《XX总体营销策划》word版.doc

F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目目 录录 一市场定位和产品设计定一市场定位和产品设计定 位位0101 1.11.1 市场定位市场定位0101 .1 项目总体市场定位项目总体市场定位0101 .2 目标人群定位目标人群定位 0101 消费者对项目的心理权重比分析消费者对项目的心理权重比分析0101 目标人群定位目标人群定位0404 .产品设计定位产品设计定位0404 .1 项目开发总体规划项目开发总体规划0505 .3 园林景观规划园林景观规划0505 .4 社区配套社区配套0505 .5 楼宇配套楼宇配套0505 .6 会所及配套会所及配套0505 .7 建材、施工及标准建材、施工及标准1515 .8 物业管理及功能配套物业管理及功能配套1515 物业管理原则物业管理原则1515 物业管理中心的位置设置物业管理中心的位置设置1616 物业管理提供的服务物业管理提供的服务1616 物业管理的产品设置物业管理的产品设置1616 二、市场推广策二、市场推广策 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 划划1818 2.12.1 市场推广主题定位市场推广主题定位1818 .1 市场推广主题市场推广主题1818 .2 市场推广概念市场推广概念1818 .3 项目核心卖点提炼项目核心卖点提炼1919 2.22.2 项目案名建议项目案名建议1919 2.32.3 销售策略（市场氛围培养）销售策略（市场氛围培养）1919 .1 硬件塑造硬件塑造1919 .2 软性宣传软性宣传2020 2.42.4 广告宣传策略广告宣传策略2323 .1 广告推广目标广告推广目标2323 .2 广告创意及诉求广告创意及诉求2424 2.52.5 项目包装策略项目包装策略2525 .1 宗旨、思路、策略宗旨、思路、策略2525 .2 项目包装系列项目包装系列2626 项目整体形象包装项目整体形象包装2626 楼盘名称包装楼盘名称包装2626 地盘包装地盘包装2626 2.62.6 广告策略广告策略3232 .1 广告推广阶段计划广告推广阶段计划3232 .2 广告推广目标广告推广目标3232 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 .3 诉求人群诉求人群3232 .4 项目诉求重点项目诉求重点3333 .5 各类广告创意各类广告创意3333 2.72.7 煤体投放策略煤体投放策略3333 .1 媒体选择媒体选择3434 .2 媒体组合媒体组合3434 .3 媒体计划媒体计划3434 2.82.8 公关宣传策略公关宣传策略3737 .1 媒体公关媒体公关3838 .2 软文撰写软文撰写3838 .3 公关宣传活动策划公关宣传活动策划3838 公关活动的专项活动提案公关活动的专项活动提案3838 1 1）珠三角醒狮大赛珠三角醒狮大赛3838 2 2）筹备筹备 CEOCEO 精英会精英会3838 3 3）连环奖上奖连环奖上奖3939 4 4）高尔夫球邀请赛高尔夫球邀请赛4141 5 5）珠海珠海 CEOCEO 沙龙成立仪式品酒美食沙龙成立仪式品酒美食 会会4141 公关宣传活动计划安排公关宣传活动计划安排4545 三、销售策划（项目销售阶段）三、销售策划（项目销售阶段）4646 3.13.1 开盘时机选择开盘时机选择4646 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3.23.2 定价方法定价方法4646 3.33.3 付款方式付款方式4848 3.43.4 销售组织销售组织4848 3.53.5 销售计划销售计划4848 3.63.6 销售控制销售控制4848 3.73.7 回款计划回款计划4848 3.83.8 回款方式回款方式4848 3.93.9 销售流程销售流程4848 3.103.10 销售培训销售培训4848 3.113.11 销售制度销售制度4848 3.123.12 销售现场包装策略销售现场包装策略4848 2.1 导示策略导示策略4949 2.2 售楼处策略售楼处策略5050 2.3 销售道具的建立及作用销售道具的建立及作用5353 3.133.13 样板房的选择思路及策略样板房的选择思路及策略5454 3.1 选择思路选择思路5454 3.2 样板房策略样板房策略5555 3.143.14 销售现场管理销售现场管理5555 3.153.15 客户资料管理客户资料管理5555 3.163.16 