街口产业发展规划.doc

新街口地区产业发展规划（讨论稿）东南大学经济管理学院目录一、规划概述51、规划背景52、规划年限63、规划依据64、规划原则65、规划范围7二、城区发展一般规律7（一）中心城区经济发展阶段71、街道工厂阶段72、兴办市场阶段83、税源经济阶段84、营造环境、聚集生产要素阶段95、完善功能、发展流量经济阶段9（二）CBD的发展模式91、CBD的概念92、CBD的特征103、CBD的发展条件114、CBD的功能125、CBD的产业形态（以香港中环为例）12三、新街口地区经济发展情况13（一）经济发展情况（20052007年）131、经济保持快速发展，各项指标增长明显132、四大产业板块基本成型，发展框架渐趋明朗143、总部经济、楼宇经济迅速发展144、地产项目稳步推进，产业载体空间扩大15（二）地区税收情况161、税收情况分析162、税收方面存在的问题19四、新街口街道发展环境与资源条件分析20（一）发展环境趋势分析201、国际间产业转移，服务业成为转移热点202、长三角产业升级，企业营运中心加速集聚213、南京市消费结构优化升级，新型市场空间不断扩大214、商圈内涵面临重大变化，圈内业态更加丰富22（二）资源条件分析231、规模企业增速快，产业基础良好232、商贸业发达，金融服务产业链有望形成233、区位优势明显，土地资源含金量高244、人力资源丰富，高层次人才众多245、品牌商业集聚，区域知名度较高246、历史人文氛围浓厚，文化旅游资源丰富25（三）发展中存在的问题251、区域内商业竞争激烈，未发挥出整体优势252、产业拓展空间不足，资源利用率不高263、产业结构需调整，产业层次有待提高274、地标性建筑少，区域整体环境需要进一步提升27五、新街口街道产业发展定位及选择28（一）定位依据和原则281、国内外城市中心区产业发展成功经验282、南京市及玄武区产业发展规划思路303、新街口街道产业发展的SWOT析304、新街口街道产业选择的基本原则33（二）功能定位341、总部集聚区342、金融中心区363、国际购物区374、文化展示区38（三）产业定位38六、总体发展目标45（一）税收目标45（二）企业数量45（三）企业规模45七、重点项目46（一）重点楼宇461、德基广场二期472、凯润金城473、长江路九号二期474、苏粮国际大厦485、长发学府路地块486、麦哲理国际金融中心48（二）重点园区481、原南京烟厂482、南京老图书馆493、江宁织造府49八、新街口街道空间布局优化50（一）产业空间布局现状50（二）产业空间布局优化依据511、新街口地下空间规划512、南京老城规划中新街口地区规划52（三）产业空间布局优化521、“一点”522、“三区”533、“四街”54（三）产业空间优化引导策略56九、产业发展策略57（一）调整产业结构，推进空间资源重新配置57（二）依托重点项目，集中攻关突破58（三）完善现行管理体制，充分发挥区、街道的积极性58（四）积极利用市级资源，在全市层面上确立新街口城市核心区功能59（五）完善区内功能和环境，吸引高端生产要素591、增强金融服务功能，完善金融体系592、化软硬件环境，吸引总部入驻59（六）发展产业集群，形成集聚效应60一、规划概述1、规划背景玄武区新街口街道位于南京市中心区域，是玄武区“十一五”规划中打造“二十一世纪新街口”目标中的“核心经济圈”地带。具体方位东起太平北路，西至中山路，南起中山东路，北至北京东路，面积约2.6平方公里，人口约12万，下设13个社区居委会。区域具备优越的区位条件、强大的商业功能、便利的交通条件和良好的人居环境，是玄武区的金融、商贸、科技、文化中心。过去三年，经济总量稳步提高，税收年均增长率在24以上，2007年达到6.6亿元，在玄武区8个街道中排名第一。目前，区域内形成了商贸商务、文化旅游、科技信息三大主导产业、一核两翼三街的发展格局。未来五年中，将陆续有近10大楼盘建成运营，新增建筑面积达到150万平方米以上，有多处旧有园区进行重新规划、翻新，扩大载体空间。区政府、街道和各相关部门正致力于新街口街道产业规模的扩大、产业结构的优化、产业档次的提升，产业发展的可持续，到2012年末，使新街口街道税收达到20亿元，在南京市所有街道税收排名中位列前三甲。未来的五年中，在此寸土寸金之地，如何发展与土地价值相适应的产业，重点发展什么类型的产业，如何通过产业的优化发展进一步彰显新街口街道的优势功能，提升在全区乃至全市经济与社会发展中的地位和作用，是制定本规划的基本出发点。2、规划年限本规划为5年产业规划，时间区间为2008年2012年。3、规划依据南京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。南京市玄武区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。南京新街口商贸商务区20042010年发展研究规划。