中原2010年深圳龙岗榕江项目整体定位报告.ppt

龙岗榕江项目整体定位报告,中原地产事业四部,产品定位,形象定位,客户定位,初步占位研判,市场看点与项目分析,基本物业建议,思维导图,本次提案，是通过项目组人员对片区实地踩盘三次，全面对项目进行深挖，对市场进行详细研判，以及结合以往操作经验进行的整体定位。,政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成,政府此次有规则的打出了“组合拳” 央行三次调整存款准备金率,市场看点,深圳市场全面下滑，且在春交会期间，楼市惨淡；客户观望浓厚，投资客渐渐离场。,全面下滑,1、新政策出台，上门量明显减少；部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货； 2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势； 3、新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格。,客户反映强烈,市场看点,23个月内新房价格不会有大变动，但成交量会有所减少，半年内预计价格会有波动 预计2010年底会出现价跌量升的态势，进而楼市会渐渐平稳 进入2010年后，深圳的供求比不断下降，虽然3月份供求比有所回升，但新增供给远远不能满足需求，决定了价格不会发生大幅度的降低。,市场看点,本次国务院会议主要是在差别化信贷政策有较大的调整。2010年以来，各大银行不同程度收紧了房贷，目前深圳市场上实行的房贷政策为，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率为基准利率的1.1倍。 从下表对比可以看出，政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。以购买价值100万元的物业为例，贷款年限20年，且面积在90平方米以上，按照等额还款计算：,情形一：首套房,情形二：第二套房,新政严控首套房在90平米以上以及二套房贷，对于首次90平米以下的多套房没有进行严厉控制。,启示：本项目产品面积段控制在90平米以下的小户型为宜。,市场看点,规划设想阶段艰难起步阶段加速发展阶段 成熟阶段 （2004年前） （2004-2005） (2006-2009） （2010以后）,我们在这里,相对封闭的区域市场打破，中心对外辐射能力加大； 经济高速发展催生更多置业人群，消费梯度渐渐完善，户型供应丰富； 价格继续攀升是大趋势（此判断不考虑政策调控影响）； 品牌发展商逐鹿龙城，竞争日益激烈。,本项目紧邻龙岗中心城，所以以龙岗中心城房地产市场为分析基础,市场看点,由此可以看出，龙岗中心城楼盘开始注重品牌塑造和产品打造。重量级品牌发展商纷纷加入龙城围战。未来，高性价比、高端形象的楼盘将不断涌现，从而不断推升龙岗地产的市场价值,市场看点,目前中心城房地产发展逐渐形成了三大板块：中心城板块、龙岗镇板块以及奥体新城板块。 中心城板块处于中心位置且属于龙岗中心城成立街道办后规划的区域，配套完善，楼盘普遍的综合素质较高，在中心城供应格局中占据主流地位； 龙岗镇板块受农民房及工业厂房较多的制约，城市面貌陈旧，市场认可程度较中心城板块低； 奥体新城板块是依托大运会所发展起来的新兴板块，虽然目前市场供应较少，但是未来两年市场供应的核心板块。同时该片区较受关内客户的认可，关内客户置业比例约高出其它两个板块10。,市场看点,龙岗中心区2010年在售预售项目一览,市场看点,市场看点,竞争,供求,价格,客户,对产品的需求逐渐改变，由过去关注3房和4房逐渐向2房和小3房改变。 2房和小3房的消化速度较快，大3房和4房相对消化较慢。,产品,中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使龙城成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入,2009年中心城市场供应量近120万平米，南区供应达73万平米，市场竞争非常激烈 中心城市场需求强劲。但整体供大于求。