客户服务跟踪客户服务跟踪5555 3.173.17 促销策略促销策略5656 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 7.1 促销手段的使用促销手段的使用5656 7.2 促销计划与安排促销计划与安排5656 3.183.18 月度资金分配月度资金分配5656 3.193.19 月度销售分析月度销售分析5656 3.203.20 竞争对手跟踪竞争对手跟踪5656 3.213.21 市场机会点分析市场机会点分析5656 3.223.22 深度卖点挖掘深度卖点挖掘6262 3.233.23 价格策略调整价格策略调整6262 3.243.24 销售策略调整销售策略调整6262 四、项目的全局统筹四、项目的全局统筹6363 4.14.1 概念概念6363 4.24.2 内容内容6464 .1 人员素质的训练和控制人员素质的训练和控制6464 .2 策划方案的周全详尽与严格的执行策划方案的周全详尽与严格的执行6565 .3 人员的安排和分配人员的安排和分配6565 负责本项目的销售代理公司组织架负责本项目的销售代理公司组织架 构构6666 我四人员市场和销售系统架构我四人员市场和销售系统架构6666 .4 控制控制6666 .5 信息反馈信息反馈6666 .6 策略调整策略调整6767 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一一、市市场场定定位位和和产产品品设设计计定定位位 1 市场定位市场定位 1.1 项目总体市场定位 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 海天项目规模占地 16454，户数 400 户，在本地高端市场和 港澳市场就能消化，再加上珠港澳大桥的利好消息又使香港这块市 场份额进一步扩大，同时广珠铁路、广珠高速、广珠城际轻轨等的筹 建使本项目的区位陡升为珠三角的桥头堡；所以，项目定位于本地高 端市场和港澳市场，符合项目成本策略。 1.2 目标人群定位 （1 1）消费者对项目的心理权重比分析）消费者对项目的心理权重比分析 1.海景景观海景景观 30%30%： 由于项目是海景豪宅，消费者对海景景 观的权衡就会放在第一位，对项目本身而言， 海景也是最大的优势和卖点所在，所以估计 占 30%。 2.规划规划 10%10%： 规划是一个小区的灵魂所在，也是最 有创意的地方。对具有一定规模的项目来讲， 目标购房者对社区的规划是放在第一位的。 只有好的规划才有好的环境才能很好的生 规划设计单位环境海景景观 房型建材 周边商配 10%015%30%15%10%10% 会所小区配套人气 品牌效应人文环境 地理位置 竞争个案合计 10%10%5%05%10%-30%100% F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 活。但海天项目的规模无论从占地面积还是 建筑面积都算不上规模小区，预计占 10%。 3. 设计单位设计单位 0 0： 设计是可以利用目标购房者的盲动跟随 心理，其本身对购房者的影响力很小；在海 天项目中设计单位的名牌效应不突出，可忽 略。 4.4.环境环境 15%15%： 环境好坏直接影响居住的舒适及身体的 健康。营造一个目标购房者倾心的环境，对 整体售价的提升起重要作用。预计占权重 比的 15%。 5.5.房型房型 15%15%： 房型对于目标购房者说是很重要的，关 系着大小，布局合理的问题。 6.6.建材建材 10%10%： 这方面关系到海景豪宅的高档品质和目 标购房者的购买后的生活质量。所以应提高 建材质量，把好建筑质量，努力做到 100%。 他对我们楼盘整体售价的拉升作用非常重 要，在目标客户群体的心理占有相当重要的 位置。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 7.7.周边配套周边配套 10%10%： 这方面关系到目标购房者的购买后将 来的生活方便问题，因直接性很强，所以非 常重要。利用海天项目周边配套进行卖点的 提炼拉升，预计占到 10%。 8.8.会所会所 10%10%： 这对于我们的目标购房者起一个辅助参 考作用。由于项目定位海景豪宅，因此会所 设计要豪华气派，功能配置合理，可以作为 一个大卖点，引导消费者的购买冲动，起到 对整体售价的全面拉升，占比重的 10%。 9.9.小区配套小区配套 10%10%： 小区的各方面配套要齐全、现代和超前， 以及配合良好的物业服务，他对目标购房者 也是非常重要的，这对买房后的生活有很大 辅助作用。