不发达的时代，企业与员工和消费者的交流都是在信息不对称的背景下进行的，这个阶段，员工和消费者因为缺乏资讯渠道而处于被动接受地位，企业为交流所付出的成本是有限的，但随着资讯网络的扩张，企业在信息不对称前提下的传统交流方式将可能因为交流对象素质的提高而不断增加成本。单一交流模式将不仅妨碍营销目标的实现，还可能引发事关企业未来利益的诚信危机。1.3研究的目的及意义近年来，随着住房货币化政策的实施以及市场逐渐走向成熟，房地产业作为一个行业竞争亦日趋激烈，在这样的环境下，房地产企业要想生存、发展、壮大，必须具备竞争能力，特别是核心竞争力。这也是当前房地产企业界面临的重大问题，是涉及到企业生存、发展和兴衰的关键问题，也是与国民经济发展，社会资源有效使用的重要方面。这具有重要的现实意义，有助于剖析企业长寿的密码。 另外，加强对我国房地产企业核心竞争力评价体系的研究，有助于房地产企业正确评估自己的竞争力、正确认识自身的不足之处、寻找差距，进而制定培育和提升核心竞争力的措施，从而应对来自国内外的挑战,这也为房地产企业竞争战略提供了新方向。我国房地产业已逐渐形成了有效的竞争格局，企业之间竞争的实质就是核心竞争力之间的长期性较量。因此，必须将其作为一个长期性的发展战略来安排，抓住核心竞争力培育这一主线，就能带动企业方方面面工作的开展，把企业有限的人力、物力、财力等战略性资源优化配置到有利于企业长期性生存和发展的方向上去。本文就是试图通过理论和实践积累进行研究，通过对房地产核心竞争力的构成分析和评价模式进行探讨，为房地产行业健康成长提一些建议。综上所述，中国房地产企业所面临的现实问题是多方面的，其中既有经济体制深层次矛盾所反映出的企业制度缺陷，也有房地产企业基于自身原因所导致的管理失控。甚至这两种因素在一定条件下还彼此渗透，互为因果，使原本复杂的局面变得更加复杂，但有一点是肯定的：提高房地产中国企业的整体竞争力，专注于房地产企业内因或外因任何一个方面的改革都是不够的。政府要从政策导向和服务支持方面为房地产企业创造好的条件，房地产企业则要从强调企业理性入手着力整顿提高。在全球化的背景下，每一个房地产企业都将面临巨大的时间压力，打造具备世界性竞争力的产品和品牌，对于每一个中国房地产企业而言，还都任重而道远。1.4本文的主要内容 论文主要是应用ism-anp方法对房地产企业竞争力进行研究，正确理解企业竞争力的影响的主要，而更好的控制房地产企业的创新与发展，使房地产企业的生存能力能够长远而有力。征询专家意见确定指标群。 中国房地产企业现今的状况非常紧张，由于中国经济发展迅猛，房地产企业多而且杂，竞争对手也很多，很多房地产企业的管理有所欠缺，在竞争过程中很多企业得到了良好的发展，也有很多企业因此而倒下。我国房地产业从80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。可以看出中国房地产业发展的速度很快，对中国经济的影响也很大。通过查阅有关房地产企业的资料了解中国房地产企业的发展能力还有提升的空间，其发展能力和未来走向也是很广阔的。查找影响房地产企业竞争力的相关因素，对其进行整理和分析，建立指标群，应用ism-ahp方法对房地产企业竞争力进行研究。综合现有指标和增加的新指标，通过系统分析，初步拟出指标群之后，应进一步征询有关专家的意见，对指标群进行筛选、修改完善。 第二章 房地产企业竞争力影响因素 随着社会主义市场经济体制改革的不断深化以及对外开放度的扩大和提高，竞争力越来越受到企业管理者的重视，竞争力的强弱也越来越成为企业生存发展的标识。2.1我国房地产企业竞争力的含义及特征 （1）我国房地产企业竞争力的含义 竞争力是企业资源和能力的综合反映，是企业所持有的、不易被竞争对手效仿的独特能力，这种能力包括具有企业特色的企业精神、核心价值观、经营管理理念、企业形象及员工素质等。 企业竞争力是指在竞争性的市场中，一个企业所具有的能够比其他企业更有效地向市场提供产品和服务，并获得赢利和自身发展的综合素质。