成都社区商业系统研究客户调研方案文本.pptx

2012年5月28日 社区商业与住宅会进行社区商业与住宅会进行双向价值联动双向价值联动 ，在良好运营保障下，商业价值超，在良好运营保障下，商业价值超 越住宅价值成为可能，本观点在此次调研中得到地产运营高管们的一致认越住宅价值成为可能，本观点在此次调研中得到地产运营高管们的一致认 同。同。 社区商业阶段性发展趋势明显，不同阶段价值体现呈现一定区别，理清社区商业阶段性发展趋势明显，不同阶段价值体现呈现一定区别，理清 各阶段价值影响因素，就能各阶段价值影响因素，就能缩短社区商业成熟周期并降低成本缩短社区商业成熟周期并降低成本，实现社区商，实现社区商 业价值最大化。业价值最大化。 社区商业开发前期，以匹配用户需求为原点，综合各方需求，从产品设社区商业开发前期，以匹配用户需求为原点，综合各方需求，从产品设 计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，降低后期计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，降低后期 运营调整成本。运营调整成本。 产品设计、品牌等级、业态组合、动线设计、商业规模产品设计、品牌等级、业态组合、动线设计、商业规模前置考虑前置考虑 可以可以 降降 低后期运营成本低后期运营成本 以达到提升商业价值作用，本观点在此次调研中得到地产运以达到提升商业价值作用，本观点在此次调研中得到地产运 营高管认同。营高管认同。 除了运营期的推广活动、品牌升级、业态调整。运营人员还关注建筑风除了运营期的推广活动、品牌升级、业态调整。运营人员还关注建筑风 格、灯光系统等硬件设施对格、灯光系统等硬件设施对商业氛围商业氛围 的影响，这需要在前期规划阶段予以考的影响，这需要在前期规划阶段予以考 虑。虑。 投资者对商业氛围关注点也集中在投资者对商业氛围关注点也集中在推广活动、品牌升级、业态调整推广活动、品牌升级、业态调整和和建建 筑主题筑主题 上，这也要求在前期规划考虑阶段要对硬件设施、主题定位进行精细上，这也要求在前期规划考虑阶段要对硬件设施、主题定位进行精细 打造。打造。 商家对商业氛围关注点更集中在主题明确、交通方便、业态丰富和商家对商业氛围关注点更集中在主题明确、交通方便、业态丰富和业态业态 调整互补调整互补 。其中。其中 业态调整互补业态调整互补 是商家相对敏感因素。是商家相对敏感因素。 优品道：安德鲁森蛋糕店升级为 更高端品牌早安巴黎，更好匹配客户需求，客单价、 营业额 、租金收益得到提升。 大拇指：原皇后餐厅占据临街关键口岸，但承租能力有限，后调整为苹果零售店，租 金收益更高，业态 更合理。 社区商业成熟期是运营溢价的检验期社区商业成熟期是运营溢价的检验期。用户的。用户的 重复消费重复消费 特征明显，用户维特征明显，用户维 护拓展是增值服务最应关注的问题，也是运营溢价超越资产金融溢价，构建护拓展是增值服务最应关注的问题，也是运营溢价超越资产金融溢价，构建 竞争优势的关键。竞争优势的关键。 另一方面，受城市发展的影响，用户重复消费成本随消费距离的增加而增另一方面，受城市发展的影响，用户重复消费成本随消费距离的增加而增 加，为了满足用户加，为了满足用户就近消费就近消费 的潜在需求，品牌与业态在此阶段也会小幅度调的潜在需求，品牌与业态在此阶段也会小幅度调 整，调整比例控制在整，调整比例控制在10%以内。以内。 成熟期商业运营案成熟期商业运营案 例例-大拇指大拇指 不断增加客户不断增加客户 重复购买收益重复购买收益 不断降低客户不断降低客户 重复购买成本重复购买成本 增值服务增值服务