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房地产市场的起源、发展及泡沫原因 我国房地产市场的现状、问题与对策摘要：2010年4月以来，面对飞涨的房价党中央出台了一系列更加严厉的调控政策，包括新国十条等，各地也相继出台了各具特色的国十条。然而面对如此频繁的调控政策，也引起了社会大众以及专家学者的广泛关注。不同的人有不同的观点，当然他们也各自代表着其所归属的群体的看法。本文将通过对房地产市场的全面剖析，从根源以及发展历程，生动形象的呈现一个我们所看到的房地产市场。房地产市场起源于香港并繁荣了近半个世纪，金融危机的数次爆发给各国造成了不同的影响。随着新一轮金融危机的降临，我们也处在危机爆发的边缘，房地产市场作为支柱产业泡沫的现状的肯定的，但政府针对危机所制定的真个的合理性遭到质疑，其所依据的经验遭到抨击，本文将从不同视角进行展现，还原一个真是的房地产市场。当然对于楼市看法有很多，本文也不能一一评析，其不全面性敬请谅解。房地产市场是房产和地产的统称。一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场; 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场; 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。最后我们将从战略高度对房地产市场进行去思考，到底房地产市场是否应该成为支柱产业。关键词：房地产 泡沫 原因剖析 战略思考目录一、 房地产市场的起源及我国现状（一）香港的房地产市场（二）中国大陆的房地产市场（三）房地产的困境：怎么就泡沫了二、我国房地产现状的原因分析以及政策评析(一) 国家政策制定者的判断（二）学者诊断及建议（三）网友观点（四）我们的诊断及分析（五）楼市与当代大学生三、从国家战略角度看楼市 （一）我国古代大兴土木的结局（二）.帝国主义亡我之心不死；放弃幻想，准备斗争四、结论正文：一、 房地产市场的起源及我国现状（一）香港的房地产市场第一、抗美援朝：1950年10月，中国人民志愿军赴朝作战，抗美援朝战争开始；9月15日，美军第10军于朝鲜半岛南部西海岸仁川登陆，朝鲜人民军腹背受敌，损失严重，转入战略后退； 1950年6月25日，朝鲜人民军南进作战，朝鲜战争爆发；1953年7月，双方签订朝鲜停战协定，从此抗美援朝胜利结束。1958年，志愿军全部撤回中国。10月25日为抗美援朝纪念日。抗美援朝尽管结束但却有诸多启示：首先正如毛主席所说：帝国主义亡我之心不死，放弃幻想，准备斗争；其次中国冲破帝国主义的封锁，获得巨大的海上援助；有一个商人做出重要贡献！第二、霍英东的发家：霍英东全国政协副主席。 男，汉族，广东番禺人。1923年5月生，2006年10月28日在北京因病逝世，享年84岁。1953年创办霍兴业堂置业有限公司及有荣有限公司，任董事长，先后担任香港地产建设商会会长，香港中华总商会会长、永远名誉会长，香港足球总会会长、永远名誉会长，国际足联执委，世界羽毛球联合会名誉主席，香港特别行政区基本法起草委员会委员，香港特别行政区筹委会预备工作委员会副主任，香港特别行政区筹备工作委员会副主任，香港特别行政区推选委员会副主任等职。1993年3月任全国政协副主席。2003年3月在全国政协十届一次会议上当选为第十届全国政协副主席。 第五届、六届全国政协常务委员，第八届、九届全国政协副主席。第七届全国人大常务委员会委员。霍英东对香港房地产市场的贡献：1.霍英东的第一桶金；2.漂白进军房地产市场（条件）；3.包租婆的香港；4.霍英东的发明: 签订公共协议，解决产权纠纷；售楼说明书；售楼花，分期付款；5.楼花的起源：树花；6.霍英东的徒子徒孙们；7.霍英东的启示：从危机发现商机；善动脑筋；顺应政府意向，敢为人先；产业转型；（二）中国大陆的房地产市场房地产市场是房产和地产的统称。一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场; 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场; 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。第一、 购房术语：1、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产；2、廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。3、经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。4、按揭贷款“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。5、现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。6、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。7、炒楼花 是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。据悉，上海炒楼一般有三种形态：“炒楼花”、出租、转手买卖。上海最知名的楼花价格是单个楼花可炒到万万元！8、个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。 9、摇号选房是指开发商先公布要销售的楼宇，在特定的时间段内，发放固定数量的VIP选房卡，在指定时间到指定地点进行公开摇号选房：销售的房源及价格表公示，由有声望的人士用电脑摇取第一位购房人，第一位购房人先用电脑摇取第二位购房人，之后第一位购房人选房并亲自在公示的房源价格表上销控房源。 