,2007年借助申大成功，进入快速升温通道。2008年短暂回调，2009年重新进入上升通道，但涨幅相比其他区域要小，2010年受政策影响很大,自主需求以本地及周边客户为主，关内客户的比例逐年上升 中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。,市场看点,项目分析,总用地面积：3858平米 容积率3.5 建筑面积：13500平米 性质：商业办公用地,地块属性：容积率中等偏上、规模在十万平米建面左右的商业办公用地,项目地块平整，规模较小。 西北面隔农业银行沿深惠公路及地铁3号线排开，越过道路为农民房，景观差。目前地铁三号线在建，深惠公路正在整改，严重影响客户，但后期交通质量将有极大提升。 项目西南面为龙岗路，与东嘉国际广场、摩尔城临近。（摩尔城占地2.67万，是涵盖住宅、商业、商务中心的新一代新城市综合体。2009年12月份开盘至今销售率为30%） 项目东南紧挨福临超市（万众电子、人才市场）西北面为龙岗长途客运站、原吉之岛商场/五洲风情商业区，以及预计于2010年7月份开盘的怡龙枫景园。,项目分析,项目四至分析,（怡龙枫景园占地约4.3万，为商住混合用地为主，由12栋15-28层高层住宅，1栋3层会所、1栋4层幼儿园构成，本项目套型建筑面积90平方米以下住房面积为开发建设总面积的70.02%。 ）,项目分析,项目swot分析,产品定位,形象定位,客户定位,初步占位研判,市场看点与项目分析,基本物业建议,思维导图,初步占位研判,研判基础,市场小户型产品消化迅速、受欢迎程度高,政策对90平米以下户型相对较宽,项目为1万多平方建面，3.5容积率的商业用地,商务公寓,or,酒店式公寓,？,首先看看龙岗商务公寓的市场,中心组团-按不同的功能由南向 北依次划分为产业拓展功能区城市商贸功能区和城市更新功能区,产业功能拓展区-主要集中在坪地和 宝龙片区,重点发展现代制造业,科技型 和城市型工业,城市商贸功能区重点发展商务办公, 金融、会展、房地产等服务型产业,城市更新功能区-对旧城区居住环境进行升级改造, 对旧城区的工业用地进行 置换调整现有商业结构,初步占位研判,项目片区功能定位-城市商贸综合服务区,本项目位于龙岗深惠路旁,隶属龙岗街道办的龙岗中心片区 城市商贸综合服务区 范围:龙城片区,龙岗中心片区,南约片区和爱联片区. 功能: 以居住、商务办公、现代服务业为主, 通过工业逐步外迁置换,加快龙岗 片区旧城改造,建立完整现代化城 市生活区,最终形成以第三产业 为主的综合服务区,初步占位研判,龙岗经过多年的快速发展,产业结构、体系不断完善。在工业总体规模快速扩张的同时，产业内部结构也在不断升级。第一产业产值逐渐下降,二三产业竞相发展.目前区内已经形成了以高新技术产业和先进技术工业为支柱产业,如科技电子、光电、生物、机械加工制造等,但现代服务业异军突起,成为经济新的增长点.,数据来源：深圳市统计网,第一产业下降，二三产业迅速增长，产业结构逐渐完善,初步占位研判,龙岗区是一个制造业的大区，区内经济以制造业为绝对主力。龙岗中心城作为龙岗的中心，也相应的体现了龙岗这样的特点。大量制造业的实业公司成为龙岗中心城写字楼的需求主力. 近几年,龙岗中心城的商业氛围逐渐形成, 制造业一统天下的格局有所改变,各种小型贸易公司和服务业增长较快,这类公司在龙岗中心城也有一定的规模.,产业发展不均衡，制造业和小型贸易公司成为写字楼需求主力,初步占位研判,新城市大厦,天安数码城,东嘉国际广场,珠江广场,正中时代广场,01年,03年,05年,07年,09年,海关大厦,投资大厦,10年,俪景中心,志联佳大厦,紫薇公寓,项目名称,入市时间,随着如此飞速发展的经济，经济的形态、组成部分更为复杂，龙岗中心城已经不复龙岗区整体给人工业园的印象，龙岗中心城已经开始出现了专门的写字楼来满足现在经济的不同需求。龙岗中心城的写字楼市场还只是刚刚起步，比起关内罗湖、福田区的写字楼差距较大，但总体供应较为平稳。,商务刚刚起步，比起关内商务物业差距较大，但总体供应比较平稳,初步占位研判,整体租金水平较低, 05年之前的产品租金在30-40元/平米/月,典型写字楼有志联佳大厦，俪景中心.紫薇公寓写字楼,08年之后推出产品租金相对较高在50-80元/平米/月.