2010年1月8日西安长乐路项目业态主题与商业定位的战略.ppt

缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝,陕西经典派地产商业运营管理有限公司,2010年1月8日,在西安轻工商圈旺场的东扩受阻条件下,长乐路项目业态主题与商业定位的战略,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒， 思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,目 录,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,要解决的核心问题,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,成功破局，必须出好三张牌,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,项目报告思路,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,part 01 项目宏观背景研究,1.1西安整体概况 1.2城市发展规划 1.3西安宏观经济,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、西安整体概况,3、西安宏观经济,2、城市发展规划,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,地理位置: 西安地处中国西北部，是陕西省省会。面积9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里。2009年西安市常住人口总人口为843.46万人。,历史文化: 西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，先后有13个王朝在西安建都，拥有3000多年的历史。是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。,世界闻名的历史文化古都、旅游名城,西安市总面积10108平方公里，常住人口830.54万人，户籍人口764.25万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。,西安概况,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,关中城市群核心,关中城市群 包括西安、咸阳、临潼、华阴等陕西城市外，还包括河南三门峡、甘肃天水、陇南、平凉、平凉等，以及山西临汾、运城等十余城市。,关中经济圈 拥有先进制造业基地、文化旅游产业基地、能源化工产业基地、绿色产业基地等四大产业基地。,关中城市群核心西安 建成“大关中经济圈”，以西安为中心，沿“米”字形交通骨架，可形成一个东有临潼、西有咸阳、南有长安、北有三原、东北是阎良航空高技术产业基地、西北是空港产业园、东南是蓝田西南是户县的“九宫格局”的大西安。大西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。,亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西部之间的物流商贸中心、内陆地区的交通通信中心、西部地区的科技教育中心、大西北的制造业中心、中国历史文化的旅游中心。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安政治经济分析,西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1,066 平方公里，2009年西安市的总人口为843.46万人，是我国西北地区最大的城市。,西安共有国际航线29 条，是全国第四大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14 条线路，直通全国24 个省会和4 个直辖市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。,西安火车站是我国西部最大的铁路枢纽。不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。西安咸阳国际机场目前是我国第四大航空港，仅次于北京、上海、广州。西安综合科技实力位居全国第三，尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。,西北地区最大的城市,西北地区的交通枢纽,西北地区最大的工业中心,西安市共有各级各类学校和办学机构6507所，在校学生306.20万人，。其中研究生培养单位46个，普通高校49所，高中阶段学校（包括普通中专、技工学校、成人中专、普通高中、职业高中等）429所，小学1666所，各级各类民办学校(机构)835所（个），全市教育人口326.18万人，占全市户籍总人口的41.73%。,高校云集,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、西安市整体概况,3、西安宏观经济指标,2、 城市发展规划,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安扩张：从“方城”到“环城”,小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。 中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城” 大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。,如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象。,西安城发展的三个阶段：,大西安即将到来，外围组团中心渐已形成。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安城市规划“九宫格局”,在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安市未来发展规划,布局形态：九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。