第二、大陆房地产市场的发展第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995) 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格 上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。第三、房地产市场的运作流程第一部分，房地产开发公司的准备工作 包括土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。第四、买房的流程 1、所谓“选好房”，需要审查开发商的资质及其所开发项目的合法性；确定上述内容需要开发商的营业执照、资质证书、项目的“五证”。2、经过全盘考虑后，与开发商签订房屋认购书并交纳定金。3、签订认购书后，在约定的时间期限内，双方商洽正式的商品房屋预售合同。4、签订合同并交纳首付款，买方需要按照开发商安排与关联银行签订贷款合同。5、贷款合同签订后，买方按照银行的要求提供相关证明文件，一般包括：收入证明、身份证明、学历证明、单位营业执照等。6、还款方式的确定因每个人的收入状况而定，只能临时确定，人们普遍等额还款方式。第五、房地产市场良好运行的作用1.温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义 ；2.住房是民之根本，是关系到民生的重要产业,是衡量一个国家人民生活水平的重要指标；3.作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已接近20%，占GDP比重接近10%。这样的比例 ，是其他任何行业都不能望其项背的。 （三）、房地产的困境：怎么就泡沫了第一、 我国楼市现状泡沫首先我国现在的房价（均价）：1、2008年深圳市商品房价格最高，排名第一，单价是12665元每平米。其次是北京、广州、杭州、上海等。第20名南宁的商品房单价是3946元，而第35名是石家庄，商品房单价是2679元。均价在1万元以上的只有深圳和北京，属于第一梯队，这两个城市房价明显偏高，泡沫依然存在。广州、杭州、上海、宁波属于第二梯队，房价有点偏高，还有下跌空间，其它城市可划到第三或第四梯队，这些城市情况不同，房价或者偏高，或者基本趋于合理。 2、09年前十名： 深圳市22304元每平方米； 上海市20186元每平方米温州市20050元每平方米 北京市19999元每平方米 杭州市 16360元每平方米 三亚市15858元每平方米 宁波市11405元每平方米 厦门市10943元每平方米广州市10937元每平方米 大连市10663元每平方米3.“疯狂的中国”：海口某一楼盘2008年的售价为每平方米4000多元，2010年1月已经高达1.7万元，翻着倍上涨。 2009年7月23日，上海以3048亿元的高价，杭州以20650元平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。 此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出406亿元时，北京出现“五天三地王”局面。另据了解， 2010年1至2月，北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元，六环路以外均价为每平方米10409元，据中原房地产的有关信息，随着三地王的产生，目前周边二手房的价格也出现了不同程度的上涨。其次、房地产泡沫的衡量：1.房地产泡沫：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。2.判定标准：（1）房价收入比：所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20倍甚至更高。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。（2）空置率：空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率 。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。但在国内，许多城市的商品房空置率都在15%以上。（3）其他标准：一般来说，在房地产行业有一个基本法则，在一个可持续发展的健康市场中，中等价位的住房是普通人人年均收入的35倍，联合国的数据是5倍，发达国家在34倍左右。按道理，人民币贬值可以使得中国房价比较发达国家房价变便宜，让泡沫显得有被做实的趋势，遗憾的却是，正是人民币升值的预期，成为房地产投资者炒作房价上涨的重要理由（可以引来热钱投机），而毫不在乎人民币越升值，由此折算的房价会越高。再次、泡沫的危害1.造成经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率 。2.导致金融危机。房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。3.造成生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。 4.引发政治和社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。马拉西亚大屠杀。5.对中国的现实危机。（1）高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，恶性循环，哪来中国经济的成功转型？ （2）城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。城市化进程的推进因之受到阻碍，哪来中国经济的成功转型？（3）高房价意味着财富以货币和固定资产的形式向少数富人，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，所以房价上涨过快只会加剧国民的贫富差距，使大多数人越来越穷。