典型写字楼如正中时代广场.,由于龙岗以实业型企业为主, 多采取工厂办公,对写字楼需求不 多, 一些创业性企业和中小贸易企业纷纷选择成本低廉的商铺作为办公场所,导致写字楼的空置率居高不下.,写字楼空置率分析,初步占位研判,龙岗中心城对写字楼的需求有限, 市场上呈现出供过于求的局面,整体租金水平较低, 07年之前的产品租金在30-40元/平米/月,典型写字楼有志联佳大厦，俪景中心.紫薇公寓写字楼，08年之后推出产品租金相对较高在50-80元/平米/月，典型写字楼如正中时代广场.,写字楼租金水平分析,初步占位研判,中心城写字楼调查,初步占位研判,中心城写字楼较为集中,处于城市商贸生活服务区内,基本上分布在区政府周围,区域外需求较少。 现有写字楼供应量集中释放,供应量较大,市场竞争由为激烈,在短期内难以消化存量产品 商务市场不成熟,前期仍然处于市场培育发展期，成熟的商务氛围尚需一定时间才能形成 租金水平低,写字楼空置率居高不下，区域内企业难以支撑现有市场.,中心城商务地产特点,结论:区域内商务办公市场供大于求，商务氛围尚不成熟,中原判定：本项目不适宜商务公寓的开发,酒店式公寓的定义：物业的建筑结构形式类似于酒店，购买者拥有单元产权，既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓 酒店式公寓的特征： “酒店式的服务+公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。 与传统的酒店相比，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。 高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。 单位小、好管理、易出租 集住宅、酒店、会所等多种功能于一体,酒店式公寓定义及特征,初步占位研判,自99年来，随着房市的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在810之间，是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。,酒店式公寓发展概况,那么，本区域本项目适合做酒店式公寓吗？,在大运经济的影响下，区域发展迎来了聚变,2007年1月17日，深圳市成功赢得2011年第26届世界大学生夏季运动会举办权。举办本届大运会的核心区域深圳市体育新城，已落户在龙岗中心城西区，这将为龙岗区的城市化、现代化、国际化加速发展，提供绝佳的载体和支撑。,大运会的国际影响力,巨大的影响力,现场观看比赛观众：约2000万；电视观众：100亿人/年 家庭观众： 2亿家庭 欧洲观众：500万/年, 每年10万递增 媒体：电视：191个国家；平面媒体：2000多家 观众定位：90%的观众是年轻人,电视媒体:央视五套在内的国内几十家电视媒体转播，cctv1, cctv9,cctv新闻频道等专题报道 平面媒体:新华社、中新社、人民日报、中国体育报、经济日报等百余家报刊杂志媒体. 网络媒体：新浪网、21cn、中经网、国际在线、新华网、搜狐网、网易、tom网、人民网等,数据：,体育的国内影响力,数据：,大运会提高了中心城片区的关注度、国际影响力带动中心城人气。,全面完善,我们将面临,交通,文化教育,休闲娱乐,地铁三号线 深惠路改造 北通道,留学生创业园 信息学院 龙岗会展中心,回龙埔片区 石塘片区 黄龙坡,大运会举办对龙城意义深远，奥体新城将加快建设步伐，基础设施地铁、公路、旧城改造、文化教育等日趋完善，龙城城市面貌将发生翻天覆地、日新月异的变化。,大运会将对龙城的交通、配套、面貌、文化建设等提升带来契机，整体配套不断完整中，将吸引更多关内客户关注龙城的项目。,龙城公园 五星级酒店 59个体育场馆,城市整体升级，价值迅速放大的重要历史机遇,大运会将对龙城的交通、配套等提升将吸引更多关内客户关注龙城的项目。