玄武区关于加快发展总部经济的实施意见（试行）。玄武区旅游发展总体规划。4、规划原则现实性与前瞻性相结合原则产业规划与空间规划相结合原则产业规划与项目招商相结合原则产业定位与产业发展相结合原则市场主导与政府推动相结合原则5、规划范围本次产业规划的地域范围为新街口街道和梅园街道所在的行政区域，统称为新街口地区。二、城区发展一般规律（一）中心城区经济发展阶段我国中心城区的经济发展由于历史的原因，城区发展模式的演变经历了几个具有中国特色的阶段。1、街道工厂阶段街道工厂是与中国1958年兴起的大跃进运动和人民公社化运动联系在一起的。然而，人民公社不仅在中国农村建立过，在城市也曾一度风行。1960年“持续跃进”的重要组成部分即为在全国范围内建立城市人民公社。城市人民公社大力开展各种形式的工业生产组织，其中包括街道办厂，以此来支持公社中诸如敬老院的集体福利事业。为了响应中央的号召，江苏各地社办工厂，充分发挥“敢想、敢说、敢干”的精神，配合同时开展的“技术革新运动”，“大闹技术革命”。“新技术”和“尖端产品”从社办工厂中不断涌现，产值也是屡创新高。此后，在中央高层的默许下，各地纷纷对城市人民公社进行调整，城市人民公社也因此宛若昙花一现，终被历史所遗忘，而街道办厂的经济模式也就此消失。2、兴办市场阶段城区经济发展的第二个阶段是兴办市场阶段。改革开放以后，对个体私营经济的认识有了转变。个体私营经济成为社会主义市场经济的重要组成部分，是适应市场经济、最有生命力的一种所有制形式。他补充了国有经济的不足，为市场经济的发展注入了活力。这个阶段的特征是大力扶持个体私营经济、促进就业。为了给个体私营经济创造良好的经营场所，区级政府制定了一系列的相关优惠政策。兴办市场促繁荣，带动就业保稳定，是当时各区级政府的主要目标，并由此形成政府搭舞台，部门跑龙套，群众唱大戏的格局。3、税源经济阶段税源是经济税源的简称，是税收收入的经济来源，主要是致国民经济各部门当年创造的国民收入或往年累积的国民收入，其丰裕程度决定着税收收入的规模。近年来，随着分税制改革的深化，中央税与地方税划分越发清晰，财力分配关系也更加明确。分税制的实施结果是：地方经济发展越快，运行质量越高，地方财力就越多。因此，随着社会主义市场经济体制的逐步建立，区域经济发展的竞争日趋激烈，积极发展和经济运行质量不断优化与提高，变生产型经济为效益型经济，同时合理定位政府经济只能，壮大政府实力，变吃财政饭为发展财政，一个关键的着力点就是强化税源。在这一阶段，扩大税源的主要措施之一便是招商引资。4、营造环境、聚集生产要素阶段为了扩大税源，增加招商引资的项目，吸引更多的优秀大型企业来本区投资，各级区政府在创造本区的经济投资条件上狠下功夫，其中包括：加快现代化城区建设，以构建适应各企业发展的平台；推动人才商品化进程，着力营造尊重知识，尊重人才的良好氛围；实施人才发展战略，人才规划与产业规划同步配套设施；加强人才的自我培养和开发利用，加快专业科技人才的培育和引进，培养一批高层次、跨世纪的中青年优秀经营人才；强化人力资本意识，建立规范的人才市场，促进人才的合理流动，做到“招商引资”与“招才引智”并重。5、完善功能、发展流量经济阶段流量经济这种新的经济形态的出现，是现代市场经济发展的必然产物。生产要素稀缺性、生产要素流动性和市场组织形式的变化，对现代市场经济形态提出了更高的要求，而以健全完善要素市场为主要特征的流量经济适应了这种变化。所谓流量经济，就是在一个区域内相应的平台和条件，吸引区外的物资、资金、人才、技术、信息等资源要素向区内集聚，通过个资源要素的重组、整合来促进和带动相关产业的大发展，并形成扩大的经济能量想周边地区乃至更远的地区辐射。个资源要素在集聚、扩能辐射的过程中，在通过高效、有序、规范的流动，实现价值增值，在通过不断的可持续发展的目的。流量经济最大的特征是通过共享市场平台实现生产要素自由高速流动，在互动中实现资源最有配置。（二）CBD的发展模式1、CBD的概念CBD的全称是Central Business District，指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。 2、CBD的特征（1）地理特征：首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等。事实上，商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 （2）地价特征：因为是黄金地段，它的楼价、地价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。 （3）建筑特征：从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。 （4）产业特征：这是核心的特征。城市核心区以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等。 （5）功能特征：商务中心区具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，城市核心区实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构 （6）时代特征：商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。城市核心区发展至今，呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外，城市核心区作为一个地区，应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代城市核心区的基本特征和内涵。3、CBD的发展条件CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。 CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。4、CBD的功能CBD可以分为 5 个特征显著的功能区，即：商业区：为零售业中心，集中分布着大小商业铺面，还包括旅馆、 饭店、餐厅和酒吧。金融区：为各种金融信贷机构集中地。 办公区：为政府机关、各种公司和事务所的集中区。 文娱区：为博物馆、展览馆、图书馆、书店、剧场、戏院电影院、 夜总会和各种俱乐部的集中区。 旅游区：由于 CBD 拥有城市发展历史中最古老的建筑，因此也是风情旅游和会议旅游的中心。 此外，随着第三产业的发展，也有将信息产业和服务产业作为 CBD 的一个亚区。5、CBD的产业形态（以香港中环为例）CBD是一个多产业聚合群体,不同的产业聚集在CBD内发挥着不同的作用。一、服务业 这里所指的服务业主要是指中介服务业，在CBD中，中介服务表现的又最有活力，中介服务本身也是服服务业的重要组成部分。中介服务业涵盖范围广泛,贯穿于贸易、金融、保险、运输、房地产和信息服务等各项经济活动之中，活跃于数十万工商企业之间，为香港及境外客户提供包括法律、会计、测量及评估、监理、投资银行、管理顾问及信息咨询等在内的各类服务。 二、房地产业 房地产业是城市竞争的结果，同时也是城市发展CBD的重要依托。例如在香港，房地产业产值占香港本地生产总值的20左右，房地产业收入占香港财政收入的30左右，最高年份可达35。三、金融业 作为亚太地区国际金融中心的香港，CBD是香港金融业最集中的地区。中环CBD是银行的集聚区。截至2005年11月，香港中环CBD地区共有银行机构106家,驻港代表办事处57家，占整个香港银行机构的66。世界著名的银行都设在中环CBD，如汇丰银行、花旗银行、英国巴克莱银行、ING BANK、渣打银行等。此外，在香港经营业务的获授权保险公司有190家左右。香港还是全球第六大外汇市场，世界第九大市场股票市场，在亚洲排名第二。三、新街口地区经济发展情况（一）经济发展情况（20052007年）1、经济保持快速发展，各项指标增长明显过去三年，新街口地区经济迅速发展，各项经济指标都呈增长态势。两个街道立足于实际情况，依靠区位优势，以新街口商圈扩容为契机，调整和优化产业结构，增强地区经济发展后劲，促进经济持续、稳定、快速增长。2007年新街口街道内纳税企业近3000家，纳税额近6亿元人民币，街道税收总额达到6.6亿元，梅园街道纳税企业 家，纳税总额为3.6亿元，整个新街口地区共实现税收10.2亿元，占玄武区税收总量的32.88%。以下为近三年来新街口地区主要经济指标情况。（缺梅园街道的数据）新街口地区05-07年经济指标（单位：万元）年份工业总产值 消费品零售总额固定资产投资税收总量20054651044701280004719020064869153674300000815802007 56474440092200001022942、四大产业板块基本成型，发展框架渐趋明朗通过政府规划引导，市场推动发展，新街口街道逐步形成了清晰的发展框架，形成了四大产业功能板块。综合商务商贸板块：“新街口商圈”玄武片区，以高档楼宇为载体，以现代商贸商务业为主导，形成集商务、商贸、金融、保险为一体的综合商务商业区。珠江路科技产业板块：该板块以创建区域性的现代化IT商贸商务服务中心为发展战略，以珠江路为轴心，以百脑汇商城，宏图三胞等一批“3C”销售市场和知名品牌为主体，精心打造具有区域核心经济地位，主导产业地位的特色科技街区。长江路文化产业板块：以长江路为轴心，依托长江路及周边明清，明国文化旅游资源，进行发掘整合，打造具有特色显著特色的城市文化，休闲，旅游集聚区。目前正在重点建设江宁织造府文化景观项目。综合餐饮娱乐板块：从配套发展的角度出发，将丹凤街，进香河洪武北路，成贤街碑亭巷等街巷，与珠江路，长江路有机联为一体，形成了“非”字型经济网络，发展餐饮、休闲、娱乐行业。