富兴嘉城一期商业招商定位方案61p.ppt

富兴嘉城一期商业招商定位方案 目 录 u一、项目情况说明 u二、区域商业特征分析 u三、区域消费特征分析 u四、市场机会分析 u五、业态定位建议 u六、铺位分割及建筑修改建议 u七、项目租金定价及工作建议 u八、我司下阶段工作思路 u九、大集公司介绍 一、项目情况说明 1.位置：本项目位于万芙路交叉口（国家电网对面）。东临万芙路 ，北靠友谊路，南临新韶路。 2.交通：友谊路、万芙路、新韶路双向6车道。新韶路与友谊路连 接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道，道路设施较好，但目前过 往的车辆较少；途径的公交路线有145 、116、140等。 3.周边情况：项目周边多为新兴住宅楼盘林立，入驻居民少，成熟 老居民社区稀少。目前周边人流车流较少，商业气氛较淡。 4、项目规模情况 现一期商业裙楼共三层，已修建完成，准备启动招商，总计9000平方米 ；其它商业2万多平方米，分二、三期开发，车位420个。 楼层面积（平米）层高（米） 一层3095.754.5 二层3283.54.5 三层3283.54.5 一期项目主力店 二期临街门店 二、区域商业特征分析 该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，住宅入 住率较低，人气缺乏。除满庭芳、青园花都、星语林、鑫天山 水洲城有一定入住外，其余楼盘入住率很低，同时还有较多在 建或拟建项目，居民入住需要较长一段时间，商业需要一定的 培育期。 项目周边商业气氛尚未形成，配套不完善，大型主力业态少，多 为临街商铺。现有成形主要依附于韶山路商业气氛漫延，集中分布在 友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段（因入住率较高）。其业态 为餐饮、宾馆、水果店、日杂、小型超市、药房、中介等，其中餐饮 小型餐饮居多，大型餐饮有戴家村、辣的叫湘菜馆。 同时新建商业裙楼空置较多，项目对面的湘超景园、及电力活动大 楼等，裙楼均有商业分布，且大部分商铺为空置状态，或正处于招商 状态。 友谊东路商业物业情况 北侧多为老社区一楼改造商业，南侧以 鑫天山水洲城住宅底商为主 经营档次中档 辐射范围本社区内居民 面积大小多在20100之间。40为主力铺位 租金水平 40主力铺租金一般是30-40元/月 20以内的租金一般是80-100元/月 三、区域消费特征分析 1.本项目社区居民：本项目购买者多以五凌电力职员为主，其消费 能力较高，主要消费需求为日常生活配套、餐饮、美容美发等。 2.周边社区居民：项目周边社区较多，未来社区居民数量可观，其 主要消费需求为日常生活配套、餐饮、美容美发等。 3.企事业单位人群：五凌电力、国家电网、省地质矿物勘查局等事 业单位职员，主要消费需求为餐饮、娱乐、休闲等。 4.党校学习政府公务人员：市党校距离本项目较近，该类人群消费 能力较高，主要需求为餐饮、休闲、娱乐等。 四、市场机会分析四、市场机会分析 未来商业发展前景好 项目位于两大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心区域 ，随着市政规划的完善，路网和基础设施也将密集发达、完善 ，入住率的提高，人流、车流会逐渐多起来，商业气氛逐渐提 升，发展前景很好。 品牌连锁商业业态基本为缺乏，社区配套需复合型 商业业态 周边商业物业档次普遍较低，商业业态单一，商品种类 不齐全，缺乏复合型商业设施，服务水平低下，难以满足居 民的多层次消费需求，市场业态空白点主要体现在商业中心 、专业店、体育文化、餐饮、休闲娱乐项目等一站式消费上 。 未来本项目一二期商业的结合，辐射能力强 单从一期9000平方的商业体量，结合本项目二三期近2 万方的商业，将能在本区域形成较强的聚合效应等。本项目保 守辐射范围应在木莲冲路、五凌路、塘坡路、韶山路围合的区 域内。 五、业态定位建议 主题：通过差异化业态定位组合，打造与区域现有商业互补的商业项目 方案：社区配套业态+休闲娱乐+餐饮 档次：从提升项目整体品质出发，定位整体中档，局部中高档 楼层业态定位面积（） 1f社区便利店、银行、药店、通讯营 业厅、蛋糕店、干洗店等配套业态 200/700/300 2f中式餐饮、商务茶楼1500/1500 3f休闲足浴、健身会所1500/1500 六、铺位分割及建筑修改建议 1、根据业态需求的分割和整改建议 一楼尽量划成小铺出租，二、三楼裙楼划为一至三个商家进驻 ，临街一楼预留二个楼梯、如二、三只有二个商家进驻，可去掉一 个预留楼梯。 2、一层商铺分割示图如下： 3、二层分割示图如下： 本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。 4、三层分割说明： 本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。 商铺现状建议： 建议开发商尽快拆除围墙，将商铺水、电到位，玻璃、圈闸门 等安装到位，达到一般商铺的交付条件。 七、项目租金定位及工作说明 1、总的策略 提前进行一、二楼主力店（面积1500以上品牌连锁店）的招商 ，后进行临街商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商，具体为先 将裙楼二、三楼作为重点进行招商，确定二、三楼主力店的主入口， 方便一楼临街门面的分割、招商。