,大运会带来的机会,大运会目前带来的变化,申大成功将提速龙城交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、深惠路改造拆迁工程、龙城北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速； 大运会直接投资达200亿，大大加快龙城的城市化、国际化、现代化的进程； 大运会将促进中心城第二产业向第三产业的转换，商务需求大大增加； 提升土地价值，商品房建设加速，中心城成为置业热点区域；大运会将汇聚巨大的人流；,轨道交通、区域交通网络将迅速盘活。将为本区域注入更多的各方人流和活力。,地铁3号线 通车时间：2010年10月30日 起点为红岭站，终点为龙岗区龙兴街站，沟通关内及布吉、横岗、龙岗三个卫星新城 高峰时段每小时对开12列列车，间隔8分钟； 三号线最大运行速度将达每小时100公里，定员载客1440人，超员载客量可达1822人 ； 三号线建成后，从罗湖到龙岗中心城的交通时间缩短为不足半小时，极大地方便了罗湖、布吉的客户前来龙城置业。,地铁12号线 完工时间：2020年前 联系龙岗体育新城、龙岗中心城、坪山、坑梓等片区，并衔接深圳火车东站；起点大运新城，终点坑梓新桥，全长约36.4公里，设站24座； 12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式。,片区内现共有16个项目在售，从上图可以看到，片区内皆为大规模、中大户型为主的中高档精品高层住宅项目，片区内居家氛围浓厚。但也说明片区内产品同质化严重，大户型竞争激烈。,本项目,龙岗中心城房地产市场户型分析小户型稀缺，是市场空白点,同质项目户型比例来看，中心城以90以上大户型为主，占总量的80%以上，而一房和70以下两房的小户型仅占总量的1.6%，小户型稀缺，是市场的空白点。,区域市场供应总结： 片区内以后供应仍以大户型为主，小户型稀缺； 普通住宅是中心城主力产品，酒店式公寓为市场空白类物业形态。,龙岗中心城供应酒店式公寓是市场空白物业,就目前统计来看, 截止2009年6月，龙岗区有酒店108家,而星级酒店只有9家，而位于中心城的星级酒店凤毛麟角，龙岗中心城的星级酒店数量远远跟不上经济发展的需求。,酒店式公寓研判小结,5,规划利好,大运会的启动不仅使政府的规划、财政利好都倾向龙岗，而且更重要的是带动区域商业的兴旺与人流的涌入，进而片区整体物业价值也将不断提高,交通利好,地铁三号线的开通将会成为一个重要的交通枢纽，连接罗湖、福田、南山等，使得关内外融合更加迅速，也将带来大量的关内投资客的青睐,市场（酒店、住宅）空白,片区内都是中大户型的供应，而小户型产品与酒店式公寓供应是片区空白 片区星级酒店配套发展不完善，跟不上经济发展速度,项目本身,从项目属性与市场研判本项目最适合做公寓类产品,从以上方面，我们可以判定， 本项目适宜塑造成为 片区内唯一的,酒店式公寓,产品定位,形象定位,客户定位,初步占位研判,市场看点与项目分析,基本物业建议,思维导图,客源分析,1,客户定位,“挤出效应”-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声，南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置业趋势，龙岗的规划优势将使其迎来接纳“挤出型客户”的良机；,深圳早期三大主力购房人群：南山客、福田客、罗湖客基本上都呈现向毗邻关外区域置业的趋势。我们形象地把他们称作“挤出型客户”。,客源分析,1,客户定位,客户来源-中心化：中心城的配套和区位吸引着周边横岗、布吉等镇客户，而价格洼地效应又吸引着来自关内的购房者；,由于龙岗幅员广大，中心城在资源、配套和交通等方面占有绝对的优势，龙岗坪山、横岗等镇的客户也属于中心城楼盘的主力客户； 龙岗房市在价格上的“洼地” 效应，也吸引着罗湖、福田等关内客户置业；,资料来源：中原市场研究部,本项目紧邻龙岗中心城，在享受中心优越配套的同时也共享了中心城的客户资源。,客源分析,1,客户定位,地铁效应：项目所在3号线将会承接2、4、5线以及广深港客运站、厦深铁路，做为城市重点枢纽，将会升级片区客户结构。,轨道交通的改善能够迅速带来商业、物业的价值：未来的龙岗商业中心随着号线和深惠路的改造完成，其价值将在未来年内体现 3号线具备城市枢纽地位：这条线路不仅与号线承担城市的南北和东西的交通，同时还接地铁、号线及广深港客运站、厦深铁路。