3、总部经济、楼宇经济迅速发展楼宇经济以商务楼、功能板块和区域设施为主要载体，以开发、出租、出售楼宇引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以集约型、高密度为特点的一种经济形态。目前新街口地区以商务或商贸功能为主的楼宇有63栋，总建筑面积114万平方米。2007年上半年，“楼宇经济”实现地税收入1.12亿元，比去年同期增长26%，占整个街道税收总量的28%。（数据需要加入梅园的）“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。截止2007年，新街口地区楼宇内汇聚了众多商务、商贸、金融、科技、软件、中介等现代服务业企业，以及4多家国内外著名企业区域总部和机构，总部经济模式发展迅速。4、地产项目稳步推进，产业载体空间扩大新街口地区计划再建一个“立体新街口”，三年后区域内商贸商务总建筑面积将达到243万平方米。德基二期、凯润金城、长江路九号等区域内的13（梅园是否也有同类房地产项目）个房地产建设项目进展顺利，地产项目的稳步推进，将为“总部基地”、“亿元楼工程”等项目提供载体，为各产业的发展提供空间，保持增长的可持续性。未来3年内，新街口地区将新增建筑面积129万平方米，其中可用于招商的面积为61万平方米（商业面积24万平方米，商务面积37万平方米）。2008年即将交付的商业面积8.1万平方米，商务面积11.6万平方米。产业空间的扩大，保证了产业量的扩张。（梅园的数据，如果没有，直接写新街口街道）（二）地区税收情况1、税收情况分析（1）20052007年税收总量稳步增长新街口街道2005-2007年各税种税收情况（单位：万元）年份企业纳税总额房屋租赁税建筑安装税个体零散税200539506 1688 414 881 200648970 2365 616 1128 200759287 2924 1824 1739 注：2007年增加一项装饰税为676万元。企业纳税总额包括企业所得税、员工个人所得税、增值税、营业税、印花税、房产税、车船税。（图需要加入梅园街道数据后重画）从上表可以看出，过去三年，各个税种指标一直保持持续、稳定、快速的增长态势。（2）税收结构分析从企业角度分析： 2007年税收超过1000万的企业13家，较06年增长5家，税收总额为21088万元，占新街口地区企业税收总额59287万元的35.6。2007年税收超过100万（含税收超1000万）的企业83家（较06年增长12家），税收总额为31436万元，占新街口地区企业税收总额59287万元的53，税收大户的增多保证了新街口地区税源稳定、可持续增长。（图需要加入梅园数据后重画）注：纳税A类企业是指纳税额超过1000万的企业；纳税B类企业指纳税额额100万1000万之间的企业；纳税C类企业指纳税额低于100万的企业。从行业角度分析：新街口地区有近3000（加上梅园的）家企业，为便于从行业角度进行分析，我们各取两个街道缴税排名前100家企业作为研究对象。从行业角度来看，新街口地区商贸业作为传统优势产业，其对税收的贡献依然较大，占20左右。而科技产业对税收的贡献为10，文化旅游业中多以中小型公司居多，纳税排名不能进入前100，因此在本图中未能反映。（增加梅园数据后，数据要调整，下面的分析也做相应调整）物流、传媒等产业对税收具有一定贡献，行业发展速度快，可成为今后重点关注对象。同时，东南大学、地铁公司、江苏烟草以及部分制造、化工等企业，为新街口街道提供了稳定的税收，所占比重达到20左右，成为街道税收的支柱之一。从行业发展的时间角度看，金融、房地产业发展较快，纳税前100名的企业中，金融业企业由2006年的7家增加至2007年的11家，纳税额增加1598万元，占街道所有企业税收增加额10317万的15.4。房地产及行业相关公司由2006年6家增加至9家，纳税额增加2730万，占街道企业 税收增加额的26.5。科技产业保持了稳步增长，2007税收较2006年增加950万，税收总额达到4088万。但作为街道三大产业之一，科技产业发展显然没有达到其应有的水平。从税种角度分析：从税种角度看，个人所得税、企业所得税、营业税、增值税占据了税收的大部分，个人所得税较企业所得税高出10个百分点，增值税和营业税总额占据了企业税收总额的一半。2、税收方面存在的问题（1）一次性税收比例过高，不利于税收持续增长（加梅园街道数据）2007年街道一次性税收达4120万元，其中长发地产1867万元、华威房地产893万元、百市发展705万元、新光明商住楼450万元、交通置业205万元，房地产出售所造成的一次性税收增加了当年的税收总额，但税收缺乏连续性，不利于街道税收的持续增长。（2）税收结构不合理，个人所得税所占比重大街道正常的税收来自企业所得税、营业税、增值税三大部分，但由于街道内东南大学、工商银行江苏分行营业部等企（事）业原因，导致街道个人所得税占总税收的28，这种情况说明街道税收结构不合理，企业发展存在问题，需要进一步调整。