企业的竞争力分为三个层面：第一层面是产品层,包括企业产品生产及质量控制能力、企业的服务、成本控制、营销、研发能力；第二层面是制度层，包括各经营管理要素组成的结构平台、企业内外部环境、资源关系、企业运行机制、企业规模、品牌、企业产权制度；第三层面是核心层，包括以企业理念、企业价值观为核心的企业文化、内外一致的企业形象、企业创新能力、差异化个性化的企业特色、稳健的财务、拥有卓越的远见和长远的全球化发展目标。第一层面是表层的竞争力；第二层面是支持平台的竞争力；第三层面是最为核心的竞争力。从这一结论中我们可以看出，企业文化对企业增强竞争力的重要作用。（2）我国房地产企业竞争力的特征 所谓企业竞争，就是指在市场经济条件下，企业作为商品生产者和经营者为了争取实现企业自身的经济利益，并获得有利的产销条件而发生争夺、较量、对抗的经济关系。一般说来，企业竞争力具有如下特征： 企业竞争力可使企业拥有进入各种市场的能力企业竞争力是联系现有各项业务的粘合剂。也是发展新业务的引擎。它决定着企业如何实行多样化经营以及如何选择市场进入模式，是差别化企业竞争优势的源泉。 企业竞争力应能给最终产品用户带来实惠 企业竞争力应具有市场价值，应能给消费者带来价值创造或价值增加。不能给消费者带来实惠的企业竞争力无法形成企业的企业竞争优势。企业竞争力也就无从谈起。 企业竞争力应不易被企业竞争对手所轻易取得 企业竞争力既包括公开的技术，又包括不公开的秘密技术。企业竞争对手可能掌握组成企业竞争力的一些技术，但要将这些技术有机地结合起来。再现本企业的企业竞争优势却并非易事。 企业竞争力可以迭加 一种企业竞争力可以作为一种技术成分，成为更高层次企业竞争力的组成部分。2.2影响房地产企业竞争力的内部因素 房地产企业的竞争力主要来源于以上几个方面，但企业竞争力不是天生的，它是通过企业众多因素共同作用产生的。笔者认为，影响企业竞争力的因素主要有以下几方面。(1)人力资本 人力资本是相对于物质资本的另一类资本，是指投于企业劳动者的资本，表现为劳动者的技术、文化、创造能力的资本化。人力资本投资能显著改善人的技术素质和文化素质，使物质资源得到充分利用，使人的创新能力有效提高。因此，人力资本是一种最基本的生产性投资，它作为企业的第一资源要素，是影响企业竞争力的基础因素。核心竞争力是一个企业能够长期获得竞争优势的能力。是企业所特有的、能够经得起时间考验的、具有延展性，并且是竞争对手难以模仿的技术或能力。而技术或者能力的载体是人力，所以，核心竞争力的实质就是人力资源的竞争能力。加强和优化人力资源管理，发展、提升人力资源竞争力，才是有限的持续提升企业核心竞争力的解决方案。(2)技术因素技术因素包括企业技术专利权、专有技术和企业的技术创新能力。在市场竞争集中表现为科学技术较量的今天，企业的专利技术和专有技术，日益显现出重要性。企业专利和专有技术越多、越先进，企业的竞争力就越强大。反之，企业如果缺乏专利或专有技术，竞争力就越弱小。当然市场是变化的，技术也是发展的，谁能够在变化的市场中拥有良好的技术创新能力，谁就能够占领企业所在领域的技术制高点，拥有自己的知识产权，成为该领域的技术权威企业的竞争力自然就会得到提升。(2) 硬件设备 硬件设备是企业生产的基本手段，是提高企业竞争力的主要物质基础。自然资源加工利用的程度，产品结构的优化升级质量的提高和成本的降低，在很大程度上取决于设备的技术水平。我国传统产业庞大，许多工业的设备陈旧，技术落后，成为长期制约我国企业竞争力的基本因素之一。(4)房地产企业制度和经营机制的创新能力 企业制度包括组织制度、责任制度和治理结构等，企业经营机制包括决策机制、分配机制、激励机制等，具有强烈影响企业员工偏好及行为的重要功能。制度决定机制，机制决定竞争力。一个制度健全、经营机制灵活的企业能够合理地利用企业的各种资源，充分发挥每一种资源的效用，实现企业利益最大化，从而增强 业的竞争力。