最强大的连通城市经济发展道路，使其现有的和即将呈现的商业旺角统统在我们举步可达的范围之内。 轨道交通带来生活与经济的便捷将会吸引更多关内人士：将来我们便会感受到去罗湖、福田只需半小时，到香港也仅用一个小时，穿梭区域城际间，经济效率被大大提高，生活工作轻松自如。,案例分析,2,客户定位,罗湖酒店式公寓，1房和2房约占70%，带有明显的投资及外销特点,罗湖区小户型主要集中在东门、罗湖口岸人民南、文锦渡口岸、莲塘片区。 罗湖区凭借口岸优势和商圈优势，成为首选投资区域。,从产品上看罗湖酒店式公寓以单体建筑为主，呈现社区化（城市天地广场）和豪宅化（白金、世金汉宫）的趋势，面向高收入的商务人士。,案例分析,2,客户定位,罗湖公寓调研：罗湖口岸、人民南片区具有商住两用、均价高、 投资与外销比例高的特点,罗湖口岸人民南片区是深圳最早的商务区和高档商业区，是港资企业和面向港人的机构办公首选区域，港式生活和文化氛围非常浓。,案例分析,2,客户定位,罗湖公寓调研：文锦渡口岸、春风路片区外销占绝对数量，三级市场二手楼交易频繁，与一手楼交易的客户可相互转化，投资比例高,文锦渡口岸片区是90年代初深圳最早的高尚居住区，春风路是深圳早期著名的娱乐购物天堂，集中了中高档消费娱乐场所，纯港式生活方式，被港人喻为“吃喝玩乐不夜天”。 该片区三级市场的二手楼交易非常火，二手楼客户与一手楼的客户基本相似，二者在很大程度上可以相互转化，因此投资比例很高。,案例分析,2,客户定位,罗湖公寓调研：东门片区作为市级商业中心区，其小户型具有宜商宜住、可多元组合的特点，客户主要是区域内的商贸人士,东门商圈业态主要是专业市场（布料市场）和服装鞋类市场，约占60%。小户型客户有60-70%为这类从事商贸的小业主。,案例分析,2,客户定位,福田公寓调研：华强北片区具有宜商宜住的特点，以与华强北有工作、生活缘的客户为主，由于华强北租赁市场旺盛，所以投资比例很高,案例分析,2,客户定位,福田公寓调研：岗厦片区以过渡居住为主，凭借临近中心区和地铁的优势，依托三级租赁市场旺盛的需求，公寓的投资比例很高,案例小结,2,客户定位,国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。 作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓； 作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店 。 规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。,第一类：内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员,第二类：经常往来深圳的国内及海外商务人员,由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳. 这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。,案例小结,2,客户定位,第三类：深圳的小企业和soho族,第四类：投资者,深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即soho族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合soho族。,深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。,第五类：自住客,带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。