2011年4月青岛房地产市场月度报告.pdf

- 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 青岛房地产市场简报 青岛房地产市场简报 2011 年年 4 月 月 内容提要： 内容提要： 四月,商品房市场开始回归， 但市场活跃度仍无法与去 年同期相比;成交 7582 套，同三月份相比，增加 1038 套， 环比上涨 15.86%；与去年同期相比，减少 1676 套，降幅达 18%;成交面积 696174 平方米，环比上涨 11.87%；同去年四 月份相比，减少 262550 平方米，下跌 27.39%。 四月，住宅市场成交 5893 套，同三月份相比，增加 271 套， 环比上涨 4.82%， 同比下跌 25.47%； 成交面积 58.02 万平方米，环比涨幅 10.64%。 本月，4000-6000 元价格段住宅成交量缩减；3000 元 以下低价位住宅成交量最大。 本月，市内四区住宅市场依旧不振；郊区楼市继续唱 响主角；即墨市、城阳区、胶州市住宅成交位居前三。 由青岛房地产 top10 研究组经过调查、 分析， 得出 2011 年 4 月青岛客户满意度最佳企业 top10、青岛商品房最佳性 价比 top10： 四月,商品房市场开始回归， 但市场活跃度仍无法与去 年同期相比;成交 7582 套，同三月份相比，增加 1038 套， 环比上涨 15.86%；与去年同期相比，减少 1676 套，降幅达 18%;成交面积 696174 平方米，环比上涨 11.87%；同去年四 月份相比，减少 262550 平方米，下跌 27.39%。 四月，住宅市场成交 5893 套，同三月份相比，增加 271 套， 环比上涨 4.82%， 同比下跌 25.47%； 成交面积 58.02 万平方米，环比涨幅 10.64%。 本月，4000-6000 元价格段住宅成交量缩减；3000 元 以下低价位住宅成交量最大。 本月，市内四区住宅市场依旧不振；郊区楼市继续唱 响主角；即墨市、城阳区、胶州市住宅成交位居前三。 由青岛房地产 top10 研究组经过调查、 分析， 得出 2011 年 4 月青岛客户满意度最佳企业 top10、青岛商品房最佳性 价比 top10： 青岛房地产研究院 青岛房地产 top10 研究组 尚地产策划机构 青岛房地产研究院 青岛房地产 top10 研究组 尚地产策划机构 一、商品房交易分析一、商品房交易分析 1、供应分析 1、供应分析 本月，商品房市场供应量增加，供应观望格局略有松动。本月，商品房市场供应量增加，供应观望格局略有松动。 青岛商品房可售面积走势青岛商品房可售面积走势 800 1000 800 1000 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201011 201012 201101 201102 201103 201104 单位：万平方米单位：万平方米 四月，岛城商品房市场供应观望格局有所松动，市场供应量增加，商品房可售套数为 84402 套，同三月份相比，增加 1693 套，环比上涨 2.05%；商品房可售面积为 974.22 万平 方米，较上月增加 20.8 万平方米，环比涨幅为 2.18%。 本月，住宅市场存量唯一增加；其他物业类型市场可供应量缩减。本月，住宅市场存量唯一增加；其他物业类型市场可供应量缩减。 近期青岛各物业可售套数对比近期青岛各物业可售套数对比 62953 59075 63680 58815 618696102762933 4204 4024 4444 4408 437040793992 11972 12719 13472 13548 13565 13249 13225 4410 4512 4389 4519 4456 4354 4252 0 20000 40000 60000 80000 100000 201010201011201012201101201102201103201104 单位：套单位：套 住宅住宅办公办公商业商业车库及其他车库及其他 本月，岛城各物业类型市场可售量都有不同程度减少。其中，住宅市场可售套数为 62933 套，较上月增加 1906 套，环比上涨 3.12%。办公用房市场可供应量为 3992 套，较上 月减少 87 套，环比下降 2.13%。商业用房市场可售量为 13225 套，同三月份相比，减少 24 套，占到商品房可售总量的 15.67%。车库及其他物业类型市场可售量为 4252 套，较上月减 102 套，环比下降 2.34%。 本月，经历三个月限购影响的市场开始回归，商品房成交本月，经历三个月限购影响的市场开始回归，商品房成交 7582 套，环比上涨套，环比上涨 15.86%。 少 2、成交分析 2、成交分析 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 近期青岛商品房成交量走势近期青岛商品房成交量走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 单位：套单位：套 二季度伊始，经历近三个月限购政策影响，开发商和置业者们对政策认知、影响等都有 一定认识，逐渐适应了“限购” 。