但是任何先进的企业制度和机制都是相对的。食业要始终保持制度和机制上的先进性，就必须具备不断进行制度和机制创新的能力。企业的制度和经营机制创新能力对企业的竞争力具有决定性作用。(5) 房地产企业的管理创新能力 房地产企业只有通过科学的管理，才能把企业的各种生产要素有效地组织起来转化为现实的生产力。然而，由于管理水平的不同相同的生产要素形成的生产力也就不同，企业的竞争力也就不同 所渭管理一方面表现为对企业生产力的组织，一方面又表现为生产关系的处理。由于企业的生产力是不断发展的，管理也必须随着企业生产力的发展而不断创新。只有管理不断刨新，企业才会有持续的竞争能力。(6) 竞争战略 竞争战略是保证房地产企业在竞争中发扬优势、回避威胁的指导思想。哈佛大学商学院迈克尔.波特教授的竞争战略理论认为企业竞争中面对五种力量的影响，即企业面临着一系列的外部威胁：新的进入者威胁、供应商要价能力、现有竞争者之间对抗、消费者还价能力、替代产品或服务威胁。在此基础上波特提出了3种基本的竞争战略，即低成本战略、差别化战略和专一化战略。一个合适的竞争战略能指导企业对付各种威胁，改变企业与其他竞争者之间的竞争对比力量，甚至达到以小胜大、以弱克强的效果。所以，合适的竞争战略是影响企业竞争力的战略性因素。对于房地产企业来说，战略使房地产企业对企业投入的资本得到长期、持续的回报。对于非赢利性组织来说，它的战略是为了实现组织的发起者所要求实现的价值。领导人的主要责任就是，在保持组织的正常的日常运作的同时，为组织把握正确的战略方向、有力地推进战略性发展的进程，使组织获得持续生存和发展的资格、实力。所以，战略决不是给人看的摆设，是组织的一种必须具备的行为特征。(7) 房地产企业文化 房地产企业文化是企业长期生产经营过程中形成的价值观念、经营思想、群体意识和行为发展规范的综合体。优秀的企业文化是企业核心竞争力的重要组成部分。建立先进的企业文化，有利于强化企业核心竞争力的基础。企业文化是企业的粘合剂，它能够将本来有着不同远景，不同人生目标的人聚集在一起。能够使得大家求同存异，暂时扬弃各自在性格或者风格上的不同，而选择共同为了一个方向，一个目标前进，那就是企业的整体生存力。导向包括价值导向与行为导向。企业价值观与企业精神，能够为企业提供具有长远意义的、更大范围的正确方向，为企业在市场竞争中基本竞争战略和政策的制定提供依据。企业文化创新尤其是观念创新对企业的持续发展而言是首要的。比如， “观念比资金更重要”模式，认为观念是产生生产力和利润的源泉；比如随着市场的变化发展，企业在经营活动中确立并有效贯彻了重视危机忧患的“末日观念”，以人为本的“人力与人才观念”，以消费者认可为目标的“市场与竞争”观念等等，在构成企业文化的诸多要素中，价值观念是决定企业文化特征的核心和基础，企业必须对此给予足够的重视并使之不断创新，与时俱进。激励是一种精神力量和状态。企业文化所形成的企业内部的文化环境和价值导向能够起到精神激励的作用，将员工的积极性、主动性和创造性激发和调动起来。卓越的企业总是把人的价值放在首位，物是第二位的。应该尊重人的思想，在这个企业里，要能听到不同的声音，企业的领导者要能够接受新思想所带来的冲击，这样才能让这个企业保持活力，也才能不断地激发人的创造力。企业文化、企业精神为企业确立了正确的方向，对那些不利于企业长远发展的不该做、不能做的行为，常常发挥一种“软约束”的作用，为企业提供“免疫”功能。约束功能能够提高员工的自觉性、积极性、主动性和自我约束，使员工明确工作意义和方法，提高员工的责任感和使命感。优秀的企业文化向社会大众展示着企业成功的管理风格、良好的经营状况和高尚的精神风貌，从而为企业塑造良好的整体形象，树立信誉，扩大影响，是企业巨大的无形资产。(8)房地产企业规模.企业规模大不能说明企业就一定有良好的效率。只有在合理的经济规模下运行 ,才能获得高的经济效益。