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所有权在他人所有的宅基地上建房是否可以取得房屋所有权 案情简介： 刘某与张某是邻居，刘某因工作调动，1970年举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给张某照管。张某自刘某一家迁居后，就占有并使用刘家的房屋。1990年，张某因父母搬来同住，遂将刘家的房屋修缮一新，并在刘家的院落内新盖两间厢房。2003年，刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋。于是，张某将刘某的原房腾出，其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。刘某让张某归还厢房，张某称该房为他所建，所有权应归其所有，如刘某愿意要可以出卖给他。但刘某则认为，该厢房虽为张某所盖，但却座落在自家院内，理应归其所有，并且张某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给张某，遂坚决要求张某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，刘某即诉至法院，请求法院判令张某搬出厢房并判决厢房归己所有。焦点分析：依民法添附理论确定房屋应归宅基地所有人所有本案在审理的过程中，争议焦点焦中在房屋究竟应该归张某所有还是刘某所有。从民法角度讲，此案涉及到添附物的所有权归属问题。添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产，藉此确定新的所有权归属，因此为所有权得丧之原因。在添附物的所有权归属上，我国立法未作明确规定，但依民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权归属，但若当事人不能协商一致时，则应依据添的具体情况来确定添附物的所有权归属。实践中通常有这样三种解决途径：一是恢复原状，各归其主；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。本案中因为双方意见严重分歧，故应依据具体情况来做具体分析。从本案看，张某是在刘某的宅基地范围内建造房屋的，在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，因而张某是不能取得其所建房屋所有权的。同时，若房屋归张某所有，因刘某一家已经迁回居住，遂多有不便。因此，法院将房屋判归刘某所有是毋庸置疑的。依据民法添附理论，不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。民法通则第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定，即双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所新增的利益。根据前述理论，可以认定为张某建筑用房的材料（动产）与刘某的宅基地（不动产）发生了附合，即由不动产的权利人取得所有权，依前述理由，张某在刘某宅基地范围内所建筑的厢房虽由刘某取得所有权，然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以刘某应当向张某返还其所得的不当利益，该返还范围应为张某建房的费用及其相应的劳务报酬，这也符合公平原则。判决结果法院最终依法判决双方争议的房屋归刘某所有，同时判令刘某补偿张某建房所付出的全部费用11560元，即包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。评析根据民法添附理论，两个以上的物因混合而使原物产生了新的价值，使得原物的价值因添附而增加，但原物所有人并不因此而当然取得新增部分价值，他必须以适当形式返还相应的不当得利，以保持一种利益平衡。因此，本案中刘某在取得张某在其宅基地上建设之房屋的所有权同时，必须给付张某相应的对价。但是，在他人宅基地上建房毕竟有其特殊性，其特殊之处在于我国法律规定，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能归宅基地的使用权人所有，因此，该案中张某所建的房屋当然地归属于刘某。但若双方争议的物属于其他种类，则法院可以依据具体情况做具体处理，判决争议标的物归属能够充分使物发生最大效益的一方。虽然对待添附物的处理有三种不同情况，但若恢复原状不仅在很多情况下不能或难于适用，而且一定要将合成、混合为一的物分开，恢复其原状会毁损物，也不利于发挥物的效用；若要求双方因此形成共有关系会使法律关系较为复杂，不仅给所有人行使权利带来不便，而且易于产生纠纷，故只在不得已时才采用；只有第三种方法才是实践中最多采取的方式，即判归一方所有，由另一方做适当补偿，而且在实践中，多判归原物所有人所有。这就告诉我们，非经合议或能够事后征得原物所有人同意，不要轻易在他人所有的物上进行添附、加工，因为这样不仅不能使自己取得添附之物的所有权，实际中也很难以共有关系共同拥有该物，只能依法取得适当补偿，甚至当原物所有人要求时还需拆除附加部分，使自己添附部分完全丧失应有价值，得不偿失。 回收礼品中暗藏物所有权权属 一、案例 2001年1月8日，唐某到郭某的烟摊上购买一条极品云烟，唐某付完钱后，摊主的一雇工顺手将烟递给了唐某。此时，唐某看到烟的外包装有被拆过的痕迹，便当即提出调换 ，但郭某信誓旦旦地说：“烟绝对没有质量问题，若有质量问题可随时拿来找我。”为了稳妥起见，唐某当着郭某的面开包检查质量，当唐某打开第一包烟的时候，发现烟盒里装满百元大钞，他清点后一共有3000元，心中不禁一阵狂喜。但就在此时，郭某称雇工拿错了烟，要求重新调换一条。对此，唐某认为，这条烟已付清了钱，属于他的，与郭某无任何瓜葛。于是，双方僵持不下，对薄公堂。