,城市职能 国际旅游城市 新欧亚大陆桥中国段中心城市之一 国家重要的科研、教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业中心 陕西省政治经济文化中心,城市规模 2020年市域总人口规模为1,030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里。,城市总体布局 拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、 东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安市城市空间模式（20042020）,发展目标 2020年，全市国内生产总值达到5,670亿元，人均国内生产总值达到7,590美元，城乡居民人均可支配收入达到20,000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。,重点建设外围新区 在西南方向形成以户县为主的副中心； 在东北方向形成以新临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心； 在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心; 在南部方向形成以长安为主的副中心。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安市交通规划,城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成 “棋盘”加“环”加“放射线”的路网格局。 发展城市轨道交通，由地铁和轻轨共同组成市域轨道交通网络，充分利用现状支线铁路，发展城市轨道交通。,形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,地铁规划,西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的2号线和东西走向的1号线；2号线与1号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、西安整体概况,3、西安宏观经济,2、城市发展规划,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,2009年实现生产总值（gdp）2719.10亿元，比上年增长14.5%。分产业看，第一产业增加值110.38亿元，增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值32351元，比上年增长13.6%。,经济综合指标,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,居民消费结构 2009年西安人均可支配收入为18963元，从消费结构来看，恩格尔系数持续降低说明居民生活水平的不断提高，西安市居民更多的进行休闲、娱乐业的消费，从而刺激商业的发展。,社会零售总额,2009年西安社会零售总额达到1381.12亿元，较上年增长19.7%，其中服装类、珠宝类及汽车类增速明显。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,2009年完成工业增加值820.94亿元，比上年增长12.2%。其中轻工业增长12.9%，重工业增长18.4%；装备制造业增长20.7%；工业产品销售率97.5%。 2009年建筑业实现增加值327.83亿元，比上年增长21.2%。,工业和建筑业,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,固定资产投资,2009年年全社会固定资产投资2500.13亿元，比上年增长31.2%。其中，城镇投资2367.58亿元，增长32.5%；非公有制单位投资1277.31亿元，增长31.5%。 2009年年房地产开发投资696.34亿元，增长28.9%；商品房销售面积1256.02万平方米，增长63.0%；商品房销售额488.55亿元，增长53.8%。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,旅游业投资,2009年共接待国内游客3862万人次，比上年增长22.0%；国外游客67.29万人次，增长6.5%。全年实现旅游总收入297.40亿元，增长22.1%，其中外汇收入3.9亿美元，增长8.6%。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,宏观背景总结,城市地位 西安市是西北地区的核心城市，在西咸经济区、关中城市群的建立和作为西部大开发的龙头之一，以及作为世界知名的旅游城市。城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,part 02 西安市商业市场分析,2.1西安整体商业旺衰概况 2.2西安零售发展阶段分析 2.3西安城区主要商圈分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、西安整体商业旺衰概况,3、西安区域主要商圈分析,2、西安零售发展阶段分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安整体商业发展概述（2004-2020年西安商业网点总规划）,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、西安整体商业旺衰概况,3、西安区域主要商圈分析,2、西安零售发展阶段分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,随着城市经济的发展，西安商业零售市场的发展有其自身的特点，大致经历了4个阶段。