同时如招商启动的越早，需要给予 的优惠期越长。 2、租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的 方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格， 缩短投资回收期。 3、招商优惠政策灵活应对，对需求面积较大、进驻较早、品牌号召力 较强的商家给予较大的优惠。尤其是知名品牌连锁店，能对项目整体招 商起一定的带动作用，同时也有利于未来商业的成熟，因此可考虑给予 更大程度优惠。 4、从长远考虑招商，建议招商时对商家进行筛选，尽可能考虑业态的 优化组合，以利于整个项目的招商与未来的经营。 5、周边类似商业裙楼租售情况分析 周边如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南电力科技园、湘超 景园等项目，一楼租金起价一般在50-120元/月水平，二 层租金在30-35元/.月水平，三层租金在23-28元/月水平 。但本项目暂不成熟，一期业主未入住，人流少，培育期时间 约为23年，和其它项目无类比性。 6、项目租售建议 项目周边商业不成熟，直接销售，售价较低；本项目属于典型的 未成熟项目，重点在于招商，先将商业做起来（前期培育期约2-3年） ，加大后期租金递增，再销售，售价相对较高， 本项目建议以招商为主，三年内暂不销售，总体原则是（三年内） 先将商业做起来，将以较高售价出售，达到该项目商业部分利益最大 化。 建议每层起始租金水平如下： 楼 层租金即起始租价（元/.月） 一楼50-55 二层28-35 三层23-28 八、我司下阶段工作思路 根据业态定位，与设计院完成物业分割及修改。 依据面积测量，制定详细租金定价方案。 目标商家拜访推荐，招商提前启动。 根据商家需求，提出建筑的硬件修改意见。 大集商业地产顾问 集聚、荟萃、整合。 有集乃大，有集乃强。 集取众家之势，集采众人所长。 集 公司理念： 整合商业资源 服务商业地产 专业的商业地产服务公司，主要业务为：商业地产 市场研究，商家选址服务，以及商业物业与商业地 产项目的策划、招商、销售等。 大集商业地产顾问 “租铺网”是大集公司旗下的 网络平台。网站以服务商家选址与 商铺（商业地产项目）招商为主要 目的，现已成为商业地产领域市场 反应最好的专业网站。 租铺网 租铺网功能介绍 租铺网，整合各类商铺租赁信息与市场资讯，为广大商家 选址提供便利；同时也为各种商铺与商业地产项目提供了一个 向商家展示的机会，在商铺（商业地产项目）与商家之间建立 了一条有效的对接渠道，让商铺出租、求租双方之间的信息传 播再无障碍。 强大的资源整合能力 已与16个行业中的600多家品牌商家与建立了合作 伙伴关系。 通过我们网络平台与商家资源库进行商业地产项目 的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。 合作品牌商家 日用零售类：116家 休闲娱乐类：122家 餐饮类：204家 酒店类：26家 电器通讯类：3家 金融类：22家 强大的专业整合能力 设置了专业的团队服务于商家选址，并对商家选址进行 研究与分析。 已与众多商业及商业地产领域的专业人士建立了良好的 合作关系,组建了强大的专家顾问团队。 通过对商业地产项目的前期介入，根据市场需求对项目 定位与规划进行指导，可以避免业态规划错位、建筑结构 不合理等潜在风险。 银 行：民生银行、兴业银行、中信银行、交通银行、中国邮政银行、北京银 行、广发银行 电器卖场：国美电器、苏宁电器、通程电器、飞鸿电讯 百 货：天虹百货、岁宝百货、佳华百货、华润万家、惠民百货 超 市：新一佳、人人乐、步步高、大润发、卜峰莲花（易初莲花）、华银旺 和、家润多、万家惠、千惠超市、心连心超市、爱家超市、家之福水果 中式餐饮：毛家饭店、参谋天下、秦皇食府、好食上、戴家村 、湘厨世家、藏 氏秘制烤鱼、徐记海鲜、江洋海鲜、麓港小镇、57湘、锦绣红楼 西式餐饮：百盛餐饮集团、麦当劳、绿茵阁、上岛咖啡、咖啡之翼、老树咖啡 、金牛角王、德克士、豪客莱、山堤咖啡 合 作 代 表 商 家 特色餐饮：好好香锅、小肥羊、味千拉面、永和豆浆、台北豆浆、乡村基、 华莱士、新概念盖码饭、木桶三国、湘阳春面粉 健 身：奇迹健身、活力健身、冠军健身、青力健身、海东青健身、康祺健 身 美容美发：汎歌美容、漂亮宝贝、上海文峰、尚艺美发、金标榜美发、皙泉 国际、克丽缇娜、佐丹妮丝美容、椰岛造型、美度、索菲亚 洗浴休闲：大江南北、天之道足浴、九龙足浴城、非常道足浴、颐而康、极地 雪龙、重庆富桥 酒 店：和一大酒店、汉庭连锁酒店、锦江之星、七天连锁酒店、上海如家 快捷酒店、莫泰168、格林豪泰、五星大酒店、华天之星、西雅酒店、凯旋龙 大酒店 合 作 商 家 代 表 娱 乐：新麦克ktv、好乐迪ktv、欢乐迪ktv 影 院：潇湘影院、时代今典院线、横店影院、金逸影院 药 房：养天和、双舟、老百姓、益丰、千金、芝林 糕 点：罗莎、满记甜品、元祖食品、元味蛋糕、仟吉西饼、马里奥饼店 母婴用品：贝贝熊母婴用品、贝贝之佳母婴用品、贝因美母婴用品、长沙 咿呀母婴用品 服 饰：弥敦道、达芙妮、奥康、猫人国际、上海饰空间、耐克 珠 宝：金至尊珠宝、世纪情珠宝广场 婚纱摄影：艾特集团 合 作 商 家 代 表 银 行 电 器 卖 场 百 货 超 市 酒 店 中 式 餐 厅 中 西 餐 厅 特色餐饮 糕 点 美 容 美 发 足 浴 健 身 双舟药业 药 房 其 它 中