徐州房地产市场研究月报.doc

徐州市2007年7月房地产市场研究月报 目录：市场背景：一、重要资讯1、政策法规32、市政动态53、市场资讯6二、市场概况1、市场概况7土地市场1、土地出让公告分析82、土地成交公告分析9住宅市场1、成交量分析102、成交均价分析113、新盘分析12产品分析1、本月关注142、个案点击15营销透析1、营销视点182、个案营销19 媒体报广统计分析 略市场背景：一 、重要资讯1、政策法规u 全国资讯 国土部要求严惩土地违法违规行为 监察部和国土资源部近日联合下发关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知，要求对 2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况进行复查，对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，严惩土地违法违规行为。通知明确要求对土地违法查处工作存在一些突出问题纳入专项行动进行检查，对违法违纪的责任人员，要从重处理。易居点评：此次新专项通知是继去年10月监察部、国土资源部关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知(旧专项通知)的进一步深化。此次出台新的专项通知主要是因为旧通知发布之后，各地还存在一些瞒案不报、压案不查、以罚代法、责任追究和行政处罚不到位等突出问题，造成部分国有资产流失，对于这种违法违规行为，国家相关部门再次出击进行整治，从而严格规范土地市场，保持房地产市场的健康稳定。 房地产价格防线被打破5月份住宅价格出现了一次全国性的急涨。深圳、北京、上海等一线城市房价均呈现双位数上扬，同时大批二三线城市楼盘也持续火爆。此轮全国性的价格上涨，显现出以“国六条”为代表的房地产新政并未奏效，政府苦心经营的房地产价格防线已有被打破的迹象。易居点评：新一轮房价上涨周期已在中国形成，国家出台的一系列政策并未达到预期目的，其原因有主要为银行利率调不足、银行储蓄移向其他资产，政府的行政手段很难将其制止；开发商对于这些国家政策已经有其相应对策；目前房地产市场整体供应仍显不足，今后几年房价将还会大幅增长。u 本地资讯 市土地储备管理办公室成立为进一步提高土地储备及市场化运作效率，拓宽筹集渠道，规范资金运作，控制土地储备经营风险，市国有土地资产管理委员会决定成立市土地储备管理办公室，作为其领导下的一个具体办事机构。其主要职责有三点：一是对年度市区重大土地储备计划、供应计划及土地出让过程中的重大事项进行研究，综合各部门意见后，提交市国有土地资产委员会审定；二是认真落实市政府及国有土地资产委员会交办的土地储备有关事项，并就落实中出现的问题进行研究，提出解决措施；三是及时向市政府及国有土地资产委员会汇报和反馈有关信息，为上级提供决策支持。 关于收回国有土地使用权的通告徐州市国土资源局于2006年3月31日分别与徐州中亿机械有限公司、徐州菲霓克斯精密机械有限公司、徐州新帝精密机械有限公司签订了国有土地使用权出让合同，上列三公司分别领取了土地使用证（证号分别为徐土国用（2006）第10636号、徐土国用（2006）第10632号、徐土国用（2006）第10635号）。鉴于上列三公司均以书面形式声明放弃所取得的土地使用权，徐州市国土资源局已依法解除了上列三份合同。根据有关法律规定，决定对上列三宗国有土地使用权予以收回。 我市将推行乡镇职工公积金制度为维护全市乡镇职工合法权益，我市在全省率先推行乡镇职工住房公积金制度。该制度的推行，结束了我市乡镇职工十多年来游离于社会保障体系之外的局面，全市乡镇职工长期以来的夙愿将得到实现，能按时享受到住房公积金制度给他们带来的实实在在利益。易居点评：该制度的推行，结束了徐州市乡镇职工十多年来游离于社会保障体系之外的局面，使全市乡镇职工能按时享受到住房公积金制度给他们带来的实实在在利益。 上半年房产契税开始清理逾期加收滞纳金今年1月1日至6月30日期间的房产契税，财政部门近日开始清理，此次清理为期一个月。从8月1日起，将按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据契税相关法律法规规定，自签订房屋权属转移合同或取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证之日起30日之内应缴纳契税。