连锁加盟产业基地商业开发计划书

“连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 1 编写： 一章 、项目理解篇 一、 上海创意 产业概况 作为新兴 崛起的上海创意产业正 逐步以第四产业面貌，以及 突破性的势头快速形成新的看点。据有关方面统计， 近年来 上海创意产业已形成研发设计、文化传媒、咨询策划等五大重点，涉及 38 个中类行业和 55 个小类行业， 仅 2006 年增加值达 元，占当年全市 比例达 6%，已受到国际社会的广泛认可和高度关注。 1、 上海创意 产业 规模不断扩大 所谓创意产业，主要是指由创意来推动增长的产业，是知识、文化创新在经济发展中地位日益增强的结果。目前国际上已把这一产业作为衡量一个国家或地区产业结构、经 济活力、城市功能和消费水平的重要标志之一。 近年来，创意产业蓬勃发展趋势日益明显。据上海市统计局统计， 2004年上海创意产业中仅仅属于文化产业的增加值就达到 446 亿元，如果加上工业设计、建筑设计和相关软件生产，增加值总量则更高。创意产业已成为上海经济增长的新亮点。欧洲安博斯咨询公司在对全球一些大城市进行一年的跟踪调查后认为，上海极有可能成为全球第四大创意产业发展中心。 2、 上海创意产业的发展特点 在宏观导向上，上海创意产业的规划 是由 上海有关部门在借鉴欧美、亚太等发达国家和地区的分类统计标准，结合中国国情和上海特 点，确立以促进工业化、城市化和现代化为主要特征的创意产业统计分类体系 。规划中 明确了上海现阶段创意产业的五大重点，以及 各类信息服务、 设计 制造 、 文化传媒 音像制品制作、文艺创作与表演、博物馆等一批重点发展领域 。 由上海市经委和上海市统计局联合发布了上海创意产业发展重点指南，较好地解决了上海发展创意产业的切入口和可操作性。 而 政府引导、市场运作、中介服务的运作机制 是起到主要的推进作用 。在创意产业园区建设上，形成市区政府积极协调，以国有企业为主、民“连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 2 编写： 企业和外资企业共同推进的局面。国有企业充分利用自己对原有厂房产权的 优势，积极参与创意产业园区建设，成为园区建设的主力军。在政府规划引导和综合协调下，上海创意产业充分发挥市场作用，引导投资商、开发商和专业机构进行策划、开发、管理和运营，使全市创意产业园区的建设飞速发展。在推进创意产业发展中，各类中介服务机构也发挥了十分重要的作用，如上海创意产业中心、上海设计中心、上海创意产业协会、上海时尚联合会、上海创意产业研究所等一批社会中介组织和研究机构，成为上海市创意产业发展的重要推动力量。 3、 上海五大重点创意产业 A） 研发设计创意产业 B） 建筑设计创意产业 C） 文化传媒创意产业 D） 咨询策划创意产业 E） 时尚消费创意产业 二、 创意 产业园区的商业开发特性 1、 产业 集聚地 创意产业园相对普通商铺的最大区别就是整体的园区是一个相对规范范围的产业体系商家与联盟、公司、商户聚集在一起组成的。园区的商业特征不 能 象传统的商铺 商业 开发那样 “唯商即招”，而是注重园区整体性协调与综合性平衡。 现有的几个产业聚集地模式 A） 市区政府推进模式 许多 创意产业基地大多由 市区政府先给出产业定位和支持政策，然后自然集聚形成 ，或 一开始就由政府主导建立 B） 文化艺术类自然聚集模式 租金廉价（单位面积的租用本低廉）、外观时尚（古今结合、中西合璧）、内部空间宽 畅、结构松散有序 ，旧厂房改造的创业园区往往大量的 作为艺术设计类的创意工作者需要 的 大型、时尚且自由的空间“连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 3 编写： 场所 。因此 改造后的旧厂房的这些特点正好符合创意工作者们的需要，因此会产生大量的艺术设计类创意人员的自然集聚现象。 C） 政府主导的产、学、研结合模式 高科技的创意产业通常需求相关研发机构的而支持与培养，专业的龙头企业、行业协会、人才基地为园区的聚集提供大量的便利因素。 D） 创意产业聚集地带动时尚消费模式 某些创意产业的聚集地 本身就是以时尚消费产业作为其发展重点的。例如首次挂牌产业园区中的 “同乐坊 ”有上海 “兰桂坊 ”之 称，是以特色酒吧、中西式餐饮、时尚展示发布、个性零售店等为其发展重点的。 