设备设施管理重点.doc

第一章1.物业设备既包括室内设备，也包括物业红外线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备。2.物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面工作。3.设备完好率：B设备的完好率；Sn设备完好的台数；S设备总的台数。B=SnS100%4.P8；对事故的出来要严格执行“三不放过”原则，即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。5物业设备维护保养方式：清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查。6.计划检修工作一般 分为小修，中修，大修，系统大修。（1）小修主要是清洗、更换和修复少量易损件；并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责操作人员协助。（2）中修除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。（3）大修对设备进行局部或全部解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。中修大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。（4）系统大修范围很广，所有相关专业检修人员及操作人员技术管理人员都应参加，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。7.物业设备管理人员岗位职责：（1）工程部经理（2） 各专业技术主管（工程师或技术员）（3）领班，负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。（4）维修人员（技术工人）(5)保管员（6）资料统计员第二章1.给水系统按照用途分为：生活、生产、消防。2.给水方式：直接给水、设置升压设备的给水方式、分区供水的给水方式、气压罐给水。3.气压罐给水方式的优缺点：可设在建筑物的任何高度上，安装方便水质不易受污染，投资省，建设周期短，便于实现自动化等。但由于给水压力变动较大，所以管理及运行费用较高。4.室内给水系统所需压力：一般单层建筑物为100KPa；二层建筑物为120KPa；三层或三层以上建筑物，每增加一层增加40KPa。5.常用给水管材一般有钢管、铜管、铸铁管和塑料管等。但必须注意生活用水给水管必须是无毒的。钢管连接方法有螺纹连接（丝扣连接）、焊接和法兰连接三种。6.室内给水管道的布置要求：力求长度最短尽可能走直线走向，与墙、梁、柱平行敷设，兼顾美观，并要考虑施工检修方便。给水干管应尽量靠近用水量最大的设备处或不允许间断供水用水处，以保证供水可靠，并减少管道传输流量，使大口径管道长度最短。室内给水管道不允许敷设在排水沟、烟道和风道内，不允许穿过大小便槽、橱窗、壁柜。尽量避免穿过建筑物沉降缝。7.室内给水管道敷设分明装和暗装。第三章1.室内排水体制选择（1）宜选用分流排水体制情况：两种污水合流后会产生有毒有害气体或其他有害物质时；污染物质同类但浓度差异大时；医院污水中含有大量致病菌或所含放射性元素超过标准时；不经处理或略作处理可重复使用水量较大时；建筑中水系统需要收集原水时；公共饮食业厨房含有大量油脂的洗涤废水时；工业废水中有贵重工业原料需回收利用以及夹有大量矿物质或有毒有害物质需要单独处理时；锅炉、水加热器等加热设备排水温度超过40摄氏度等。（2）宜采用合流排水;城市有污水处理厂，生活废水不需回用时；生产污水与生活污水性质相似时。2.按雨水管道布置位置分（1）外排水系统包括檐沟外排水系统、长天沟外排水系统（2）内排水系统包括单、多斗内排水系统，敞开式和密闭式内排水系统（3）混合排水系统第四章1.