第04章_物业管理法规概论.ppt

1998年年12月，建设部和财政部联合印发了住宅共用月，建设部和财政部联合印发了住宅共用 部位共用设施设备维修基金管理办法。部位共用设施设备维修基金管理办法。 2007年年12月，根据物权法、物业管理条例等月，根据物权法、物业管理条例等 法律、行政法规，建设部和财政部制定发布了住房专法律、行政法规，建设部和财政部制定发布了住房专 项维修资金管理办法，住宅共用部位共用设施设备项维修资金管理办法，住宅共用部位共用设施设备 维修基金管理办法同时废止。维修基金管理办法同时废止。 新办法明确了住房专项维修资金管理、使用原则，管新办法明确了住房专项维修资金管理、使用原则，管 理模式、回答了如何实现住房专项维修资金闲置时的保理模式、回答了如何实现住房专项维修资金闲置时的保 值增值问题，并明确了增值的归属。值增值问题，并明确了增值的归属。 2002年年10月国家国务院法制办发布了物业管理条例月国家国务院法制办发布了物业管理条例 （草案），是国家颁布的第一部有关物业管理的行政（草案），是国家颁布的第一部有关物业管理的行政 法规，以用来规范我国境内的物业管理活动。法规，以用来规范我国境内的物业管理活动。 草案曾于草案曾于 2002年年10月分别在人民日报和法制日月分别在人民日报和法制日 报上全文公布，在广泛听取、研究和充分吸收社会各报上全文公布，在广泛听取、研究和充分吸收社会各 界人士对草案意见的基础上，经过修改和完善，于界人士对草案意见的基础上，经过修改和完善，于 2003年年5月月28日在由国务院总理温家宝主持召开的国务日在由国务院总理温家宝主持召开的国务 院常务会议上，审议并原则通过。院常务会议上，审议并原则通过。2003年年6月月20日，国日，国 务院第九次常务会议通过了物业管理条例并正式发务院第九次常务会议通过了物业管理条例并正式发 布，于同年布，于同年 9月月1日起施行。日起施行。 2007年年8月月，国务院对，国务院对 物业管理条例物业管理条例进行修改，进行修改， 修改后修改后 自自2007年年10月月1日起施行。日起施行。 为了规范业主大会和业主委员会的活动，根据为了规范业主大会和业主委员会的活动，根据物业物业 管理条例管理条例 ，建设部于，建设部于 2003年年6月月26日制定发布了日制定发布了 业业 主大会规程主大会规程 ，首次明确了业主大会和业主委员会的职，首次明确了业主大会和业主委员会的职 责权限。责权限。 同时，建设部还印发了同时，建设部还印发了前期物业管理招标投标管理前期物业管理招标投标管理 暂行办法暂行办法 。 这些规章的实施，进一步地确定了物业管理在我国的这些规章的实施，进一步地确定了物业管理在我国的 地位，标志着我国物业管理事业的发展进人了新的时期地位，标志着我国物业管理事业的发展进人了新的时期 。 2009年年12月，住房和城乡建设部印发了月，住房和城乡建设部印发了业主大会和业主大会和 业主委员会指导规则业主委员会指导规则，自，自 2010年年1月月1日起施行，日起施行， 业业 主大会规程主大会规程 同时废止。同时废止。 物业管理公司与业主之间到底是什么关系物业管理公司与业主之间到底是什么关系?这是正确这是正确 处理小区内各种问题的一个基本出发点。处理小区内各种问题的一个基本出发点。 目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深 层原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方层原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方 之间的关系造成的。之间的关系造成的。 几乎从我国开始物业管理以来，业界就广为推崇几乎从我国开始物业管理以来，业界就广为推崇“业业 主至上主至上 ”口号，业主被称为口号，业主被称为“主人主人 ”、“上帝上帝 ”、“衣食父母衣食父母 ” ，物业管理公司自谦为，物业管理公司自谦为“仆人仆人 ”、“保姆保姆 ”、“管家管家 ”。 但从我国近年来物业管理的实践来看，但从我国近年来物业管理的实践来看，“业主至上业主至上 ”也也 给物业管理和业界人士带来不少困惑和烦恼。给物业管理和业界人士带来不少困惑和烦恼。 业界人士开始重新思考业界人士开始重新思考“业主至上业主至上 ”说，并对其持否定说，并对其持否定 态度，强调物业管理企业与业主地位平等。态度，强调物业管理企业与业主地位平等。 一、业主至上误区的原因分析一、业主至上误区的原因分析一、业主至上误区的原因分析一、业主至上误区的原因分析 1.1.来自物业管理企业来自物业管理企业来自物业管理企业来自物业管理企业 2.2.来自业主来自业主来自业主来自业主 一、业主至上误区的原因分析一、业主至上误区的原因分析一、业主至上误区的原因分析一、业主至上误区的原因分析 1.1.来自物业管理企业来自物业管理企业来自物业管理企业来自物业管理企业 低价竞争，不敢主张企业利益低价竞争，不敢主张企业利益低价竞争，不敢主张企业利益低价竞争，不敢主张企业利益 过头承诺过头承诺过头承诺过头承诺 扩大服务范围，无偿提供服务扩大服务范围，无偿提供服务扩大服务范围，无偿提供服务扩大服务范围，无偿提供服