为确保国家税收及时足额入库，市财政局暂采取每半年清理一次的办法。 上半年全市GDP预计完成785亿元上半年预计全市地区生产总值完成785亿元，增长15%以上；预计财政一般预算收入完成47亿元，增长35%以上，主要经济指标实现时间过半、任务过半。全市经济呈现出“速度较快、效益提高、后劲增强、发展协调”的良好态势。 本月起全市住房公积金缴存基数调整根据国务院和省建设厅、财政厅、中国人民银行南京分行相关规定要求,我市从本月起调整2007年度职工住房公积金缴存基数。全市职工住房公积金调整后的缴存基数从2007年7月1日起执行,2007年8月底之前完成调整工作。调整内容为:住房公积金缴存基数为职工本人上年度月平均工资总额。计算职工住房公积金的缴存基数为2006年度职工本人月平均工资总额。2007年度职工住房公积金月缴存基数上限不应超过市统计部门公布的上一年度在岗职工月平均工资(全市2006年度职均工资21896元,市区29191元)的3倍;下限不得低于市劳动保障部门规定的2006年度职工月最低工资标准。2、市政动态 建国东路地下通道上部道路十一开通位于建国东路与迎宾大道交叉口处的建国东路过街地下通道建设工程将于今年年底建成并投入使用。通道上部道路将于今年“十一”开通。 三座铁路特大桥加固工程竣工由中铁十局四公司负责施工的徐州地区三座铁路特大桥桥墩加固工程全部完工，今后徐州铁路编组场发往连云港方向和南京方向的重载列车将畅通无阻，可高速安全通过特大桥。 京福高速西绕城建成通车京福高速公路徐州绕城西段既是北京至福州国道主干线的有机组成部分，也是徐州环城高速公路的重要路段。它与京福高速公路徐州绕城东段、连徐高速公路交会，形成全长91.5公里的徐州四环高速公路，使徐州的城市发展空间由现在的110多平方公里扩大到500多平方公里，拉开了徐州特大城市框架，形成了全方位对外交通的快速大通道，对增强我市的辐射力和凝聚力，加快徐州现代化特大城市和都市圈建设，加速城市化进程，都将起到巨大的推动作用。 西安北路环城路将延长贯通首尾相连为缓解中山北路的交通压力，环城路将西延822米、西安北路北延218米。该工程为我市今年市政重点工程，将于8月中旬开工建设。西安北路北延与环城路西延工程首尾相连，标志着内环城路又形成新的闭合环线，中山路立交工程交通将更加便捷，从环城路可以直接通达西安北路，将大大缓解中山北路的交通压力，同时节省交通时间。 荆马河南路西延一期九月底完工今年上半年我市实施了奔腾大道西延工程，一期工程将于9月底完工。奔腾大道西延一期道路工程范围从中山北路至大新庄路，长1270米，宽36米。目前排水工程已基本完成，路床整理完毕，正在进行二灰土基层施工，9月底一期工程将全部竣工。 故黄河市区段景观工程完工通过验收故黄河（市区段）亮化工程自2006年11月22日开工，于今年2月5日完成一期亮化工程建设任务，4月25日完成了二期亮化工程建设任务，7月15日完成了亮化（增补）工程建设任务。故黄河（市区段）亮化工程是故黄河整治工作的一个重要的组成部分，大大地提升了徐州市城市品位，美化了城市夜景。3、市场资讯 意大利式光雕亮相滨湖公园西园全长1.5公里的意大利式光雕最近在滨湖公园西园的“八一”大堤上亮相，每逢重大节假日及黄金周夜晚免费向市民开放。光雕是欧洲古老的艺术，学名全称为“巴洛克风格庆典灯饰”，源于文艺复兴时期的意大利。采用传统欧洲的建筑美学元素，融合建筑、绘画、雕刻、美术等艺术手法并加以光电应用。在造型精巧、镂空的木刻支架上，点缀以绚丽的彩灯，伴奏欧式古典巴洛克音乐，从而塑造出不同主题形象的虚拟建筑景观。 华厦投资新区18亿建五星级宾馆7月17日，华厦集团正式对外宣布，将在铜山新区“砸下”18个亿，建设一座包括五星级酒店在内的商业+居住的综合地产项目，得到业内的广泛关注。华厦集团在铜山新区竞得20072号地块。该地块位于黄河路北、海河路两侧，为原铜山县人民政府招待所的一块用地，占地158亩，其中宾馆用地80多亩，开发住宅用地70多亩。该地块地理位置十分优越，正前方有30亩左右的绿化区域，环境十分优美，配套比较完善。对于这样一块用地，华厦集团根据实际考察和对周边地区市场需求的分析，最终决定兴建星级宾馆和住宅项目，投资总额高达18个亿。 