没有大多数国民的富裕，哪来中国经济的成功转型？ 二、我国房地产现状的原因分析以及政策评析(一)国家政策制定者的判断1.借鉴国外房地产泡沫的经验： （1）美国：1926年房地产泡沫，引发上世纪30年代世界经济危机； 原因分析：经济的高速增长引发土地价格开始逐渐升值，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍 ； （2）台湾：1989-1990年房地产泡沫，此后房地产市场长期停滞； 原因分析：流动性过剩，之所以没有大跌是因为台湾家户收入高； （3）泰国：1997年房地产泡沫，引发经济严重衰退； 原因分析：通货膨胀，供需失衡，货币贬值（4）香港：1997年房地产泡沫，出现十几万名百万“负翁”； 原因分析：东南亚金融危机 （5）日本：迷失的十年 原因分析：日元升值和流动性过剩 战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。 弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。日本政府的错误政策： 第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。 第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。 第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。2.日本和中国的相似性： （1）市场：地价飞涨全民投机； （2）热钱：扎堆涌入吹高国内房价； （3）氛围：国人相信钱要升值；这不免让我们的决策者们做出了同日本一样的判断！3.近几年国家房地产宏观调控政策回顾及分析（1）2003年：四月，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。八月 ，国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业。国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。（2）2004年：3月，大限提高拿地“门槛” 调控开始 ，此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。10月 ，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。（3）2005年：3月,房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面 ，央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。5月,七部委意见 调控加强、细则出台国务院办公厅发出通知。9月,银监会212号文件收紧房产信托。10月 ,国税总局重申二手房交纳个税。（4）2006年：4月27日， 房贷利率再次上调 调控卷土重来 ； 5月29日 ，国务院出台限制套型90/70政策 ；5月31日， 国税总局出台二手房营业税；7月11日 ，建设部出台171号“外资限炒令；7月26日 ，108号文强制征收二手房转让个人所得税；8月1日 ，土地新政出台； 8月19日， 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率；8月30日 ，建设部出台廉租房管理实施办法； 9月 ，房地产市场整顿 ；（5）2007年：1月 建设部规范经纪行业；3月16日 通过物权法 10月1日起执行 ；3月 央行2007年首度次加息 ；5月19日 央行再次加息 ；7月20日 央行第三次加息；8月 国发200724号 回归保障；8月 央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息） ；9月 央行年内第五次加息；9月27日，央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50% ；（6）2008年：3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70以上。 3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 。5月30日,国家多项调控近期开始施行 土地阀门再度把紧。 6月10日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得税。7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证。8月11日,国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标。 8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划。8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项贷款管理。 9月15日,央行宣布“双率”齐降。10月9日,西方央行联手降息 中国打出降率免税组合拳。10月12日,十七届三中全会：土地或可转让抵押继承 小产权房有望破题。10月12日,系列新政支持房地产。10月28日,央行年内第三次下调利率。从2003年开始，我国的房价就开始持续的上涨，直到2008已然形成的泡沫，政府始终徘徊在管与不管之间，等于这几年来的政策为房价的持续升温提供了温床，把房地产行业当成支柱产业。4.2009年的政策盘点：从刺激到遏制 （1）信贷政策 ：1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。