企业规模合理性评价包括多个方面 :可以是企业家组织才能、 理体制等 ,本文选取企业交易费用指数和生产能力利用率作为评价指标。企业规模经济性指标是从企业的规模效益角度评价企业规模对竞争力的影响的。微观经济学认为 ,随着生产要素投入的增加 ,企业生产规模扩大 ,单位生产成本下降 ,会产生递增的规模效益。但随着生产要素投入的继续增加 ,会出现单位生产成本不降反升 ,即企业规模不经济。随着技术时代的全面到来 ,以及部分产业部门和领域进入 “ 知识时代” ,企业赖以生存和发展的核心利润源已经发生了实质性的变化 ,企业的核心利润源和核心竞争力逐渐体现为一些高价值无形资产。企业生产规模越大 ,无形资产价值越高 ,企业的核心竞争力也就越强。(9)房地产企业经营能力 企业经营力就是企业对包括内部条件及其发展潜力在内的经营战略与计划的决策能力，以及企业上下各种生产经营活动的管理能力的总和。由企业素质确定的企业经营成果的大小，实际上也就是企业经营力的大小。这就是说，企业素质的强弱，是通过企业的经营力集中表现出来的。企业经营力是一个系统的概念。它包括本身的内外部条件及其发展在内的经营战略与计划的决策能力，以及企业各种活动的组织管理能力的总和。因此，仅用某一类单方面的指标就不能全面评价经营力水平，因而，必须建立一个能够综合评价企业经营力的指标体系。经营能力评价的目的在于：具体分析经营力所创造的经济效益的有效程度，为不同经营力的比较、论证和寻求盖上提高的途径提供依据。(10)房地产企业组织能力 对于企业来说，组织能力是开展组织工作的能力。是公司在与竞争对手投入相同的情况下，具有以更高的生产效率或更高质量，将其各种要素投入转化为产品或服务的能力。组织能力包括企业所拥有的一组反映效率和效果的能力，这些能力可以体现在公司从产品开发到营销再到生产的任何活动中。精心培养的组织能力可以成为竞争优势的一个来源。对于一个集体而言，建立一种能使员工为实现集体目标而在一起最佳工作并履行职责的正式体制，即组织结构，是实现目标的重要保证。因此，如何建立组织体系，并规定体系中每个人的活动和相应的责任以及各项活动的关联规则将直接影响集体的行动效率和效果。建立科学、高效、合理分工、职责明确、制度健全的组织体系，是对领导能力的考验与挑战.、 以往的房地产企业总是先有明确的定位后，再制定出一个漂亮的策略，但现在更在乎的是，企业组织如何能够加快它的执行能力及流程、快速地完成策略的目标，也因此组织能力成为影响企业成败的关键。2.3影响房地产企业竞争力的外部因素 哈佛大学的迈克尔波特教授提出了传统竞争力的各种因素。现在，让我们浏览一下这种分析方法的内容。几代的商业人士和商学院学生，都接受了这些因素的理论。因此，我想以此作为讨论的出发点。 市场经济的灵魂是竞争。物竞天择、适者生存、优胜劣汰，唯有竞争，才能使社会经济不断推陈出新，飞跃发展。房地产市场作为一种特殊的商品市场，当然也存在竞争。但是由于房地产商品所具备的特殊性质，房地产市场并不具备纯粹、完整的商品市场的所有特性。它是一个不完全的“准市场”。在房地产市场运行中，市场机制、计划机制、法律机制都起着重要作用。房地产市场仍然像一般商品市场那样，其机制核心内容的竞争，成为整个市场运行的决定性因素。通过竞争，至少可以获得如下好处：丰富产品，提高质量；规范运作，提高效率和效益；降低成本，促进供给；设置壁垒，净化市场；公开、公正、公平的市场环境。 我们对所研究的“房地产企业”进行一下界定：它是指集开发、设计、营销、物业管理等活动于一体的综合房地产开发企业，而不是单纯的施工企业、建材企业、物业公司等与房地产行业有关的企业。外部因素有：(1)竞争者 一般而言，对于房地产市场竞争对手的识别，应视两类不同的情况而有不同的标准。 项目竞争对手的识别与确认 项目竞争对手是指项目营销策划时需考虑的竞争对手。针对一个具体的房地产开发项目而言，其项目地址已确定，项目性质及项目规模及消费群体均已大致确定。