,第一阶段 1995年以前,第二阶段 19951999年,第三阶段 20002006年,第四阶段 20072011年,单一中心/传统百货,百货功能升级/更多品牌进入,百货扩展/品牌升级,商圈拓展/新兴模式,说明： 在此部分，我们主要根据近20年来，西安零售物业市场的主要项目供应量及特点对整个西安市零售商业进行分析小结。,西安零售市场发展阶段,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安市零售网点迅速增长，业态结构逐步优化。,随着西部大开发战略的推进和西安市城市规模的不断发展，西安市零售网点迅速增长，业态结构逐步优化，批发市场种类齐全，商业街呈现高度密集型发展态势。,西安零售业发展分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,以钟楼商圈为代表以钟楼为核心向四方延伸，自古就是（长安）西安市商贸业的核心地带,商业密度过大，导致同一商圈内不同区域商业发展存在巨大差异。同时，由于部分区域商业密度过大，原有的商业配套已不能满足城市商业发展的要求，制约了区域商业的发展。,零售商圈典型代表钟楼商圈,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、西安整体商业旺衰概况,3、西安区域主要商圈分析,2、西安零售发展阶段分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,西安市主要商业区分布,1. 城内商业区老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主。 2. 高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体。 3. 曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主。 4. 小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。 5. 电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心。 6. 长乐路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装为主。 7. 太华路商圈建材、家居产品集中区，以市场形式为主。 8. 大明宫遗址旧城改造工程，建成后将成为全国最大的文化遗址公园。 9. 朱宏路商圈既是城区物流中心，同时也是大型机电产品市场。 10. 土门商业区西城区历史悠久的商业老区，综合型商业区。 11. 未央商业区未来政府的北迁，未来将极有可能成为新的区域中心。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,钟楼商圈,钟楼商圈是以钟楼作为西安市中心辐射南北东西四条大街，是西安历史最为悠久，商业氛围最为浓厚的区域。,钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标志。,在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,主要商业项目分布,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,钟楼商圈商业特征分析,西安商业最繁荣的商圈，租金成本较高 位于西安明城墙以内，是西安城市中心地带。是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地，是西安市的商业黄金地段和西安零售服务网点的核心区域。相应整体租金水平全市最高。,市级商圈辐射范围广 商圈辐射区域力极强，吸引的顾客群较广。不但包括西安市区，甚至辐射周边市县。一些项目目标客户辐射到陕西省及西北地区高端客户，商圈平均日人流量超过50 万人。,购物为主的商圈 商圈内主要集中了本地、外地诸多的知名商业零售企业，如开元商城、世纪金花购物广场、中大国际、民生百货等大型百货商店； 和国美电器、迪讯通讯商城、捷讯通讯广场等各类专业店。是西安购物最为集中的商圈。,商品同质化严重，竞争激烈 钟楼商圈的百货店数量占据了西安百货店1/2以上，百盛、开元商城、世纪金花、海大春天百货等等。百货店的集中以及品牌资源的相似性造成了百货业态同质化严重，加上西大街招商引进主要以百货为主，未来钟楼商圈的百货业同业竞争将更加激烈。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏 钟楼商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，服饰等零售类比例较高，这主要是由于服装类的承租能力要明显高于餐饮、休闲类的租金水平，致使零售类比例较高，餐饮休闲业态则逐步被挤出的钟楼商圈。,内部交通制约因素影响商圈发展 钟楼商圈公共交通网络发达辐射全市各区。但商圈道路交通受到城墙限制，市内交通时有不畅，市民和游客“出城难，进城也难 ”始终是一大难题。除客观条件有限外，主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进 一步发展。,商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后，使得商业的购物环境相对较差。而且很多的百货在原设计上没有预先留出餐饮的条件，致使在未来的改造上会出现很多的困难。现有商业硬件条件上的缺失影响了整个商圈的发展。,钟楼商圈商业特征分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,小寨商圈,以小寨十字为中心，东至雁塔北路，西到含光路，北依南二环，南到雁塔西路的区域和沿长安南路道路两侧直至电视塔所形成的约3.77平方公里的“甲”字形区域，涵盖了十四条商业街区。 西安除钟楼之外的第二大商圈，经营内容广泛以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅； 消费群体以年轻人为主，主要来自城南周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位 商圈物业局限性 购物环境档次较低，部分经营混乱；硬件软件配套不足；缺少公共休闲空间；交通人流混乱，停车设施严重不足等；缺少大型娱乐店。 