福建某房地产全程策划.doc

宝龙湖畔花园项目全程策划华侨大学huaqiao university宝龙湖畔花园项目 全程策划 目录1 总论11.1项目基本概况11.2项目策划依据11.3项目策划思路与方法11.4 开发商简介21.5项目策划主要结论32 市场研究42.1房地产市场未来走向分析42.2厦门市2010年8月房地产市场走势分析73项目环境分析133.1项目周边环境分析133.2竞争性楼盘分析163.3本项目swot分析214项目的市场定位244.1项目市场细分244.2目标客户群定位254.3项目价格定位255规划设计方案265.1产品规划设计思路265.2产品规划设计原则265.3环境规划建议275.4景观建议285.5户型规划建议305.6新材料和新设备的运用316项目营销策划案336.1项目总体营销策划336.2项目品牌策划336.3项目广告策划336.4项目销售策划356.5售楼处布置377项目组织机构与人力资源配置387.1 机构组织设置387.2人力资源配置408 项目实施428.1 项目建设方式428.2建设工期428.3实施进度安排429 项目经济评价439.1项目投入产出分析439.2项目财务评价539.3风险分析5610项目社会、环境效益评价6010.1项目社会效益评价6010.2 项目环境效益评价621 总论1.1项目基本概况1. 项目名称：宝龙湖畔花园2. 项目位置：位于湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧3.项目地块编号：2010p19买4. 项目经济技术指标与规划指标：如表1.1所示。 表1.1项目的经济技术指标与规划指标土地用途居住、商业、教育（幼托）用地面积总用地面积29767.432 总建筑面积总建筑面积（地上）53360 m2以下不同性质建筑占总建筑面积商业建筑面积：5400以下（其中生鲜超市便利店1处，建筑面积不少于100）；居住建筑面积：48800以下（内设公用移动通信基站一座，建筑面积不少于60）；建筑密度（上限）30%绿地率（下限）35%5. 地块来源：本地块于2010年11月19日由宝龙地产旗下上海瑞龙投资管理有限公司以75700万元竞得，楼面地价14187元/。6. 项目开发现状：本地块目前已经完成五通一平。1.2项目策划依据项目策划以市场为依据，结合厦府2007397号文件、授权委托书、国家的法规规章、项目的规划设计条件以及定额作为主要的策划依据。1.3项目策划思路与方法（1）策划思路本项目策划力求迎合市场，注重项目策划前期的市场调查与分析，其主要涵盖项目的投资环境及业态调查与分析。策划小组在充分了解市场的基础上做出项目策划，该项目策划的前期工作主要是通过收集第一手资料与第二手资料、数据，周详地、多层次地、多角度地、多方面地对项目所面临的市场投资环境、项目面临的各种资源开发条件进行分析、论证与阐述，从而为项目后期的策划提供基础。（2）策划的具体方法通过收集第二手资料的方法从宏观经济政策、厦门市经济形势及房地产走势、消费水平等方面对宏观经济环境和生活结构进行研究。结合二手资料收集，了解厦门市房地产市场环境。实地考察项目所在地，了解项目周边的公共设施、交通状况、区域地块功能等。在此基础上综合厦门房地产商品房分布特征、项目区位环境、消费者行为特征、目标市场的现状，运用学方法，确定本项目的市场定位，从而为项目后期的市场运作提供科学策划依据。以投资环境及潜在目标客户群的消费特征分析为依据，分析项目所面临的各种开发条件与资源，结合国内外成功案例对项目进行产品定位、产品设计。在产品定位的基础上，进行推广及营销策划、前期的物业管理方案，最后进行项目的经济论证。1.4 开发商简介宝龙集团始于20世纪80年代，中国总部设在厦门，发展成为拥有房地产业、酒店旅游业、信息产业、新能源工业和商业为一体的多元化大型外资企业集团。宝龙集团旗下宝龙地产以其独有的标准化“宝龙模式”，成为中国领先的商业地产企业之一。从2003年开始，立足于国内三四线城市高速扩张的宝龙地产，走出了一条专业打造城市综合体的商业地产开发之路，并依靠在业内“专注而专业”的印象，一跃成为中国商业地产的领先者，在众多同类房企中脱颖而出。近些年来，宝龙地产已在全国拥有20余个宝龙城市广场，以遍地开花的态势出现在内地多个城市。2009年10月，宝龙集团旗下的宝龙地产控股有限公司在香港成功上市；2010年2月，宝龙将总部由厦门移至上海，并制定了“深耕长三角、发力海西珠三角、辐射环渤海、谋略中西部”的全国布局的高速发展战略，同时坚持在中国二、三线城市开发大型商业零售综合体的整体策略。1.5项目策划主要结论以房地产策划代理公司的身份对该项目做全程策划。在市场调研的基础上，对待开发地块拟定策划方案，主要进行项目投资环境进行分析、目标客户群的定位、产品的定位、建筑设计、项目融资、财务分析报告、营销策划、物业管理的前期策划等。