在这种情况下的竞争对手识别主要局限在该地域范围内同类物业、同类消费群体、同类规模的项目。 房地产企业竞争对手的识别与确认 房地产企业竞争对手是指本企业经营领域、地域内，或本企业拟进入的经营领域、地域范围内的竞争对手。这类竞争对手的确定比较复杂。首先，要有企业经营战略确定本企业现有的市场或拟进入的市场，初步划定其地域范围、市场类型、性质；其次，按地域和市场类型判定同一地区、同一类型、同一消费群体的同类企业，他们将是本公司现有的或潜在的竞争对手。(2)土地资源 土地是房地产企业形成核心竞争力的首要条件。土地作为不可再生的资源，是房地产企业的命脉，土地资源的多少直接影响到企业的长远发展。因此一个房地产企业应该进行适当的土地资源储备。 土地储备是必须的。对于房地产行业来说，土地既是基础的生产资料，又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中，成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业，企业盈利能力直接英雄其未来的发展潜力。一般情况下，对企业经营证照的评价包括下面几项：营业增长率，资产增长率，营业利润增长率，技术投入率等，同时，对成长性指标的评价还包括净利润，土地储备面积，新开工面积等，以对企业的发展做出综合评价。土地储备量不仅很大程度上英雄房地产企业的综合实力和发展潜力，另一方面，还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地的储备，企业的开发项目一旦结束，其面临的局面可想而知。而且，如果土地储备量不充足的话，还会导致企业内部不稳定，影响企业内部团队。(3)市场拥有度 市场是对房地产企业是否形成核心竞争力的检验，因而也是房地产企业核心竞争力的重要构成要素。市场是检验产品开发成功与否的关键，这就要求房地产企业在进行规划设计时，必须以市场为导向，充分考虑客户的需求。 一个地方的人口数量直接影响当地房地产企业的发展潜力，人口数量多，同时也证明了客户对住房的需求量大，进而影响了企业的经济发展。(4) 品牌形象 品牌是房地产企业是否形成核心竞争力的重要体现。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺，最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度。2.4 指标体系设置的原则在设置指标体系时，照搬套用国际评价的指标体系显然不合理。本文结房地产行业自身社会经济条件及发展情况，按照以下原则进行指标的筛选：(1)客观性原则评价基于房地产企业竞争力指标体系应建立在事实的基础上，避免个人主观好恶的影响，确保把握住房地产企业竞争力。(2)系统性原则即要求所建立的指标体系是一个完备的整体，以便全面、准确地反映房地产企业竞争力的实际情况。(3)有效性原则即剔除无关或无效信息，把握住有效影响房地产企业竞争力的因素。(4)数据可得性原则在指标的选择的过程中，有些指标虽然很有意义，但实际无法获取，只能用类似指标替代或用多个子指标反映，而不能直接纳入指标体系中去。2.5 指标的选取针对房地产行业情况，咨询有关专家，及根据以上数据归纳对行业的以下指标影响较大：员工工作效率、技术先进性、设备先进性 ,制度严明及合理性,管理创新能力 、有生命力的企业文化、企业规模大小、企业经营能力、企业组织能力、资金周转 、土地资源拥有量 、市场所占份额、品牌形象、客户满意度 、管理因素、成长因素、经济因素、客户因素 、房地产企业竞争力等。 第三章房地产企业竞争力评价体系构建 企业竞争力的不同，可以根据多种方法来得出结论，本文则采用其中的一种来进行分析。3.1 ism-anp方法解析 ism-anp法，又称结构分析法。结构分析包括解析结构模型( interpretive structural modeling )，简称 ism 和网络分析法(analytic net process简称anp两种分析方法。