商业缺陷 缺乏真正意义上的一站式集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心 商圈现状 目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，主打时尚消费。正在修建的地铁2号线，极大的影响的小寨区域的交通环境。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,主要商业项目分布,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,小寨商圈商业特征分析,商业形态、商业结构极大地限制小寨商圈发展 作为依靠学生经济自然形成的商圈，导致消费结构的单一性，业态重复，恶性竞争严重；并且直接造成经营档次不高，商圈整体档次无法更上一个台阶。过份依赖学生经济将极大地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构是小寨商圈改造重中之重。,商圈定位面向年轻消费者，学生消费为主 小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成有着比较明显的倾向特征，满足周边居民和师生就近购物需要和中低档价位的时尚休闲类商品组合成为商圈的最大特点。经营以服饰、手机等时尚类产品为主。,地理位置优越，承接多个重要区域 西安第二大商圈，北到南二环，南到电视塔，东连曲江新区，西接西高新，地处几个重要区位的核心。小寨附近有30 多所高等院校、科研机构以及多家大中型商场，具有良好的商业环境和旺盛的人气，被称为仅次于钟楼的“副中心”和“次商圈”。,商业改造缺乏引导性，延长了改造周期 小寨商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征，在定位上仍以学生为主要消费群体。商圈改造缺乏引导性、高度性，单纯地让商业自然地发展、聚集，将极大拉长了商圈整体商业改造的时间。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,交通问题一直是制约小寨进一步发展的“瓶颈” 小寨商圈主要项目分布在西安城市中轴线-长安路两侧，路面较宽并且车流量较大，商圈内部人流在长安路两侧互动性较差。 人车争路现象导致商圈内交通混乱，单纯的过街天桥很难解决商圈内部人流。,经营环境和商业配套欠佳 由于小寨作为依靠学生经济自然形成的商圈，经营环境和商业配套一直欠佳。经营档次以中低档为主，硬件配套落后。一直存在的问题包括商业购物环境档次较低，部分经营混乱；硬件软件配套不足；缺少公共休闲空间；交通人流混乱，停车设施严重不足等。,业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏且档次低 作为平效最高的商圈，在各业态功能上的配置并不平衡，服饰等零售类比例较高，餐饮、休闲类比例较低，档次也主要针对青年群体和学生主要以中低端休闲餐饮和快餐为主。,小寨商圈商业特征分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,土门商圈,土门商圈作为西安市二级次商业中心，以土门十字为轴心，辐射到西郊,是西安发展较早的商圈之一，主要以城西居民消费群为主。 目前商圈除了华润万家超市以及一些档次较低零散的商铺支撑，土门的发展已经面临发展的瓶颈状态。基本处于“自发、无序”的发展状态。 商业设施已不能适应现代商业发展的需要，很难吸引较高层次的消费群体。许多居住在西郊的市民不得不养成了进城购物的习惯，这也更加制约了土门商圈的持续发展。,土门商圈目前发展制约因素： 商业特色不明显，业种散乱、商业配置不完善; 业态定位比较低，缺少大型商业购物场所; 目标消费群体收入状况、文化品位、消费层次相对薄弱。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,未央路商圈,目前未央商圈的商业主要集中在凤城二路和未央路交界区域。凤城五路以北商业配套接近无人区。随着市政府和火车站的北迁以及地铁2号线的即将通车，城北将建成西安新的商业和商务中心。 在凤城一路和五路之间形成了金融、购物、餐饮、办公一条街，区域内大、中、小各种类型企业云集。凤城五路区域的赛高国际街区，已吸引沃尔玛、世纪金花以及大型影视城入住，全新的商业商贸形态正在形成。 社区商业发展也很快，比如白桦林居住区的文景商业街，各种金融机构、社区购物、休闲会所正在逐步营造成熟的生活圈。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,配合城市发展 利用区域社区商业发展机会 避免激烈竞争，细分市场 提升档次 引入新品牌 多元化,市场分布,市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势 商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心 除大型综合商业外其它商业分布基本合理，尤其社区商业,市场供应,全市商业尚未饱和 市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整 中低档百货占主导，档次、业态有待提升 未来商业供应竞争力强,市场表现,价格理性，有上升空间 租金低，预计上涨 大型综合商业空置率高 其它业态表现稳定，上升空间大,市场趋势,业态趋于多元化 档次逐步提升 国际零售商、品牌进入 社区、地铁商业为主导,整体商业市场,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,整体商业市场对本项目的影响,目前城市商业分布格局不均，现有主要商业区多分布于城市中心区及南部地区，目前除钟楼鼓楼商业区外，全市范围内尚未形成一个真正的商业副中心，且城市也缺乏具影响力的商业项目，本项目位于城东，预计本项目所在的东部地区有机会成为商业的副中心甚至成为新的商业中心，这一切将为本项目的开发提供契机； 人均拥有综合商业面积不足，按照目前西安市区人口人均拥有综合商业面积0.15平方米，这个数字与其他二线城市及一线城市的人均拥有面积尚有一定差距，因此，西安商业市场仍有一定市场需求空间； 商业区发展不成熟，市级商业区钟楼鼓楼商业区项目数量多，商业类型丰富，商品种类和档次齐全；而除此以外其他商业区业态发展不均衡，多以超市和电器，服装市场及街边店为主，缺乏特色的主题商业。 