本项目策划力图协调好各方利益，打造一个能够提高该项目的商业价值，提高厦门市岛外的居住品质，能够带动周边地带发展，同时解决该项目周边严峻的环境问题，创造项目自身特点。其中：项目的目标客户群定位3045岁，家庭月收入在20000元左右的家庭为主销售价格定位：均价350000元档次的定位：高档空中别墅形象的定位：健康、舒适、享受产品设计：打破传统平面结构布局，设计空中花园别墅营销策划：人性参与性、便捷性、可识别性生态因地制宜，亲绿、声光运用创新绿化创新、户型创新、建筑创新现代网络系统、安全防盗系统经济评价开发建设投资101786.709万元，详见下表序号项目总投资1开发建设投资101786.7091.1土地成本779711.2前期工程费705.7801.3建安工程费11167.5001.4市政配套费216.4401.5开发期间税费1144.2471.6生活配套费256.1181.7竣工费用15.8001.8不可预见费405.1771.9企业管理费335.0251.10销售及宣传广告费6852.91.11财务费用27167222项目总投资101786.7092.1开发产品成本101786.7092.2固定资产投资02 市场研究2.1房地产市场未来走向分析2.1.1 2011年中国经济形式与预测2010年12月7日，由中国社会科学院经济学部、中国社会科学院数量与技术经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年经济蓝皮书发布暨中国经济形势分析与预测研讨会”在北京举行。会议分析预测了2010年和2011年我国经济发展的趋势和面临的主要问题，公布了2010至2011年国民经济主要指标预测，并正式发布了由社会科学文献出版社出版的2011年中国经济形势分析与预测。2.1.2全国住宅投资2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看，2010年18月,住宅投资完成26682.92亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.8%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。2.1.3全国房屋销售情况同时， 2010年房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度。而且，值得引起重视的是，房价收入比高位运行，而且略有恶化。2010年城镇居民人均可支配收入，约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在36较为合适，而按照目前的收入比水平，直接后果就是,85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。2.1.4国家政策2011年中国经济形势分析与预测还特别强调指出,房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。2.2厦门市2010年8月房地产市场走势分析2.2.1“金九”临近，成交量止跌反弹 在楼市调控后各方僵持不下的情况下，国有商业银行接连宣布全面停发第三套房贷，本轮对房价的政策调控再次趋紧。随着传统旺季“金九银十”的临近，加上房产调控政策的不确定性，开发商纷纷采取平价、低价入市，加速推盘办法来迎接旺季，不少开发商开始适当降价，以价换量，带动近期市场成交回升。 1）新增供应成为市场成交主力 本月商品住宅共有3 个项目取得预售证，分别为建发中央美地、亿力悦海、当代天境，合计供应套数为873套，供应总面积 7.79万，市场供求紧张局面得到缓解。 2）成交量大幅反弹 8月，全市商品住宅成交1686套，面积17.15万，成交量大幅反弹， 环比上升了139%。其中，岛内成交962套，成交面积9.4万，环比上涨141%，占比55%；岛外成交724套，成交面积7.8万，环比上涨137%，占比45%。 3）成交均价环比下跌 8 月，全市商品住宅成交均价 11006元/，环比大幅度下跌 10.27%，新上市项目多采用低于预期价格或在预期价格底线的方式开盘上市，因而较7 月份有所下滑。其中，岛内成交均价14240 元/，环比下跌11.56%；岛外成交均价 7089 ，环比下跌 8.15%。 4）土地市场 较之6.8厦门土地拍卖会，8.8 土地拍卖会略显安静，此次拍卖会所拍出的5 幅地块成交总金额达40.33亿元，除2010p13 及 j2010p05 两宗地块竞价较为激烈，其余三幅地块均以底价成交。 