莆田市宏观环境和商业环境分析报告.ppt

莆田市城市宏观环境和商业环境分析,营销管理部,2011年6月15日,莆田城市宏观环境分析,part 1,目录,莆田城市商业环境研究,part 2,莆田商业业态及未来商圈,part 3,莆田万达广场情况,part 4,城市宏观环境,part 1,蒲田的发展优势一 区位优势突出,莆田位于福建沿海中部，境域北连福州，南接泉州，西依戴云山，东南濒临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。是江西省最近的出海口。,莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现辖仙游县，荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区管委会。 户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里。,1,莆田发展优势一,区位优势明显,莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾； 莆田港位置适中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤，避风及地质条件良好。交通部列之为我国四大远景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。 可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80多个，是目前全国少数几个能够建设30 万吨以上深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可达7亿吨以上。,1,莆田发展优势二,港口条件优越,目前， 全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞70余万人，是福建省的重点侨乡； 出外经商创业人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2万多家，年创产值2000多亿元。 拥有一批千万甚至超亿元资本的莆籍民营企业家队伍。,全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。 北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。,1,莆田发展优势四,民间资本雄厚,福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为东南沿海区域及海西连接内陆腹地的重要交通枢纽； 福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工建设，极大拓展了发展空间和经济腹地；国道、省道纵横有序，港口、供水、供电等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得突破性进展。,蒲田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。,1,莆田发展优势五,交通基础设施日益完善,从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右，约占全省工业总产值的52% 。 其中蒲田优势产业集群分布如下： 莆田涵江电子产业群 100 亿 蒲田鞋业产业集群 100 亿 林产加工业产业集群 200 亿 能源产业集 100亿,1,莆田发展优势六,已形成部分全国领先地位的产业集群,莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地带动地产、物流、商业、零售、旅游等行业的发展。,1、得天独厚的地理位置、港口条件及日益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易行业发展； 2、深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力 提高莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展； 3、雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、带动当地 gdp持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费水平。,1,莆田发展优势小结,统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增加到2008年的10，863亿元人民币，生产总值首次跻身大陆“万亿俱乐部”；gdp增幅达到13%，增幅在全国处于领先位置。 同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的经济总量在上世纪80年代初期，只有台湾的四十分之一，到90年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。,1,莆田经济发展状况分析,推进海西建设以来，福建经济实力增强,基本态势： 延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，服务全局。