5月27日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%6月19日，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。10月16日，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。（2）税收政策：5月21日，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。5月25日，今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。 （3）住房政策：6月2日，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。（4）土地政策：4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。5月15日，国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设；8月21日，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即；用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为；12月17日，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。5.2010年的房地产“猛药”：新国十条 2010年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知：（一）统一思想，提高认识。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。具体规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。点评：1.积极看法：新国十条直指投机 ，房价或急跌 ；新政严格执行， 楼市立即降温；三套房贷叫停对改善需求影响大 ；投资将有所抑制 供需矛盾会缓解； 2.消极看法：政策太密集 长远效果待商榷 ；新政短期内有效 遏制房价还需硬政策；政策很“轻”执行很关键 ；早该在几年前就应出台。 3.我们的观点：从泡沫过程来看（以开车为例）；没抓住根本，只在表面上打击投机；赶走投机者，依然买不起房。6.国家点名楼市泡沫的城市“新国十条”深圳版：未有“限购” ,业内评价心太软；北京版：其措施将严厉过国务院日前发布的“国十条”，不 仅对外地人购买三套及上住房进行限制，也将对本地人购买多套房屋进行限制；上海版：开发商开始打折 想办法回笼资金； 青岛版：都按国家上限执行；广州版：新政影响已显现 看楼客寥寥无几 ；7.中国人来了 “中国人来了！”从日韩，到美欧、澳大利亚，金融风暴后哀鸿一片的房地产市场，纷纷感受到了携款而来、直奔房市的中国买房客的冲击力。4000亿元人民币，据称这个数字是被中国政府近期调控楼市新政挤出来的投资资金，它们中的一部分已经杀向了海外楼市。一家美国媒体说：“一旦中国人积累了些资本，就要找一个出口。”在众多西方媒体的报道中，财大气粗、腰缠万贯一时间成了中国人的形象专利。美国福布斯网站2日甚至为“中国制造”找了个“兄弟”“中国购买”。 但就像那句流行语所说，羡慕的背后，可能就是“嫉妒、恨”，“中国人霸占世界”的论调已然不胫而走。而中国专家更担忧的是，中国人严重的“恋房情结”和一夜暴富的投机心理毕竟，全世界都还没有忘记20年前日本泡沫经济时鲜血淋淋的教训。（二）学者诊断及建议1.郎咸平： 香港中文大学教授 2009年房地产市场面临的问题已经和2008年不一样，2008年最大的问题是资金乱窜、造成房价暴涨的现象。2009年整个地产市场被冷冻住才是最可怕的。 09年回暖不正常 楼市是在“发烧” 病因：投资环境恶化；进入楼市资金有两笔，一是制造业资金，二是避险资金 建议：改善投资环境，挽救制造业危机2.任志强：华远地产股份有限公司董事长 人称“任大炮 ”，中国人最想揍的人第三名；任志强先生这几年说了很多话，很多很雷人的话，比如“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房”、“没有买房的人都会亏”、“买的越晚的人越会后悔”、“我是商人，不考虑穷人”、”“宏观调控不是为了让房价下跌，是为了稳涨”、“高房价控制人口素质”等等。将任志强先生评为十大黑嘴，不是因为他说错了，相反他说的这些话其实还是很有道理的，时间的发展也证明了他的很多观点和判断都是对的。 病因：供需失衡导致高房价 建议：调控应从供需关系出发3.梁宏达：时事评论员 病因：房价上涨根源在土地供应不足高价拿地 建议：学习香港，控制地价4.戴旭：空军某部上校 我国的房地产已经完全失控，已经成为垄断资本主义和国际金融寡头掠夺中国人民财富的战场（三）网友观点 1.最根本的原因，是国家需要老百姓的钱。有一个笑话歌词说的好，老百姓的钱包是政府的牵挂。所以地皮才会炒的那么高，这里面利益的最大头是政府，开发商只是老二。这个已经是共识，无需多说。政府一切的政策包括银行的金融政策都要围绕这个牵挂。2.国人的吃苦耐劳忍受压榨的能力堪称全球第一。政府最了解自己的子民了。中国人可以比任何国家的人都省吃俭用，中国的低收入高储蓄就是佐证。一般国家的人民可以忍受年收入6倍左右的房价，而中国可以忍受15倍，20倍。吃苦耐劳任劳任怨的精神以及无奈可见一斑。3.国人除了股市房市没有好的投资去处。省吃简用攒下来的高储蓄能去哪里？股市风险高，房市涨了10年看起来很美，所以有闲钱只能投资房市了。不仅普通百姓这么做，中小企业家们都这么做。4.国人置业的观念也是堪称全球第一。房子要自己的产权的，租的不舒服。年轻人能好些，大多数3，4十岁以上的人群基本都是这个观念。还有结婚要有自己产权的房子的观念的人也很多，这些都是房价上涨的助力。5.政府，开发商，房托有效利用了以上4点原因，炒高地皮房价，垄断舆论宣传