滨湖花园创建我市首座科技社区会说话的花、无弦琴、雅各布天梯这些只有在科技场馆和展览中才能见到的尅及模型，如今在滨湖花园科技活动室里也能一饱眼福。滨湖花园近期与泉山区科技局联手打造科普活动室和科普广场，携手创建我市首座科技社区，引来居民的好评 财苑南湖别院规划亮相 似阿联酋海上公寓南湖别院位于云龙湖湖南路南侧，将由徐州市财苑房地产开发有限公司开发建设。主要经济技术指标包括：1、用地面积：74600平方米；2、总建筑面积：22431平方米；3、地上建筑面积：11900平方米；4、地下建筑面积：10531平方米。容积率：0.15；建筑密度：9.92%；绿地率：51.5%。从效果图上可以看到无论地块形状还是建筑形态，以及绿色景观，南湖别院都令人惊叹，好像一座与世隔绝的水上乐园。其设计理念甚至与阿联酋规划的人工海上岛屿棕榈岛有相似之处。二、市场概况1、市场概况：全市商品房供求关系数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库徐州房地产市场一直存在供求不稳定的状态。07年以来出现较大程度供不应求的状况，直至本月，供求比只达到0.6，和去年同期的2.0的供求比值相比，供求关系发生逆转。徐州楼市进入07年后发展较为看好，之前土地供应的累积促使开发商开始集中放量，市场供应比以往有明显增加，但已在一定程度上满足不了徐州消费者逐渐加大的购房和投资需求，部分月度出现供不应求的状况较为严重的局面，致使房价一路攀升。由于上月供应量为今年月度供应量最高，加之5月楼市旺季的各楼盘的宣传活动，市场上的一部分需求在本月得到满足，使得本月需求量比上几月明显增加，为八月楼市的加温提供条件。本月商品房市场整体供应量为14.2万平方米，相比上月下降43.2，相对去年同期下降38.0。虽然本月新增量较上月出现大幅度回落，主要是因为本月是楼市传统淡季，市场上存在的需求仍在消化上几个月的供应，本月供应量属于正常回调阶段。本月供应比例比去年同期相比有较显降低，可以看出市场渐好的现状，供不应求的局面将会持续。本月商品房市场整体需求量为22.2万平方米，相比上月增长37.9，相对去年同期增长89.7。本月市场成交量突显加大，出现淡季不淡的市场表现。由于上两月出现较大的市场供应量，一定程度刺激了消费者的购房和投资需求在本月得到满足。另外由于本月供应量有所回落，市场存在的需求针对上两月的供应进行较强的消化，致使本月整体供不应求的局面较为严重，市场温度将会持续。全市商品房成交均价徐州市商品房价格一直处于上升状态，进入07年，随着一些外地较有实力的开发集团进入徐州以来，房地产市场上陆续出现一些大盘的集中放量，刺激了一部分以往没有得到满足的消费需求，房价因此持续升高，第一季度就突破3000元/平方米价格大关，出现历史新高点，且以每季度200元/平方米左右的增幅稳定上升，至今已超过3800元/平方米的市场均价，价格水平的涨幅较以往有明显增高，预示徐州整体市场已经进入快速增长的时代。市场结论l 7月，全市商品房新增面积为15.9万平方米，商品房供应量环比上月减少了36.4。与去年7月同比，供应量减少了7万平方米，降幅为30.6。l 本月商品房市场成交有所上升，7月份全市商品房成交量为22.2万平方米，比上个月增长37.9。与去年7月同比，增长89.7。 l 2007年7月份，市区商品住宅月度成交均价为3802元/，同比上涨32.24，比上月上涨1.49。土地市场土地出让公告分析 徐州市国有土地使用权挂牌出让公告（2007年第7号）编 号地块名称土地座落土地面积（平方米）规划用途规划指标容积率建筑密度绿地率2007-21奎河西地块东至奎河现状路、北至莲花井巷18620.5A地块商住A地块3.5A地块26%A地块25%B地块商办B地块1.8B地块40%B地块20%起始价（万元）保证金（万元）挂牌时间800040002007年7月23日至2007年8月7日11 时止 徐州市国有土地使用权挂牌出让公告（2007年第8号）徐州市国有土地使用权挂牌出让公告（2007年第8号）编 号地块名称土地座落土地面积（平方米）规划用途规划指标容积率建筑密度绿地率2007-22三环东路西地块三环东路西侧、鼓楼法院南8880商业（汽车销售服务）0.3838%25%2007-23郭庄路南地块郭庄路与三环东路交叉口东南角10968商 住4.955%20%起始价（万元）保证金（万元）挂牌时间备注4665002007年8月20日至2007年9月3日11 时止22号地块竞得人另须向江苏远方汽车工贸实业有限责任公司支付地上附着物补偿费用676.11万元本月徐州市共出让地块3宗，总出让面积为3.9平方米，规划总建筑面积达到12.2万平方米。