5）后市展望 尽管本月市场在新盘入市带动下反弹，但相比历史水平来看仍处低位，并且本月政府已多次强调政策不会放松，在市场价格有明显松动之前，宏观调控政策短期内难以放宽，预计后市量价的变化将视政策的执行力度和开发商营销策略调整的深度。 在成交均价下降的带动下，将促进市场成交量的转暖回升，同时随着下半年市场潜在供应量的上市，将逐渐拉高市场成交量，而市场需求主力将出现分化，由中端改善型购房者向中低端首次臵业者和高端改善型购房者转变。2.2.2数字楼市2.2.3商品房市场 2.2.3.1 市场综述 8 月厦门商品房新增供应 13.15 万，成交量 36.38 万m2，环比上扬48%，供需差距拉大。受成交结构影响，本月全市商品房成交均价7772元/ m2，环比下滑16%图1：2009 年 8 月至2010 年 8 月厦门市商品房供求走势图图2：厦门市8 月商品房各类指标变化表2.2.3.2供求分析：供求矛盾延续 8 月，厦门商品用房成交量激增，虽有4个新增供应项目，但供应量并没有抑制住下滑，供求差距拉大，短期商品房供求矛盾延续。（供求比即面积供销比=1：当前合同成交面积/当前批准预售面积） 2.2.4土地市场 2.2.4.1土地资讯 1）土地市场情况 供应情况：本月共新增土地 5幅，其中4 幅为商住用地，1 幅为批发零售用地。五幅地块中，1幅位于湖里区，3幅位于集美区，还有1幅属于同安区。土地面积约为 42.13 万m2，规划总建筑面积为91.05万 m2，底价总价为 21.22 亿元。 成交情况：本月共成交土地 5宗，主要集中在岛外集美、同安两区，土地面积为48.88万m2，规划总建筑面积为 85 万m2，成交总价为40.33 亿元。 2）土地市场综述 2010年8月8 日，作为新政百日之后厦门首场土地拍卖会，被称为厦门未来房产市场风向标。此次拍卖会公开出让5 宗经营性用地，从用地性质上看其中2 宗为商住用地，2 宗为办公、商业用地，1宗为城市综合体用地（住宅、商业、办公与酒店性质）；从区域上看，岛内1 宗，岛外4宗（集美 2宗，同安2 宗）。共出让土地面积 48.88 万m2，规范总建筑面积为85 万m2。 较之6.8厦门土地拍卖会，8.8 土地拍卖会略显安静，此次拍卖会所拍出的5 幅地块成交总金额达40.33亿元，除2010p13 及 j2010p05 两宗地块竞价较为激烈，其余三幅地块均以底价成交。 由于上月土地供应缩量，导致本月的成交宗数、成交面积均幅度下滑。但受政策影响和二级市场的不明朗，各开发商拿地较为谨慎，成交地块溢价率整体不高。 适逢9.8投洽会资本盛宴期间，厦门将再次推出5幅地块，其中4 幅为商住用地，1幅为批发零售用地。五幅地块中，1幅位于湖里，3 幅位于集美区，还有1 幅属于同安区，其中，本次拍卖推出的唯一岛内地块“2010p14 地块”，地处热点湖里枋湖片区。另外，集美推出2幅较大体量的商住用地，1 幅总建筑面积超 35 万m ，1幅总建筑面积超 22 万m2。 2.2.5商品住宅市场2.2.5.1市场综述 供应方面，8 月商品住宅新增供应面积 7.79万，环比下跌60%，合计供应 873 套。 成交方面，8 月商品住宅成交量大幅度上升，共成交1686 套，成交面积17.15万，环比上涨139%。 成交均价方面，8 月商品住宅成交均价有所下降，商品住宅成交均价 11006 元/ ，环比下跌10%。 成交金额方面，8月商品住宅总成交金额18.88 亿，环比上涨114%。图3：2009 年8 月至 2010 年 8 月厦门商品住宅供求走势图图4：厦门2010 年8月商品住宅各类指标变化表 2.2.6办公市场2.2.6.1 供求关系分析 ：供求走势波动明显 供应方面，本月办公新增加湖里万达广场1 个项目，供应面积4.27 万m。成交方面，本月成交面积0.62 万m，环比下跌83 %，成交量大幅下跌。供求比为1:0.15，近期供求走势波动较为明显。图5：2009 年8 月至 2010 年 8 月厦门办公用房市场供求走势2.2.7商业市场 2.2.7.1 供求关系分析 ：商业用房供求矛盾逆转 供应方面，本月商业用房新增供应2701.4 m。成交量方面，本月持续大幅度增长，达到 2010 年的新高，成交总量为 69805 m，环比上升 93%，供求比为1：25.84。供求矛盾逆转，呈供不应求局面。图6：2009 年8 月至 2010 年 8 月厦门商业用房市场供求比走势图3项目环境分析3.1项目周边环境分析3.1.1项目土地性质1)地理位置：湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧，如图3.1所示： 图3.1项目周边环境调查2）土地面积及红线图：29767.432平方米，其用地红线界限如图3.2、3.3所示： 图3.2 、3.3项目红线规划图3）土地规划使用性质：城镇住宅、批发零售用地（商业）。