因此，对其进行提炼拉升，最终 起到拉升整体售价的作用。 10.10.人气人气 5%5%： 人气是售房的基础，只有聚集更多人气， 才能将销售策略顺利的执行。我们的很多事 情都是服务与它。对消费者的影响预计为 5%。 11.11.品牌效应品牌效应 0 0： 因为目前的目标购房者不仅对产品的本 身关心，而且对楼盘的发展商也要求金牌， F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 他们原来做过那些名牌楼盘，这些都是他的 重点参照物（如：万科他就形成了名牌的象 征，只要是他开发的楼盘就热销。当然这是 他多年来逐步积累的成绩。 ）。东方海天在珠 海首次开发，不存在品牌崇拜，所以为 0。 12.12.人文环境人文环境 5%5%： 人文环境由于我们的楼盘的定位与针 对的目标购房者是一致的，本项目针对成功 人士及港澳人士，这一目标客户群体进行提 炼，形成的人文环境对消费者有一定吸引作 用，估计占 5%。 13.13.地理位置地理位置 10%10%： 我们的整体地理位置在竞争的海景楼盘 中位置较佳，位于吉大商贸中心，对楼盘产 生一定的积极影响，预计会是 10%。 14.14.竞争个案竞争个案-30%-30%： 竞争对手他们的优势是海景现楼，建立 了一定的品牌优势，产品也更趋成熟，同时 具有一定的规模，如丹田集团投资的“美丽 湾”，和黄开发的“海怡湾畔”，新加坡英格仕 房产开发的“旭日湾”；外部配套与我们很相 似，如情侣南路“海湾雅苑”。所以预计来自 竞争个案的负面因素较大，所以将其定为- 30%；主要因为他们的价格低、准现楼、目标 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 客户层广，但另一方面各自的营销手法、定 位不同。 以上是市场部根据市场经验的整合策略，与高端消费者的心 理和竞争对手及我们产品本身优劣点所做的权重比。它对我们的 所有工作起到整体精神的指导作用。 以下为本项目对各权重的要求： 权重比例 策划及推广要求 海景景观30% 重点突出渲染五星级海景豪宅的海景资源 环境 、房型 各 15%仅次于海景的重要性 建材、小区配套 各 10%高端客户无论在所用建材及小区配套都有较 规划 高的要求，故策划与推广都要加强 地理位置各 10%此权重已无法改变但可突出区位优势 周边商套 人气、人文环境 各 5% 此部分的弹性很大且高端客户的素质比较高 策划时要注重此部分人文的加强， 品牌效应0%此部分为零，但根据本项目的高端客户特征， 应该在策划推广时加强 （2）目标人群定位： 根据项目本身为五星级海景豪宅的至尊优势，本项目的目标人 群定位于珠三角成功人士及港澳人士。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A、目标人群阶层定位： 主要是私营企业老板；民营或外资企业的高级职员或高层管理 人员； 少量政府高级官员和国企副老总级以上人物， 经营实体或贸易人； 从事金融、证券、保险业的高收入人士； 文化界成功人士； 持外国护照，在大陆作生意的华人。 B、目标人群置业动机定位： 善居住条件，用于长久居住； 用于休闲、度假； “事业有成”后，要提高身份； 保值或升值； 用于招待生意友人，洽淡商务。 （二二）产产品品设设计计定定位位 项目开发总体规划总精神：项目开发总体规划总精神： 倡倡导导浪漫之城休浪漫之城休闲闲度假的浪漫生活，度假的浪漫生活，树树立珠海立珠海 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 新一代海景豪宅典范新一代海景豪宅典范 浪漫之城中的浪漫住宅浪漫之城中的浪漫住宅 远远离噪音，灰离噪音，灰尘尘 追求知追求知识识文化，文化，净净化人化人类类心灵心灵 在这里让你感受海滨之城的浪漫生活，强调人与空间 的健康共存。对每寸空间力求做到散发健康浪漫的气息。 让你的身体每块空间放满了休闲的浪漫意境，体味身与 心的彻底放松，健康的人与自然浪漫的环境相融合的新 理念。 2、园林景观规划 产品分析：产品分析： 1 1、社区规划社区规划 浪漫生活的基石浪漫生活的基石 A地理位置：整个地块位于吉大情侣中路旁，比邻九洲港、吉大免 税、吉大百货等 B建筑组成：规划中为五栋住宅，其中四栋相连，另外一栋独立， 与其它四栋相临；建筑布局为一折线型。主体景观在主体 A 段 的前排处，会所设在二层。 C道路交通：区内人车分流，以围绕 A 段四栋联体的环行大道为 车辆交通主干道，车辆入出口分开，便于管理。