,典型案例,3,客户定位,摩尔城，紧邻本项目，产品为80160平的两房至五房，客户源对本项目非常具有参考意义,客户调查： 职业：以私营企业主为主要客户群，部分香港人士，职位较高的公务员 居住区域：50%龙岗本地，25%由龙岗迁到香港的本地人，25%关内客户（罗湖、福田为主，南山比较少） 投资关注点：地铁、地段、城市综合体、高品质精装 置业目的：自住占50%，投资者占20%，投资兼自住占到30%,客户定位,3,客户定位,综合龙岗区域特性、以及轨道交通带来的挤出性人群效应，综合考虑，判定本项目客户群为以下,第一圈层：龙岗本地投资客户（如坪山、坪地、坑梓、大工业区等地的工厂企业主；中高级公务员；港客,第二圈层：福田、罗湖、南山的投资客与投资兼自住客户（企业中高层管理人员、高级技术工人、高级白领。,第三圈层（偶得客户）：深圳其他区域投资兼自住、投资客户。,产品定位,形象定位,客户定位,初步占位研判,市场看点与项目分析,基本物业建议,思维导图,价值梳理,1,形象定位,通过价值梳理进行最恰当的形象定位,资源,位于龙岗中心城与龙岗镇的交汇处，享受最优质的城市资源配套（市政、交通、教育、商业公共设施等）,交通,地铁3号线枢纽区域，具备良好的前瞻价值支撑，未来升值潜力巨大,利好,大运会的召开将会大大提升区域板块的兴奋点，片区物业价值与投资价值巨大,产品,酒店式公寓不仅填补了片区市场的空白,通过价值梳理，我们能够感受到的是,引领性的,资源丰厚的,高规划的,投资潜力巨大的,案名：榕江国际1号,榕江：打出开发商品牌 1号：代表一种区域产品的领导型，第一的意思 国际：拔高项目形象，以国际公寓来定义整个项目档次,现在开始，在榕江国际1号，您也可以拥有属于自己的酒店式公寓， 有朋自远方来随即便可享受来自酒店般的悉心呵护，轻松感受双面佳人的别样风华。 稍微对生活有点要求的人都知道，应该有个属于自己的私享空间，或办公，或出租，或投资,放心物管，天天都住星级酒店,产品定位,形象定位,客户定位,初步占位研判,市场看点与项目分析,基本物业建议,思维导图,客户为本，到底什么能吸引目标客户的 ？,竞争差异性 contend,产品价值 product,消费者需求 customer,核心价值,目标客户群需求共性,独立自我，追求个性品位 追求高端的生活品质，需求尊贵、舒适、便利的生活氛围 走在时代的最前端，表达着对自由、开放、交流及有品位有内涵生活的向往,到底什么最能打动客户？,产品品质,项目配套品质,周边配套,规模,景观,彰显身份,07-09年深圳酒店式公寓项目分布图,酒店式公寓分布主要以罗湖为主，关外绝少有酒店式公寓项目推出市场。,背景与定位 世金汉宫位于深圳罗湖区深南东路与和平路交汇处，地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。 迅畅的交通条件 完美的生活配套 现代的建筑设计 绝版的复式户型 顶级的硬件装修 五星酒店级的物业管理,案例分析,1,世金汉宫,产品亮点与配套 户型亮点：号称“全复式总统宫寓” 、复式空间缔造的稀缺性 4.6米客房净空高，宫殿般的豪华享受 设计方正朗阔，配合室内低台超大凸窗，一眼揽尽深港繁华 赠送二层整层面积、赠送储物间、赠送超大凸窗，让业主真正感受到物业的超值,案例分析,1,产品分析,佳兆业中心位于福田区南园路与上步南路交叉口的东北角，为酒店式公寓，设有五星级会所，并配有高端的智能化配套设施。还将引进国际知名酒店式管理顾问公司进行统一管理。 定位：英国王室风格的“白金汉宫” 推广主题：深南王朝国际名流会馆,案例分析,1,佳兆业中心,户型亮点：“b&b的精贵空间” 、“城市精品 私人酒店” “bb” 含义: “bnesbmw”：寓意项目有着奔驰和宝马级的品质和品位 “babybee”：婴儿、蜜蜂都很小，这点与项目产品的精贵空间的定位很相似 “bedbreakfast”：佳兆业中心赋予了产品基本的生活设施和用途，空间虽小，五脏俱全，床和早餐正是人们一天最重要的东西,案例分析,1,产品与配套,置地逸轩位于罗湖区春风路黄金地段，佳宁娜广场东侧，有南方工业集团投资。由于地处繁华，以及周边市场传统用家需求，该项目以小户型出击，并包装以“六星级国际服务公寓”推售。,案例分析,1,置地逸轩,户型配比及亮点 户内厅、房、厨、卫、阳台功能齐全、空间适用； 1房1厅带双阳台、单方带1阳台，是市场上少有产品，受到客户欢迎。,1房1厅,单身公寓,案例分析,1,置地逸轩产品分析,根据我司调研统计，,从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是单房、两房。