二手经济适用住房买卖的风险及防范.doc

二手经济适用住房买卖的风险及防范经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经购买满5年的，另一种则是购买尚未满5年的。首先一个前提性问题，即是如何计算“购买满5年”的时间。这个购房时间到底如何确定，是按照房屋买卖合同签署时间呢？还是以房屋买卖合同到房管部门登记备案的时间算？或是按照交房入住时间来算？还是按拿房产证时间或者契税完税凭证时间算。在厦门，根据09年6月1日开始实施的厦门市社会保障性住房管理条例第三十九条，5年的限制交易限期是从不动产登记簿上权属登记之日起计算。而产权证上【登记时间】一栏记载即是登记事项记载于登记簿上的时间。因此，5年期限须由经济适用房业主提供产权证，根据产权证所记载的登记时间来确定。比如，王老五的房子是2001年底签的经济适用住房买卖合同，2003年春节收楼入住，而直到2005年5月才将王老五的房产证办出来，房产证上的登记时间为2005年4月20日，在房产证办出前的2005年2月，王老五领到契税完税凭证。如果其需要出售经济适用住房时，购房时间该怎么算？根据上述厦门市的相关规定，其购房时间应按产权证所记载的登记时间来确定，亦即从2005年4月20日起算五年交易限制期限。其从2010年4月20日开始，才可以将房屋正常上市交易。房屋买卖合同的签署时间、房屋买卖合同的备案时间、交房入住的时间、完税凭证上注明的时间，在厦门都不是判断经济适用住房一年交易限制期限的起算时间，只有产权证所记载的登记时间才是唯一判断标准。而这个时间往往要滞后于绝大多数购房者实际买房入住的时间，交易的实际限制期限已经远远超过五年，经济适用住房的买受人出售房屋的权利受到极大限制。但是，按照上述厦门市相关规定的理解即是如此，无从改变。这和营业税的计收年限的原理一致。 以下从购买满五年和购买未满五年两种情况来讨论经济适用住房买卖的风险和防范问题。1、已经购买满5年的经济适用住房的买卖根据厦门市社会保障性住房管理条例的相关规定，购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例及经济适用住房上市交易指导价格由市人民政府确定，政府可以优先回购。对于已经购买满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主应当按原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。已经购买满5年的经济适用房，除在买卖过程中所缴纳的税费与普通住宅不同以外，在所有权权能方面，已经与普通住宅无异。所以，购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。买卖此类二手经济适用房须缴纳的税费包括：（1）营业税。计税基准为成交价格或评估价、市场指导价，缴款人为出卖人。缴费标准为以产权证发证时间或契税完税时间起计，个人购买住宅不足2年内出售的，按全额的5.55%计征；届满2年出售的，普通住宅免征、高档住宅按增值额的5.55%计征。按08年厦门市出台的房产新政，自2008年11月1日至2009年12月31日，对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税。（2）个人所得税，免征。（3）契税，计税基准为成交价格或评估价、市场指导价，缴款人为买受人。缴费标准为2005年6月1日起受理的个人购买普通住宅为1.50%。按08年厦门市出台的房产新政，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。自2008年11月1日至2009年12月31日，对个人首次购买普通住房的实施特殊契税退还政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还；对个人首次购买90144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%退还。（4）土地出让金。计税基准为成交价格或评估价、市场指导价，缴款人为买受人。缴费标准为1%。(5)印花税。计税基准为成交价格，缴款人为买卖双方。缴费标准为各双方各0.5。按08年厦门市出台的房产新政，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。（6）手续费。计税基准为建筑面积，缴款人为买卖双方。缴费标准为6元/平方米。（7）登记费及工本费。计税基准为建筑面积，缴款人为买受人。缴费标准为住宅80元/套，共有权证2份以上工本费10元/本。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。须向土房局提交以下材料：（1）厦门市房地产转让及权属登记申请表。（2）房地产权属证书（原件）。（3）房地产买卖合同（一式三份）或与买卖有关的 协议、法律文件。（4）拍卖成交的，提供拍卖成交确认书和发票（原件）。（5）双方当事人身份证明；出卖人婚姻状况证明、配偶同意交易声明和身份证明；出卖人的房产上市交易具结保证书、同住成年直系亲属的同意交易声明及关系证明。 （6）成交价格低于市场指导价的，提交有效课税评估报告（原件），或当事人同意按市场指导价计税声明。（7）已补土地出让手续的，提供土地出让合同书及发票（复印件经核对）。（8）申请免税的，须提供相关免税申请或免税批准文件（原件）。风险提醒：（1）必须明确卖方购买经济适用住房已经满五年。在厦门，购买尚未满5年的经济适用房只能由政府收购，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，应当还可以再次购买他处的经济适用住房。在未满5年的情况下，业主不能将经济适用住房出售给他人，即使买受人符合符合经济适用住房购买条件的家庭，也是被禁止的。该房屋买卖合同是否有效呢？经济适用住房管理办法第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”因此，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，是和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人之一的人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有的房屋，这显然是违反了民法通则和物权法关于共有的相关规定的。另外，也完全可以认为，如果获得经济适用住房的当事人可以任意买卖这种房屋的话，国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施将会落空，这也是违反社会公共利益的。