居住小区是指含有教育、医疗、文体、商业服务及其他公共建筑的城镇居民住宅建筑区，由若干个居住组团构成。居住组团占地面积小于10万平方千米，居住300800户，人口10003000人；居住小区占地面积1020万平方千米，居住2000到3000户，人口为7000到13000人。2.居住小区给水排水系统可以分为直接利用城市管网的给水排水系统、设有给水加压和排水提升设施的给水排水系统、设有独立水源和污水处理站的给水排水系统。3居住小区给水设计用水量应包括居民生活用水量、公共建筑用水量、消防用水量、浇洒道路和绿化用水量、管网用失水量和未预见用水量。4居住小区给水管道布置，定线原则，首先按小区的干道布置给水干管网，然后在居住组团布置小区支管及接户管。5.小区内排水管道系统，根据管道布置的位置和在系统中的作用不同，管道可分为接户管、小区排水支管、小区排水干管。其布置程序一般按干管、支管、接户管的顺序进行，根据小区总体规划、道路和建筑的布置、地形标高、污水走向，按管线短、埋深小，尽量自流的原则进行布置。6.小区污水处理设施的设置原则城镇内的居住小区污水，尽量纳入城镇污水集中处理厂范围之内，城镇污水的收集系统应及时敷设到居住小区。如果城镇已建成或以确定近期要建污水处理厂，小区污水能排入污水处理厂服务于范围的城镇污水管道，小区内就不应再建设污水处理设施。72页7.室内游泳池一般标准长度25米或25倍数，宽度每泳道2至2.5两侧再加0。25至0.5深度1.4米至1.8米水质需符合生活饮用水标准水温28左右室温25左右8.根据热水加热方式不同，可分为直接加热和间接加热方式。9.热水供应方式分开式和闭式，不循环、半循环和全循环，同程式和异程式，自然循环和机械循环，全日供应和定时供应方式。10.饮水温度，开水：烧至100后并持续3分钟，温水：5055，生水1030，国外采用较多，冷饮水较少采用第五章1.建筑火灾的成因：人为因素、电气事故、可燃物引燃。火灾过程可以分为阴燃、爆燃、熄灭。2.建筑火灾的特点：火势凶猛且蔓延极快，火灾扑救难度大、楼内的人员和物资疏散困难。3.高层建筑与低层建筑高度分界线为24M超高层与高层分界线100m4.建筑高度为建筑物室外地面到其女儿墙顶部的高度。5.消火栓给水系统由水枪、水带、消火栓、消防水喉、消防管道、消防水池、水箱、增压设备和水源组成。6.给水设备配套使用97页，100页表格7.常用灭火系统：二氧化碳（适用于灭火前可切断气源的气体火灾、固体火灾、液体火灾和电气火灾。不得用于扑救硝化纤维，火药等含氧化剂的化学制品火灾）干粉灭火系统，泡沫灭火系统，卤代烷灭火系统移动式灭火器。8.消防管理制度（1）消防中心值班 制度，24小时值班，值班人员要有消防基础知识，同时对建筑物内的消防设备有充分了解，并懂得火灾事故处理程序，有高度责任心和判断事物敏锐性(2)防火档案制度（3）防火岗位责任制度112第六章1.在整个供暖系统中，还需有携带热量的物质，称为热媒。常见热媒有水和蒸汽两种。2.热水供暖系统的优缺点：室温比较稳定，散热器上的尘埃不会升华，卫生条件好；可集中调节水温，便于根据室外温度变化情况调节散热量；系统使用寿命长，一般可使用25年；若用低温热水作为热媒时，管材与散热器耗量较多，初期投资较大；当建筑物较高时系统静水压力大，散热器容易产生超压现象；水的热惰性大，房间升温降温速度较慢；热水放不净容易发生冻裂事故。3.水平式系统和垂直式系统相比优点：构造简单经济好管路简单，无穿过各楼层的立管，施工方便水平管可以敷设在顶棚或地沟内，便于隐蔽便于进行分层管理和调节4.蒸汽供暖系统按蒸汽压力不同分高压和低压两种。蒸汽供暖系统的特点：散热器表面温度高比机械循环热水供暖系统节省能源热惰性小高压蒸汽供暖系统节省管材适宜用于高层建筑热损失大回水管使用年限短5.