面积分别为： 单房：27-32平米 一房：38-45平米 两房：54-69平米,案例总结,1,深圳现有酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅等多种户型；户型面积范围在26-80平米之间。,产品定位,参考市场未来供应产品面积段及在售热销户型，并结合目标客户群体的特征，我们建议产品面积段为： 40-55、70-85,中原建议： 以90平米的小户型为主，满足本项目的属性，以及客户的投资及自住需求。,中原建议：,说明: 一房及单房共占90%，主力目标客群为第一和第二圈层的客户； 二房共占10%，主力目标客群为游离圈层的客户；,产品定位,产品定位,形象定位,客户定位,初步占位研判,市场看点与项目分析,基本物业建议,思维导图,硬件方面 五星级酒店式大堂 拎包入住精装修 智能化安防系统 软件方面 酒店式服务 知名物管 泛会所功能,纯酒店式的功能与装修风格,硬 件 方 面,突出空间典雅舒适时尚的感受 双层挑高设计 功能区：大堂前台（小时前台服务） 大堂休息等候区（沙发、文件架） 高档水晶吊灯、植物,大堂客户感知的第一场所,设计上要体现五星级酒店的豪华, 可以体现项目在区域内的形象，更能突出优质的服务，更好的彰显居住者的身份和尊贵感.,大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。,公共部分,外墙：优质外墙条砖，局部采用进口优质涂料和石材等； 首层住户大堂及标准层电梯间：精装修 天花：石膏吊顶 墙面：高级面砖，或高级面砖配装饰线条 地面：优质花岗岩、大理石或抛光砖 墙面：抛光砖、大理石或花岗岩，大理石或花岗岩配装饰线条 消防楼梯：乳胶漆内墙和天花，优质地砖贴面，设防火门 电梯：知名品牌电梯（otis、三菱） 安全系统：门进系统（honneywell)、摄像头（lg)等,室内部分,地面：地砖 / 地板，厅、房可在用料上有所区别，也可保持一致 墙面：涂料 / 墙纸 天花：涂料 / 吊顶 一些采光较差户型的厨房、厅、房之间可考虑设玻璃隔墙，以保证采光,厅、房,厨房,地面：地砖 墙面：磁砖 / 涂料 天花：吊顶 厨具（全套）：厨柜、洗菜盆、煤气灶、抽油烟机等 注：以上为独立厨房装修标准，如为开敞式厨房，则 除全套厨具外，可保持与其所在厅的装修材料相同。,室内部分,地面：地砖 墙面：磁砖 / 石材饰面 / 涂料 天花：吊顶 洁具（全套）：洗脸盆、坐厕、淋浴盒、 花洒、毛巾架、肥皂托盘等,洗手间,请在设计中考虑一些人性化的小配饰； 在卧室内设计固定衣柜，用以提高项目装修档次； 在客厅内设液晶电视，作为提升项目档次与促销的手段。,其他附加建议,星级酒店的气质同时，应更多的倾向公建色彩，造型现代而时尚；材质上玻璃幕墙更利于酒店高端形象的表现。 本和表现外立面现代感 最为理想的结合主式。,外立面现代时尚品质感突出，公建色彩浓重。,电梯等候区门面的象征，要突出品质感尊贵感,电梯厅人流集中，也是体现酒店公寓品质的重要区域。 在灯光设计与装修调性上与大堂风格统一 如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰 ，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪 电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。,公共通道现代时尚品质感突出，公建色彩浓重。,公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择艺术油画等 地面铺设地毯 各户户门选用高档实木材质，色调与环境相谐调。,门窗品牌造就品质,户门 ：国际品牌的四防门，密码门锁，如“恩源”或“霍曼”户门； 内门 ：卧室采用高档实木复合门；橱卫采用玻璃造型门，通过对玻璃表面进行磨砂、喷砂、刻绘等工艺处理，可在居室中创造出亦虚亦实、半明半透的完美视觉效果； 外窗 ：高档铝木复合窗，隐形纱窗，石材窗台，实木踢脚。,厅室品牌造就品质,玄关、客厅及餐厅地面