因此，根据我国合同法的规定，双方订立的经济适用住房买卖合同是无效的。同时，如上所述，5年期限须由经济适用房业主提供产权证，根据产权证所记载的登记时间来确定。如果产权证尚未办理，则最好放弃购买该房屋。因为明确确定该五年期限，对该笔交易的合法、有效性至关重要。没有产权证，将无法准确判断是否已经购买满五年。经济适用房的购买合同上所记载的签约时间，不能作为认定是否已经购买满五年的标准，必须从不动产登记簿上权属登记之日起计算，亦即从产权证上所记载的登记时间起算。对于购买尚未满5年的经济适用房的买卖，实践中一般采取“黑白合同”。所谓“黑合同”，是购买尚未满五年时，买卖双方私下达成的经济适用住房买卖协议，因为购买尚未满5年，不得上市交易，土房局不予办理过户手续，买卖双方只能在五年期限届满以前，事先签订买卖协议，约定于五年期满后办理过户手续。黑合同是无效合同；所谓“白合同”，是购买满五年以后，双方根据私下达成的经济适用住房买卖协议，前往土房局领取并填写的买卖合同。购买购买尚未满5年的经济适用房，五年时间尚未届满，如果卖方由于某些原因中途毁约，其肯定不是老实支付违约金，而是向法院起诉主张认定“黑合同”无效。如果二手经济适用住房买卖合同被认定无效，那么买方只能要求返还合同购房款，不能要求支付违约金、办理过户手续。买方将面临竹篮打水一场空的悲惨结局。因此，这是购买二手经济适用房的最大风险，尤须谨慎！其它风险，请参见下文。为保证合同的效力，规避所谓黑合同问题，双方可以签订经济适用房买卖预约合同，约定于五年期限届满以后，签订正式的经济适用住房买卖合同。因为预约合同的标的不是经济适用住房，而是将来一定时间签约，因此，白心认为预约合同应当有效。但是，预约，仅意味着将来签订合同，如果将来卖方拒绝签订买卖合同，买方将无权要求卖方办理过户手续，只能要求卖方按照合同支付违约金。所以，如果买方确定自己购买经济适用住房的意向非常明确，可以在预约合同中约定较高的违约金。当然，最高不得高于合同价款的30%。但这很大程度仍然依赖于卖方的个人信誉，不确定性较大。（2）卖方购买经济适用住房虽然已经满五年，但是政府可以优先回购。因此，买方务必确认政府已经放弃优先回购权。否则，如果双方已经达成买卖协议，而政府又主张优先回购的，政府可以主张双方的买卖合同合无效。（3）经济适用住房管理办法第三十二条规定：已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。因此，按市场价格出售经济适用住房后，业主将不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。（4）买卖双方需对税费的承担方式及项目约定明确，尤其是向政府交纳土地收益等相关价款部分。此部分数额较大，买方须与卖方协商明确。（5）其它购买二手的一般注意事项，则请参看该帖：2、购买尚未满5年的经济适用房对于购买尚未满5年的经济适用房，由于经济适用住房管理办法及厦门的地方性法规都有相同的规定，即不得直接上市交易。因此，如果购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。在北京，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并可以出售给符合经济适用住房购买条件的家庭，或者由政府相关部门收购。而在厦门，只能由政府部门回购。风险提醒：（1）在厦门，对于购买尚未满5年的经济适用房进行买卖是禁止的，买卖合同是无效的。具体内容如上已述，兹不赘述。在厦门，对于购买尚未满5年的经济适用房不可以出售给符合经济适用住房购买条件的家庭，只能由政府部门回购。除上述合同无效的风险外，购买尚未满5年的经济适用房的买卖，还存在以下风险： A、卖方故意悔约的风险。如果卖方在收到买方全款后，违反合同约定，不再出售房屋，买方将面临个人追索房款的艰难，处境十分被动。B、一房多卖的风险。不能立即过户的客观情况，使具有一房多卖非法目的卖房人获得了实施非法行为的充分时间，且不易被权利人查证。C、长期无法过户的风险。私下交易的买卖双方具备交易条件的时间通常不会太短。而时间越长，交易的不稳定性越大，尤其是买方的交易风险就越大。D、房款是否能被执行回来的风险。执行难对于存在于个人之间的二手房买卖而言更是如此。E、投资利益上的风险。我国的房地产泡沫较大，不能及时过户使得买方可能因经济适用房税收等政策调整，不得不增加投资成本。（2） 买卖购买尚未满5年的经济适用房可能受到行政处罚。厦门市社会保障性住房管理条例第四十四条规定：违反本条例规定，出租、转租、转借、调换、经营、转让经济适用住房，擅自装修和改变房屋用途，损毁、破坏和改变房屋结构和配套设施的，责令限期改正，没收违法所得；拒不改正的，收回房屋，并对相关责任人处二千元以上一万元以下罚款。二手房买卖风险控制“四原则”随着近年来二手房市场的风生水起，二手房交易涉及的法律纠纷也逐渐增多。通过实践，笔者认为应坚持以下四个原则进行风险控制。一、 核实房东身份二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。二、 核实房屋状况由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。三、明确交易程序二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。1签约。 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间人身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。2付款。 支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。采用分期付款需注意以下几点：签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制（如抵押、查封）均已解除。尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行。若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。3交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担。房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。4过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：到土房