苏州星海国际广场策划方案书.doc

星海国际广场多模块优化商务平台创建企业办公的最佳方案1）、物业 2）、园区中央位置 国际化一流商务咨询 便捷畅通的商务交通品牌定位 地理位置安保 园区规划设备维护 （10年沉淀，国际级商家云集） 服务物业内容 3）、广场 4）、会展全新的商务交流 固势利导的商务展览 餐饮 可租用式的会议中心 大型休闲会馆 可租用式的专业展厅 咖啡吧 企业形象展示堡垒 车位 5）、产权式 6）、建筑独立自主的商务投资 人性化的商务设施 产权式 立面外观 物业所属地块内的增值空间 独立中央空调 独立卫生间 自由分割 建材 智能化依据整整长达两年多对长江三角洲区域内部城市入驻商务办公楼的市场调查，特别是对苏州及上海两地的区域性重点调查后，得出六大点对办公楼相当重要的商务元素。即：l （1）、园区中央位置 便捷畅通的商务交通名城苏州-位于长江三角洲的中部。长江三角洲作为长江流域经济带的龙头，已成为全国经济发展水平最高、综合经济实力最强的地区之一，也是世界上最具活力和发展前景的经济区域之一。作为距离国际化金融中心上海仅仅只有83公里，拥有悠久文化历史的古城，其地理位置的优势，在发展整体区域经济时起到了重要的作用。一座拥有2500年历史且具有相当浓厚历史文化底蕴的古城,作为吴文化的发源地,这里优美的风景、如诗如画的中国古典园林,再加上特有的中式古典建筑,诸多区域地块内特有的美丽景色,为国内外人士所倾倒,从被赋予了“上有天堂,下有苏杭”的美誉.中国政府为了在保留苏州原有古朴、典雅的区域氛围上,更好的利用整个苏州地理位置的优势从而更好的发展区域内部经济状况,对苏州提出了“一体两翼”的经济发展政策.即:以苏州古城区为中心,在保留古城区原有风貌的基础上,发展了城区以西的苏州高新技术开发区,以及城区以东的苏州新加坡工业园区.从区域与周边城市相互连接的交通情况来看：通过312国道、318国道、机场路、沪宁高速公路、能够到达国内各个地区的铁路干线、及苏州机场等形成了便捷的立体化交通体系，在苏州整个城市发展的规划中，在近年内还将建造第一条轻轨，从而更能发挥区域地块优势，与国际化大都市上海及国际各大商务集中区域能够更加紧密相联系。从园区的内部规划来看,区域内部整体是以CBD商务中心地块为发展基准点,成弧形向外扩散发展住宅区与工业区,内部道路破除古城区道路杂乱不堪,道路周边脏、乱、差的现象,拥有相当整洁及人性化的规划,南北走向的道路以街命名,东西走向的道路则以路命名,区域内部道路四通八达有机的协调成一个个的田字形,在道路旁每一个车站的两侧都有一至两个电话亭,整体区域内部环境相当美观,具有相当代表性意义进入园区的门面道路-中新路,大型的绿化休闲广场-中央公园,环境优美,将在这里建造7大主题绿化广场的湖滨大道,在加上宽阔优美,水天一色的金鸡湖,一栋栋体现现代派简约风格立面的建筑,无不让人领略到当代苏州富有时代感和体现现代派城市设计规划风格的另一面. 在这一系列大师级手笔的规划下真真切切的体现了苏州市市政府对本区域的发展、对区域内部环境的重视及以人为本,以诚为本的规划方针.l （2）建筑人性化的商务设施具体位于苏绣路与星海街交接处的星海国际广场，由20层主楼（其中地面19层,地下1层），四层裙房所组成。物业立面采用高规格浅硅色铝板材为贴面以及高档次玻璃幕墙作装饰,整体物业外观在体现现代派时尚设计风格的同时又透露着一种庄重.作为2004年,苏州新加坡工业园区建园10周年的重点项目,苏州市市政府对本案可谓高度重视.本案总占地面积17950,建筑面积47000,.主楼除1层4层外(1层4层单层建筑面积1250)以上每整层建筑面积为1176,为了确保每一位业主对所购买的物业拥有完全的独立自主权,本物业整体的建筑手法为建筑学上最消耗成本，但，对使用者最为有利的“框架结构”,业主可以根据自己企业内部的需求进行自由分割。同时为了避免在本物业内发生一般商务办公楼大型中央空调集中供热或使用公共区域不方便等对现代商务运作及洽谈极为不利的因素，所以本案每一套商务办公物业内部都拥有专为业主所考虑的独立使用卫生间,以及独立使用的中央空调系统,在提高了本商务办公物业在使用上的便利性及安全性外，更加确保了每一位业主对其所购买的物业拥有完全的独立自主权,同时又减少商务办公楼内所分摊的公共区域面积从而提高了“星海国际商务广场”的得房率，为业主在使用本物业上扩大了功能性. 