3宗土地都分布于云龙区范围内，土地规模都较小，且全为商业综合的用地性质，该区域未来商业写字楼供应将较有增加。土地成交公告分析 本月土地成交列表地块编号土地位置土地面积（平方米）规划用途容积率起始价（万元）成交价（万元）竞得人成交时间2007-14号（保温瓶厂地块）环城路南、黄河北路北侧51654商住2.71860018600江苏龙商实业投资有限公司7月27日2007-15号（三团一校地块）黄河新村西侧12253居住2.244004450南京中央商场股份有限公司2007-16号（六朝松职工宿舍地块）大庆路东侧6947居住1.5200200徐州馨宝房地产开发有限公司2007-18号 （开发区A地块）徐州经济开发区经七路东支路东侧10015工业0.7131131徐州凯瑞机械有限公司7月30日2007-19号 （开发区B地块）徐州经济开发区经七路东支路东，现状路北侧10255工业0.7134134徐州市中大管件制造有限公司2007-20号（杨山路南侧地块）徐州经济开发区杨山路南，经六路东158585商住1.595009600徐州鸿泰房地产开发有限公司本月徐州市共成交地块6宗，总成交面积约为25万平方米，规划总建筑面积达到42.9万平方米。主要分布于鼓楼区和泉山区两个区域，鼓楼区为重点，共有5宗成交。成交土地中用地性质分配较为均匀，商住2副、居住2副、工业2副。 区域分布本月成交土地之分布在鼓楼区、泉山区和经济开发区三个区域，经济开发区共有4宗地块成交，总成交面积达到185802平方米，占本月土地成交总面积的74%，成为本月土地交易市场的热门区域。鼓楼区和泉山区各有1宗土地成交，成交面积分别为51654平方米和12253平方米。由于经济开发区目前供应量相对其他区域较小，土地仍存在较大挖掘潜力，随着新城区的开发和交通道路的相通，使其与各热点区域相连接，未来将会加大该区域供应比例，使其成为未来较为热门的板块之一。 土地用途月成交土地中，用地性质为商住的共有2宗土地，面积为210239平方米，占总成交土地的84，成为本月土地供应性质的主打；工业和住宅用地相对接近，为20270平方米和19200平方米，各占总体成交的8。可以看出，未来市场上商住性质的供应将会成为热点，主要因为区域规划的重心逐渐向发展型偏移，未来区域内的产业结构将会有大的调整，新进产业将会增加，未来商住性质的需求也将会加大。 地块面积分布本月全市所出让的单宗土地面积相对不大，占地面积在1万5 万平方米之间的有3宗，分别为位于云龙区的住宅项目和位于经济开发区的工业项目，其余占地面积分布都只有1宗土地成交，分别为位于鼓楼区的住宅项目、和经济开发区的商住项目，其中所成交的商住项目土地占地面积相对较大，是在十万方以上的，说明区域商住类需求正在加大。本月单宗土地面积的相对不大，主要因为规划部门对于未来市场供应将有所调整，市场结构将发生变化。重点地块点评：1、地块概况编号为2007-21的奎河西地块，土地坐落东至奎河现状路、北至莲花井巷，出让面积为18620.5平方米，规划用途分为A地块商住，容积率3.5；B地块为商办，容积率1.8。该地块起始价为8000万元，保证金4000万元。2、地块位置3、地块分析l 该地块位于徐州传统意义上的市中心区域，这是在市中心区域土地存量较为稀有的情况下，出让的一块面积相对较小的地块，从容积率可以看出项目未来规划必然为高层建筑，这与土地市场的区域现状有直接关系。l 从周边配套来看，该地块周围配套较为齐全，因为地块本身就处于市中心区域，周围居住商业氛围也较以成熟，离老市政府仅有一千米左右距离，附近学校有解放路小学、市高级中学、徐州师范大学，医院有妇幼保健院和市中医院，超市有百大超市。另外，由于沃尔玛的进入和在和平路与解放路交界处的落户，很大程度上带动了区域商业娱乐的再一次提升，该地块在其附近这一条件决定该地块8000万元的起拍价（楼面价1228元/平方米）处于市场高位，未来价值将会高升。