广东某项目总体规划设计要求.doc

。项目总体规划设计要求。房地产开发有限公司二九年六月十二日 一、 项目简介：1、 地理位置及地形简介项目地块位于。本地块主要以小山丘地形为主，其中含有两个天然湖。地块靠沿江路一带地势较为平坦（详见我司提供的地形图）。2、 总建设规模总用地面积：58万平方米。 容积率1.2；覆盖率30%、绿化率30；停车位按户数比1：1。二、 项目总体开发目标本项目对于集团公司开拓。房地产市场，树立。品牌形象，实现公司的可持续发展，有着极其重要的战略意义。项目地处“。”版块，以别墅和洋房产品为主，力求做到。该版块的一个中高端精品住宅。1、 项目总体定位该项目以第一居所为主，兼顾部分度假型居住需求，主导建设成为。版块的一个中高端精品住宅项目，引领。新的居住文化模式。本项目强调以人为本，充分体现生态与文化亮点，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。2、 目标客户定位本项目的核心客户。3、分期开发的规模和进度项目总体开发周期计划为67年，拟分5期进行开发，每期开发规模约10万平米。三、 建设内容1、产品类型及构成（1）本项目开发类型以低层高密度住宅为主，主要开发住宅产品包括：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠院别墅等各类别墅类产品（根据总体规划布局需要），多层情景洋房、小高层住宅等。（2）除住宅产品外，为满足项目住户的居住需要，应配建相应的商业设施、及休闲娱乐配套设施。（3）公建配套：详后面说明。2、各类型产品的比例 （1）TH（联排别墅及类联排别墅产品，下同）承担了实现本项目利润最大化的重要角色，也是本项目的主打产品，其规划建设套数应不小于总套数的25%，合计面积不小于计容总建筑面积的22%。（2）独栋别墅其规划建设套数不宜小于总套数的5%，合计面积不宜小于计容总建筑面积的5%。（3）叠院洋房规划建设套数不宜小于总套数的30%，合计面积不宜小于计容总建筑面积的25%。（4）其余住宅开发产品比例请设计院根据总体规划指标情况进行合理分配，应力争减少小高层的总建筑面积，相应地增加多层洋房所占的比重。（5）本项目商业面积宜控制在34之间，建设内容应包含一个生活超市，及一些零售商业，项目的一个配套酒店，总面积宜在1万平米左右。（6）各阶段方案说明中应详细表述以上开发类型的建设比例和面积，能否达标，并说明存在的问题、和对应的策略。3、公建配套根据惠州市的有关规划细则，本项目配套公建初步说明如下：（1）幼儿园，设置12班，建筑面积32003900，用地面积36004800。每班2530座。幼儿园应独立占地，有独立院落和出入口。应有全园共享的游戏场地。 （2）小学，设置18班，建筑面积56706480，用地面积900010800，每班5054座。小学应按其服务范围均衡布置，服务半径不宜大于500m。（3）沿街商业，布局应将其噪声和气味对周围环境的影响减至最低程度。本项目可将商业布置在沿江路边，作为项目的前期展示面。餐饮店宜集中布置。（4）社区体育活动场地，面积约3000，居住小区级体育活动场地的人均面积不应低于0.3 。社区体育活动场地宜结合住宅区绿地或社区文化娱乐中心，设置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场所等设施。 （5）邮政所，面积为100150，邮政所应设在人流集中的场所，便于车辆出入及识别。宜与其它非独立占地的公共设施组合设置。（6）居委会。（7）物业管理用房。（8）煤气站，按小区的需要设计管道煤气供应，根据设计相关规范要求合理设计煤气站面积及位置。（9）垃圾小型转运站，建筑面积90100，占地面积为100150，宜采用分类收集方式，且与周围建筑物的间隔不小于5m，应避免与住宅直接相邻。（10）配电房，根据总建筑面积及分期建设，合理设置配电房位置及分配供电量。应避免与住宅直接相邻。（11）公共厕所，建筑面积应控制在60内，宜与其它非独立占地的公共设施或商业设施组合设置。4、首期产品的建议 （1）首期产品的类型及构成 首期开发产品：宜以TH、叠院洋房、多层洋房、小高层为主。