,延伸两翼、对接两洲 发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，促进闽东北地区加快发展，推动与长江三角洲对接；闽西南一翼要发挥厦门经济特区先行先试的龙头和示范作用，推动与珠江三角洲的对接。通过延伸南北两翼，使海峡西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发展。,拓展一线、两岸三地 深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地区、对台五缘优势及大三通、ekfa的历史机遇，强化福州、厦门、泉州的辐射功能，发挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省的全面繁荣。,内外兼备，促进发展,1,莆田经济发展状况分析,海西建设战略规划布局,已经高起点编制莆田中心城区产业规划和各类专项规划，进一步优化产业空间布局、适当控制开发密度、规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构，提高资源环境承载能力。,1,莆田经济发展状况分析,蒲田城市规划,以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路中心站的建设，整合提升工艺美术城、鞋服城等特色资源，规划建设“总部经济区”、“金融商业区”和“文化休闲区”等功能分区，促进莆田高端服务业的发展，提升城市品质和现代化水平。,莆田经济发展状况分析,城市简介城市规划,行政中心 商业中心 商务中心 居住中心,莆田目前: 全市人口: 286万人 城区人口: 82万人,1,从上表可以看出，莆田的gdp年增长率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。,1,莆田经济发展状况分析,莆田的gdp增长情况,2009年，莆田实现gdp691.72亿元，同比增长15%，增幅居全省首位。 莆田近年来经济发展特点 一、经济增幅位居全省首位 从设区市gdp增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三明市增长14.2%、泉州市增长14.1%、南平市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市增长13.0、厦门市增长11.1%。； 二、第二、第三产业共同推动经济较快增长 从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素，特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力； 三、消费投资拉动作用增强 消费需求平稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现平稳增长态势。全年农村居民人均消费支出达4770元，增长14.1。城镇居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0。,1,莆田经济发展状况分析,莆田的经济发展特点,未来10年，莆田市发展的总体要求是：壮大经济实力，提升区域竞争力，增强环境吸引力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省平均水平，基本实现现代化，努力建成新兴旅游港口城市，再造一个崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡西岸繁荣带的目标。,战略重点：完成“五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发的经济转变；以轻工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转变；由一般港口向国际中转港转变；由制约型运行体制向适应国际惯例和规则的运行体制转变；由单一功能的城市向功能配套组团式的中等规模新兴旅游港口城市转变。,外向拉动战略：大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度；二是以妈祖文化为纽带，增创对台经贸合作新优势；三是大胆“走出去”选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和劳务出口；四是扩大对内开放，加强与外省市经济合作。 产业升级战略：一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌；二是加快发展第二产业；三是培育发展第三产业，重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务等。,1,莆田经济发展状况分析,莆田的城市发展目标,2009年主要经济指标,1,莆田经济发展状况分析,1、海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济快速增长； 2、莆田市政府，围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城市基础建设加大 投入，并对文献广场等重点项目进行政策扶持； 3、加快第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大量流动人口，带动 第三产业的繁荣发展和爆炸式增长； 4、雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发展奠定良好基础及带 来难得机遇。 