集体土地上的集资房或者宅基地房屋不能买卖.doc

集体土地上的集资房或者宅基地房屋不能买卖上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书 （2010）沪二中民二(民)终字第2522号 上诉人(原审被告)徐某某。 上诉人(原审被告)费某某。 两上诉人共同委托代理人陆某某。 被上诉人(原审原告)钱某某。 被上诉人(原审原告)朱某某。 上诉人徐某某、费某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2010年4月2日，钱某某、朱某某与徐某某、费某某签订了房屋买卖协议一份，约定：徐某某、费某某系甲方(卖方)，钱某某、朱某某系乙方(买方)；甲方自愿将坐落于上海市青浦区华新镇新市路29弄某号1-4层，建筑面积为220平方米的房子(以下简称系争房屋)转卖给乙方，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)80万元；付款方式：该协议生效后乙方首付定金：2010年4月2日付定金2万元。其他余款分期支付，在乙方付清余款后甲方最迟于2011年1月31日搬出该房，将该房交付给乙方。如甲方未按期交房给乙方，须按房价千分之一每天赔偿给乙方；甲乙双方须到华新镇建房机关作房屋买卖公证盖章；该协议经甲方双方确认后签字生效，如甲方反悔将赔偿给乙方2万元。合同另对其他条款作了约定。合同签订后，钱某某、朱某某即支付徐某某、费某某定金2万元，徐某某、费某某出具收条一份。2010年8月30日，钱某某、朱某某致函给徐某某、费某某，表示因无法办理公证，要求双方协商解决，后协商未果。2010年9月26日，钱某某、朱某某起诉至原审法院，请求法院判令解除双方于2010年4月2日签订的房屋买卖协议；要求徐某某、费某某返还钱某某、朱某某2万元；要求徐某某、费某某偿付钱某某、朱某某利息损失1,000元(本金2万元，从2010年4月2日计算至2010年9月26日，按中国人民银行同期贷款利率计算)。 原审法院另查明，钱某某、朱某某系非农户口，其户籍所在地与徐某某、费某某并非同一村的村民。 原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该案中，根据钱某某、朱某某、徐某某、费某某提供的证明显示，系争房屋为上海市青浦区华新镇徐谢村建造的农村集资房，土地性质为农村集体土地。钱某某、朱某某系非农户口，且与徐某某、费某某并非在同一村，因此钱某某、朱某某向徐某某、费某某购买系争房屋违反相应法律规定，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，徐某某、费某某理应返还钱某某、朱某某定金2万元。由于导致合同无效的后果，双方均存在一定过错，故双方对利息损失应承担各自的责任。 原审法院审理后作出判决如下：一、钱某某、朱某某与徐某某、费某某于2010年4月2日签订的房屋买卖协议无效；二、徐某某、费某某应于判决生效之日起十日内返还钱某某、朱某某2万元；三、徐某某、费某某应于判决生效之日起十日内返还钱某某、朱某某利息损失(本金2万元，从2010年4月3日计算至2010年9月26日，按中国人民银行同期贷款利率的50%计算)。本案受理费325元，减半收取计162.50元，由钱某某、朱某某负担3.87元，徐某某、费某某负担158.63元。 徐某某、费某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋虽是建造在农村集体土地之上的农民集资房，但不同于宅基地之上的房屋，是经过镇政府统一规划，完全可以买卖，只是不能办理过户手续，因此价格才特别低廉，对于该房屋的情况钱某某、朱某某在签订合同前是完全知道并接受的，现对方是恶意毁约，故其要求确认双方签订的买卖合同有效，双方继续履行。 钱某某、朱某某辩称：合同中约定合同须到建房机关办理公证手续，但办理时被告知系争房屋是不能办理公证及过户手续，购买这样的房屋其权利无法得到保障，故其不同意徐某某、费某某的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。系争房屋为上海市青浦区华新镇徐谢村建造的农村集资房，土地性质为农村集体土地，对此，双方当事人均无异议。由于钱某某、朱某某系非农户籍且与徐某某、费某某并非在同一村，因此双方签订买卖合同转让系争房屋的行为违反相关法律规定，应认定该房屋买卖合同无效。合同无效后，徐某某、费某某理应返还已向钱某某、朱某某收取的2万元定金。由于导致合同无效的后果，双方均存在一定过错，故对于合同无效后所造成的损失应由其各自承担。徐某某、费某某请求确认该合同有效要求继续履行，缺乏法律依据。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五