(济南)浅谈购房流程.docxVIP

从下个月开始就要买入房奴的队伍，自己庆祝一下，呵呵！ 买完房，梳理了一下，要买房无非就三个流程，看房-订房-交钱，而其中，又是看房最关键，对于很多人来说，可能是未来五年的居住地，甚至是半生的居住地，所以要慎之又慎！耐心看一下，也许对你有帮助！ 一、买房前的准备工作： 1、预算： 既然要准备买房了，就要提前做好预算，先说说为啥买房，就拿凤栖第来说，去年十月份的时候房价才6800元/平方，你现在看看，房价到7600元/平方，90平方的房子，总价多了7万多，正应了那句“晚买一年房，白干一年”，投资房产的收益率远高于其他投资方式。所以，对于普通老百姓来说，能越早买就早买，毕竟”现在的一元钱的价值要远高于将来的一元钱“。换句说，你现在贷款的50万，将来还的50万，价值是不一样的。而且，对于老百姓来说，也只能通过买房才能从银行借出来这么多钱，所以能多贷就多贷，能多长时间就多长时间，对于那些直接用全款买房的，我就觉得这些人理财观念太差，现在货币基金的固定年收益都能到5%，你投资个啥不能有超过银行利息的收益啊！ 既然解决了为啥买房，就要准备提前做好买房预算，预算主要计算首付的承受力、月还款的承受力。目前商贷要求首付30%，公积金首付20%，如果是组合贷款就要根据商贷来缴纳首付金，即也是30%的首付，这个是买房前必须考虑的，直接关系着你能否买房和买那里的房！其次，要考虑月还款能力，一般月还款占据收入的三分之一不会影响以后的生活质量，占据二分之一，生活需要吃紧，超过二分之一，建议就要降低所选房的总金额或者不建议购买，否则以后出现还款不上，就麻烦了，甚至会影响夫妻感情，毕竟原因天天和你一起啃窝头的人还是少！再次，买房还要考虑的成本还有房屋契税，一般90平方以上的为总房款的1.5%，90平方以下的为总房款的1%，这个是在领取（办理）房产证的时候缴纳。 买房后还有一个费用就是装修，这个就根据个人需要了，如果只是简装或者只是抹灰，1-2万就搞定，一般新房装修的费用都会在3万以上，主要花费地方为厨房和卫生间，能占到总装修费用的二分之一以上。总之一句话，你多少钱都能砸进装修里面，个人建议，非专业人士还是直接全包给装修公司，这样即便出问题也好维权，而且好做预算。 房屋的日常费用，比方说维修金、物业费、取暖费、卫生费之类的费用，需要提前考虑下，因为这个是每月除去月供后的固定费用，做好预算，可以衡量自己适合买多少钱的房子！ 2、选房： 根据预算计算出自己能承受的房价，通过房价你就可以确定你所在城市你能买那里的房子，相同地段的房价差不多，确定地段后，就可以看房了。个人建议，多看几个楼盘，这样你对价格会更清晰！ 看房要考虑的，因人而异，但是一般为地段、周边配套设施（包括交通是否便宜、孩子上学是否方便？）、开发商、户型（楼层）、优惠条件、物业公司、相关费用（包括物业费），这些基本都是要了解的。一般楼房和这些都是成正比的，这些都比较理想的房价肯定高，买房子别想着房价低又面面都好的，那就是奢望！同理，房价高的房子后期投资回报率也高，部分房子虽然房价便宜，但是也许今年的价格和十年后的价格一样，甚至会更低呢！典型的就是那些买时候是学区房，但是因为某些政府原因又不是学区房的，那你就等着降价吧！ 我个人选择凤栖第的时候是因为历城一中而来，对于我选择凤栖第的考虑主要为下（根据权重排序）：1、学区房，小区内有历城一中，并且已经签约，后面升值空间大；2、交通还算方便，距离经十路近，115、116去市区、去高新区较便利；3、临近建大，购物还算方便，实在不行就去学校买东西，而且距离学校近的东西能相对便宜些，而且有个“后花园”，树、草多了，周边的环境相对好些！因为这些，我选择的凤栖第，至于其他的我就没有深入考虑，我个人不太在意，大家选房的时候也可以和我一样，选出自己最在意的事情，然后进行衡量，满足的就选择，不符合就放弃，别迁就，省的买完后悔！ 3、看自己是否符合买房标准，大多数城市都有限购政策，尤其是一线、二线城市，所以不符合限购政策的就不要买了，可能是赔功夫赔钱最好还买不成！ 二、买房 1、定下小区侯，就去问价格，价格合适就出手好了，这个没有啥好说的，我想说的就是，很多人在意置业顾问，其实他们对于我们来说就是个传话筒，没多大用，基本大多数的置业顾问等你交了首付之后，就啥都不管你了，你爱怎么弄就怎么弄！所以，我个人觉得，随便找就是了，和自己合的来就行！ 2、除了认筹金之外，大多数开发商都要求一周之内交首付，其实这个是偷换概念的，没必要非要一周内交钱，除非这个楼盘非常紧俏好卖，大多数的一个月内交上就行，个人建议，签合同（注意是房屋买卖合同，即准备网签）的时候交首付了，这样可以给自己一个考虑的时间，也是符合国家规定的，那些不签合同交的钱都属于订金，是不退的（国家规定，意向金缴纳比例不超过总额的20%，超过的都属于违规操作）！ 3、签房屋买卖合同需要准备的东西（济南）： 个人信息类：身份证、户口本（集体户口需要户口本单页）、结婚证（单身证明，到民政局开）； 政策性要求：限购证明（拿着身份证、结婚证（单身证明）、户口本、开发商开的购房人信息单（需要公章）到济南房管局开，费用20元）。 4、签订房屋合同 其实大多数的房屋买卖合同都差不多，大同小异，虽然国家规定可以添加附件合同，但是大多数购房者都是相对比较弱势，根本不可能，所以不如关注自己下自己能获得权益。 关心的问题： 1、合同签订后，缴纳全款的时间及违约规定，有的开发商不规定时间，有的规定时间。如果不规定时间的比较好，这样贷款即便是2年后才放款，都和你没关系，让开发商自己着急去吧！规定时间的就要问一下，如果贷款下不来或者超期放款，是如何处理，是否需要缴纳违约金，这很关键！ 2、平面图，签约合同必须有平面图，不贴的就不是正规合同 3、必须网签，只有网签的才算正式进行买卖了，受到国家认可！ 4、房款、房号以及交房时间和推迟交房的违约情况如何处理！ 5、合同签订人名称，合同上名字为房产证名字，不能修改，修改是要交税的！ 三、贷款 1、贷款需要准备的东西（济南）： 个人信息类：身份证、户口本（集体户口需要户口本首页、索引页、单页）复印件、结婚证（单身证明，到民政局开）； 政策性要求：限贷证明（拿着身份证、结婚证（单身证明）、户口本、开发商开的购房人信息单（需要公章）到济南房管局开，费用20元）。 银行要求类：个人收入证明（红章）、银行流水（半年内，月收入平均额为月还款的两倍以上）、购房首付收据、购房协议、其他财产证明。