4）五通一平：项目已完成五通一平（即通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）。3.1.2项目用地周边环境调查1）地块周边的建筑物地块周边附近主要是有万科湖心岛、世贸首府等住宅小区，还有万达购物广场以及个体户商业等等。2）自然景观湖边水库位于厦门本岛东北部，是厦门本岛集水面积最大的一座小型淡水水库。其主导功能为城市战备水潭，属于重点水源保护水域。在完善保护水库水源的前提下，营造湖滨自然生态保护区，以植物造景为主，使之成为居民休闲的生态绿色走廊。在水库周边设置生态型的强制隔离栏，同时建设一圈50米200米的防护林带，种植近l.2万棵树，以种植常绿的大乔木树种为主，引进的植物种类将达近200种，形成自然生态的水源防护林保护区，有效地隔离人为污染。在水库南部湖心岛建设生态游览区，在环湖绿化带精心设置了十处优美的景致，与周边的五缘湾湿地公园、虎仔山、云顶岩、釜山、东方山、大钟山，忠仑公园等自然景区交相辉映。因此湖边水库的自然景观是非常优雅，很适合做为豪华的住宅区。3）历史人文景观厦门民间传言，厦门大地上有两只大眼睛，一只是筼簹湖，另一只就是湖边水库。湖边水库就处在湖里区中，它是厦门特区的发源地，也是连接岛内外的一个重要的区域，湖里这个老城区的新片区的发展让人瞩目。从厦门地图上看，湖边水库片区是一个介于成熟城区与新片区之间的，具有连接性的关键区域，不仅紧挨着枋湖、金尚、前埔等成熟片区，而且还与观音山、五缘湾、软件园等新片区相连，共同撑起东部发展的新格局。湖边水库片区位于厦门岛东部城市中心地带，是厦门市委、市政府加快推进岛内外一体化建设的重点片区之一，是湖里区今年“一轴线三片区”旧城改造目标的重要组成部分。政府在规划这片区域时特别慎重，湖边水库一带将建设成不亚于环筼筜湖片区的文化、艺术公园，碧水、鲜花和森林将是这里最主要的景观。湖边水库片区将拓展为本岛东部集生态水源、生活居住、商业商务、文化娱乐为一体的新的重要中心城。4）环境污染状况本项目周边的污染应该说相对较少，由于湖边水库本身之前处于未开发阶段，且距离工业区较远，无论是地表污染还是空气污染都比其他地方来的小很多，这是环境的一大优势。3.1.3项目地块交通条件调查地块周边的交通现状、远景规划：“环状方格放射路”模式 一个高尚居住社区的诞生，离不开便捷的交通。湖边水库片区被湖里大道、县黄路、吕岭路及仙岳路等城市快速路和主干道围绕，已经具备了良好的外部交通环境。在内部道路组织上，将采用“环状路方格路放射路”的模式。 由于县黄路以西地块较小，同时周边路网基本成型，湖边水库片区的道路交通组织主要集中在，水库东侧与南侧等腹地较大的用地范围中。社区中心采用小断面高密度的方格状路网模式，与环湖系统垂直的道路则为放射状，成为进出湖边水库的快速通道。 车行交通方面，规划形成三个等级的道路系统，总体形成环湖态势。第一等级为平行于湖里大道和吕岭路的片区主干道路，双向4车道。该路总体形成围合湖区的态势，既是全区主干道路，也是片区对外联系的通道；第二等级为串联片区各主要组团及活动中心的道路，是片区内部交通的主要通道；第三等级为环湖路，道路宽6米，可为机非混行车道。 作为休闲生态的高尚生活区，规划也充分考虑了近期的brt线路设置和未来的轨道交通建设，建议在片区中心设置一处公交枢纽站场结合社会停车。另外根据片区内交通需求，设置3处公共集中停车场，并将部分公交线路引入社区主干道。 规划设计还特别强调了片区步行系统的完整性，以环湖步行系统为主骨架，并通过许多向湖的步道将街区人流汇集到水库周围。 3.1.4周边市政配套设施调查1）购物场所：万达购物广场、sm城市广场、瑞景商业广场、特易购，人人乐超市；2）文化教育：双十中学、小学(规划中)、湖西中学、湖西小学；3）医疗卫生：口腔医院、中医院、规划新建圣玛利医院；4）邮政服务：蔡塘邮电支局、金尚邮电支局等配套设施小结：目前周边配套比较简陋，但本项目将在小区内部完善自身配套，贯彻小区设计的理念宗旨一流的外观，一流的内涵，一流的生活设施、一流的物业管理。3.2竞争性楼盘分析3.2.1竞争楼盘分布：本项目在周边最近的主要有两个竞争性楼盘，其一为万科湖心岛，其二为世茂湖滨首府（其分布情况如上图所示）。3.2.2主要竞争性楼盘分析1）万科湖心岛项目特色及市场定位：万科湖心岛总建约20万平米，位于厦门岛内唯一的淡水资源湖边水库中央，这块因“三面环湖”而就被业界追捧为岛内绝版地块，将于10年年底揭开神秘面纱正式亮相。不仅在业界美名远扬，单从万科打造湖心岛的种种架势，这个项目就非常令人期待：全球化设计招标atkl、oppenheim、ramsa等十多家一线设计师事务所参与竞标、美国耶鲁大学建筑系主任stern新古典主义鼻祖亲自主理、万科集团副总裁亲自主导项目设计、全球化标杆项目考察、所有合作团队均是北京上海等一线城市的知名公司、定期向厦门市领导汇报项目进度。足以看出湖心岛在厦门以及万科集团内举足轻重的标杆地位。 