住宅市场供应量分析 07年全市住宅供应量共达114.3万平方米，本月供应占目前总供应量的12左右，所占比重相对不大，共供应12.3万平方米，主要原因还是因为市场处于淡季阶段，前两月供应较大，市场需求还处于消化过程，预计供应将在下月月底开始加大。成交量分析7月份，市区商品住宅预销售成交18.7万平方米，比上月增长32.6。从商品住宅的成交套数来看，本月商品住宅成交1700套，创今年新高，同比上涨121.72。1-7月份，市区商品住宅预销售成交120.41万平方米，同比增长19.45。易居点评：7，8月份是传统的淡季，但7月份的成交量却创07年新高，出现了淡季不淡的现象，主要因素应该有四点：1、利率政策的影响逐渐显现；2、市场需求正处于集中放量后的消化过程；3、6月份国家相关政策预期会增加房产开发成本；4、消费者购房和投资需求逐渐加大。成交均价分析 本月全市住宅成交均价为3802元/，同比上涨32.24，比上月上涨1.49。与本月成交量持续增长相对应的是，本月住宅均价出现了上涨，并创下了07年1月份以来的新高，但是增幅较小（1.49%），小于6月份的增幅（3%）。易居点评：与6月份相比较，7月份的成交套数，成交面积都有较大的增长，只有成交均价的增幅较小。主要因为在第二季度全国居住用地涨价达16.2%，许多开发商采取捂盘惜售的方式，等待房价上涨，直接导致6月房价环比达3%。新盘分析 2007年7月住宅新推案量一览表区域名称建筑形态推量总建均价泉山区山水丽庭多层、别墅4272750云龙区贵邦俊园小高层2.3云龙区287大院低层、多层0.70.73900云龙区康怡家园高层、小高层0.5九里区天能花园低层、多层0.6铜山新区水景佳苑低层、多层、小高层7.6铜山新区汉泉山庄低层、多层3.5414500铜山新区文泰康城多层、小高2.5172550经济开发区协丰森林湾多层、小高层2.173000经济开发区星光名庭多层、小高层5152500 区域分布本期新增项目体量较小，主要分布在铜山新区。从新增项目区域分布来看，铜山新区和经济开发区方向仍然是本月商品住宅开发的主要供给区域，共有5个项目入市，说明这五个区域仍然是徐州的主力供应区域。 产品特征多层，小高层建筑垄断了入市产品主要建筑形态，分别占到了入市产品总量的60%、30%，其中多层占到了总量的60%，成为了市场供应的最主流形态。 价格分析本月主力商品住宅平均销售单价为3880元/平方米，最高的为久隆凤凰城销售均价在4650元/平米，全部为小独栋别墅。最低的是御景湾3期2900元/平米，以小高层为主。产品分析1、本月关注 协丰森林湾协丰森林湾总用地面积45000平方。总建筑面积约7万平方米，由1栋4层住宅、11栋6层、5栋11层小高层组成，小区由加拿大建筑规划设计院进行总体概念设计，项目规划以国外先进的居住理念为蓝本，以运动生态健康为主题，通过以人为本的产品设计思想，将院落式围合设计的规划理念及组团景观设计与自然山水融入到小区的规划中来，不但有效促进住户交往，增强社区凝聚力，而且让每位业主真正体验步移景异，户户见景的度假般生活。小区内配套设施齐全，超市、便利店，网球场、篮球场等运动设施一应俱全。宽敞充足的停车位更加体现小区生活品味，直线式路网设计，有效实现人车分流，有提高小区交通安全性。星级的物业、量身定制居住更安全，更舒适。 7月28日，协丰森林湾开始进行内部登记，首批推出208套高级暖气公寓房，总价18万元起、面积70-130平方米，预计明年下半年入住。2、个案点击 绿地世纪城2、3期l 楼盘简介项目名称总建面容积率绿化率建筑形态2期维多利亚19万2.140%小高层、高层项目名称总建面容积率绿化率建筑形态3期维也纳森林11.6万1.540%高层、小高层、多层徐州绿地世纪城位于徐州市云龙区，项目占地937亩，将建成总建筑面积约130万平方米的大型国际化社区，包括95万平米住宅，20万平米城市广场（大型商业卖场、商业休闲街、餐饮娱乐、便利店、酒店式公寓、酒店、办公、银行）、10万平米社区商业公建配套设施，是目前徐州在建规模最大的大型综合居住区。l 设计理念绿地世纪城在整体社区的规划上，以中央湖区为核心，合围出多样化生态风情组团，引入国际最新的整体规划概念和经典情， 把世界著名的6大城市：法国巴黎、加拿大维多利亚、奥地利维也纳、意大利威尼斯、瑞士日内瓦、美国纽约等优势景观完美融合， 并深入挖掘各城市主题来指导绿地世纪城6大组团的景观、建筑风格以及软性装饰，形成绿地世纪城特有的现代国际城市主题形象。