而在实际应用中则往往是两者的综合应用。一般来说ism是anp的基础,有了ism结构模型，就可进一步运用anp方法算出各因素对系统总目标的影响权重。这种方法适应了绩效研究中常要考虑各种潜在因素的关系的需要，符合目前管理研究中提倡的定性定量相结合的研究思想。ism方法：解释结构模型法，interpretative structural modeling，简称ism，是结构模型化技术的一种。它通过德尔菲法或专家小组法确定影响系统的各种因素并确定他们之间的相互关系，由影响因素及其相互关系可以画出有向图，然后将有向图转化为邻接矩阵，对得出的邻接矩阵再进行布尔运算，便可得到可达矩阵，对可达矩阵再处理便可得到因素间的层级结构。结合人们的实践经验，根据计算的结果，可使本不清晰的众多因素结构化、条理化、明朗化。进而发现影响因素之间的内在联系，揭示影响因素系统的内在规律，给企业提供有价值的信息。anp方法：thomas l saaty 在上世纪70年代提出了ahp（层次分析法）分析方法，并被广泛地应用于决策分析和综合评价活动中。然而由于ahp仅能解决单向层次结构型问题，它的应用受到了很大的限制。anp方法是对ahp方法的深入。它通过引入超矩阵的概念，将应用空间拓展到更为复杂的结构模型中。anp是在ahp方法的基础上发展起来的，anp将系统元素划分为两大部分：第一部分称为控制元素层。包括问题目标及决策准则，所有的决策准则均被认为是彼此独立的，且只受到目标元素的支配。控制元素层中可以没有决策准则，但至少有一个目标。控制层次就是一个典型ahp阶梯的层次结构，所有的准则彼此独立，下一个准则只受上一个准则支配，每个准则的权重均可用传统的ahp法获得。第二部分为网络层。它是由所有受控制层支配的元素组成的，元素之间相互依存、相互支配，元素和层次间的内部不独立，阶梯的层次结构的每个准则支配的不是一个简单的内部独立的元素，而是一个相互依存、反馈的网络结构。控制层和网络层组成了典型的anp层次结构，如图2.3。ab表示a影响b或者b受制于ac表示c元素集内元素是相互依存或非独立的网络层控制层目标准则p1准则pn元素集c1元素集c2元素集c3元素集c4元素集c5 图3-1 anp的典型递阶层次图 3.2 ism方法评价过程组建ism构造小组，根据ism计算的要求，经过专家讨论，将最后确定的指标按s1至s19罗列： s1.员工工作效率 s2.技术先进性s3. 设备先进性 s4.制度严明及合理性 s5.管理创新能力s6.有生命力的企业文化 s7.企业规模大小 s8.企业经营能力s9.企业组织能力s10.资金周转 s11.土地资源拥有量 s12.市场所占份额 s13.品牌形象 s164客户满意度 s15.管理因素 s16.成长因素 s17.经济因素 s18.客户因素 s19.房地产企业竞争力。按专家的建议建立各项指标相互影响关系图，如图3-2所示：aaaas1.员工工作效率aavvs2技术先进性aavvs3.设备先进性aaas4.制度严明及合理性aavs5.管理创新能力avxs6.有生命力的企业文化aavvvs7.企业规模大小aavs8.企业经营能力aas9.企业组织能力aaxvs10.资金周转aavvs11.土地资源拥有量aas12.市场所占份额aaxs13.品牌形象aas14.客户满意度axxxs15.管理因素axxs16.成长因素axs17.经济因素as18.客户因素s19.房地产企业竞争力 图3-2房地产企业竞争力综合评价指标关系图图3-2 中，“v”代表横行因素对列的因素有直接或间接影响：“a” 代表列的因素对横行因素有直接或间接影响；“x”表示行列相互影响；空白表示横行因素与列的因素之间无相互影响。计算可达矩阵r与l。根据图3-2所示的房地产企业竞争力综合评价指标关系图的逻辑关系，可得到其邻接矩阵a。