项目亮点：采用全球化设计招标atkl、oppenheim、ramsa等十多家一线设计师事务所参与竞标、美国耶鲁大学建筑系主任stern新古典主义鼻祖亲自主理、万科集团副总裁亲自主导项目设计、全球化标杆项目考察、所有合作团队均是北京上海等一线城市的知名公司、定期向厦门市领导汇报项目进度。成功之处：该项目建筑面积近20万，约820户，户均面积243，项目投资约52.2亿元。项目将延续鼓浪屿建筑文脉，并且节能环保，打造低碳社区。项目共分六期，共用六年开发完成，一年推出一期。项目在第五期时会推出160米超高层住宅，将打造湖边水库的地标性建筑。销售情况：万科湖心岛项目一期（0.00以上工程）：取得预售证时间：2010-09-21用途批准销售套数/面积已售套数/面积认购套数/面积未售套数/面积住宅82/17,445.3147/9,940.2219/4,138.0235/7,505.09万科湖心岛项目二期：用途批准销售套数/面积已售套数/面积认购套数/面积未售套数/面积住宅58/14,959.3817/4,430.5522/5,706.8441/10,528.83车库122/5,277.7217/735.420/0.00105/4,542.30已售均价：36774元/2）世茂湖滨首府项目特色及市场定位：世茂湖滨首府位于湖边水库片区观日西路(规划路)南侧，金边路以东，金湫路(规划路)西侧，金碧路(规划路)以北，其北侧为在建的厦门市社会保障房工地，西侧为湖边水库，东侧直线距离约1.6km为软件园二期园区，直线距离约3km为厦门岛东部海域，总用地面积为13.7万平方米，规划总建筑面积达60万平方米。 世茂湖滨首府初步规划为集住宅和商业于一体的高档综合生活社区，由13栋高层、超高层住宅、6栋低密度叠墅及23层的商业组成的建筑群，居住总户数将达2000余户。最高住宅可达52层约160米，将成为厦门最高的住宅大楼，如此超高层的住宅规划，将为提升厦门的整体城市形象、建设宜居厦门再添活力。项目亮点：世茂湖滨首府项目位于厦门市湖边水库片区核心区域搜狗，项目位于规划道路观日西路南侧，金边路以东，规划道路金湫路西侧，规划道路金碧路以北，西侧可看湖边水库全景goodfeel，该项目占地面积约206亩，规划总建筑面积近60万平方米，建成后将成为厦门住宅第一高楼，也将为湖边水库片区一个地标性建筑群。 成功之处：20年 21个传奇 2000年，吉尼斯中国豪宅第一高度，上海世茂滨江花园；2003年，中国2.5亿天价豪宅，上海世茂山庄园之法式庄园；2007年焦点装修家居网，世界人工坑内海拔最低的酒店，上海世茂新体验；2008年，福建第一高楼，福州世茂国际中心 ；2010年，厦门首个世界级大宫廷府邸，厦门世茂湖滨首府 ；厦门前所未见 世茂自成传奇 。销售情况：厦门世茂湖滨花园(a地块)：取得预售证时间：2010-09-30用途批准销售套数/面积已售套数/面积认购套数/面积未售套数/面积住宅81/14,203.248/1,440.7971/12,426.5773/12,762.45厦门世茂湖滨花园(b1地块)：取得预售证时间：2010-12-17用途批准销售套数/面积已售套数/面积认购套数/面积未售套数/面积住宅153/32,623.1145/9,781.7113/3,152.28108/22,841.40商场7/751.897/751.890/0.000/0.00车库131/6,854.0163/3,354.090/0.0068/3,499.92已售均价：25000元/3）万科金域蓝湾项目特色及市场定位：位于湖边水库片区，吕岭路以南，洪文路以东，分为a、b两地块。总占地面积月5.6万平方米，总建筑面积约16.7万平方米，容积率约3.0，规划有15000平方米的商业配套和一所约1800平方米的幼儿园，预计900余户。项目将由7幢30余层高的板式建筑组成，户型从90到300平方米。本地块位于厦门岛内东部板块的几何中心，北临厦门市东西主干道湖滨北路的延伸段吕岭路，近1平方公里之阔的水库临湖美景尽收眼底，更有规划中的小学及万景公寓依傍身侧。往西，洪文路近临脚下；往南，厦门岛内重要景点之一的“云顶岩”即跃入眼帘。绿浪滚滚，美景似幕，尽揽生态、自然、景观、环境等诸多丰富资源。随着周边五缘湾、观音山cbd、软件园、光电园等的建设，宗地片区市政设施及环境景观的进一步完善及高端项目的不断启动，宗地片区内的高尚气质及高档形象已然跃至眼前。一个集自然环境优势，生活配套完备，城市文化汇聚，新兴科技集纳的全新城市生态景观高尚居住区即将成型。项目亮点：一、美宅片区平衡之美。湖边水库生态新区，城市中轴核心，与繁华静谧、景观休闲保持最适当的距离。二、美宅景观开阔之美。北面紧临湖边水库生态区，南面靠近忠仑公园和岛内最高峰“云顶岩”，东面远眺东海域，西面可观繁华都市景观，瞰山湖城海，城市高处的360度全景观住宅。