一座座异域风情现代建筑与自然园林相生相融，立体生态开放多元的城镇式社区将最大化赋予未来生活的惬意体验，成就引领未来国际高尚居住方式的典范。同时利用湖与空间场所之间的过渡带，穿插制造出宽阔丰富、别致多样的绿化景观及园林小品，无不渗透着自然的妙趣横生与清盈灵动。富有变化、动感的小区步行轴道环绕湖岸弯曲起伏，将小区六大组团自由流畅的有机联系，令整体社区的层次感、场所感增强，完全私密化的社区营造出高价值和归属感的惬意空间，从容实现都市中自然的珍藏与居住的专享。绿地世纪城倡导“人生态城市”和谐共存的现代国际生活理念，节能建筑、规划科技和生态可持续发展”的国际先进景观方略，绿地世纪城构筑一个和谐优美，高尚自然的生态人文复合居住社区，多元化的人居空间、多功能的城市配套、有机化的社区组织，大大提升现代生态社区的居住活力与生活氛围，立体开放多元的城镇式社区将最大化赋予生活极致的舒适完美体验，引领居住生活方式的全方位变革，展现未来生活社区真义！l 项目规划l 建筑规划 绿地世纪城以超大型现代化城镇居住区理念为核心，充分体现空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境等相互融通，和谐相处的现代居住模式将以人的最适宜居住为本，全面整合生活优越性、居住舒适度与城市、自然、建筑等方方面面深刻的内在互动关系，对居住空间、景观生态、生活配套进行有效组合，实现居住资源的最优化，让居住成为生活最纯粹、最完美的回归，成为未来城市人们所渴慕向往的理想居住地。绿地世纪城以绿地地产品牌“老街”撷取现代建筑精华，建筑规划强调居住视觉美感的同时，更注重各个主题组团的有机联合，使多种文化生活主题和谐共存，使整个上去从单纯的“居住”功能中解放，接轨国际理念，引领徐州新时代人居潮流。l 园林规划整个社区环绕中央湖区为中心，不仅有郁郁葱葱的绿色草坪，鲜花盛放的自然园林，更有独特的内在自然景观资源“湖”水波潺潺，生活悠然，一幢幢极具艺术美感的建筑优美伫立，一个个景观休闲小品沿径妙设，实现真正诗意栖居天地的生活理想。l 成熟配套1. 教育：社区内拥有小学与徐州幼师绿地双语幼儿园，同时小学、金山桥双语幼儿园、东区中心幼儿园近在咫尺，毗邻彭城中学、二十九中、二十一中；工程兵指挥学院、徐州医学院等知名高校遍布周围。2. 商业：100000多功能商业步行街与整个多功能社区有机地融为一体，别具特色又相得益彰。 3. 休闲会所：筑就领先全城的时代居所，“休闲运动健康”三大社区运动配套体系完善建立，篮球天地、网球场、游泳馆等大型运动休闲设施一应俱全。4. 物业：上海科瑞物业发展管理公司全面接管社区管理。l 户型设计项目名称绿地二期维多利亚绿地三期维也纳森林户型两房三房四房两房三房四房套数12645636076638230面积85-95109-12514085-95109-125142比例6730365323从上面的户型配比表中可以看出，维多利亚2房户型较3房户型所占比重多出37的体量，维也纳森林2房户型较3房户型所占比重多出33的体量，因此预计面对的客户群应该属于中低端需求人群。其中维多利亚3房户型所占比重30，2房户型所占比重67，维也纳森林3房户型所占比重32，2房户型所占比重65，在产品定位上应该属经济型楼盘，从户型面积控制上来看，总价控制较合理。从客源定位上来看，主力客户群还是面对首次置业的年轻需求人群和周边老小区改善型需求人群。l 主力户型分析从上面的户型图可以看出，该户型设计合理，功能齐全利用率较高。户型南北通透，户型设计上为全明设计，主卧采用八角窗设计，客厅大景观阳台，带来良好的视野和采光效果。厨房布置在北侧，功能区分割合理。该户型为三房两厅一卫格局，各功能区分布合理，主卧私密性好，且采用凸窗设计。客厅搭配大景观阳台，充分体现了其较高的性价比。营销透析1、营销视点由于临近7、8月房地产传统淡季，无论开发商还是代理商都希望自己销售或代理的楼盘出现淡季不淡的局面。从而推出形式各异的营销推广活动，这对楼盘销售起到了一定的促进作用。2、个案特色营销 买房子送契税奥运城准现房独家发售（仅余数套）日成奥运城重磅出击推出买一送一（买房子送契税）爱党月大行动，活动从7月1日起，仅送3套，送完为止。此次活动对象为：日成奥运城49#楼，18层小高层，135，三室二厅二卫，全明设计。