从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势，都为莆田提供了一种前所未有的良好背景。同时海西城市群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基础建设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。莆田将厚积薄发，迎来经济特别是基础建设的黄金时期。,宏观环境总结,城市商业环境研究,part 2,2,城市商业环境分析,莆田版的清明上河图,北宋年间，古谯楼为当时子城之城门和城楼。 通常认为到了古谯楼才算进城。文峰天后宫座落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰天后宫以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处，并因之形成了赶集式和散购式的购物习惯。,2,城市商业环境分析,莆田近代商业发展的三个阶段,第一阶段：90年代以前 1、涵江区是莆田的“小上海” 早期莆田地区的商业主要集中于涵江区，当时涵江区有“小上海”之称，是莆田地区商业旺点，从当年商贸城的盛况可看出其时涵江区的商业中心地位。 2、城厢区商业主要集中于文献东西路； 城厢区商业主要集中于文献东西路等传统老城区，其他地区如学园路一带则是一片荒凉，商业形态以城市街道两旁的商铺为主。,2,城市商业环境分析,莆田近代商业发展的三个阶段,第二阶段：90年代 莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路 、城市重心的迁移 随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则逐渐成为一个加工业、一般性商贸区域； 、文献路崭露头角 90年代文献路东西贯通，为莆田商业发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分布不合理，经营产品档次底等问题。,2,城市商业环境分析,莆田近代商业发展的三个阶段,第三阶段：2000年以后 进入2000年后，文献路步行街规划并成形、梅园路况规划整改等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，市区逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次都有了较大提高。 但到目前为止，莆田市只有一个真正意义上的商圈，即以文献路步行街为核心，加上新建成的大唐广场，金鼎广场，辐射到周边的梅园路、东园路等外围商业街的市级中心商圈。,2,商业环境分析,中心商圈的核心地位不可动摇,次级商圈,核心商圈,在莆田人心目中，根深蒂固只有一个中心，文献路周边的商业，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市区内，第二个次级商圈尚未出现。 随着城市发展和扩容，莆田有可能出现一些区域性的消费圈，但文献路步行街的核心首要位置始终不会动摇。,批发、商贸,2,商业环境分析,莆田商业发展现状,文献路步行街经营现状 文献路步行街目前仍是莆田最受欢迎和认同的商业街区，每天汇聚十余万人流，但是也存在以下问题： 一、步行街的租金最高可达2000多元/平方，已经超过了北京、上海及深圳等一线城市，品牌商家虽入住意愿很高，但由于过高租金因素，经营情况不甚理想，因此商家调换频率较高； 二、缺乏统一经营管理，完全受市场自然调节，业态混乱，品牌档次不高，并且无法做到业态互补，有序经营； 三、目前因为正在建设地下购物广场地一大道，文献路已被挖得惨不忍睹，整条路上已经完全没有休闲和景观空间；原来步行街对休闲和人性化的考虑较少，也不是符合现代消费习惯的商业街区。,2,商业环境分析,莆田商业发展现状,梅园路经营现状,梅园路现已形成颇具规模的商业街，主要业态以餐饮、娱乐及酒店为主，承担了城市大部分的餐饮娱乐需求，目前商家经营情况都较为理想。,2,商业环境分析,莆田商业发展现状,三信金鼎广场、大唐广场经营状况,三信金鼎广场是莆田第一个真正意义上的商业mall，并采用统一经营管理模式，只租不卖，目前经营情况尚可，主要人流也来自步行街。,大唐广场紧邻步行街，但因为之前规划定位及业态排布、经营模式均不理想，导致经营状况也不太理想。,2,商业环境分析,商业环境分析总结,从莆田目前的商业环境总体分析我们可得出一下结论： 一、莆田只有一个真正意义上的商业中心； 二、本市人对文献路步行街认同度最高； 三、核心商圈的规划及经营存在严重不合理之处，有待大力改进与完善； 四、集中消费目前并不太符合莆田人的消费习惯，莆田人仍然喜欢传 统的商业街模式； 莆田的商业发展仍处于相对初级状态，无论从建筑外观、业态组合、 项目经营、盈利模式、营销定位、消费引导等方面都需要变革创新，才能匹配莆田作为海西经济区重点城市的定位。,莆田商业业态及未来商圈,part 3,1、莆田商业的思考,目前莆田现有商圈商业的业种业态规划比较单一，缺乏科学性规划，还停留在传统老商业形态中，城区商业辐射力度比较差，大型综合诚信性商业欠缺。