三、美宅立面韵律之美。现代、时尚、简约、充满韵律的玻璃金属立面，追随世界住宅发展趋势。四、美宅户型内蕴之美。高层大平面、原创式空中全新townhouse、亲地连排别墅，极富东方庭院韵味。五、美窄园林艺术之美。回家就是度假，3万平方米泰式皇家休闲园林，花木、流水、雕塑共筑禅心妙境，给人以休闲、度假、放松之感。同时营造“艺术化的生活”、“生活化的艺术”以及“居住着的文化和品位”。 六、美宅配套成熟之美。厦门国际会议展中心学校、忠仑公园、银行、商务酒店等便捷完善的市政规划配套，加上幼儿园、15000平方米商业街等项目自身配套，将为业主们的生活休闲娱乐提供便利。七、美宅服务细节之美。万科金牌物管，“亲情化服务”宗旨，给您全方位的深度关怀。成功之处：万科金域蓝湾的成功之处莫过于其精装修的巧妙之处，具体道来，有三大伏笔：伏笔之一“全面家居解决方案”：金域蓝湾的全面家居解决方案的确下了不少功夫，从进门嵌入式的鞋柜，到橱房的品牌厨具、三分离式洗手间、主卧及次卧的嵌入衣柜，再至木地板，瓷砖、涂料、橱具、卫浴、甚至连门把手全都是用的品牌货，确实让人喜欢，这几年，长沙也很多带精装修的房子出现，已渐渐成了一种趋势，而万科金域蓝湾的细小之处透露出对品质生活的追求；伏笔之二“万科品牌”：没人否认，万科品牌是中国地产界的一哥，如同中国it业的联想，中国家电业的海尔、中国连锁业的国美，是众多国内企业学习的榜样，是地产业的领跑者。很多万科的业主活得很幸福，房价二期比一期高出数倍，升值得很快；伏笔之三“成本论：地价：因金域蓝湾是一个折迁地，从折迁周期来看，预计是2003年拿的地，预计当时的地价在75万/亩，折合地价：1125元/平；建安成本：33层的高层预计成为：2400元/平；管理费/营业税/所得税：预计折合为200元/平；精装修成本：按800元/平计算；总成本：预计折合4525元/平。（这里所指的是静态成本，即不计资金的时间价值）。销售情况：预售证号项目名称项目地址批准套数/住宅部分未售套数/住宅部分20080071万科金域蓝湾花园四期吕岭路以南、洪文路以东1/00/020080057万科金域蓝湾花园b地块二期吕岭路以南、洪文路以东62/560/020080026万科金域蓝湾花园b地块三期吕岭路以南、洪文路以东252/2280/020080017万科金域蓝湾花园b地块一期吕岭路以南、洪文路以东540/110205/020070102万科金域蓝湾花园三期吕岭路以南、洪文路以东260/2042/020070072万科金域蓝湾花园二期吕岭路以南、洪文路以东355/160/020070042万科金域蓝湾花园一期(1#、2#、3#)吕岭路以南、洪文路以东446/3681/0已售均价：13089元/ 去化率：89.14%结论：随着万科湖心岛、世茂湖滨首府、国贸天琴湾、新景国际外滩、当代天境等岛内高端楼盘持续放量，厦门楼市销售价格短期内依然无法大幅下跌，但受高房价和信贷调控政策紧缩，以及异地投资客群被抑制的持续影响，未来两个月销售量的下降已经不可避免。目前市场存在多方博弈和矛盾僵持格局，一是开发商的大量推盘以尽快收回现金和购房者因高房价和信贷受限逐渐陷入观望的博弈，二是cpi达到年内高点，通胀形势空前严峻，居民为使资金保值增值，不得不去购买住房之间的矛盾。短期内多方博弈将形成一个平衡点，对未来房价涨跌起决定作用的依然是政策因素。3.3本项目swot分析3.3.1优势1）城市发展定位的综合优势在城市总体规划中确定的厦门城市性质是：海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一。厦门将从“海岛城市”发展为“海湾城市”，最终将建成现代化国际性城市。厦门要建设现代化国际性城市，提高城市化水平，充分发挥城市综合效应，促进城市能级的提升，都对湖边水库地区的开发建设创造了很好的外部优势条件与支持。2）环境资源优势随着人们生活水平的提高，滨水的生活方式越来越受欢迎和重视。滨水日益成为高档居住、高档生活的必要特征。因此许多没有水景资源的开发项目，不惜巨资开挖人工湖。目前在厦门，滨水的住宅多数是属于高档住宅，售价明显高于其它住宅。因此丰富的水景资源和良好的生态绿化是本地区最主要的优势条件。3）区位优势湖边水库地区位处本岛，是厦门市承西（中心城区）启东（新发展区）的关键地段，处于远东（岛外翔安区）、近东（本岛东部沿金尚路以东、莲前路以北的广大区域），和中心城连接的核心位置。随着海底隧道的开工建设，湖边水库地区作为联系东西两翼的关键区域的潜在优势将逐步凸现出来。而随着厦门海湾型城市建设战略的实施，优化本岛功能将成为城市建设的重点，面积4平方公里的湖边水库地区将起重要作用。4）交通优势本地区有吕岭路和仙岳路两条东西向的城市主干道与城市中心区方便地联系在一起。