该小高层为准现房销售，价格3110元/起，现在商品房的房屋契税大约在2%左右，所以对购房者而言此次活动是相当有意义的。易居点评：虽然做法老套，但很实用，毕竟价格对客户来说是刚性的，所以也起到了一定的效果。 开元四季业主才艺大赛火热报名中“欢乐开元，唱响四季”开元房产第四届社区文化节徐州项目开元四季初赛正在火热报名中，报名将持续到8月10日，凡具有一定才艺的业主或在开元四季现场登记的意向客户均可报名参加。初赛定于8月18日在徐州开元名都大酒店举行，凡参加初赛业主均可获得纪念品一份。届时将选出前四名晋级人员进入决赛， 9月22日，开元房产徐州、杭州、台州、上海、宁波、开封等项目的优胜业主家庭将会聚开元四季参加总决赛。易居点评：此做法可以利用老客户带动一部分新客户，展现其物业的人性化。区域市场云龙区一、市场综述：供应量有所回落，成交市场火爆供求量07年6月07年7月环比变动新增供应量（平方米）69839.2653150.23降低23.9月度成交量（平方米）54190.6376727.61增长41.6月度均价（元/平方米）33153385增长2.1本月云龙区商品房市场供应量有所回落，区域总供应5.3万平方米，比上月降低23.9，成交量出现大幅增长，成交7.7万平方米，环比上月增长41.6。价格方面云龙区整体均价出现上升趋势，为3385元/平方米，与上月相比涨幅为2.1。二、供求分析07年云龙区商品房整体供应量和成交量时涨时跌，但已明显呈稳定上升趋势。区域上半年累积供应量接近24.5平方米，总成交量为25.5平方米，市场呈现供负于求的现象。7月供应量虽有些回落，但也处于以往回落期的最高位；本月成交量因为市场需求在消化前几月的供量而增至07年以来最高水平，出现淡季不淡的市场现状，预计未来楼市渐转为旺季的过程中，市场还会加大放量，以满足目前较为狂热的需求局面。三、关注楼盘瑞龙东方广场物业地址：三环东路西侧、楚汉公园大门入口处开发公司：徐州瑞龙房地产开发有限公司物业类型：34层商铺占地面积：50692平方米建筑面积：86176平方米容积率：1.7开盘时间：2006年8月8日均价：5000元/平方米附近住宅小区：绿地世纪城、东方明珠、东方美地、民富园、民怡园、民祥园交通配套：5路、49路、52路、58路、65路、71路、605路、608路景观配套：狮子山楚王陵、汉兵马俑博物馆教育配套：二十九中、彭城中学关注理由：该项目作为云龙区东三环以内新住宅区出现的一个重要的新型商业中心，在07年引起各个区域的消费关注。因为有狮子山汉文化景区旅游点的依托，区域居住氛围的日渐成熟，加上目前市场上的投资热潮，区域商业需求越渐明显和加大，带来消费者的跨区域关注。该项目目前销售已近尾盘，预计未来将成为云龙区东部最为典型的商业购物休闲中心。四、区域在售楼盘楼盘名称物业类型总建面积（）价格开发公司绿地世纪城普通住宅5473423500山水康桥 普通住宅91000一房一价徐州华美中润同发家和园 普通住宅600003400徐州同发房地金润嘉园 普通住宅122833300徐州市金满楼楚岳山庄 普通住宅1000003100徐州中川房地永泰东方美地普通住宅158842一房一价徐州永泰房地安达家园二期 普通住宅3100徐州安达房地日成奥运城 商住4190003500徐州日成房地汉御广场 商住4980江苏金广厦集贵邦俊园 商住85042.53100徐州市朝阳集曼哈顿广场 商住4000徐州天成房地东坡文化城 商铺12000徐州华隆房地徐州礼品城 商铺20000徐州天成房地瑞龙东方广场 商铺5000徐州瑞龙房地银建帝都大厦写字楼5888徐州银建房地徐州时代广场 商业门面办公4300徐州时代房产盛裕商务楼 商业门面办公一房一价徐州盛裕房地至07年7月，云龙区在售楼盘共17个，其中纯住宅项目共7个，价格普遍在31003500元/平方米左右，纯商业项目3个，价格多在1000020000元/平方米之间，瑞龙东方广场价格明显偏低，另外商办项目有3个，价格均在5000元/平方米上下，商住项目为4个。五、区域新盘名称建筑形态推量总建均价开发公司287大院低层、多层0.70.73900徐州华美中润楼盘简介：287大院项目位于云龙区复兴南路287号（汉桥东隔壁），占地5269.3平方米，总建68501平方米，总套数71户，容积率1.3，绿化率30，为普通住宅项目，由徐州华美中润置地有限公司开发，于07年7月6日开盘，均价3900元/平方米，目前销售情况较不理想，主要因为其规模较小，周边居民区档次较低，小环境较差，消费者对其具有一定抗性。