写字楼市调-附写字楼分类标准.docx

写字楼市调一、写字楼相关的基础知识1，什么是写字楼？专业商业办公用楼的别称。2，如何划分写字楼的等级标准？写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼第一种,按照全国首个成都发布的“商务写字楼等级划分标准”划分，见下表地理位置业权状态客户品质硬件要求服务要求超甲级写字楼交通便利，在300米以内有3条以上的公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边综合配套设施与服务完善，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等单一业权，只租不售世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于70%建筑面积不低于70000平方米；每层建筑面积不低于1700平方米等至少应由国家一级资质物业服务企业提供高质量物业服务等甲级写字楼交通便利，在500米以内有3条以上公交线路站点，靠近轨道交通进出口；周边有完善的综合配套，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等可为分散业权，最大业主持有量应不低于50%世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于50%；投入使用的建筑面积不低于70%建筑面积不低于30000平方米；每层建筑面积不低于1300平方米等至少应由国家二级资质物业服务企业提供高质量物业服务等乙级写字楼交通便利，有3条以上公交线路站点；周边有一定的配套设施业权可为分散业权入住客户可为国内的初创型、中小企业；建成后投入使用的建筑面积12年内不低于60%办公建筑面积不低于20000平方米；单层建筑面积不低于1000平方米等至少应由国家三级资质物业服务企业提供高质量物业服务等 第二种是”5a”标准一是狭义的针对智能化硬件方面，包括：OA（办公智能化）BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级 区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼评定为地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级 入驻写字楼的业主或租户层次整体处于较高层次（世界500强、国内100强以及行业知名企业）评定为客户层次标准A级（4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质标准A级。 （5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。 3，写字楼有哪些重要建筑指标？ 建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 占地面积：对于建筑物而言，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度。计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。 容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 计算公式是：容积率=地上总建筑面积规划用地面积层高：指本层底板顶面到本层顶板顶面的高度。 4，写字楼有哪些重要的经济指标？ 入住率：入住率是指实际使用用户的数目占整个建筑的比例，而非购房用户的比例。 空置率：空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 层高：指本层底板顶面到本层顶板顶面的高度。 免租期：免租期,就是免除房租的期限,写字楼租户一般都以房屋要进行简单装修和布局为理由,要求业主给其一些时间，这段时间房主不收客户的房租，称为免租期。车流量：在一定的时间内，某条公路点上所通过的车辆数 计算公式是：车流量车辆总数时间二，写字楼市调过程中需要注意的问题1、市调前有做哪些准备？了解目的、市调重点、安排市调路线、准备市调说辞。2、在市调中，面对销售或人员应该具备怎么样的心理素质和心态？l 不害怕、不紧张、不害羞、不怕苦、不怕累、不气馁、不拘泥小节、不获资料不收工；l 临场发挥、沉着冷静。3、除了通过询问销售人员，还有什么途径获得市调信息？ 拍照：通过拍照可以迅速获得该写字楼的外立面、装修、设施以及周边环境等大量信息情况； 观察：可以通过观察车流量、写字楼入住、物业服务等情况，得出大量信息；