2010年9-12月华地学府名都营销策略思考.ppt

挚爱名都 2010年9-12月地学府名都 策略思考 思考 1.年底前剩余物业推售时间节奏 2.剩余物业价格策略 3.具体营销推广策略讨论 第一部分 2010年1月-8月销售数据 1.销售数据 未售 物业 2.回款情况 目前回款 剩余任务既定目标 货量分析 1.华地学府名都目前需完成目标1.4亿左右，剩余货量集中 中 19#、9# ，若在年底前100%去化，可达成目标额。 2.目前户型配比为87、127、133三种主力户型，缺失刚性 三房客户。7#、20#加推时间可根据市场反应灵活制定， 建议往后。 2.在商业和车库并售的情况下，回款压力将会有所减轻。 3.洋房去化停滞，顶底去化困难。此部分宜尽早出货。 第二部分目前市场是什么情况 ？ 区域内1-8月竞品表现 目3成交均价成交量成交型存量 880058479，89，118400 750021489，88，155190 世城 800046284，135120 光明 世家 730022883，100360 750016583，94，143470 楼名称幸福里万科金色名郡光明世家邦世城印象西湖 物 型 小高层、高层、 洋房 高层 小高层、 高层 高层高层 主力型 49公寓、82-140 、148洋房 89、118三房 142三房 83、100 楼王 83-143为主2 房、3房 91拼合两房 、143三房 售均价75008800730080007500 售情况 在售型18#楼88、 89平米型，16#楼 49平米型， 20#未推 在售5号楼141、 186型，10号 楼89、102、 120 在售4号楼83 、100平米 型，5.4米挑 高公寓 56、 66平米正在 1#、2#少数135 平米型，4# 在售84、95、 110、124平米 型 在售10#12# 楼64-180； 6#83-96平米 型，9月4 日筹 2号楼复式即 将推出 9-12月营销情况 合肥市近08-10年1-8月份售数据（套） 据，合肥各大楼 在9月份开的有35 家之多，分政区4 家、蜀山区9家、包河区 6家、瑶海区3家、阳 区3家、开区5家、新 站区4家、高新区1家。 开商 力9 月市，但是“金九十” 能否来合肥楼市的“春 天”，有待察。 合肥市9月份市场放量 置地 柏悦公馆别墅 “金九银十”会来吗？ 樊纲 国民经济研究所所长、前央行货币政策委员樊纲也在同一个月表示，本轮楼市调控还未达到预期 效果，调控远没有到位，但房价一定会向下有所调整。 曹建海 中国社会科学院研究生院教授、“地产三剑客”之一的曹建海则在本月明确宣称，从目前的空置率 和房价下跌60%的压力测试两方面来判断，预测最晚到2012年中国房地产必然崩盘，整个房价将有 40%至50%的回落。 王石 万科董事长王石则认为，虽然目前观望的低谷已经过去，但中国一线城市房价还有往下调的空间 ，下调幅度在10%15%。 潘石屹 今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平。 一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供 地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将 会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更 多的人转向依靠政府的帮助。 二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商， 加剧了开发商资金的紧张。 三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法。对预售收入的监管、分阶段放款。 小结： 1.房地非 市 ，于市的研判基本取决于中央的政策 施力度。从高政策下市表分析，明年作十一五最后一年、中 央政府届，行政策估不会有大的整即保有行市 ， 抑制价平衡社会各方情。 2.本案“地学府名都”最晚将在2011年案，因此我的建是既不 需考 价，也不成降价售，集中力量去化剩余物。我主 重新挖掘价点，施“老新推”，重新制定推广策略，在有价格 体系下强制去化19#、9#，剩余洋房、底，适加推7#、20#。 第三部分 推售节奏建议 第三部分 营销推广策略老盘新推 1.线上 客户关注主要四点 改善型顾客关注增加一项小区环境 我们建议从此四点中挖掘价值点，重点释放。 为什么？之前房地产广告主要承载两种功能：告知和形象。目前市场情况下， 效果非常不明显。 现在更多需要策略支持。 我们选择：位置+户型+景观 在充分市 下，品的价逐回，每个目都需要将自身 亮点找出放大，形成核心争力，才会突出重。 目前市上，万科的是品牌，邦的是源（湖景+市政府）， 而地学府名都的价在于位置于万科、型于城、景 于邦。我要重新将些价点放客。 推广主题 第一阶段2个月：9.10月 辅助表现 户型与景观：现身说法 华地置业户型设计师：澳大利亚波涛设计师a讲述（速写形式） 华地置业规划设计师：美国贝尔高林设计师b讲述（速写形式） 学府 名都 纵观合肥市区主干道，汇集高档住宅、高档写字楼、政府办公地、优秀市政资源的，除去长江路，唯 有潜山路。这条路有：凤凰城家居、家家景园、丰乐国际大酒店、电子工程学院、潜山路小学、西环 中心广场、新华u阁、学府星座、新华国际广场、华地国际广场、港汇广场、乐购、蜀山区区政府、 伊赛特家居、合肥市财政局、合肥市政府、绿地蓝海、新城国际、蔚蓝商务港、天鹅湖、新地中心、 奥体中心。 推广主 第二阶段1个月：即时活动呈现 推广主 第三阶段1个月：品质现身称述 2.线下 公关活动（华地会+推介会） !老主+朋友介+全 ，占售比例 66% 华地会一周年盛典 目的：宣老新，促老新，励老新。 ：10月15日前后 内容：1.励推荐房老主， +外励前10名+所有老 新主 抽；2.老新政策宣；3.才表演。 b 商业推介会（商业+洋房销售） 目的：促商和洋房售 ：10月下旬 内容：1.予首批意向客 房惠5个点，推荐一套送力士一， 被推荐者98.5折扣；2.才表演。 c 证券圈层营销（洋房销售） 目的：促洋房售 ：9月中下旬 内容：