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 D景观布置：主要集中于 A 段 2.2.建筑立面风格建筑立面风格 以浪漫为设计的根本和表现的主题以浪漫为设计的根本和表现的主题 整体采用扇型整体采用扇型组组合的手法，合的手法，稳稳重，大方，立体感重，大方，立体感强强。色彩方。色彩方 面用代表海洋文化的湖面用代表海洋文化的湖蓝为蓝为主色。主色。 概念提炼：概念提炼： 建筑师无声的语言为你诉说海景文化时尚建筑师无声的语言为你诉说海景文化时尚 3 3、景观规划、景观规划 浪漫生活的构成要素浪漫生活的构成要素 1 1） 景观整体布局景观整体布局 产品分析：产品分析： 概念提炼：概念提炼： 运运动动，休，休闲闲，小栖，小栖，处处处处有天地有天地 2 2） 中心花园区（中心花园区（A A 段前排）段前排） 产品设置：产品设置：会所正会所正门门整体采用水晶玻璃整体采用水晶玻璃门门；用塑胶地面。；用塑胶地面。 特别设置：安装背景音乐系统，增加社区文化底蕴。特别设置：安装背景音乐系统，增加社区文化底蕴。 3 3）其它区域。）其它区域。 产品设置：产品设置：条形条形绿绿化配以四季化配以四季鲜鲜花，花，组团组团花卉；小型雕塑点花卉；小型雕塑点 缀缀期期间间，庭院灯。，庭院灯。环环行大道两旁低矮灌木及庭行大道两旁低矮灌木及庭 院灯院灯围绕围绕。 。 概念提炼：概念提炼： 闲情漫步，家家户户好景色闲情漫步，家家户户好景色 特别设置：特别设置： 沿路铺设隔草砖，为业主增加休闲情趣。沿路铺设隔草砖，为业主增加休闲情趣。 4 4）环境特别设置：）环境特别设置： A配配电电房等公用建筑房等公用建筑风风格与小区整体格与小区整体规规划相划相统统一。一。 B四季花卉四季花卉观赏观赏 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3、社区配套、社区配套 3.1. 建立网络平台建立网络平台 与国内著名信息产业公司合作发展，建立全新智能化网络住宅。设立网络 中心（WEB）站点，透过高容量（100M）的光纤网络，提供互联网接入、网络教 学、多媒体完全娱乐系统（VOD） ，网上商城，证券及时交易、各大城市电子地 图、小区公共服务信息等，借助带宽达 100M 的网络平台，将建立独立社区网站， 提供包括网上游戏、业主交流空间、个性化网页、社区商家服务、家庭教育、 娱乐、信息咨询、IP 电话、内联网内监控、远程教育等多项功能，还有网上购 物、送餐、洗衣、点播、甚至网上医院、物业管理咨询等。等服务，让住家拥 有一个并非虚拟的网上世界。不仅使用户可以在家中通过电脑连上网络平台高 速上网，同时还能享受功能齐全的网络服务，而每月只需支付低廉的费用。网 上银行服务、网上贸易、住宅办公室、股市财经专讯、电子传真等等，您可以 全面掌握市场脉博，运筹帷幄。而物业管理亦借此资源，形成社区安保网络监 控系统、访客对讲系统、紧急求助系统、智能一卡通服务系统等诸多功能强大 的新型管理服务网络。 作用作用：物业管理方面可以实现： 物物业业管理管理实现计实现计算机化、部算机化、部门门管理自管理自动动化、建立物化、建立物业业管理信息系管理信息系 统统。 。 车库车库自自动动化管理。化管理。 各各项设项设施的施的远远程管理。程管理。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一卡通收一卡通收费费： ： 以 IC 卡代替钥匙、以 IC 卡计算停车收费、IC 卡缴交水电费、 以 IC 卡在区内购物或消费实现“电子钱包”的功用。 设备设备管理：管理： 目标是监控小区设备运行状况，包括各种公共设施、供配电 设备、发电机组、供水设施和电梯等实现集中监控。自动化水、电、 气三表自动抄报系统。 （三表抄报可纳入物业管理系统内。 ） 门、窗的红外监控 安全管理：安全管理： 采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有：. 1门、窗的红外线电子监控、报警，室内安全监控（烟感探头、防盗控 头）紧急报警系统 2视门铃对讲系统 3闭路电视及保安防盗系统 4巡更系统 5智能消防报警系统 另外，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，在智能化方面预留发 展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面配置相应的 系统，即可有超出一般水准的表现，祥见楼宇配套。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4、楼宇配套、楼宇配套 4.1. 