（3）本地经营、异地纳税户所占比重较大本地经营、异地纳税占用了大量原本紧张的空间资源、对税收贡献反而较小。从07年对德基大厦、置地广场、汇杰广场、地铁大厦四栋商务楼的抽样调查中发现，入驻企业总数为242家，其中属地企业116家，企业属地率尚不足50。造成以上现象的主要原因是楼宇开发企业招商和地方政府招商目的的不完全一致，导致大量省级注册企业、非独立核算分公司、异地纳税企业办事机构、办事处等无属地税收贡献企业入驻，占用区域有限的资源。四、新街口街道发展环境与资源条件分析（一）发展环境趋势分析当前新街口地区已经进入实现又好又快发展的关键阶段，国内外经济环境的变化为街道产业结构优化和提升产业竞争力提供了难得的机遇，也带来了严峻的挑战，粗放的发展方式难以为继，空间资源的制约成为下一阶段发展中必须跨越的障碍。在此情况下，认清经济发展趋势，选择符合新街口地区发展的经济模式，才能推动地区经济的可持续发展，下面就发展环境作出分析。1、国际间产业转移，服务业成为转移热点国际产业转移是指发达国家或地区通过国际贸易和国际投资等多种方式，将产业转移到次发达国家或地区，以及发展中国家或地区，从而带动移入国产业结构调整和优化升级的现象。目前国际产业转移过程中，以服务业为代表的第三产业投资成为热点，与国际贸易、国际金融和国际物流相关的服务业的外商投资越来越多；以跨国公司为主体的产业转移趋势更加明显，其投资方式呈现多样化的特点，直接投资已不再是唯一的投资方式，跨国并购等方式的比重将越来越大。根据以上特点，与贸易、金融相关的服务业，总部经济等经济形式成为一些城市发展的重点。国际间产业转移尤其是第三产业加快向长三角转移，有利于集聚总部经济资源、承接现代服务业和高端制造产业，这为新街口街道服务业发展提供了广阔的发展背景。2、长三角产业升级，企业营运中心加速集聚长三角城市群正在加速转换经济发展方式，预计到2015年，长三角区域内一产、二产、三产的结构将由2006年的3.755.041.3调整为2.1549.3348.52。届时，长三角城市群将进入发达经济初级阶段，人均收入达到中上等发达国家的平均水平，但长三角全面实现产业升级过程仍将持续近10年的时间。 国际制造企业营运中心开始大举入迁长三角地区，跨国公司把对长三角地区的定位由一个简单的加工基地逐渐转变为有长远发展计划的盈利区，一个最直接的影响是，各类围绕生产服务的营运中心或服务终端将加快在长三角地区的集聚。营运中心的集聚为发展总部经济、高端商务、金融、咨询等产业提供了基础。3、南京市消费结构优化升级，新型市场空间不断扩大 “十一五”期间，南京人均地区生产总值将由当前5000美元向8000美元甚至更高水平跨越，未来几年内人均地区生产总值有望达到1万美元。居民消费结构将发生明显变化，对于生活环境、健康卫生、文化教育、精神生活的要求将不断提高。消费结构的不断升级有利于从需求上促进南京产业结构优化并加速产业融合，推动整体产业结构向“高、轻、优”的方向调整。新街口街道处于南京市核心区，物流、信息流、资金流在此交汇、法律、会计、商务等现代服务型企业众多，不仅为南京产业结构的调整提供重要支持，而且有望成为南京乃至长三角地区新型消费市场的集聚之地，大力发展发展高端型、领先型、国际型消费产业成为必然选择。 4、商圈内涵面临重大变化，圈内业态更加丰富新街口玄武片区已初步形成了商贸集聚区，百货及购物中心目前有德基广场、金鹰天地、滚石商城、新世界百货，今后三年还将新增德基二期、凯润金城、邓府巷商城、百汇国际等一批商业核心项目。几大项目集中了各种商业业态，既有以百货业、大型超市为龙头的购物中心，也有集百货、酒店式公寓、写字楼为一身的商务楼群。与此同时，餐饮、休闲、娱乐、健身中心及审计、评估、咨询等现代服务业体系，都在这里集聚。德基广场在新街口的成功，使新街口商圈的内涵、商业业态结构和层次发生了重大变化，随着今后一大批新的商业楼宇的建成，尤其是德基二期的落成，国际化、时尚性的购物休闲功能还将进一步提升，这将是整个新街口地区的未来重要的发展趋势。（二）资源条件分析1、规模企业增速快，产业基础良好近两年新街口街道企业发展迅速，2006年新街口街道内税收超100万企业共71家，其中税收超过1000万的大型企业8家，2007年税收超过100万的企业共83家，其中税收超千万企业13家，企业总数量近3000家左右。截至2007年底，街道内共有世界500强企业16家，知名企业39家（办事处5家，分公司8家，其他3家），新街口街道内大中型企业逐步增多。作为新街口街道传统优势产业的商贸流通、科技等产业，前百名中从事以上行业的企业近30家，传统产业稳步发展。金融业、房地产业、科技、咨询、工程设计等产业快速增长，在税收前100名的排名中，从事以上行业的企业达到近40家，有效的推动了现代服务业的发展，良好的产业基础和产业氛围为今后发展提供了保障。2、商贸业发达，金融服务产业链有望形成新街口商圈内平时日客流量达50多万人次，双休日达120万人次左右，到2010年计划把这两个数值增加到60万和120万左右。