令a1=a+i，a2=(a+i)2， ，ar=(a+i)r，则经过布尔代数运算规则进行运算得到a1a2=a3，所以，可达矩阵r=a2；可达矩阵r的行、列的因素相同，为17阶方阵；排列顺序均为s1、s2、 、s17。对应矩阵中为1的元素表示该行因素对该列因素有影响(包括自相关。即si影响si)。为0的元素则表示该行因素对该列因素无影响。由于ism法计算复杂，如果完全采用人工计算，不仅工作量巨大，而且容易出错。因此，本文采用mat lab软件编程计算。影响房地产企业竞争力评价的指标可以分为七个层次：第一层为s19.房地产企业竞争力，第二层s15.管理因素 s16.成长因素 s17.经济因素 s18.客户因素 ，第三层为s13.品牌形象 s14客户满意度，第四层为s4.制度严明及合理性，第五层为s5.管理创新能力 s7.企业规模大小 s8.企业经营能力 s11.土地资源拥有量 第六层 为s1.员工工作效率 s3.设备先进性 s6.有生命力的企业文化 s9.企业组织能力第七层为s2.技术先进性 s10.资金周转 s12.市场所占份额，根据可达矩阵绘制房地产企业竞争力评价指标关系有向图，如图3-3所示。10121917181616155134141411896723 图3-3 房地产企业竞争力评价指标关系有向图3.3anp方法评价过程(1)分析问题将决策进行系统的分析、组合，形成元素和元素集，这是非常重要的一步，归类要正确，即“物以类聚”，主要分析判断元素层次内部是否独立，是否存在依存和反馈，分析问题的方法基本类同于ahp方法，可用会议讨论、专家填表等方式进行。(2)构造anp的典型矩阵 构造控制层次将决策目标界定，这是问题的根本，各个准则相对决策目标的权重用ahp方法得到。再则是构造网络层次。要归类确定每一个元素集，分析其网络结构和相互影响关系。分析元素间的关系可用多种方法进行。一种是内部独立的阶梯层次结构，即层次之间相对独立；一种是内部独立，元素之间存在着循环的anp网络层析结构；另外一种是内部依存，即元素内部存在循环的anp网络层次结构。在实际问题中面临的基本都是元素集之间不存在内部独立，既有内部依存，又有循环的anp网络层次结构。最后在明确元素关系的情况下，对元素集内的元素进行两两比较，获得判断矩阵。ahp的一个重要步骤是在一个准则下，受支配元素进行两两比较，由此获得 判断矩阵。但是在anp中被比较的元素之间可能不是独立的，而是相互依存的，建立超矩阵设anp的控制层中有元素，控制层下网络层有，其中中有元素。以控制层元素（s=1，2，m）为准则，以中元素为次准则，将元素组中元素按其对的影响力大小进行间接优势度比较，即在准则下构造判断矩阵如表4.1所示： 判断矩阵表 table judgment matrix归一化特征向量并根据特征根法得权重向量， 。对于重复上述步骤，得到式所示矩阵。 公式3-1这里的列向量就是中的元素对中元素的影响程度排序向量。若中元素不受中元素影响，则。对于重复上述步骤，最终可获得准则下的超矩阵。对于元素组之间存在相关关系的，需对做加权处理，权重通过把元素组的整体作为元素，用基本ahp法求得。超矩阵的个数与准则数相同，它们都是非负矩阵。当然，如果在某一准则下，指标体系结构为内部独立的阶梯层次结构，该超级矩阵退化为一般矩阵： 公式3-2anp法确定局部权重向量在超矩阵中，元素反映元素对元素的一步优势度；还可以计算，其元素表示元素对元素的二步优势度，仍然列为归一化矩阵，以此类推，可以计算，当存在时，的第列就是准则下网络层中各元素对于的极限相对权重向量。将上式写成3-3的结构，则有： 公式3-3其中每一行的数值，即为相应元素的局部权重向量；当某一行全部为0时，则相应的局部权重为1。将局部权重按元素顺序排列即得到局部权重向量：由于手工计算过程相当复杂，所以本文使用super decisions软件搭建指标网络模型，得出最终权重，过程如下：首先使用sd软件建立房地产企业竞争力影响因素评价指标体系的网络层次模型，建立的模型见图3-4所示。 