区域型商业中心具有一定发展空间，全市唯一市级商业区钟楼商业区的影响力不可动摇，本项目所在地区位于东郊，因此预计本项目不具备成为市级商业区的条件，但以本项目的规模和位置以及周边的便利交通及城市不断发展的大环境支持，预计本项目及项目所在地区有机会成为一个服务于东部区域的城市商业副中心；,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,part 03 区域商业市场分析,3.1长乐路商业现状分析 3.2长乐路商业趋势解读 3.3长乐路发展趋势展望,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、长乐路商业现状分析,2、长乐路商业趋势解读,3、长乐路商业趋势展望,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,长乐路商业区,该地区主要是以服装和皮具批发为主的小商品市场集中区域，长乐路主要以服装和日用品百货零售和批发为主； 消费者除本市人群在此购物外，还包括周边省市的消费者以批发为主；商圈辐射范围较广； 档次主要为中档和中低档； 区域人流量及车流量均较大； 区域分布有城东客运站、三府湾客运站及火车车站，优越的地理位置及交通配套，便得该商业区的批发业具有辐射西北地区的优越条件。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,长乐路商业区主要商业项目概况：,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,环 城 东 路,东 二 环 路,5,4,2,1,3,5,京闽茶城,4,2,金郎男装,1,义乌小商品,3,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,商圈概况：,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,关联市场分析康复路交易市场,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,关联市场分析西北商贸,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,关联市场分析西北轻工批发市场,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,商圈业态比例与租金水平对比状况,服装所占的比例比重比较大,箱包皮具的租金最高,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,经营模式以统一招商为主,统一招商为商场的主要经营模式。,商铺面积普遍较小,商铺建筑面积主要集中于30平米以下。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,客户分析基本状况：,西安本地消费者占到了80%,年龄主要集中在35岁以下,女性为主要消费群体,消费目的主要以服装饰品消费为主,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,轻工商圈特征,商圈总体特征：低档产品零售批发的集散地，辐射范围为本省以及西北区域。 业态特征：服装、皮具箱包、茶叶、饰品、饰品、生活日用品等轻工业产品。 客户群特征：购买低端产品的本市消费者以及本市以为的零售商。 租售价格走势：一层平稳上涨，二、三层涨幅较缓。 市场走势： 商圈内两极分化现象日趋明显，主要分化为中档和低档，在区域内并存，租金，售价因此相应两极分化； 市场的逐渐成熟势必导致商圈升级，租金和售价因此会产生相应变化。目前市场出租比例降低，出售增多，在区域内市场趋于稳定和商业大环境转好之后，出租比例会反升，与国际现行商场以出租为主的形式接轨。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、长乐路商业现状分析,2、长乐路商业趋势解读,3、长乐路商业趋势展望,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,长乐路商业趋势解读,区域：辐射西北，是西安批发零售最主要片区,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,6家军工企业，8家大中型企业 20大商城，1万商户，20万人流,老城区，人口多，消费有保证 批发区，人气旺，环境比较差,长乐路距离钟楼比较近，主要以批发为主，环境较差，无法与钟楼商圈进行抗衡。,东尚等新型社区,长乐路,长乐路商业趋势解读,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,商业填补，城市配套，着眼空白，服务城市 摊薄利润，利益均沾同质借鉴，抢占细分市场,长乐路商业趋势解读,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,商业形态带动商业人群的升级换代,长乐路商业趋势解读,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、长乐路商业现状分析,2、长乐路商业趋势解读,3、长乐路商业趋势展望,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,升级威胁，进退两难 环境较差，调整在即,发展阶段展望,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,业态丰富化，功能多样化，服务广泛化，种类品牌化、个性鲜明化、功能互补化、价值最大化。