新街口商圈的扩容，带动了新街口街道商贸业的发展，形成了沿中山路和珠江路为商贸产业带，2007年有近20家商贸企业税收超过100万，其业态包括现代购物中心、高档百货、大型商场、大型电器专卖、超市、便利店、电子商务等。金融业是新街口街道近两年来快速发展的产业，2006年大型金融企业（机构）共有8家，2007年增至11家，一批高端商务楼的交工运营为金融业发展提供了空间载体，洪武北路金融一条街的品牌效应正在提升其吸引力。银行、保险、投资公司等各种金融业态并存，较完善的金融产业链正在形成。3、区位优势明显，土地资源含金量高新街口街道位于新街口大商圈之内，地铁一号线、二号线与街道擦身而过，便利的交通带动了沿线商务商贸、餐饮休闲、高端住宅的发展，为新街口街道经济注入新的力量。伴随着新街口商圈的快速发展与商圈内可开发土地的减少，新街口土地资源寸土寸金，2007年江苏土地市场网最新公布全省各地各级土地基准地价，其中南京市包含新街口、鼓楼等黄金地段的一级地住宅基准价高达10000元/平方米，核心商圈内商业用地地价达到4000万/亩，已超过香港地价。4、人力资源丰富，高层次人才众多新街口区域内知名院校汇聚，文化资源丰富。知名院校如东南大学，南京市第九中学、南师附小等；著名的文化资源包括金陵图书馆、省美术馆、人民大会堂、江宁织造府；另外，珠江路科技街聚集了大量高科技人才，根据不完全统计，珠江路科技街3万多从业人员中，就有本科以上学历的1万余人，硕士以上学历的2000多人，相当于一所大学的规模。5、品牌商业集聚，区域知名度较高德基广场一期、珠江一号、新世界百货等众多商业巨头的入驻，新街口中高端迅速发展的态势已经形成。蝴蝶效应引发投资商蜂拥而至，社会舆论普遍看好，人们对新街口玄武区片商业发展的社会认同度不断提高。新街口现代服务业集聚区的提出与定位，使街道整体成为南京市重点发展的20个现代服务业集聚区之一，街道在招商推介、广告宣传中，以整体统一的形象推出，区域品牌逐步确立，知名度逐渐提高。6、历史人文氛围浓厚，文化旅游资源丰富新街口地区的文化旅游资源主要集中在梅园街道，拥有著名的总统府、毗卢寺、梅园新村周总理纪念馆、九华山、鸡鸣寺、南京1912休闲区、充满现代气息的南京图书馆等古今名胜。通过深入挖掘新街口地区内的自然资源和六朝、明清、民国等历史文化资源，促进资源优势向产业优势转移，拓展文化产业发展空间，可塑造历史文化与现代文明交相辉映、人与自然和谐共处的文化旅游品牌。（三）发展中存在的问题1、区域内商业竞争激烈，未发挥出整体优势新街口作为南京第一商圈，呈现出产业高度集聚之势，产业的集聚在促进区域发展的同时，也带来了产业重叠、竞争过度等问题。新街口商圈分属玄武、白下、鼓楼三区，三区在规划发展中，对其所辖街道片区的定位相似，集中在商贸、商务方面，导致新街口业态过于集中。比如，新街口百货、大洋百货、商贸、东方商城等大商场都停留在传统的零售业当中，没有走出同质竞争。新型的业态不足，品牌、特色专卖店比较少，同时在构建大新街口商圈的同时，也可能加剧新街口原本业态密集的现象。在吸引总部入驻，发展总部经济方面，新街口作为玄武区最重要总部经济承接区域，竞争压力同样突出。鼓楼已经完成产业结构调整，总部经济已经成为鼓楼财政税收的主要来源；白下明确提出发展地标经济，已经形成一批高品质商务楼宇，承载总部经济。新街口玄武片区如何发掘、提升自身优势，扩大招商力度，促进区域总部经济发展，成为急需解决的问题之一。2、产业拓展空间不足，资源利用率不高新街口地区处于中心城区，可供发展的地理空间十分有限，截至2007年底，街道受空间的限制，依靠规模扩张拉动增长的动力开始减弱。新街口地区区域面积6.1平方公里，未来3年内将新增建筑面积129（加梅园的）万平方米，其中可用于招商的面积为61万平方米。（商业面积24万平方米，商务面积37万平方米），虽然三年内计划再建成一个立体新街口，但可用于未来产业发展的面积仅占47.3%。在空间利用方面同样存在问题，如部分空间被低附加值产业、省属企业、异地纳税企业占据，税收贡献率低。 未来三年将新增建筑面积129万平方米61万平方米（商业面积24万平方米，商务面积37万平方米） 3、产业结构需调整，产业层次有待提高产业结构不合理主要表现在各产业间结构不合理和产业内部结构不合理两方面。目前新街口街道以电子科技、商贸商务、文化旅游为主导产业，这些大多都属于传统型产业，新兴产业所占比重不足，同时在税收重压下，出现街道抓税源、部门抓产业的局面，一定程度上造成产业发展与经济实力增长的脱节和矛盾，也造成街道在产业发展结构上不合理，使其过分注重能够为街道带来高税额的产业，忽视对咨询、法律、中介服务等新兴产业的投资与培育。在各产业内部，也存在不合理之处。商贸流通仍处于传统型服务，还未达到真正意义上的现代型服务业，文化资源主要集中在长江路，优势还未充分体现，文化资源的经营利用仍处于低层次，亟待进一步挖掘和提升。科技企业主要集中于珠江路科技街，虽产业化已初具规模，但仍属于大市场发展模式，产业发展层次和水平较低。