主楼(4层以上)在每层仅仅只有8个可自由组合的独立单元的情况下，光电梯就拥有4部，从而大大的提高了办公效率，并且电梯品牌为目前合资品牌中最好的品牌之一“上海三菱”，除此之外，在本物业建造之前，本案的发展商宇龙集团，花费了大量的时间，对苏州商务办公楼市场的充分详细了解，并系统且细致的考察了苏州市场上90%以上的发展中企业和园区内部大量的外资成熟企业后,最终将本商务办公楼内每单元面积范围相当人性化的设定在了80180.以适合各类企业对商务办公需求的不同面积。l （3）、广场全新的商务交流从区域内部的商业消费情况而言园区内部目前主要的消费场所都集中在“邻里中心”内，目前“邻里中心”内主要的服务设施包括：KFC、中餐厅、健身中心、超市、等等的一些便民生活配套设施，并且值得关注的是其内部的营业状况相当良好，形成这一状况的主要原因并不是“邻里中心”内部的装潢档次、服务档次及消费水准适合园区这一高档次地块的需求，究其本质原因：园区内人士一般主要的消费娱乐场所包括：1）、古城区；2）、园区内部的“邻里中心”古城的喧闹及杂乱不便的交通，使得园区内的生活人士不愿意在工作之余前往古城区娱乐消费；而园区内部娱乐休闲场所的极度稀缺性使得“邻里中心”的营业状况相当好。所以本案目标是在苏州发展的商业核心地块内，创一座国际级的办公商务广场的典范，所以除了对办公区域有相当高规格、极至人性化的要求外，对本案裙房也提出了比较高的定位要求，裙房以北部分目前已经将其定位以体育健身休闲活动为主的运动场所，在这部分空间中将规划为羽毛球馆、攀岩空间、斯诺克房、壁球馆、室内网球场等高档次消费场所，裙房南部分则将规划引一系列国际级知名的品牌经营店，例如：钱柜、舒适保、STARBUCKS、真锅、季诺、金吉姆、置梵趣、CD、NIKE等等这些国际级品牌的相继入驻及物业内部功能的不断加强除了将为本商务办公楼内公司提供不同的商务洽谈方式外，还将大大丰富园区内部居民生活，从而填补了园区这一高档地块内要求拥有高品质生活娱乐的空白点,出此之外，裙房还将采用艺术性的建筑手法，将被誉为江苏省最好的健身地点之一的“星海游泳馆”相连接成统一的有机整体，“星海游泳馆”作为江苏省国家游泳队在苏州的指定训练基地，其内部的硬件设施及软件服务都有极高的档次及规格，能够于这样的一种省级地标性建筑物相互联系成一体，充分表明了本物业的定位及开发目标。现时代所需要的商业洽谈模式，并不是光在酒桌上就可以进行的，根据不同客户的性格爱好特点，商务洽谈的地点及方式也随之不同“星海国际广场”内拥有诸多功能的优势必将能够帮助成为您在商战无往不利。同时对与裙房而言，因为地理位置处于一块国际性的区域之内，区域内部高档次商业消费设施及场所本来就凤毛麟角，再加之与一栋高规格的商务办公楼相连接，裙房的将来的营业状况可想而之，从园区整体的发展规划来看，即使新加坡工业园区全部开发完毕，真正的CBD商业金融集中区域还是在本物业所处地块范围之内。充分说明“星海国际广场”地理位置的稀有性，同时也表明了物业拥有巨大的增值潜力。车位是每一位使用商务办公楼人士所共同所关心的一个重要问题，特别是在苏州！因为这一商务广场所必备的配套场地已经成了目前苏州市场上商务办公楼共同的、对商务运作相当不利的缺点，车位数量的稀缺常常使得业主及前来商务洽谈的客户或前来娱乐消费的人士头痛不已，本案正式充分认识到车位在现代商务工作中的重要性，所以，不惜提高工程难度，通过精密的计算及在有较强实力的施工方积极参与下，最终定稿在本案底下一层修建了面积达到了6000多平方米的大型地下停车场（电梯直达），另外在广场的周边还预留了大量的露天停车广场，从而使得将本物业内办公楼与车位之间的比例至少作到了1：1的同时还预留出了大量的临时停车位供前来拜访的客户及前来娱乐消费的人士使用，“星海国际广场”将成为园区内唯一的拥有充足停车位的标志性建筑，仅仅从这一小点可以充分体现出本案的发展商对本案的总体定位及对细节方面的追求。l （4）、会展固势利导的商务展览一栋体现人性化,现代派办公商务楼,其内部除了建筑本身每一个细小设计规划方面都应拥有良好的功能性以外,作为一栋高档次的办公楼寓,其内部的相关配套也应同时适应现代商务洽谈的多样化及多元化，为企业的商务会晤提供更为理想及感性的高档次场所。为了能够给予企业更为方便的办公场地，“星海国际广场”的主楼裙房内将规划设有：多功能会议厅、展示企业良好形象及产品的多功能展厅，为入驻的公司提供更为完美的、能够充分展现企业文化的形象堡垒。