首期各类型产品的比例：设计院可根据项目总体规划和分期建设要求设定首期各类型产品的建设比例，产品配置上以中端及中高端产品为主，辅以少量较高端产品以树立项目形象，吸引买家关注。方案中应对首期开发比例进行详细说明。（2）首期公共配套要求：应建设会所（兼为售楼中心），另外应包含部分的商业面积以满足首期入住的需要。首期公共配套的建设面积比例可适当增大，树立成熟居住社区信心。对首期公共配套的比例，功能配置方案中应详细说明。5、首期经济技术指标（1）面积： 约10万（计容面积）（2）户型面积指标： （仅供参考）产品类型面积区间（单位：）说明小高层50-70，90-150考虑一定比例的小户型公寓联排180-300双拼220280叠墅150-220独栋300-450四、 设计要求1、 规划设计建议（1）由于项目地块地形变化大，局部坡度较陡，而项目要求的容积率相对较高（对于TH来说），如何在这种复杂的条件下设计出高品质的产品并且能保证项目开发的效益最大化，是本项目应解决的一个重点和难点，请设计院在方案设计说明中对采用的策略和应对的方法给予详细说明。（2）可考虑在项目会所附近先行建设一些小户型的公寓，在项目启动初期做为一个酒店配套，待项目建设成熟后可做为小户型出售。（3）楼盘会所应统一规划，并应保证其在首期开发时可做为作销售中心使用。如设置双会所，则应保证首期开发中能完成一个的建设和使用。会所面积应不小于4000，会所功能参考建议：游泳池、网球场、桌球室、乒乓球室、健身房、儿童游乐区、桑拿、男女SPA室、中西餐饮、咖啡厅、多功能室、阅览室、棋艺室等。（4）各区域各期的相对独立性，设计应考虑小区可分组团、分区域采用封闭式管理，并充分考虑不同开发类型如别墅区和洋房区的分区管理问题。（5）充分考虑对本地块只有景观的利用以及地块外部景观的利用。通过合理地布局，户户有景观（内部景观或外部景观），充分引入环境资源优势，体现项目的自然特色。（6）总体规划应尽量减少对原有地形地貌的改造，减少土方的挖填，原则上应保证地块内的土方平衡，做到土方不外运。（7）规划上应注意内部居住私密区与外部公共开放区域的关系。（8）户型设计要充分考虑惠州及博罗市场的居住习惯和市场需求。2、交通设计建议（1）小区道路设计是一个重点和难点，一方面要使山地道路适应爬坡的要求，山地道路的纵坡不宜太大，坡段也不宜太长，以确保行车安全增加舒适性；另一方面要尽量减少对原有地形的改变，使道路布线与山地景观尽量协调，基地内道路宜尽量顺沿自然地形地貌而设置，避免道路整地对基地破坏，以维护基地自然景观并减低土方的挖填量，并尽早地将车辆引下车库。（2）人行系统：小区的人行交通系统应完善，且让住户感受全然不同的郊外景致。（3）应充分考虑人车分流问题，可以考虑采用以小组团为单位建立一个集中的地下或半地下的车库解决联排、叠拼、双拼、合院等户型的停车问题，当每户的停车位应与自住单元有直接入口或直通楼梯。（4）应充分利用场地的高差以及建筑与坡地之间产生的错层，来设置停车库。尽可能的避免地下车库采用机械排烟。（5）总体规划停车位按照每户一个考虑，独栋别墅可根据户型大小适当增加一个车位。（6）考虑到本项目为大型市郊居住社区，因此在项目规划中应考虑屋村巴士的设置区域。五、 设计成果文件要求设计成果应按两阶段提交，分别为：规划设计草案阶段及定稿阶段1、设计依据l 本设计任务书l 本项目地块宗地图l 。地区相关的规划及建筑设计规范及规程l 国家强制性设计规范2、规划设计草案的成果要求 l 设计概念说明：表现项目预期的风格和设计主题。 l 可持续发展概念说明：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。 l 规划设计草案图纸 l 规划设计草案总平面图 l 综合经济技术指标3、规划设计定稿成果要求l 总平面图 l 功能分区与产品分布图 l 交通分析图 l 分期开发示意图 l 组团基本单元分析图 l 配套分析图 l 景观分析图 l 视线分析图 l 日照分析图 l 坡度、坡向分析图 l 地形改造土方平衡图 l 效果图或模型照片4、设计文件的格式和制作要求l 根据每阶段的设计深度提供相应的方案设计文本一式四本，规格为A3幅面, 如比例偏小，制作规格可采用A2幅面。l 第二阶段还应提供：总