,发展阶段展望,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,part 04 项目价值研判,4.1 项目周边环境分析 4.2 项目立地劣势不足 4.3 项目核心问题界定,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、项目周边环境分析,3、项目核心问题界定,2、项目立地劣势与不足,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,新城区,根据西安市区县商圈发展规划，未来的商业布局要坚持“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的布局方针； 到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，其中超广域商圈24个，广域商圈27个，区域商圈34个；根据具体规划，本项目所在的新城区将规划建设如下： 新城区4个超广域商圈：解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈；2个广域商圈：胡家庙商圈和东二环商圈；3个区域商圈：幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈。,项目周边环境分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,项目位于新城区长乐路商圈内,项目位于西安城东新城区长乐路，处在长乐路商圈内。 新城区位于西安城东，东北与未央区和灞桥区接壤，以西为莲湖区，以南为雁塔区，交通方便，位置极佳。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,项目位于东二环与东三环之间,项目位于东二环与东三环之间。 项目西侧紧临西安城市东西主干道长乐路，西侧约500米即是东二环。 项目西距火车站约5公里，东距西潼高速公路入口约7公里，交通便捷顺畅。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,项目周边共有3个客运站,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,项目所处轨道交通体系,项目临3条地铁线路,3号线：新筑侧坡村 线路北起灞桥新筑镇 ,终点长安侧坡村。线路全长44.3千米，共设车站30座。,6号线：纺织城长安科技产业园 ,线路全长41.08千米，共设车站26座 。,西安东西大动脉地铁1号线从地块下穿过，1号线将与2008年10月动工，2009年初全面开工。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、项目周边环境分析,3、核心问题界定,2、项目劣势与不足,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,项目swot分析,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、项目周边环境分析,3、项目核心问题界定,2、项目立地劣势与不足,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,如何实现价值最大化,为实现项目价值目标，我们不能孤立的看待项目的定位与发展，必须站在区域发展战略及未来商业趋势变迁的高度，用鹰眼寻求我们未来面临的发展和机遇！,q1:1000的项目未来价值如何定位，如何以小博大？ q2:如何挖掘和整合项目周边的先天条件，实现项目价值的最大化？,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,part 05 项目地块商业定位,5.1 定位方向思考 5.2 项目整体定位 5.3 项目价格定位 5.4 项目档次定位 5.5 目标客户定位,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、定位方向思考,2、项目整体定位,3、项目价格定位,4、项目档次定位,5、目标客户定位,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,将是项目走向成功的保障,主题性购物广场的市场定位体系往往是建立在严谨的市场调查和对自身项目把控的基础之上。这样做虽然足以保证购物中心的定位精准，然而如果仅仅满足于此而使项目缺少具有创意元素的主题支撑，把购物中心的功能仅仅局限于商业消费的最终结果往往只能是让购物中心流于平庸。 目前，就国内的购物中心而言，大多数仍然停留在缺少主题特色的时代。如何突破千篇一律的平庸，从一大堆的购物中心项目中脱颖而出？ 主题化、差异化将是项目走向成功的保障！,主题化、特色化、独特化,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,在竞争日趋激烈的地产市场，以差异化奠定项目的唯一性、排他性和权威性，是项目的立足之本，决定项目能否在激烈的商业环境中获得迅速突围，脱颖而出。 本项目定位将主题化、差异化放在第一位，避开周边市场的同质化竞争。在整个长乐路板块形成拥有以女性消费为主的专业化市场。,唯一性、排他性和权威性，是项目的立足之本,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,对本项目而言，我们有两种定位策略可选择：,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,服 装,小 商 品,根据我们对周边市场的调研分析总结出：为了适应周边市场的发展我们将小商品与服装列入所考虑定位范围之中。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,总体定位思想,远见未来，定位前瞻，打造商圈内最具特色的主题性购物广场； 以经营为核心，实现入驻经营商家旺场与盈利的可持续性发展； 增强目的性消费，感召强大的规模消费群体扩大项目辐射范围； 以特色化和独特化，打造项目持续经营与长期旺场核心竞争力。,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,1、定位方向思考,2、项目整体定位,3、项目价格定位,4、项目档次定位,5、目标客户定位,缔 造 地 产 商 业 经 典 展 现 策 划 大 师 气 派,随着女性经济和社会地位提高，围绕着女性消费、理财而形成了一种特有的经济圈和经济现象。 据国内某家专业女性消费指导机构开展的一项关于中国女性消费状况的调查资料显示：77.3%的已婚女