开发商开始试探性推盘，置业者也趁楼盘促销等优惠时机 相继买房； 商品房市场出现一定程度的恢复， 但市场活跃度仍无法与去年同期相比。 四月份， 岛城商品房成交 7582 套，同三月份相比，增加 1038 套，环比上涨 15.86%；与去年同期相 比，减少 1676 套，降幅达 18%。本月，商品房成交面积为 696174 平方米，较上月增加 73860 平方米，上涨 11.87%；同去年四月份相比，减少 262550 平方米，下跌 27.39%。 本月，住宅与商业物业市场成交量上涨；办公用房以及车库等其他物业类型市场成交 下跌。 本月，住宅与商业物业市场成交量上涨；办公用房以及车库等其他物业类型市场成交 下跌。 近期商品房各物业类型成交套数对比近期商品房各物业类型成交套数对比 0 5000 10000 15000 单位：套单位：套 住宅住宅114741373511235293056225893 办公办公194285813104301175 商业商业5706965962284391408 车库及其他车库及其他22323524458182106 201011201012201101201102201103201104 四月， 住宅与商业物业市场成交量上涨； 办公用房以及车库等其他物业类型市场成交下 跌。其中，商品住宅成交 5893 套，较上月增加 271 套，环比上涨 4.82%。办公用房成交 175 套，同三月相比，减少 126 套，环比下降 41.86%；成交面积为 17597 平方米。商业物业属 于非限购范围， 本月成交量大涨， 成交 1408 套， 较三月份增加 969 套， 环比涨幅为 220.73%； 成交面积 90462 平方米；其中城阳区的世正爱丽安项目成交 1130 套，占商业物业成交总量 的 80.26%。车库及其他物业类型成交 106 套，较上月减少 76 套，成交面积 7923 平方米。 二、商品住宅交易分析二、商品住宅交易分析 1、供应分析 1、供应分析 本月，商品住宅市场可售面积为本月，商品住宅市场可售面积为 660.5 万平方米，环比涨幅万平方米，环比涨幅 3.03%。 青岛商品住宅可售面积走势青岛商品住宅可售面积走势 400 450 500 550 600 650 700 单位：万平方米单位：万平方米 可售面积可售面积638.34653.98619.23656.39605.96639.19641.08660.5 201009201010201011201012201101201102201103201104 本月，岛城商品住宅市场供应量连续三个月增加，市场可售面积为 660.5 万平方米，同 三月份相比，增加 19.42 万平方米，环比小幅上涨 3.03%，占到商品房可售总量的 67.79%。 本月，除去本月，除去 60 以下的小户型住宅市场可售量减少外，其他各面积段住宅存量都有增 加。 以下的小户型住宅市场可售量减少外，其他各面积段住宅存量都有增 加。 近期青岛住宅各面积段可售套数对比近期青岛住宅各面积段可售套数对比 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010124592232052101978994203276220101245922320521019789942032762 2011014488213851922473033839257620110144882138519224730338392576 2011024773226081978375444448271320110247732260819783754444482713 2011034674215741959676624492302920110346742157419596766244923029 20110445242314619708793945783038 60以下60-9090-120120-144144-180180以上 20110445242314619708793945783038 60以下60-9090-120120-144144-180180以上 本月， 商品住宅可售套数为 62933 套， 除去 60 以下的小户型住宅市场可售量减少外， 其他各面积段住宅存量都有增加。其中，60-120 面积区间住宅存量巨大，是未来市场主 力户型，可售套数为 42854 套，占到住宅可售总量的 68.09%；其中，60-90 面积段住宅存 量最大，可售量为 23146 套。60 以下的小户型住宅存量为 4524 套，较上月减少 150 套， 环比下降 3.21%。120-144 面积段住宅存量为 7939 套。144 以上的非普通住宅市场存量 为 7616 套， 占到住宅存量的一成多些。 其中， 180 以上的大户型住宅市场存量为 3038 套。 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 2、成交分析 本月，商品住宅成交 2、成交分析 本月，商品住宅成交 5893 套，环比上涨套，环比上涨 4.82%，同比下降，同比下降 25.47%。 