膨胀水箱的作用是容纳系统中水因受热而增加的体积，并补充系统中水的不足，排除系统中的空气，还有指示系统中的水位和控制系统中静水压力的作用。6.充水养护的具体做法：供暖季节结束、系统停止运行后，先进行全面检查，并进行修理，将已损坏的零部件或散热器进行更换；将系统充满水并按试压要求进行系统试压；将系统中的水加热至95，保持1.5h，然后停止运行；设有膨胀水箱的系统，在非供暖期要保持水箱有水，缺水时进行补水。7.燃气可分为液化石油气、人工煤气和天然气。城镇燃气供应方式分为管道输送和瓶装。8.煤气热水器不宜直接设在浴室内，可装在厨房或其他房间。房间体积不小于12立方米，房高不低于2.6米，房间内有良好的自然通风。第七章1.通风系统按作用动力划分为自然通风和机械通风两种。2.防火目的是防止火灾蔓延和扑灭火灾，排烟目的是将火灾产生的烟气及时予以排除，防止烟气向外扩散，以确保室内人员顺利输散。3当建筑物里的温度高于室外空气温度时，在建筑物的竖井中（如楼梯井、电梯井、设备管道井等竖向通道）有股热空气上升，就像烟囱中的烟气上升一样，这种现象是由室内外空气的密度差和空气柱高度产生的作用力所造成，称热压或烟囱效应。4.防火阀是防火阀、防火调节阀、防烟防火阀、防火风口的总称。第八章1.空气的焓值是指空气含有的总热量，即1kg干空气 所含有的热量与1kg干空气中所含有的水蒸气的热量之和，称为空气的比焓，用h表示，单位是Kj/Kg。2为了对空气环境进行调节和控制，需对空气进行加热、冷却、加湿、减湿、过滤输送等各种处理。空调系统就是完成这一工作的设备装置。3.空调系统基本构成：冷热源系统、空气处理系统、能量输送分配系统、自动控制系统。4.空气加湿处理：蒸汽加湿、水蒸发加湿、电热加湿器。空气减湿处理：冷却减湿、固体吸湿剂减湿、液体吸湿剂减湿。第九章1.一个完整的电路由电源、负载、开关、保护装置及联接导线组成。2.我国电力网的电压等级主要有0.22、0.38、3、6、10、35、110和220kv等多个等级。频率标准50Hz。3.建筑物用电负荷分类：一级负荷：中断供电将造成人身伤亡；中断供电将造成重大政治影响；造成重大经济损失者；造成公共场所秩序严重混乱者；二级负荷：造成较大政治影响者；造成较大经济损失者；造成公共场所秩序混乱者；不属于一级何二级负荷者为三级负荷。第十章1.电梯按用途分类：乘客电梯、载货电梯、医用电梯、杂物电梯、观光电梯、车辆电梯、船舶电梯、建筑施工电梯和其他类型电梯。电梯按速度分：低速梯（低于1.00m/s）中速梯（1.002.00m/S）高速梯（大于2）超高速梯（速度超过5.00m/s）2.机械装置部分主要有曳引系统、轿厢、门系统、导向系统、重量平衡系统、机械安全保护装置。3.电气装置部分分电力拖动系统、操作控制系统、电气安全系统。十一章 1.八种灯的特点及适用范围白炽灯：构造简单、价格便宜、使用方便、灯丝加热迅速，照明可靠，点燃和熄灭对其寿命影响较小。最适宜用于不常使用或照明时间很短的地方。事故照明都用白炽灯。卤钨灯：工作稳定性更高，寿命长，发光效率高色湿增高（适合电视摄影和投光照明）耐震性差，耐电压波动性差，尺寸较小。荧光灯：发光效率高、使用寿命长、光线柔和，发光面积大，亮度很低，没有强烈眩光，受环境温度影响大。节能灯：高压汞灯：发光效率较高，寿命长，受环境影响大，散热要求高，显色性差，频闪严重。启动慢。不能用于事故照明和频繁开关的场所，不用于室内。管型氙灯：功率大发光效率高，发光稳定可顺时点燃，适用于广场机场海港照明使用金卤灯：发光效率高，光色好，寿命 短。高压钠灯：发光效率最高，寿命长，透雾性强，光色较好，显色性差，散热要求高。2灯具的布置：应满足规定的照度工作面上照度均匀光线的射向适当，无眩光、无阴影灯泡安装容量减至最少维护方便布置整齐美观并与建筑空间相协调。3.常见的触电方式：单相触电、两相触电和跨步电压触电。4.接零保护简单说就是把电气设备在正常