直饮净水系统直饮净水系统 引入净水自动过滤装置，每户皆有管道优质水接入，为小区业主提供直饮 水服务。 2. 提供高气纯净水提供高气纯净水 建议设高氧纯净水系统，让住户不但每天能呼吸到最清新的空气的同时， 品尝到能增强新陈代谢，促进身体健康的高氧纯净水（视成本情况与直饮水系 统二选一） 。 3. 节能设备与节材节能设备与节材 虽然节能设备和节材的设计在售楼期间往往没有太显着的效果， 许多优点需要住户在今后的生活中体会，但仍值得推介，以求利人利 己；此外，从长远的目光看，节能节材设计虽然见效慢，但同样对于树 立企业形象和建立楼盘精品（树立品牌豪宅）有积极作用，而且其长 远的作用可作宣传推广，令其减低更多的费用，亦符合环保意识，有 利于提升项目的公益形象。 (1) 节节水：水：采用低水量、高效能的环保型洁具，如节水型抽水马桶。采 用无渗漏的节水龙头等。 (2) 节电节电： ：采用低能、高效能的节电灯具。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (3) 垃圾垃圾处处理：理：垃圾分类收集。下水道设废料粉碎装置。 (4) 墙墙体：体：采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪音。 (5) 选材：选材：选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和塑料制品做娱乐 设施。 4. 环保设计环保设计 引入“零噪音”设计、建筑物的所有门窗采用进口塑钢框料加双 层中空玻璃、抽走空气再注入惰性气体，室内隔音安静，冬暖、夏凉， 防太阳辐射。在香港的启德机场和新机场附近的物业均是采用这种 隔音玻璃，可说是具有零分贝的功能。 5、会所及配套、会所及配套 会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位及形象定位，成为项目个 性形象的有力支撑点，以及周边较完善的物业配套，塑造其第一会所第一会所的概念 (1) 原原则则 1会所并不要包罗万有，重要的是匹配项目的档次和风格，更理 想的是填补周边住宅社区配套的空白，使项目附加值提升； 2功能项目设置要求“小而精”，规模不用太大； 3部分功能设在商业物业范畴内（小型会议室、餐厅、桑拿等等）， 祥见“会所内容”； F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4充分利用周边设施； (2) 会所的主会所的主题题： ： a. 运动-户外泳池、完善的体育、休闲设施。 b. 商务-首创大户室会所，智能化的电子办公，多功能会议厅。 c. 健康-保健中心、陶艺室。 d. 美食-中餐厅、西式酒廊。 e. 未来-儿童增智中心。 f. 家政服务-洗衣中心干洗店（除提供干洗服务外，还提供自 助式洗衣服务，住户可自行租用洗衣机清洗衣物）。 (2)会所的内容：会所的内容： a.股票网股票网络络中心（有中心（有偿偿服服务务）：）： 视面积提供大户室，提供网上股票交易、网上商务洽谈、网上 购物等服务。 b.视视听听阅览阅览室：（免室：（免费设费设施）施） 除提供中西名著、小说外，还提供中西音乐、著名电影欣赏。 c.小型会小型会议议室（有室（有偿偿租用）：租用）： 免费为客户提供电视机、录像机、投影机、幻灯机、麦克风、影 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 碟机、白板、白板笔、镭射教鞭等，另外配备同步翻译系统、会议录 音系统、电影机等。 d.药药浴桑拿（有浴桑拿（有偿偿服服务务）：）： 提供不同种类的药浴桑拿及专业按摩。 e.餐餐厅厅和西式酒廊（有和西式酒廊（有偿偿服服务务）：）： f.健身室（公共健身室（公共设设施）：施）： 提供健身器材及专人指导 设置高尔夫球电脑模拟练习场、桑拿中心等 g.户户外游泳池：外游泳池： 融健身、休憩为一体。 H会所会所观观景平台：景平台：户外，面向海景方向 I美容美体中心：美容美体中心： J 亲亲子游子游戏戏室：室： K才才艺艺室室 概念提炼：概念提炼： 豪华会所礼朋待己让你闲情逸志尽情挥洒。豪华会所礼朋待己让你闲情逸志尽情挥洒。 会所建筑特征会所建筑特征： 落地玻璃式建筑，内部主色以土金色落地玻璃式建筑，内部主色以土金色为为主，周主，周 边边配配艺术艺术灯光布置，采用五星灯光布置，采用五星级级酒店的装酒店的装饰饰及及设设 备备要求要求。