2010年住宅成交量走势年住宅成交量走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 单位：套单位：套 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 成交套数（套）成交套数（套）13517114741373511235293056225893 成交面积（万）成交面积（万）144.42 115.88130.27 109.7626.4552.4458.02 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 四月，岛城商品住宅市场成交量小幅上涨，成交 5893 套，同三月份相比，增加 271 套，环比上涨 4.82%；与去年同期相比，减少 2014 套，同比下跌 25.47%。本月，住宅成交 面积 58.02 万平方米，较上月增加 5.58 万平方米，涨幅为 10.64%。 本月，本月，4000-6000 元价格段住宅成交量缩减；元价格段住宅成交量缩减；3000 元以下低价位住宅成交量最大。元以下低价位住宅成交量最大。 近期青岛住宅各区间价格成交套数对比近期青岛住宅各区间价格成交套数对比 0 1000 2000 3000 单位：套单位：套 2010121583212218151267251527211712 2011011007139020621559213914451633 201102311758803282296204276 2011037388591833640763389400 201104121410191046545860741468 3000元以 下 元以 下 3000-4000 元元 4000-5000 元元 5000-6000 元元 6000-8000 元元 8000- 10000元 元 10000元以 上 元以 上 四月份，3000 元以下低价位住宅成交量最大，4000-6000 元价格段住宅成交量缩减， 8000-10000 元价格段住宅成交增量最大。其中，3000 元以下的低价位住宅成交 1214 套，同 三月份相比，增加 476 套，环比涨幅为 64.49%，即墨市与胶州市该价格段住宅成交量最大， 成交 889 套，占到七成多。3000-4000 元价格段住宅成交 1019 套，较上月增加 160 套；其 中，四方区与李沧区的政策房项目占据较大比例，李沧区的福临万家项目成交近二百套。 4000-5000 元价格段住宅成交 1046 套，较三月份减少 787 套，环比下跌 42.94%，占到住宅 成交总量的 17.75%。8000-10000 元价格段住宅成交 741 套，较上月增加 352 套，环比涨幅 为 90.49%，城阳区与黄岛区均成交 170 余套。万元以上高价位住宅成交 468 套。 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 本月，90 以下小户型与 180 以上大户型住宅成交量都有不同程度上涨。 本月，90 以下小户型与 180 以上大户型住宅成交量都有不同程度上涨。 近期青岛住宅各面积段成交套数对比近期青岛住宅各面积段成交套数对比 0 2000 4000 6000 8000 单位：套 0 2000 4000 6000 8000 单位：套 201012474701842461267458272201012474701842461267458272 201101289519438881103496265201101289519438881103496265 2011029614771041213772620110296147710412137726 20110323928971727530137922011032392897172753013792 20110440230381646429115263 60以下60-9090-120120-144144-180180以上 20110440230381646429115263 60以下60-9090-120120-144144-180180以上 本月，岛城各面积段住宅成交套数对比中，90 以下小户型与 180 以上大户型住宅 成交量都有不同程度上涨。其中，60 以下面积段住宅成交 402 套，较上月增加 163 套， 环比上涨 68.2%；该面积段四方区成交 197 套，占到近五成。60-90 面积段住宅成交体量 最大，成交 3038 套，较上月增加 141 套，占到住宅成交总量的 51.55%。90-120 面积段住 宅成交 1646 套，减少 81 套；其中，即墨市成交 483 套。144 以上的非普通住宅成交 378 套，占到住宅成交总量的 6.41%。其中，180 以上的大户型住宅成交 263 套，同三月份相 比，增加 171 套，其中，胶州市成交 137 套，这与该区域别墅项目中信森林湖推出热销 有较大关系。 本月，市内四区住宅成交量较上月没有明显变化；郊区楼市继续唱响主角；即墨市、 城阳区、胶州市住宅成交位居前三。 本月，市内四区住宅成交量较上月没有明显变化；郊区楼市继续唱响主角；即墨市、 城阳区、胶州市住宅成交位居前三。 