将来海底隧道建成，翔安新城将与厦门岛联为一体，而湖边水库地区是从市中心通往翔安新城的必经之地。湖边水库地区距离市中心约为20-30分钟的车程，具备承担市中心人口扩散的功能。3.3.2劣势1）地区形象不佳湖边水库地区位于城郊结合部。如同大多数城市的城郊结合部地区一样，这里城市面貌较差，基础设施配套不完善。用地范围内特别是蔡塘地段，建筑密度高、建设混乱、有较多的违章建筑和临时搭建房，安全与卫生状况不佳。在厦门市民的心目中，这里不是高尚住宅区的所在地。这种负面的形象对该地区的开发建设不利，因此需要通过大盘开发实施地区形象品牌再造策略，借以扭转其负面形象因素，提升本地区的吸引力。2）水质受到威胁湖边水库作为厦门的备用水源，虽然总体水质尚好，但前后坑、上下湖以及蔡塘等有些工厂的废弃物目前仍直接向湖中排放，对水环境有明显的污染。能否在较短的时间内有效控制污染物的排放、避免水质进一步恶化，也是本场地开发所会面临的风险之一。3.3.3机遇 1）闽南金三角概念的提出“闽南金三角”指福建省南部沿海的厦门、泉州和漳州三个设区市及所辖县区。该概念的提出是为了进一步整合和发挥闽南地区的资源，实现城市联动。闽南金三角概念的提出，无疑给身处其中心地位的厦门市带来了更广阔的发展前景，厦门市的吸引力将进一步提升。今后预期会有更多周边地区的人来厦门购房居住，这为处于本岛的湖边水库地区的大规模开发提供了更广阔的市场空间。2）由海岛城市走向海湾城市按照规划，预计在2006到2010年间，东部片区将进入大规模开发建设阶段，产业区和新城区将初具规模，此时的厦门将基本建成海湾型城市框架。而在新一轮厦门市总体规划（20042020）修编中确定：从发展规模上讲，厦门的总人口规模到2020年时将有80万的增量。这给湖边水库地区的开发带来了极大的市场需求。3.3.4挑战水域保护与利用的挑战如前所述，目前湖边水库的水质有进一步恶化的危险。从现在开始较长一段时间内如何更有效的保护水体质量，不但是厦门市面临的挑战，也是本项目面临的挑战。此外，对本项目而言，如何在充分保护的前提下，更好地利用湖边水库的资源，使得水源保护的限制性措施能带来积极的结果（如将珍稀鸟禽引入防护林带，使防护林带成为一个小型的珍稀鸟禽栖息地，从而提升本项目的环境形象等），也是本项目开发面临的重要挑战。4项目的市场定位4.1项目市场细分厦门湖边水库片区位于厦门本岛东部城市中心地带，历史上为厦门主要居住地之一，总用地面积4.2平方公里，其中水库面积约1平方公里。2006年，厦门市正式启动了对湖边水库片区的开发建设，将投入近百亿巨资精心打造厦门本岛一个集生态淡水、生活居住、商业商务和文化娱乐为一体的全新城区。按照优化人居环境、拓展发展空间的指导思想以及生态优先、环保优先的原则，片区规划建设厦门本岛新的高尚生态住宅区和繁华商业区。本项目位于湖边水库东侧，金边路与虎仔山路交叉口东南侧。属于沿湖地块，景观视线好，整个湖边水库的景色尽收眼底。本案将规划为高档空中别墅，充分利用湖景资源。虽然该项目的成本高、地价高，但湖边水库片区高档住宅的氛围已然形成。北侧：为万达城市综合体，未来商业配套齐全。南侧： 毗邻世茂湖滨首府项目，未来东区标志性建筑以及东区豪宅社区。西侧：正对万科湖心岛地块。未来湖边水库高端居住社区，区域内各项生活配套将逐步完善。东侧：靠近软件园二期。区域未来发展前景被一致看好。宝龙地产将借湖边水库项目，树立厦门顶级豪宅的新标杆，为厦门打造一张亮丽的名片。随着经济的发展，社会竞争压力的增大。人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于一些收入较高的白领阶层以及家庭较富裕的年轻一代，他们往往把目光投向一些高端住宅.他们注重的是环境的和谐与自然，生活品味的提升与享受，同时本项目可以在自身小区优美绿化中引入现代化，智能化的设计.因此本项目的目标客户群锁定在收入较高的白领阶层、成功人士以及家庭较富裕的年轻一代。户型方面，考虑多方的需求，将设置合适的梯度以及多样化的户型。满足不同人群的需求和喜好，以客户的舒适作为我们的出发点。从地理上细分:厦门岛内各区、部分厦门市周边市、县，省外从购买人群:厦门岛内白领、成功人士、外籍人士，泉州、晋江，石狮、漳州的私营企业的业主和高级白领也属于本项目的主要客户群。从年龄上细分:以30-45岁人群为主从经济状况细分:家庭月收入在20000元左右的家庭为主从购房心理细分:以自住为主，二次置业为辅4.2目标客户群定位1）厦门岛内白领、成功人士、外籍人士这类目标客户群收入较高，对高端住宅价格有一定的承受能力。由于工作的关系，需要在岛内购房自住。他们对居住条件有很高的要求，注重生活环境，享受舒适与宁静，追求卓越与品质。一般的住宅项目在配套、规划、景观等方面都难以满足他们的需求。本项目将注重每个细节的开发，缔造传世精品。2）泉州、晋江，石狮、漳州的私营企业的业主和高级白领厦门是世界花园城市，厦门岛内发展日益成熟，自然景观方面更是一般城市难以企及的。