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6、建材、施工及标准：、建材、施工及标准： 概念提炼：概念提炼： 100%100%建材品质建材品质 100%100%建筑质量建筑质量 100%100%星级标准星级标准 分析：分析：我们的目标消费群体是冲着海景豪宅来的，所以对建材及现 场建材的展示会很重视，还应考虑建材的级别、品牌，施工工 艺、工程进度，重视现场施工管理上。让精益求精发挥到实处。 产品建议：产品建议：1.希望施工管理更专业化、更规范 2.建材建议建市场报告 3.以工程部及施工、监理单位共同制定一整套核准工艺 工程图 工程质量标准建议（工程部最终确定条款）工程质量标准建议（工程部最终确定条款） 工程内容质量标准 地基基础主 体 确保 100%达到国家验收评定标准合格以上的要求。 屋面互棱平直，瓦片不翘角，不破损，不污染，确保三年内无任 何渗漏现象 楼地面严格控制“三起一裂”（起皮、起壳、起皱、开裂），严格控制 楼地面的平整度（地坪标高一致，地坪不能起沙、起壳、踢 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 脚角线平整） 门窗确保安装平整、顺直、密封、门窗关启灵活，材质光洁。 内外墙装修墙面平整，色泽均匀，确保不出现起沙、起皮等现象，阴阳 角、线角方正，顺直。 给排水符合国家安装标准，一户一表。水管接口处严密，不渗漏。 铸铁管用沥青、黑油漆涂覆，不生锈。污水、废水分流，排 水畅通。 电气安装符合国家安装标准，一户一表，有线电视、电话线预留。开 关、插座安装牢固，绝缘接地符合规范。 备注：所有的单项工程立足于达到优良，此标准作为项目以后的市场卖点。备注：所有的单项工程立足于达到优良，此标准作为项目以后的市场卖点。 7、物业管理及功能配套、物业管理及功能配套 浪漫生活的重要保障和体现浪漫生活的重要保障和体现 概念提炼：概念提炼： 安心是我安心是我们给们给你的保障，称心生活从家开始你的保障，称心生活从家开始 用爱心、细心、诚心、专心、贴心来为住户服务；无论是个性化深度到家的服 务，还是把高科技搬入社区，让房子变得聪明，都深切地让您感到现代化五星级 住家服务提供的全新时尚概念，生活的享受和尊贵从回家开始。 7.1 物业管理原则：以全方位五星级酒店的服务为宗旨物业管理原则：以全方位五星级酒店的服务为宗旨 物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上，而高水准 的物业管理水平是关键所在。项目将引入香港箸名的物业管理公司 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 做顾问，建立智能化高标准的物业管理架构，提供星级的酒店管理服 务。目前好的物业管理基本组成要素为： 著名物业管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴维斯公司等，特别 是港式物业管理公司）或者是著名的大发展商自组的获 ISO9002 认证的物业管理公司。 专业化保安队伍（如退役军人或退役武警组成的保安队）。 酒店式贴身服务。 智能化管理：高科技保安、防火、防盗、管理系统等。 智能化目前已日益成为现代化住宅的必备功能之一，根据项目 自身条件出发，有选择地介入智能化系统，那些对项目确有素质档次 提升，对业主切身利益有帮助的项目予以介入。具体引入的项目祥见 楼宇配套。 7.2物业管理中心的位置设置物业管理中心的位置设置： 设在 B 段一楼底层。 7.37.3 物业管理提供的服务：物业管理提供的服务： a.a.安全服务安全服务 保安 24 小时巡逻，负责应接车库泊车，交通疏导，消防及闭路监控。 b.b.商务服务商务服务 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 邮件寄送，报刊收发，文件电讯，打字复印等。 c.维护服务维护服务： 小区环境的日常维护等。 d.清洁服务清洁服务； e.其它服务：其它服务：如房屋租赁、小孩接送等等。 7.47.4 物业管理的产品设置：物业管理的产品设置： .1 个性化家居服务个性化家居服务 公共服公共服务项务项目（不另收取目（不另收取费费用）用）专项专项，配套有，配套有偿偿服服务务 1.二十四小时保安，消防和车辆管理；1会所功能（见会所的内容 P1112） 2.公共场所保洁；2.传真，复印，打字； 3.公共绿化园艺保养和培植；3临时照看儿童； 4.住宅区生活垃圾收集和清倒； 4钟点清洁； 5.公共设施的维修与保养；5老人，病人的护理； 6电话及访客留言转告；6礼仪服务； 7组织区内业主联谊会活动；7照看宠物； 8代收缴水电费； 8代管房屋； 9代收带缴有线电视收视费；9.