,1、大部分均是安置房商铺，难以规划。政府虽有规划景观，道路，但缺乏一体式系统规划和业态布局。普通属于市场自然形成，自然淘汰的布局形式。 2、购物环境缺乏科学规划，文献步行街是“有整无体”，外表有完整的步行街区，但内部业种业态错综杂乱，因此实现项目的环境规划的部分超越是完全可能的。 3、标准店铺受市场欢迎。一层面积集中于3050平方米之间一拖二（三层连租）标准店铺较受市场认可，面积集中于3050平方米的标准铺满足范围较大，可以适应很大部分经营者的需要。 4、文献路一街独旺，消费力外溢。 说明城区没有一个项目强有力的商圈和大商业项目可以支持接受莆田正在膨胀的消费力，这对于本项目是一个利好。 5、莆田商圈缺乏具备号召力的综合型卖场带动。 大型卖场在商业街和商圈中相当于一个引擎。但莆田市各个商业街甚至整个市区没有大型高档商场的存在。,2、各种业态莆田市场表现分析,1、百货、超市业 莆田市的百货、超市业，主要以国货精品、凤凰百货、万家惠超市、绿洲超市为主，由于开店不多，市场覆盖力不够，商场缺少专业经营管理人才，营销推广落后，业态单一，服务欠佳，使整体经营效益一般。特别是百货业，更加难以维持，而超市业生意还可以，只要能在规模、选址、业态、推广、服务上有特色，超市前景应该看好，消费人群是周边居民及外来打工一族，市场潜力巨大。大唐广场引进家乐福，三信金鼎广场引进沃尔玛，具体操作与招商的成败有待市场验证。 目前品牌卖场是莆田区的一个空白，莆田中高端消费力较强，一般表现节假向福州消费转移，其主要原因是在当地没有形成品牌信誉较好的中型百货商家。因此这也是影响莆田现有商业结构一个很大的瓶颈，同时也是机会点。,2、服装业 莆田市的服装市场，可以说是莆田现有商业店铺经营的主流，产品以男、女装、童装结合，总体上多色彩、多组合、休闲化，但普遍消费者对品牌追求不明显，只认当地认可的品牌产品，价格为中、低档（部分也与品牌打折相仿），走普通实用道路，整个区域缺少，时尚新潮服装、童装，开创时尚新潮服饰及童装，潜力巨大。专业的服装市场经营状况不佳，步行街服装规划性不强。服装业的系统规划尚有提升空间。,3、餐饮、娱乐业 莆田市的餐饮、娱乐业，以荔城大道为代表的一条美食街，整体消费者为中、低档，生意红火，普遍消费者追求包厢消费，部分有小姐相陪。但城市餐饮品牌较少，大部分店以1、2、3层经营，缺少专业经营管理，出品、安全、卫生、服务、经营欠佳，对此引入品牌，互补不足，市场大有发展。虽然本业态集中在荔城大道周边，但由于餐饮业态区域性不强，仍具有相当的发展前景。,4、电子业 莆田市电子市场，主要由莆田电子城、学园北路电脑专卖街及永乐电器、国美电器组成，主要经营国内外电子产品及电器产品，整体市场普遍生意冷淡，数码及小家电产品生意较好。由于消费水平的不高及市场未成熟，电子产品及电器前景不乐观。数码电子产品的市场尚待成熟。,5、通讯业 莆田市的通讯市场，主要集中在文献东路的手机专卖店，及文献步行街以及莆田汽车站周边，主要销售国内外通讯产品，市场不规范，可以随意讲价，水货较多，服务差，生意冷淡，据了解莆田普遍消费者希望有厂家专卖店，直接进驻或大型代理品牌进入经营，质量有保证，服务也能改善。消费者普遍认可三星、诺基亚、摩托罗拉品牌，对此引进品牌店市场潜力大。通迅手机业的经营尚无强大品牌，行业需要规范。,6、青少年用品市场 莆田市青少年用品市场少，劣质产品较多，市场总体未得到重视，特别是学校周边也短缺，对此引进青少年用品市场，前景可观。现有的青少年用品市场尚不规范，有较大的发展空间。,7、电影院 莆田市电影院主要有： 西湖电影院，占地1363.6平方米，建筑面积1760.8平方米，附属占地2750平方米，二层1050座位，是一所集电影、歌舞演出、台球等综合性文化娱乐场所。 人民剧院，面积3394平方米，有967座位。 新光电影院，位于文献路，拥有756座位。虽然随着人民生活水平的提高，及电视的普及，以及文化娱乐的多元化，但作为电影院还是广大市民不可缺少的，莆田市特色电影院几乎没有，对此发展特色的电影院很有市场。,综合以上，莆田消费市场潜力尚未开发，主要消费形成通常以步行街为主，受天气、气候影响较大，市区缺少综合型的大型“一站式”购物商场，莆田现有的商业业种业态分布单一，青少年用品和娱乐市场有较大的市场空间、品牌主题卖场是发展的方向、服装与通信业的面临一定的挑战、餐饮业有一定的发展潜力。,3、 莆田未来规划商业圈,莆田未来的商业中心以华东城市广场、大唐广场、正荣时代广场、三信金鼎广场及本案为基点，步行街、学圆路贯穿其中，连接市中心传统商业，形成市区商业多元辐射中心。从图上商业项目的分布看，南部综合型商业项目稀少，主要集中在市区中部，这将是本案开发的地段及辐射资源优势。 未来的商业中心将成为一个具有购物、休闲、美食、观光旅游、文化娱乐、居住等功能，将起到引领时代潮流，改变整个城市面貌的作用。,莆田现有商业辐射力低，但莆田市民可支配收入较高，且善于经商，民间富余资本较多，消费能力较强；城市东西拓展，传统商业向南北辐射，如何拉回自主城市消费，将为项目提供良好的利基因素。,莆田万达广场情况,part 4,莆田万达广场项目地块指标,万达广场,城厢区万达广场位置,城厢区政府,城厢区万达广场项目现场,莆田万达广场 莆田第一 个集购物、娱乐、餐饮、商住等为一体的大型商业综合项目,3、 莆田万达广场带来的影响,1、二手房房东捂盘惜售 万达广场选址霞林片区，引发了周边市民“捂盘惜售”的现象。