2、 业态控制 作为政府扶持的产业园区，区别于传统的商铺，创意产业园区入驻商户的业态控制非常严格，通常主力业态与配套服务设施的比例为 7： 3，并且由于聚集地多为旧区旧厂房改造，因此许多项目多为边建设，边开发，便运行，很多客观因素影响了正常的招商及商务开发。 三、 虹口区商业发展 现状 虹口区总体规划已四川北路商业街作为主干，呈辐射状带动整个区域的经济规划发展。 四川北路的功能定位是坚持商业、文化、旅游、体育、休闲相结合，适应现代消费需求，着力拓展综合消 费功能，实行多节点布局，满足多层次消费，开展多业态经营，在更高的起点上保持四川北路商业街的繁荣和繁华。 四川北路的 规划的主题以休闲、生态、文化为中心，目标是建成全中国最有特色的多功能观光消费商业街。四川北路为中轴，东西各纵深 250 米左右并辐射至多伦路、山阴路、甜爱路、乍浦路等领近街区，计划涵盖面积约 2 平方公里。规划结合地理形态、人文景观和商业传统，改变以往的低档、杂乱、功能单一、条状商业街的布局，吸取上海其他著名商业区的宝贵经验，以发扬本地区的独有特色为后发优势，形成南、中、北三段不同风格的组团式的开发态势 ，来创造街区节奏和主题变化。 “连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 4 编写： 业街北段 拥有鲁迅公园、多伦路文化街、虹口足球场等文化体育资源，还有保存完好的山阴路上海弄堂，溧阳路日式别墅等旧时代民居。在这里主要以文化、休闲、娱乐、观赏、体育等消费形态为主。鲁迅公园内建大型观光转轮和水上运动区，从封闭式改为开放式，并与新建的市民休闲广场连为一体，增设名人纪念馆、露天雕塑园等强化人性与文化的质感，成为四川北路商业街北段的重要景点。多伦路文化名人街将引入和建设各类文化会馆、俱乐部，置换溧阳路沿线的日式洋房，改建成精品旅舍和特色风情休闲场所，形成一个休闲、餐饮、 个人品牌专卖相融合的文化商业区。虹口足球场周边计划引进一些运动主题的咖啡座、酒吧等，让体育爱好者在这里集聚、交流和宣泄。足球场中的空余场地和附近商业设施可改造成与体育相关的消费业态，引领健身时尚。 四、 国内 外 加盟连锁品牌的经营扩张 1、 国际连锁加盟与特许经营开拓国内市场 国际上早已成熟的特许经营模式 境内外特许经营授权商与拟投资加盟者进行商务洽谈为主要会议模式的品牌连锁加盟对接会，推动了中小资本和个人投资者的投资合作 。 品牌连锁加盟 目前大多通过一年一度的 对 接会 ， 通过现场 “一对一，面对面 ”的洽谈方式， 达成 投资者寻找到最满意的投资项目与合作者。 而如何在中国生根发芽，扩大影响面 宣传自己的品牌和产品，寻找合适的加盟者，拓宽品牌发展空间 ，也是这些特许品牌的首要任务。 2、 国内连锁加盟品牌的蓬勃发展 国内众多的 前景好、代表性强的品牌连锁加盟企业利用其成熟的营销模式和管理经验，指导和帮助个人投资者开展自己的创业活动 ，并扩宽市场份额 。 很多连锁企业 所涉及的行业分布广泛，包括零售业、餐饮业、服装服饰业、建筑装饰业、教育培训、图书音像、美容保健、娱乐旅游等。其中， 休闲娱乐， 餐饮 服务 等行业也是近年来 品牌连锁的热点行业。 应运而生的连锁加盟推广和销售网络就有 5128 等连锁加盟网站，“连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 5 编写： 此可见，连锁加盟行业将会成为新时代的朝阳产业。 五、 本团队的项目理解 传统创意产业园区建设已经基本被五大经营重点所涵括，因此全市将近 80多个园区的经营模式偏向重复，许多创意园区脱离了本来的特点和特征，跟多的园区则变成创意地产性质的经营性商铺。 而本园区的定位于建设为与众不同的特性，充分的体现了新时期创意产业的转变与改革。 A） 国际连锁品牌注重开发中国市场，产业基地提供进入中国市场的第一个落脚点。 B） 国内 连锁加盟 企业持续发展需要行业协会的横向引导。 C） 国内 连锁加盟企业大力扩张需要产业基地内的配套服务提供产业链的纵向 支持 。 D） 产业基地的各类客户体验中心及助理门店拉动 。 E） 连锁加盟企业的总部就是一个培训中心，门店就是一个示范中心，因此设在产业基地园区的每个连锁企业的总部都将可能成为链接全国乃至全世界纽带，对推动整个城市的经济发展起到示范的作用。 “连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 6 编写： 二章、 项目规划篇 一、 整体规划原则 “连锁加盟产业基地”作为新兴的创意产业园，是以不断地摸索和开拓成就自己的经营特色与专业程度。 