物业公司维修部工作内容及流程.doc

工程维修部编制： 工程维修部 审核： 批准： 二零一三年十月五日第一章 工程维修部管理范围工程部负责的日常工作有：1 对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。2 对物业管理过程中未尽人意之处提出整改方案。3 对客户的装修施工进行监督管理。4 对客户进行有偿服务。5 公司及物业管理处领导交办的其他工作。一、 强电专业1 负责物业管理小区变配电系统的日常运行、管理、维修及保养工作。2 负责风机房、生活泵房、锅炉房、消防泵房等动力机组电源的供给。3 负责物业管理小区公共区域的照明维护。4 负责物业管理小区临时供电的安排和计划。5 负责地下车库防火卷帘门的维修和保养。6 对物业管理小区各系统不完善的地方提出整改方案。二、 通风、给排水专业1 负责物业管理小区通风系统、供水系统、排水系统、热水锅炉系统的日常运行、管理、维修及保养工作。2 通风系统在使物业管理小区有一个良好舒适的环境同时，应最大限度节约能源。三、 综合维修专业1 负责整个物业管理小区内所有水箱、水池、污水井、雨水井等公共范围内基础设施的维修工作。2 对于物业管理小区内所有公共范围的土建问题，进行维修和整改工作。3 负责为业主提供相应的有偿服务。四、 弱电专业1 负责保安监控系统、消防报警系统及公共广播系统的正常运行和维护工作。2 负责门禁对讲系统及周界巡更系统的正常运行和维护工作3 负责为业主提供相应的有偿服务。第二章 工程维修部规章制度一、 安全保卫制度1 工程维修部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置。2 各岗位值班人员必须严守岗位职责，必须对岗内值班范围进行安全检查。如发现安全隐患，须立即上报部门领导。3 部门领导须每周组织所属员工对所管辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告物业经理。4 未经领导批准，任何外来人员（包括本公司外部门人员）严禁进入所有设备房。经批准者进入设备房必须办理登记手续，记录姓名、身份证、单位及进出时间。5 设备房相关的钥匙专人管理，领取需有登记手续，无关人员不得借用，不许员工私自配制。6 高空作业时，工作人员必须配带安全带，在安全设施保障下方可开展施工。7 所有维修工具及材料不得带出物业管理小区以外，如因工作需要，须部门领导书面批准。8 工程维修部每月配合保安部对物业管理小区内的消防系统进行安检工作，做好安检记录，以保障消防系统正常工作。二、 工程验收制度1 所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），排除隐患后方可验收。2 在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题尽快以书面形式通报开发商，并应拍照记录。3 所有系统之验收，须以获得政府相关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，以此作为验收合格之必要条件。4 技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告、竣工图纸等工程资料须齐全，以备查用。5 所有工程系统及设备的保修起止日期、保修内容及保修责任人联系方式须建档备查。三、 设备维修制度1 部门领导须制订保养计划及保养项目。并记录完整、真实，以便分析故障原因，确定责任。2 保养计划如对业主生活产生影响时，必须提前三天通知物管处，由物管处发出通知并确定检修起止日期。3 如遇紧急维修需考虑尽量减小影响范围并通知部门领导。4 派工单记录完整、真实，工具及材料领取填写领用单，部门领导须确认签字。5 为业主提供有偿服务时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗或与业主发生言语冲突。第三章 工程维修部工作流程 工程维修部接到业主报修后，接报人按业主报修情况分为简单、复杂维修事件两类。一、 简单维修事件。对维修班下发派工单，维修班工作人员处理后需将报修业主签字，验收的派工单交回部门消项。二、 复杂维修事件。安排工程部员工去报修业主家了解具体情况，分析、确定解决方案后，对于保修项目立即通知施工队进行修理，修理完成后会同业主进行验收，验收合格后需将报修业主签字确认的验收单交回部门消项。对于非保修项目需向报修业主解释并评估维修价格，得到确认修理后，对维修班下发派工单及解决法案，维修班工作人员在处理后需将业主验收签字的派工单及相应的维修费用交回部门消项。三、 对小区公共部分的维修，应有物管处的主任安排下发派工