近期青岛各区市住宅成交套数对比近期青岛各区市住宅成交套数对比 0 1000 2000 3000 单位：套单位：套 201012146592167019545641460241314548541099883646 2011015336654442045635805151610339331479657490 2011021716524047610487177402207498360197 20110343370667495222492314849390533753494 201104242266426861597993821109769246359492 市南 区 市北 区 四方 区 李沧 区 崂山 区 城阳 区 黄岛 区 即墨 市 胶州 市 胶南 市 平度 市 莱西 市 市南 区 市北 区 四方 区 李沧 区 崂山 区 城阳 区 黄岛 区 即墨 市 胶州 市 胶南 市 平度 市 莱西 市 本月， 市内四区住宅市场热度较上月没有明显变化； 郊区五市依然占据主角， 成交 2975 套，占到住宅成交总量的五成多；即墨市、城阳区、胶州市住宅成交位居前三。 本月，市内七区成交量依旧不高，限购区域市场受限明显。其中，市内四区成交住宅 1578 套，占到住宅成交总量的 26.78%；其中，市南区仅成交 24 套，市北区成交 226 套，四 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 方区与李沧区因为政策房原因，成交均有 600 多套。崂山区成交 159 套，成交量倒数第二。 城阳区成交 799 套， 这与该区域的中铁和万科两项目房源相对热销有较大关系。 黄岛区成交 住宅 382 套。 本月， 郊区五市住宅市场火热。 其中， 即墨市成交 1109 套， 占到住宅成交总量的 18.82%， 排名第一。胶州市成交 769 套，较上月增加 379 套，环比涨幅为 97.18%，位居第三。平度 市与莱西市分别成交 359 套、492 套。 三、本月商品房交易数据附表 表一：住宅本月（201104）交易数据表 表一：住宅本月（201104）交易数据表 供应情况 供应情况 完成交易情况 完成交易情况 可售面积 可售面积 成交面积 成交面积 住宅 住宅 可售套数 可售套数 （万） （万） 成交套数 成交套数 （） （） 环比 环比 全市 62933660.55893580192 市南区 255929.46242814 市北区 484947.4722621972 四方区 559147.9464245142 李沧区 343130.3168649371 崂山区 321938.9415914447 城阳区 654772.4179976233 黄岛区 575867.0138236380 即墨市 650978.51109125312 胶州市 616872.51769106502 胶南市 840183.8524621985 平度市 407639.9635933246 莱西市 582552.1449246790 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 表二：办公本月（201104）交易数据表 表二：办公本月（201104）交易数据表 供应情况 供应情况 完成交易情况 完成交易情况 可售面积可售面积成交面积成交面积 办公 办公 可售套数 可售套数 （万）（万） 成交套数成交套数 （） （） 环比 环比 全市 3992 59.6 175 17597 市南区 279 10.09 4 545 市北区 300 4.17 2 288 四方区 325 2.82 5 214 李沧区 181 1.05 20 968 崂山区 1084 18.62 64 9450 城阳区 600 7.17 2 183 黄岛区 796 10.87 33 2430 即墨市 30 0.19 0 0 胶州市 0 0 0 0 胶南市 395 4.49 45 3519 平度市 0 0 0 0 莱西市 2 0.13 0 0 表三：商业本月（201104）交易数据表 表三：商业本月（201104）交易数据表 供应情况 供应情况 完成交易情况 完成交易情况 可售面积 可售面积 成交面积 成交面积 商业 商业 可售套数 可售套数 （万） （万） 成交套数 成交套数 （） （） 环比 环比 全市 13225 220.87 1408 90462 市南区 302 23.11 6 848 市北区 859 12.98 12 1248 四方区 361 9.55 12 1637 李沧区 412 9.4 6 845 崂山区 125 7.67 2 742 城阳区 4155 52.61 1130 61026 黄岛区 465 9.8 19 2293 即墨市 684 13.63 55 4833 胶州市 980 15.23 30 3059 胶南市 3379 48.52 59 4510 平度市 558 7.48 12 1316 莱西市 945 10.89 65 8105 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 表四：车库及其他本月（201104）交易数据表 表四：车库及其他本月（201104）交易数据表 供应情况 供应情况 完成交易情况 完成交易情况 可售面积可售面积成交面积成交面积 其他 其他 可售套数 可售套数 （万）（万） 成交套数成交套数 （） （） 环比 环比 全市 4252 33.25 106 7923 市南区 119 2.62 0 0 市北区 376 3.56 21 1817 四方区 139 1.32 3 241 李沧区 798 3.42 44 1935 崂山区 178 3.23 