在先期的招商和商务开发的规划中，我方制定的准则为“品牌为主 ，服务互补”。强调整个招商规划围绕以各类品牌连锁加盟企业为工作中心，侧重行业工会和行业协会的标杆指导与扩展支持，并提供相应的配套支援类服务，是连锁品牌能在产业基地内得到全面的发展和扩张需求的支持。 二、 园区招商及商务开发定位 1、 客户群体定位： A） 国外连锁加盟品牌的客户体验场馆 B） 国外一线品牌副线形象、专卖店 C） 国外一线品牌副线形象、专卖店 D） 国内自创业连锁品牌的主力门店 E） 国内各行业主导协会及公会办公地 F） 为连锁品牌服务的认证、咨询、推广机构的办公地 G） 中高档休闲、娱乐品牌的配套服务商家 2、 面积定位： 按客户需求面积划分客户层次 需求。 200 平米以下为小型客户，200600 平米为中型客户， 6001200 平米为大型客户， 1200 平米以上为超大型客户。 3、 价格定位： 由于目前园区内写字楼与营业性商铺兼有，所以通过对比周边相关类似的租金，方可得到实际价格定位，此项将在后续的工作终于开发商协商决定。 4、 招商策略： “连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 7 编写： 租金 递加优惠政策，合约期内每 三年 租金递加一次。 免租期优惠政策 定期免费提供商家品牌形象推广政策 赠送 或优惠提供 阶段性广告牌宣传政策 免费 或优惠 提供车位政策 工商税收优惠政策 三、 园区招商与商务开发的经营策略 1、 追本求源，把握园区 持续 发展核心 串联各行业的连锁品牌，促进其加盟产业的不断扩大和发展，其各行业的主导部门，各品牌行业公会将起到重要的标杆作用。因此因势利导的引进行业协会及各类行业的认证、咨询、推广等品牌服务机构入驻园区办公，可以为吸引和引导各连锁品牌入驻园区提供便利。 2、 重点区域集群突破 园区内中心商业街是标志性景观，以此作为核心区域进行招商及商务开发的集群突破。引入诸如欧姆赖斯的消费体验店，国际 一线副牌连锁专营门店等，以点带面 的策略，全面带动 整个园区的商务开发的 活动 进程 。 3、 价格策略 一个 园区的 的成熟 经营 必然经历一定市场培育期，这 段时间面临着许多客户、 商家对新 的产业基地的 观望态度， 由此 采取“放水养鱼”“重点扶植”的养铺政策 不可 缺少 。 大面积的品牌客户或者是对整个园区的整体形象有强烈提升作用的客户、商户，可以从 策略引导的角度出发 给与适度的价格 优惠 政策 ，充分制造出商家进驻吸引力。 A） 商铺客户 在租赁价格上采取均价不变，逐年递增的策略，降低入驻门槛； B） 需求面积较大的商家，以及经营位置相对较差的商家，给予“连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 8 编写： 当 灵活 幅度的免租期。 4、 休闲消费先行策略 与其他大型 同，本园区能依靠众多的居民区，拥有自然的客源消费群体。打造奥姆莱斯等品牌体验区需要 大量的客户流动，而先期引进的的休闲消费的配套项目也不会因为缺乏客源而难以维持。通过一段时间的休闲消费“蓄水池”的良性运作又能繁荣整个园区的整体面貌，促进成市规模，进一步推动整个品牌连锁产业基地的声望提高。 而作为四川北路商业街北段延伸覆盖的本产业园区目可以一并配合虹口总体规划之中，借助总体连锁品牌的销售优势与园区内休闲娱乐配套设施的便利，充分发挥含有创意产业元素的商业特征。 而在虹口区的商业规划中 四川北路 附近的 商业 区 新增商用面积绝大部分用于休闲、娱乐、文化、体育等综合消费。而其中购物、娱乐、餐饮比重约为 1： 商品消费预计在现有基础上增加 6 倍左右。 这些消费趋势都将在一定程度上带动本园区的商业消费氛围。 5、 销控 与增补 策略 基于长期经营的立场上有计划和策略的展开招商 与商务开发工作 。做好相关的销控 与增补工作，避免核心区域的门店缺失，也确保各规划区域平衡发展 ，使其起到更为重要的战略作用。 “连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 9 编写： 三章、 项目执行篇 一、 项目形象的策划与包装 1、 协助发展商完善“连锁加盟产业园区”的 理论基础和开园执行行为准则。 通过通俗易懂的描述和形象设计从 内容上体现出 本园区的 企业的内涵和项目的品质， 并 还可以反映出 本项目与其他传统创业园区的不 同之处 ，对于 本 项目形象的提升和项目的可识别性的提高，都可以起到重要作用。 