4、地标性建筑少，区域整体环境需要进一步提升新街口商圈知名建筑较多，如金陵饭店、金鹰国际、国际金融中心、中央商场等，在新建或在建的建筑中，长发中心、绿地广场等渐成为新的标志性建筑，标志性建筑提升了区域品牌与知名度，对商家具有较强吸引力。但以上建筑均不在新街口街道区域内，德基广场、地铁大厦等虽有一定知名度，但尚不能全面带动新街口街道形象的提升。而且，作为大都市的高层商用楼宇，应该相对集中、连成一片，既可以发挥市场集聚效应，集中更大的消费力，同时又能形成现代化都市的城市轮廓线，成为城市观光资源，但现在街道区域内的高层商用楼宇彼此间隔，相互分离。同时，街道内市政配套有待进一步完善，以匹配金陵第一街的形象，区域内交通拥堵、停车困难、绿化没有定期维护等问题亟需在新的规划建设中得到重视，逐步解决。五、新街口街道产业发展定位及选择（一）定位依据和原则1、国内外城市中心区产业发展成功经验新街口街道位于南京市的中心区域，这里是南京的中央商务区和区域商贸中心，承载着整个南京高端商务服务、商品流通、金融支撑、时尚休闲、价格引导、信息传播等方面的聚集与辐射功能，新街口街道的今后发展首先要符合这一定位要求。从国外大城市CBD的发展经验来看，大致经历了（1）以商业为主、功能混合；（2）专业分区的综合功能；（3）商务功能升级并逐渐向综合化、生态化发展三个阶段。商业是CBD的初始功能，金融、办公、管理等商务功能则是商业功能的延伸与升级，两者共同构成CBD的基本职能，并在不同发展阶段占据不同的地位。 CBD区域内应该充分应用土地资源，高密度地修建商业商务建筑，这样才为城市的楼宇经济提供了持续发展的空间。另外，作为楼宇经济重要依托的写字楼和商务楼的发展水平，是一个城市商业和商务发展的重要标志，下面就几个成功的CBD作一简要介绍：曼哈顿CBD：纽约市发展的催化剂。主要表现在：依靠 CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市发展迅猛，许多国家的公司在此区域设立分支机构。日本新宿CBD：新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于此，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力大增，各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。香港CBD：成功主要依赖于四方面因素：1、优势的地理位置：坐落在香港的中心地段，是整个香港的中心；2、与周围环境协调，并互为补充：3、金融业和服务业高度集中，同时吸引了其他的著名商业品牌进入，商业氛围浓厚；4、交通发达：中环拥有五条地铁线路，数十条公交路线以及渡船，形成了完善的网络交通系统，使得出入中环都具有极高的便捷性，为各地区间自由的商业往来和人才流动提供了有力的保障。 从以上内容可以看出，CBD内主要产业是金融、商务、商业、信息等服务业，入驻主体是公司总部、大型高科技企业、高端商贸、金融服务机构和政府管理部门等。2、南京市及玄武区产业发展规划思路南京市十一五规划将南京定位为全省现代服务业中心，加快构筑与区域中心城市相适应的“高增值、强辐射、广就业”的现代服务业体系，巩固提升现代商贸、旅游会展、金融保险、现代物流、信息服务等产业优势，显著增强服务全省、辐射长江中下游的能力，到2010年，力争服务业增加值实现五年翻番。玄武区在十一五规划中指出区域重点发展科技信息业、文化旅游业、商贸商务业“三大产业”，以集约型、科技型、生态型为标准，不断调整优化产业结构，扩大科技信息业发展优势，凸显文化旅游业发展特色，提升商贸商务业发展水平，使三大产业成为我区经济发展的主导产业，引领和带动房地产开发及相关产业持续、快速、健康发展。2005年南京市人民政府关于印发南京加快发展服务业行动纲要，重点打造十大服务业集聚区，将新街口打造为商贸商务服务区。依托新街口地区多种服务资源集聚的优势，以建设“四个第一”（华东第一商贸区、江苏城市旅游第一品牌、南京第一现代商务中心区、老城现代化第一示范区）为目标，成为具有商贸、商务、文化、休闲、旅游、金融、信息等多种服务功能，辐射整个都市圈的核心服务区，成为体现我市服务业形象和水平的窗口地带。3、新街口街道产业发展的SWOT析在新街口街道发展环境与资源条件分析中，对其发展条件已做了较详细分析，现从SWOT角度进行归纳，据此制定科学的产业规划。抓住机遇发挥优势应对挑战解决问题发展总部经济机遇l 国际产业转移l 南京都市圈产业升级l 新街口商圈扩容优势l 区位优势l 高端商贸商场l 人才优势l 地铁经济优势l 高端商务功能威胁l 与白下、鼓楼的竞争l 商业副中心带来的压力l 周边城市的竞争劣势l 产业空间分布不平衡l 传统服务业比重过高l 后续发展空间不足l 市政配套不完善l 缺乏标志性建筑3.1新街口街道主要优势：（1）新街口街道位于南京市中心，发展服务业、商贸业具有得天独厚的区位优势。