本项目更是拥有了厦门稀缺的湖景资源，不可多得。特别适合于改善生活环境，提高生活品味。由于厦门岛面积的有限性，岛内房产还具有一定的升值保证以及利用“厦门模式”将吸引一部分周边城市的置业者与投资者。4.3项目价格定位成本价预算：本项目的占地面积为29767.432，规划建筑面积53360，地块总价为75700万元人民币，折合露面地价为14186元/，建筑安装成本2330元/，项目的楼面造价成本大约为16516元/。5规划设计方案5.1产品规划设计思路决定社区满意度的因素包括：建筑因素、环境因素、人文因素和管理因素。规划建议：人性参与性、便捷性、可识别性生态因地制宜，亲绿、声光运用创新绿化创新、户型创新、建筑创新现代网络系统、安全防盗系统设计理念：打造厦门顶级社区，让建筑引领生活设计主题：健康、舒适、享受5.2产品规划设计原则1、整体原则整个小区应该是一个完整的整体，各个部分的设计应该充分考虑项目的主题思想，决不 能自由的任意发挥，而破坏了项目的整体风格基调。2、尊贵原则 就上文对项目的定位来讲，湖畔花园针对的客户群体是金字塔顶层的这些消费者，所以强调项目的尊贵性是项目的关键之所在，所以在项目的规划中应该处处体现尊贵原则。不是处处需要金碧辉煌，而是要处处体现人性关怀，从而体现尊贵不凡。3、健康原则在这里让客户感受人要健康，一切空间也要求健康。强调人与空间的健康共存。在这里健康原则充分发挥它的执法性，对身边的空间严格度衡，每寸空间力求做到健康合格。让客户的身体每块空间放满了健康的力量，体味浩然天地，健康共存的人与自然健康新理念。4、科技原则作为高端住宅项目，本案应该具备相应的智能化标准，并采用一些比较实用的科技手段，提高项目的价值，提升项目的形象。5、养生原则介于湖畔花园的客源层次较高，作为住宅的使用功能-居住已经不是最重要的，而作为休闲、养生、享受生活的辅助作用，反而更为重要，所以应处处为业主考虑提供一个良好的修养条件是非常重要的。6、文化原则一个高档住宅项目，不只有尊贵的品质，而且需要有较高的品位，所以文化是的项目的精髓之所在，只有通过文化将项目的种种特征联系在一起，才能形成一个既有品质又有品位的高档社区。7、风水原则对高端客源来讲，风水之说就比较重要了，所以在项目规划中应该充分考虑风水方面。应该说的中国的风水原理，并不是一种迷信，大多时候是一种科学道理。比如风水理论中讲房子不能比路低，房子比路低不吉利，其实它就有着她科学的依据，其一，建房的地面低于路面，在下雨时，容易积水，造成生活不便，其二，如果街上任何走的人平面的看到这个社区里面的东西，就丧失了基本的隐私。所以本案的首层架空非常合理，这充分考虑了项目的隐私原则。5.3环境规划建议1、景观与建筑相融合必须将景观与建筑一体设计。园林能够为人们提供一个四季常驻的起居室，在那里我们可以休憩、 进餐、与邻居们聚会。所以建造园林和建造建筑物一样的重要。设计中摆脱了建筑材料对建筑师的羁绊，通过对材料原始特性的运用创造出了极端简化的建筑形式与景观达到和谐的共存。 建筑设计的环境应该象建筑一样被使用，并使其更具艺术和精神的价值。2、色彩的运用 各种色彩的运用是环境规划的重要设计元素。本项目将驾御各种色彩，使几何化的简单构筑物透出丝丝温情，并用色彩塑造空间，给空间加上魔幻诗意的效果。通过色彩表述着项目特有的风格与精神。3、光的运用环境设计中阳光的运用可谓作品中的点睛之笔，将自然中的阳光与空气带进了我们的视线与生活当中。并且与那些建筑交错在一起，使两者的混合产生奇异的效果。地面的落影，墙面的落影，水中的倒影构成了一个三维的光的坐标系，一天之中随着光线的变化缓缓移动旋转，像一种迷离的舞蹈。这是建筑与自然的对话，是阳光空气与植物在建筑上留下的诗意画卷。4、水的运用园林只需运用极少的落水作为设计元素，却会具有极大的感染力，对水运用的灵感也来自于那些可作为镜子、可视的标签或者音乐元素的喷泉中。同时也是来自于每个人童年的记忆，正是童年生活的这些回忆使得人们能够用一种真挚的情感把水的平静详和而悠远的特性表述的淋漓尽致，并且毫无造作之感。5、风格的运用环境也是具有风格的，所以为了更好的营造项目品质，所以在环境设计中应该积极采用雍容华贵、高贵典雅的风格特征，呼应项目的主题。5.4景观建议总体上来说景观规划主题为动静相宜欧洲古典风格。整个景观分布为三大块，一块是小区大门口的主题镀金雕塑，罗马石柱，一块是小区中心花园，沉降式休闲广场，跌落式流泉，延街绿色观景长廊。配置树木花卉。一块是楼寓之间的绿化花卉点缀，局部小品。楼间条形绿化配以四季鲜花，组团花卉;小品雕塑点缀期间，庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。1、水景形态根据项目的实际情况，我司建议本案不采用大面积水面的喷泉和湖面水景，而是