2、 招商名片的设计与制作 对于园区的招商和产业上午开发而言，有必要设计全新的名片，以统一的风格和形象对外开展工作。 3、 对外宣传口径的统一 开发商和我方在招商合作中需要内部分工明确，对外口径一致，这是现代营销管理及创意园区开发的的基本要求。由于本园区存在业态复杂，涵括面广泛等实际特点，因此在内部分工明确的基础上，通过合理的沟通机制，及时传达统一的对外宣传口径，始终保持以一个声音对外进行宣传，向市场及时准确的传达可以信赖的信息，对于树立项目的 品牌形象起到了不可忽视的作用，同时也有利于提高商务开发的工作效率。 4、 标志性景观突出 与 包装 作为“连锁加盟产业基地”专供品牌展示及客户互动体验的商业街是整个园区亮点和标志性景观。对外强化此项特色性经营会给广大普通消费者与第一次接触园区的客户以直观鲜白的视觉冲击和亲身体会。 5、 户外广告牌的包装 根据项目效果图及实地对项目的考察， 本方建议在实际情况允许下，在适当方位设立各种类型的广告位。 在招商 与商务开发前期的 过程中 招商宣传要求进行 设计 与 调整，使之符合项目招商经营的需求 。而在中后期商户逐步入驻后，对部分 广告的形式上可 以有一定的提升，如在主入口“连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 10 编写： 里面显著位置 的户外广告，可以采用大型液晶广告屏（该广告屏 可洽谈 企业 赞助或其他合作方式建立 ； 另，户外的广告位在现有的基础上，我们建议在 园区内商业街 路面均可以设立部分户外落地的灯箱广告和墙面刀旗广告位等等 。 广告位的深层挖掘和设立 亦 是日后项目招商和经营成功的关键 ，也是开发商创造营业收入的另一个良好途径。 6、 灯光规划 主要包括项目 园区 外围和 商业街街面 两部分， 园区 外围灯光含项目楼顶的射光、泛光系统及地面星光的设计，使 整个园区 项目凸显 海派商业的大气行为及创意产业的新兴势力 效果。 商业街街面 灯光，主要营造 品牌形象展示区 亮畅、轻松的购物 、体验 环境，昏暗的空间 不但会 使 品牌经营商户 心情压抑，同时也不利于 休闲消费 者 的消费体验 。 二、 招商与商务开发计划的编制与实施 由于创意产业园区经营的特殊性， 其园区改建和消防申报安检的逐步推进 决定了其招商及商务开发是持续性和滚动性兼有的过程，不 象 普通的传统商铺有着明显的开盘期和结算清盘的工作 。 因此我方根据之前操作创意产业园区的成功经验，特制订如下的招商计划 ： 1、 招商与商务开发总体计划 A） 确定园区入驻商户的业态范围 B） 与 开发商协商 敲定整个创意产业园区的业态控制范围，争取做到既繁荣 园区经营，有满足创意产业规范的要求。 C） 制定招商及商务开发政策 根据开发商的要求与园区内实际情况 ，制定符合本园区的各类招商政策 ，并协调园区内各部门统一推广实施。 招商的目标和原则； 招商工作的各项规章制度； 制定不同 行业、公司、 商户的招商政策； “连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 11 编写： 制定不同 客户 的准入条件； 确定招商合同样本； 确定优惠幅度和条件； 部分 标志性主力客户 商家的招商方案； D） 招商目标客户相关行业协会的划分和确定 E） 大公司客户及 商业街 品牌商户的招商 招商策略采用以大带小，以品牌带动 连锁入驻 的策略，以此提高园区的 招商效果 及延伸的商务开发 效应 ，因此针对大 公司 客户及品牌商户的招商工作提前展开 尤为必要 ； 参加上海举办的各类连锁经营招商会， 收集大 公司 客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商； 成立大客户及品牌商户的招商 工作 小组，负责客户的招商和合作谈判； F） 入驻客户资格审查 审查经营类型； 审查经济实力； 审查经营能力； 审查品牌优势； G） 与入驻商户签定合同 交纳租金或 意向金 ； 签定正式合同； H） 二次装修审核与申报协助 服务 I） 各类商业活动场地租赁等商务开发内容的实施 2、 招商与商务开发时间推进表 由于创意产 业园区的招商工作村早长久性和持续性，由此本方制定的招商执行计划为 2 年，分前期准备、宣传推广、招商执行、招商延续 4 个阶段。 “连锁加盟产业基地” 商业开发计划书 12 编写： 上时间推进表根据开发商提供的工程完工期限及预