（2）新街口街道拥有德基、金鹰天地等高端商贸商场，提升了街道商贸业层次，影响力增大、辐射力增强。（3）新街口街道内有东南大学、周边有南京大学、科学研究院等机构，人才优势明显.（4）地铁一号、二号线与新街口街道擦身而过，能形成明显的“地铁经济”。（5）新街口街道内总部经济和楼宇经济已形成一定规模和氛围，高端商务业的功能在强化。3.2新街口街道劣势：（1）新街口街道内产业发展空间分布不平衡，主要集中在街道西南角新街口商圈和珠江路。（2）传统服务业比重过高，现代服务业规模和比重相对较低。（3）产业后续发展空间逐渐不足，渐成为制约经济增长的瓶颈。（4）街道市政配套不完善，与金陵第一街美誉尚有一定差距。（5）街道内缺乏类似绿地广场等的标志性建筑。3.3新街口街道面临的机会：（1）国际制造业与服务业的转移为新街口街道产业发展提供了广阔的发展背景。（2）南京都市圈整体产业升级为新街口街道发展现代服务业提供了机会。（3）新街口商圈的扩容为新街口街道发展注入持续发展动力。3.4新街口街道面临的威胁：（1）新街口街道内商贸业面临白下、鼓楼区的激烈竞争。（2）南京若干商业副中心、近20个现代服务业聚集区的发展有可能削弱新街口街道竞争能力。（3）周边城市如苏州、无锡将总部经济、现代服务业作为发展重点，加剧了此领域竞争。4、新街口街道产业选择的基本原则（1）有利于充分发挥新街口街道资源优势的原则新街口街道产业选择要着眼于发挥优势，如区位优势、人才优势、市场优势等，这是主要产业选择的基本原则。（2）提升新街口街道地位和玄武区经济发展相结合的原则新街口街道产业选择要推动街道地位的提升，促进玄武区乃至南京市经济的发展，如金融业的发展不但可以完善商务区的功能，也可以促进周边其他产业发展，提高区域知名度。（3）壮大已有优势和寻求新的经济增长点的原则新街口街道已形成了以商贸、科技、地产等优势产业，应急需提档升级，优化发展。同时寻求产业发展新的增长点，咨询、金融、企业管理服务业（总部经济）、旅游业等都有可能成为街道产业发展的亮点。（4）促进增长和完善发展环境相结合的原则不同产业的发展态势将对财政税收造成不同影响，如房地产业，一次性税收大，但稳定性不强，商贸业发展平稳、税收贡献大，应重点扶持。另外一些产业（由于行政隶属关系），虽然对目前区域增长没有直接贡献，但其发展能够促进区域经济功能和服务功能提升，如今融业、广电出版业等。对这些产业应着眼长远，着眼完善功能和环境，积极推进这些产业及产业链的发展。（二）功能定位一个区域的功能定位不仅是这个区域经济个性差异的反映，更是这个区域综合经济水平的直接体现。街道的功能定位就是为谋求发展而确定的发展重点和战略取向，是对街道发展前景和已有优势的一种对接，以巩固其竞争优势，主要解决街道发展什么、如何发展、资源如何引导配置的问题。从一般意义上讲，作为中心城区的中心区域，可以发展以下功能，即商业贸易中心、金融中心、信息中心、科技创新中心、文化中心和聚居中心。新街口街道面积有限，已具备一定产业基础，依靠开发新空间推动经济发展的潜力逐渐减小，而有选择的引导和优化产业成为工作重点。结合新街口的发展基础与发展预期，我们认为，在未来五年，应确立四大功能定位：1、总部集聚区“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。新街口街道地处南京新街口CBD的中心区，这里是代表着整个南京经济发展最精华的区域。这里已集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，具备完善的配套设施、市政交通与通讯条件，是南京现代商务活动的集聚区和发展总部经济的首选地区。南京对企业总部、办事机构的吸引力，在“长三角”内仅次于上海。最近两年内申请设立的驻宁机构已有四五百家。仅新街口就进驻了79家世界500强驻宁机构和地区总部。今后几年一方面将利用德基2期、凯润金城、珠江一号等高档楼宇载体为总部入驻提供空间保障，着力打造一批总部大楼。总部集聚区发展的必要条件1.拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。2.良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。比如纽约、香港、新加坡等城市，公司总部在这些城市聚集很大程度上得益于这些城市天然的区位条件。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。 3.具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。4.具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素质。5.形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信