户型配比：房型面积（平方米）户数（套）比例二房84895679三房1171261521鼓楼区一、市场综述供求量07年6月07年7月环比变动新增供应量（平方米）12913.9015003.03增长16.2月度成交量（平方米）21291.2210821.01增长49.2月度均价（元/平方米）29753155增长6二、供求分析三、关注楼盘和园爱家物业地址：西安北路延长段与二环北路交叉口开发公司：苏北建屋置业有限责任公司物业类型：多层、小高层占地面积：41354平方米建筑面积：67080平方米容积率：1.67开盘时间：2006年12月均价：3450元/平方米附近住宅小区：九龙湖水景坊、怡康花园等交通配套：34路、57路、48路、105路、74路、33路、9路、12路景观配套：九龙湖公园教育配套：二十六中、工业职业技术学院、空军后勤学院关注理由：和园爱家项目作为鼓楼区代表性楼盘，经过一段时间的热销，目前已近尾盘销售，目前在做合同备案和交房前期准备的工作。该项目以低开高走的价格策略入市，打出“二十万”的超低总价吸引部分意识发生一定转变，带动整个区域的居住氛围的提升，使区域其他楼盘的去化也变的相对快速起来。四、区域在售楼盘楼盘名称物业类型总建面积价格开发公司淮海水岸春天普通住宅126224一房一价江苏淮海置业怡康花园普通住宅1100003788徐州怡康房地润家香花畦 普通住宅1000002850徐州润家房地园中苑二期 普通住宅2450徐州建美房地香山庭院 普通住宅300002798徐州鼎馨房地祥和时代家园 普通住宅170002900江苏淮海置业天润花园 普通住宅一房一价和园爱家 普通住宅690613450苏北建屋置业九龙湖水景坊普通住宅330003650徐州建美房地一品观邸 商住360005280徐州金正基房丰源大厦 商住400003728徐州彭龙房地宏宇新天地 商住230003300徐州市宏宇房兴隆大厦 商业门面办公200005088徐州市兴隆房汇源置地广场商业门面办公436605200徐州市汇源房鼓楼区在售楼盘共14个，其中纯住宅项目共9个，比例较大，约占总数量的64，价格普遍在29003500元/平方米左右，商办商业项目有2个，价格均在5000元/平方米以上，商住项目为3个，除一品官邸价格较高，其余都在3300元/平方米以上徘徊。五、区域新盘本月区域无新推楼盘泉山区一、市场综述供求量07年6月07年7月环比变动新增供应量（平方米）111441.985063降低95.5月度成交量（平方米）80023.11124836.54增长56月度均价（元/平方米）37453825增长2.1二、供求分析三、关注楼盘山水丽庭物业地址：徐州四院同电家园隔壁开发公司：徐州市同力创展房地产有限公司物业类型：110055平方米建筑面积：200000平方米容积率：1.6开盘时间：2006年4月1日均价：3900元/平方米交通配套：11路、19路、20路、35路、51路、65路、62路、64路、601路、602路、603路、604路、609路景点配套：彭园、淮海纪念塔教育配套：解放路小学、六中、师范大学关注理由：山水丽庭项目是本月泉山区在售楼盘中唯一有新推案的楼盘，该项目依托优越的地理位置、彭园淮塔等景点等优势，在商业氛围较以成熟的万裕风情园商业街区附近，决定其价格处于市场中高档位，从去年4月份开始，销售情况一直不温不火，直至目前还有推出放量，价格也越走越高，由于工程进度已经进入外装修阶段，此次推量也是楼盘销售的最后冲刺阶段。四、区域在售楼盘楼盘名称物业类型总建面积价格开发公司迎宾花园 普通住宅50000一房一价徐州普达置业金府家园 普通住宅3680徐州市恒信房宏宇新岸线 普通住宅600003300徐州市宏宇房泰山城市花园普通住宅3760徐州裕朗房地南湖怡秀园 普通住宅3500徐州市建设投山水丽庭普通住宅3900徐州同力创展学府嘉苑 普通住宅3400徐州瑞隆房地文华园 普通住宅3300徐州天成房地南山庭院 普通住宅3200开甲置业有限颐和泉山美墅 普通住宅3300徐州颐和房地开元四季 普通住宅3500开元名都置业中川如意家园 普通住宅3000徐州中川房地阿尔卡迪亚 普通住宅一房一价荣盛（徐州）华厦小康人家普通