未来万达广场周边的房源变得紧俏起来，房源数量也大不如以前。,2、周边新楼盘受青睐 万达广场选址霞林片区，周边在售或是在建的楼盘成为众多市民关注的焦点。万达广场入驻莆田后，中心城区城南板块商业圈及其辐射价值也将因此而急速升温。周边的房价也被拉高了一千多元 。 城南片区将是莆田今后开发的热点区域 。,新世界商城市场定位报告,swot分析 规避不利点的措施 市场定位 选择经营主题 业态划分 整顿顺序 价格定位 区域供求现状 区域商业租售价格 项目定价 投资回报率分析,推售策略 推广形象定位 推广口号 针对现有经营客户的推售策略 针对其他客户的推售策略 广告策略及要求 管理模式 广告位设置,目录,项目swot分析,项目优势分析（s） 1.项目本身处于营业中、商业氛围较为浓厚； 2.本案位于区域商圈内、属于区域性商业中心； 3.本案周边交通便利、近邻交通主干道；,项目机会分析（0） 1.经十路和经十一路拓宽后带动了人流； 2.区域内新建商业加强了商圈； 3.政府加大发展南部区域的力度；,项目劣势分析（w） 1.目前经营者的心态问题； 2项目内部业态不是很合理； 3.目前的整体定位不高、周边居民没有认同感； 4.商场内部改造会有一定的影响；,项目威胁分析（t） 1.改造过程中会影响人气； 2.周边项目的影响、人防商城即将投入使用； 3. 政府对此类物业的限制；,规避不利点措施,1.现有商户心态问题： 可在返租上做文章，销售中聘请商业管理公司进行统一返租、在经营者可获优先租赁权； 2.政策问题： 山东各地目前有敞开式销售产权办理中、在办证过程中可以沿地线用密度板分割、办证后拆除，而且不会增加成本； 3.投资者信心： 扩大宣传、项目已经交付土地出让金，产权仍为40年，目前处于在经营中，有较高且稳定的投资收益率。,第一部分 市场定位,解决的难题： 业态的调整； 业户的平稳过渡。,选择主题，提升物业形象,主题专业市场会随市场的发展而更成熟，且不断升值，给投资者和经营者相当的市场回报。,相关产品高度集中形成突出的主题，建立项目的个性与特色，能够使整个项目的灵魂得以显现，在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。,目前国内的商业物业普遍存在一种现象： 一楼火爆，二楼一般，三楼顾客点点，四楼无人光顾。 经过统一规划设计，精心设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。就可以在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。从而避免上述现象的产生。,业态划分,地下层：家居天地,据市场调查，地下层现有经营户中可能购买的比例是各楼层中最大的，所以，一定要稳住现有业户。,一层：儿童世界,改建后的新世界商城，一楼价格是最高的，现有业态及经营户显然是不适合，而且据调查，他们是各楼层中最无力购买的。所以及必须重新定位一层经营业态。,定位于“儿童世界”，可以利用英雄山以及济南市妇女儿童活动中心（原济南市妇女儿童文化宫与儿童乐园合并而成）。而且妇儿活动中心大门由向经十一路改为向新世界商城方向。,据调查，仅市妇儿中心1年就培训儿童10000多人次。这个契机非常适合搞儿童用品专卖，包括服装鞋帽、学习用品、益智类玩具、素质教育用品等。,二层：时尚前沿,据调查，经十一路人防将从新世界商城拉走大批客户，而且以二层的服装类为主。这是对我们不利的因素。 但我们可以变不利为有利。略微改变二楼的经营业态，并提高经营档次，将这批客户排除在外。 所以定位于“时尚前沿”，既保留原来的服装等，又增加了其它时尚类用品，例如：头饰、手机上的小装饰、身上的贴花、头巾等。,三层：日用百货,原本一层的日用品在市民中已经有了很高的知名度，不宜去掉，但又不可能占用一楼昂贵的黄金楼层。所以将之调到一层。在提高经营档次的基础上租金比原来略微提高一点，这样可以保障他们的原有利益。,四层：古玩字画,同一楼一样，原三楼的古玩字画也不宜去掉，建议将之调整到四楼，但四楼面积只有三楼的一半，所以，建议适当提高租金以增加竞争性。,整顿顺序,在基本保证原有经营业户继续经营的基础上，新的商城整顿顺序如下： 二、四楼同时装修，二楼边装修边经营，原三楼业户上移四楼； 再装修三楼，将原一楼业户上移； 最后装修一楼和地下层，同时在装修二、四楼时就进行一楼“儿童世界”的招商工作。,第二部分 价格定位,区域供应现状：,区域商业部分租售价格：,消费者需求支持：,消费特性：,来自于山东中原市场研究中心,项目定价：,项目总建筑面积32000平方米，目前代缴费用占租金的25%，初步估算物业管理费占总租金的5%，则净租金占毛租金的70%；投资回报率8%,通过调查后发现： 如果本案经过改造，会有大量消费者光顾,项目定价,项目内部各层平均租金如下表：,售价计算公式： 日净租金（使用面积）x年(365天） 售价=x60% 8%,由此初步估算得出本案售价：,地下一层均价：76007800之间 地上一层均价：1500017000之间 地上二层均价：1100013000之间 地上三层均价：47005200之间 地上四层：初期只租不售,现有经营户如果购买可享受9折优惠。,投资回报率分析,以上只是简单的计算、是按照最保守的回报标准来估算，还没有将商铺的升值潜力计算在内,地下一层,地上一层,地上二层,地上三层,销售总额,初步估算销售总额：3.1亿,第三部分 推售思路,推广形象定位,近10年的经营，新世界商城在济南走出了一条适合