图3-4 软件界面下的网络层次模型图 层次模型建立之后，相应专家用德尔菲法对各个维度进行重要性赋值。例如：整个系统共设“管理因素”、“成长因素”、“客户因素”与“经济因素”四项上层指标。通过德尔菲法汇总，“成长因素”比“管理因素”指标更重要，程度为2；“管理因素”比“客户因素”指标更重要，程度为3所以，“管理因素”维度下各指标之间的重要性程度赋值如图3-5所示。 图3-5 “管理因素”维度下的重要性赋值 上层指标赋值之后，请房地产行业相关专家用德尔菲法对各个上层指标下设的下层指标进行重要性赋值。例如：上层指标“管理管理”与“经济因素”相关，“管理因素”下设的“管理创新能力”指标与“经济因素”有一定的间接联系。上层指标“经济因素”下共设“市场所占份额”、“资金周转”、“土地资源拥有量”、三项下层指标。通过德尔菲法汇总，“土地资源拥有量”比“市场所占份额”指标更重要，程度为3；“资金周转”比“土地资源拥有量”重要，程度为3所以“经济因素”中“土地拥有量”维度下的各指标之间重要性程度赋值如图3-6所示。 图3-6“经济因素”中“土地拥有量”维度下的重要性赋值图 赋值之后运行软件，得到权矩阵、超矩阵、极限加权超矩阵，最后得出如图3.6所示权重。3.4结果及分析由ismanp方法，借助mat lab编程及sd软件求得评价模型中，s1.员工工作效率 s2.技术先进性 s3.设备先进性 s4.制度严明及合理性 s5.管理创新能力 s6.有生命力的企业文化 s7.企业规模大小 s8.企业经营能力s9.企业组织能力 s10.资金周转 s11.土地资源拥有量 s12.市场所占份额 s13.品牌形象 s14客户满意度 s15.管理因素 s16.成长因素 s17.经济因素 s18.客户因素 s19.房地产企业竞争力19项指标权重如图3.7所示: 图3-7房地产企业竞争力评价模型最终各指标权重则其指标体系的权值为：=（0.185625,0.098118,0.058470,0.150601,0.120373,0.009514,0.005349,0.016723,0.062139,0.112466,0.045922,0.50321,0.053194,0.031185）在计算得到评价体系的权重后，即可对房地产企业竞争力的强弱进行评价。第4章 实例分析 根据以上方法对现有房地产企业竞争力进行系统分析，并根据相关数据对本评价方法进行对比，进而证明本方法的可用性。4.1保利房地产(集团)股份有限公司背景 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元。作为一家大型国有控股房地产上市企业，诞生于1992年的保利地产，已经伴随着中国的房地产行业走过了20个年头。20年里，保利地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，以打造保利精品、真诚服务业主，致力于中国和谐人居建设为己任，全力把握发展机遇，实现了自身跨越式发展。 保利地产20年的快速发展，也是中国房地产行业繁荣进步的缩影。2002年，保利地产成功改制，从广州出发开启全国化战略布局，现已进入全国40个大中城市。2006年，保利地产在在a股上市，依托资本市场，凭借稳健的经营作风，实现销售面积和销售收入双重增长，迅速成长为地产蓝筹。2011年，保利地产总资产突破2000亿元，完成了以房地产开发为核心业务、涉及工程建筑、物业管理、商业运营、销售代理、建筑设计、会展服务等房地产开发上下游产业的完整产业链条，形成了以普通住宅为主，涵盖商业地产、旅游地产以及养老地产的全产品线，实现了运营利润多元化发展。 20年来，在一次次市场与政策的洗礼中，保利地产也锻炼出了一支懂得市场变化、具备应对能力的专业化、知识化、成熟化的人才队伍。4.2房地产企业竞争力分析根据专家评析及公司的相关数据得以下