l （5）、物业国际化一流商务咨询完美的人性化硬件配套设施仅仅是评价一栋办公楼寓高档次的一个方面，作为一栋地标性的建筑及苏州市场上商务办公楼新的典范，本物业的开发商从业主的角度清楚的设想物业管理对本广场的重要性，所以专门的考量了正在上海管理着诸多高档次商务办公楼公寓的： 物业管理公司，聘请他们来作专业物业管理的原因除了因为他们拥有多年的专业物管经验以外，更主要的原因是他们能够为入驻的商家从进驻的那一刻开始提供最为完善及人性化的国际级服务水准。l （6）、产权式独立自主的商务投资苏州新加坡工业园区是中国与新加坡共同开发的最大合作项目,于1994年正式启动开发,在健全的社会发展体系;大力的招商引资及特有区域优惠政策的扶持下,截止到2003年12月,地块内已经进驻了大型外企公司1074家,其中世界500强企业已经占据了55家之多与此同时，区域内部外资企业具可靠资料表明，正以平均每天一家的情况高速递增，充分显现了招商的力度及引资的成功，更使得园区在国际上享有了比较高的知名度，但！与此同时，这些中外知名外企业公司都遇到了一个重要问题因为园区整体发展速度太过迅猛，使得被区域内良好政策所吸引而来的企业寻找不到一个与自身企业文化所相协调的高档次现代化商务办公平台。作为距离国际化金融中心上海仅仅只有83公里，拥有悠久文化历史的古城，其地理位置的优势，在发展整体区域经济时起到了重要的重用，苏州市在大力发展苏州的同时，为了保存原有城区的古朴风貌，以苏州古城区为中心，相继开发了高新技术开发区及苏州新加坡工业园区。政府在出台各项对企业种种的优厚政策的同时，大力的招商引资的成功，使得苏州这副中国国画的周边，又增添了许多现代派艺术手法作为点缀。随着整体区域内部的商业氛围不断浓厚，一栋栋的商务办公楼拔地而起，从苏州城区、新区、园区三个地块的商务办公楼分布来看，体现出两种不同的分布方式：l 古城区：一个体配套情况已经相当完善的区域，但是在地块中，高层，相对档次、服务水平较高的的商务办公楼几乎为零，因为古城区所特有的文化底蕴的限制，以导致了多部分企业的办公场地设立在了延街的多层物业中，整体城区区域内办公场所无明确的集中板块，在加上日益承重的交通负担，使得城区内的商务办公氛围显现的相当淡薄。商家使用办公楼方式：以租赁为主需求面积：50平方米以下租赁价格范围：25元/平方米/月40元/平方米/月企业规模：以发展中的小型企业为主，企业的商业运作主要依靠本地区域选择区域的理由：1）、地块内部拥有成熟配套设施 2）、人气较旺 3）、公交线路较多 4）、租赁价格相对较低l 新区与园区：依托市政规划系统规划及大力的招商引资，目前形成 以高新技术开发业或以工业为龙头的新兴地块，且内部拥有实质性意义上的CBD商务办公楼集中区域。整体商业办公，交通规划，金融支持的各方面对办公较为重要的配套设施一应俱全。商家使用办公场所的方式：租赁与买断共存，以租赁为主需求面积：150平方米250平方米租赁价格范围：45元/平方米90元/平方米区域内部企业规模：以中大型国内实力较为雄厚企业及外资或世界500强中的部分企业为主选择区域理由：1）、区域内部规划 2）、办公环境及办公氛围 3）、拥有政府政策的倾向性从2002年10月所做的市场调查了看，苏州市场85%的商务办公楼都以租赁为主，从这点而言，并不是企业本身不愿意购买商用不动产，使之成为企业的资产之一，导致企业无法购买的主要因素有以下两点： 1）、发展商不愿意出售物业 2）、愿意出售的物业面积过大（1000平方米以上）超出企业现行购买能力同时，苏州楼市在前年的仅仅一年中，市场平均价格大副上涨1000元人民币，使得不少熟悉苏州的人士对苏州住宅楼市场的继续大副上扬开始表现出怀疑态度，所以相当一部分有意向购买办公楼物业苏州当地或对苏州整体发展持乐观态度的投资客因为投入资金过大与不了解商务办公楼供求关系而不敢冒然作出较大资金投入的决定。而“星海国际广场”在拥无可比拟的地理位置优势的情况下隆重推案，从某种方面而言拥有了一个良好的市场契机点，将吸引相当多拥有良好鉴赏眼光的投资人事。从园区内部的商务楼聚集区中新路沿线及真正意义上的CBD商务地块来看，整体的租赁的价格及入住公司的档次与规模都有形成了一定的差距。中新路沿线的商务办公楼内所入驻的公司还是以中小型发展中企业为主，而CBD商务中心区域内所入驻的公司则是以世界500强内部