8 1707 城阳区 131 4.14 6 924 黄岛区 1080 5.48 19 1137 即墨市 2 0.23 0 0 胶州市 442 2.54 2 32 胶南市 93 3.02 3 131 平度市 41 0.38 0 0 莱西市 853 3.3 0 0 表五：商品房本月（201104）交易数据表 表五：商品房本月（201104）交易数据表 供应情况供应情况 完成交易情况 完成交易情况 可售面积可售面积 成交面积成交面积 商品房 商品房 可售套数可售套数 （万） （万） 成交套数成交套数 （）（） 环比环比 全市 84402974.227582696174 市南区 325965.28344207 市北区 638468.1826125325 四方区 641661.6366247234 李沧区 482244.1875653119 崂山区 460668.4623326346 城阳区 11433136.331937138366 黄岛区 809993.1645342240 即墨市 722592.551164130145 胶州市 759090.28801109593 胶南市 12268139.8835330145 平度市 467547.8237134562 莱西市 762566.4655754895 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 表六：住宅分价格段（201104）交易数据表 表六：住宅分价格段（201104）交易数据表 住宅成交套住宅成交套 数 数 总量 总量 3000 元以下元以下 3000-4000 元元 4000-5000 元元 5000-6000 元元 6000-8000 元元 8000-10000 元元 10000 元以元以 上上 全市 5893 1214 10191046545860741468 市南区 24 1 0011021 市北区 226 35 22181958371 四方区 642 0 339180576843 李沧区 686 24 28420771513613 崂山区 159 0 028111137 城阳区 799 1 122312245017318 黄岛区 382 1 67108617399 即墨市 1109 434 411702561414621 胶州市 769 455 497138229440 胶南市 246 36 29353064475 平度市 359 13 7023836200 莱西市 492 214 1679513300 表七： 表七：2011 年年 4 月岛城楼市销售前十项目（包含政策性住房）月岛城楼市销售前十项目（包含政策性住房） 排名 排名 项目名称 项目名称 区市 区市 成交套成交套 数 数 均价（元） 均价（元） 1 1 世正爱丽安 城阳区 1075 9000 2 2 永信新都 即墨市 370 3 3 贵和华庭 胶州市 291 2800 4 4 福临万家二期 李沧区 192 4300 5 5 海信凤凰金岸 黄岛区 156 9000 6 6 万科城市花园 城阳区 155 7 7 中铁华胥美邦 城阳区 147 6200 8 8 中信森林湖 胶州市 134 10000 9 9 永合鼎泰丰 即墨市 133 5000 10 10 润林学府林居 即墨市 131 5800 - 邮箱： 联系电话联系人：陶进宝 青岛房地产 top10 评选结果公布 （2011 年 04 月） 青岛房地产 top10 评选结果公布 （2011 年 04 月） a:a:青岛地产最佳顾客满意度企业 top10：青岛地产最佳顾客满意度企业 top10： 排名 排名 青岛市开发企业 青岛市开发企业 1 1 青岛万科房地产开发有限公司 青岛万科房地产开发有限公司 2 2 中海地产（青岛）投资开发有限公司 中海地产（青岛）投资开发有限公司 3 3 保利（青岛）实业有限公司 保利（青岛）实业有限公司 4 4 青岛龙湖置业拓展有限公司 青岛龙湖置业拓展有限公司 5 5 中冶置业（青岛）有限责任公司 中冶置业（青岛）有限责任公司 6 6 青岛海信房地产股份有限公司 青岛海信房地产股份有限公司 7 7 青岛天泰房地产开发股份有限公司 青岛天泰房地产开发股份有限公司 8 8 青岛城市建设集团股份有限公司 青岛城市建设集团股份有限公司 9 9 卓越置业集团(青岛)有限公司 卓越置业集团(青岛)有限公司 10 10 青岛鲁信置业有限公司 青岛鲁信置业有限公司 青岛房地产最佳顾客满意度企业的评判标准： 企业公众形象（企业公民责任、群众口碑） 、企业品牌（企业实力、企业资质） 、开发 商诚信度 （广告宣传与销售、 合同的履行） 、 工程施工 （施工能力、 施工进度） 、 户型设计 （户 型功能性、户型灵活性） 、物业服务（服务质量、服务内容） 、建筑质量（工程质量、产品质 量） 、 项目价格 （实际价格与期望价格） 、 投诉情况 （投诉率、 投诉处理、 网上不良曝光记录） 、 企业创新与发展（企业创新能力、企业发展潜力） ，最后根据加权得分高低进行综合排名。 b:b:青岛房地产最佳性价比楼盘青岛房地产最佳性价比楼盘 top10： 排名 排名 楼盘 楼盘 开发商 开发商 区市 区市 1 1 绿城理想之城 绿城理想之城 青岛绿城华川置业有限公司 青岛绿城华川置业有限公司 李沧区 李沧区 2 2