二、争议观点（一）暗藏物所有权应归销售者所有。该观点认为：销售者卖烟而非卖钱，在该财物被售出前，它已由销售者实际所有，其将藏有3000元现钞的烟售出不是其真实意思表示，属于因重大误解而订立的合同，是可撤消或变更的，而购买者并未为此支付对价，获得该现钞则构成不当得利。 （二）暗藏物所有权应归购烟者所有。持此观点者认为：消费者购买的虽然是烟，而不是烟里的钱，但当消费者发现烟有疑问时，当即向销售方提出调换，在遭到对方拒绝后才拆包检查。这时，买卖双方已完成了交付行为，购买者拆包行为属于验收行为，购方享有接受与否的选择权，只要购方认可，买卖即告完成。至于香烟中暗藏的现钞，对销售者来说，原本就非己之物，在售出或实施拒绝行为后，视为对所有权的放弃；对购买者来说，则构成善意取得。 （三）暗藏物所有权既非归销售者所有，也非归购烟者所有，而是应归原被回收者或现钞藏入者所有。该观点认为：依据民法公平与诚信原则，这种所有权归属，既未使销售者受到损失，也避免了消费者构成不当得利，且事实上也只有被回收者才是真正的所有人，只有物归原主，才能体现公平、诚信的价值理念。 （四）该暗藏现钞性质上属于所有人不明的埋藏物和隐藏物，应归国家所有。 三、评析 笔者认为，本案中3000元现钞的所有权归属不能简单地认为归某个人所有，其情形也不同于所有人不明的埋藏物和隐藏物。 （一）该现钞不能归销售者所有。从事实上看，该现钞显然不是销售者郭某之物，郭某也全然不知烟盒中藏有现钞，从郭某拍着胸口保证的情节足以说明之。为进一步说明销售者不能取得该现钞的所有权，我们还需对以下三个问题予以阐释。 第一，香烟中的现钞不是郭某放入或不是由郭某继受而一并取得。如何确认烟盒中的现钞不是郭某藏匿的呢？笔者认为，销售者若主张权利，应由其负举证责任。一般来说这种证明过程较为困难。而事实上即使是销售者所为，也很难在法律上获得支持。因为作为经营香烟的销售者，应该具有比普通消费者更高的注意义务，其明知香烟有可能被出售，仍将钱藏匿于名烟中（名烟具有更大的失窃风险），与待售商品放在一起，难以令人信服。更何况本案中，在唐某提出调换时，郭某仍无任何警觉表示，只能说明该现钞不是郭某所藏。关于该现钞是否是郭某继受取得，与后文相关论述同理，不再赘述。 第二，郭某对香烟中的现钞仅构成持有而不构成占有。其虽然占有香烟，却对其中的现钞一直处于无意识的持有状态，不具备完全的所有权权能，不能对其主张所有权。退而言之，即使郭某占有该现钞，依据我国当前民事立法，尚无取得时效之设，其仍然不能取得该现钞的所有权。 第三，郭某是否可以主张因重大误解而撤消或变更合同呢？笔者认为，郭某售烟行为不具备重大误解的因素。因重大误解订立合同多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或经验而造成的。郭某在回收香烟时，有权对回收品进行检查，不作检查可能是其对交易对方的信赖或交易习惯或自身疏忽，这种情形不影响其后续的销售行为。香烟中藏有现钞，是其不知而不是误解，这是其一。其二，郭某没有因误解造成重大不利后果。事实上，在回收和销售时，郭某均以一条烟相同数量的标的物支付和收受价款，其仍然可以享有价差而获得利润。所以，郭某不能主张因重大误解订立合同而撤消或变更合同。 （二）购烟者不能取得该现钞的所有权。 第一，购买者不能依买卖合同取得现钞所有权。在本案中，唐某与郭某是买卖合同关系，该合同的标的物是烟而不包括其中的现钞。对合同当事人郭某而言，不仅有转移标的物香烟所有权的义务，而且应交付符合约定的数量和质量的标的物。本案中，因一烟盒装的是现钞，郭某实际交付的标的物，在数量上是不完全履行，在质量上存有瑕疵。因此，唐某受领的标的物与双方的合意并不一致，该买卖交易也就没有实际完成，而郭某对香烟质量进行的口头承诺，既不能免除其适当履行的义务，也不能视为对未知利益的放弃。同样，唐某拆包检查行为，也只是对接收的香烟质量与数量的验收和确认，其目的不在发现有无其他财物，发现现钞纯属意外，并非本意。因此，不能认为该买卖合同已履行完毕。 第二，唐某取得该现钞不完全具备善意取得的构成要件，不能构成善意取得。首先，郭某既不是该现钞的占有人（此问题前文已有论述），也不是该财物的处分人。对郭某而言，香烟中的现钞是他人之物，其是无处分权人，其享有处分权并予以处分的是香烟，不包括其中的现钞。其次，唐某不是通过交换而有偿取得。唐某支付价款的目的是取得香烟，而不是钱财，其既没有对香烟中的现钞为意思表示，也没有为此而支付对价。再次，唐某在取得该现钞时，主观上也不是处于善意。善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。事实上，唐某在发现香烟中藏有现钞时，明知摊主不是该现钞的所有人或不是对烟中的现钞为处分行为的情况下，仍认为该现钞属于自己，想恶意拒为己有。更何况，善意取得的适用应以有偿取得为前提。唐某贪财图利，为无偿取得该钱财而拒不退还，这种行为只能构成不当得利。 （三）该现钞不能归还原被回收者或藏入者所有。从民法公平诚信考虑，将现钞退回被回收者或藏入者，不仅各方均未受损失，也使社会关系恢复到原始状态，维护了财产所有权的静态安全。但是，我们且不说查找并证明谁是被回收者或藏入者有较大难度，就案中的实际情况而言，被回收者与藏入者不能取得该暗藏物所有权。 首先，被回收者收受的是烟，而不包括其中的现钞。他接受别人赠与物后并不知其中藏有现钞，否则会取出现钞，不会一并转售。也就是说，收受者并没有占有该现钞，不然的话，尽管其收受行为具有非法因素，却因其占有后在事实上转化为个财产（俗秒灰色收入）。因此，主张被回收者不能取得该钱财的所有权，被回收者不仅没有受到损失，相反，是对客观自然状态的维持，也是正义价值理念的体现。其次，该现钞不是赠与之物。现钞的藏入者与被回收者在实施赠予行为时，仅就香烟为意思表示，没有就暗藏的现钞明示，否则 现钞就不会流转至购销者之间。因此，该赠与合同的标的是香烟，不包括其中的现钞。对被回收者而言，因为现钞不是赠予物，其获得现钞所有权没有法律依据。对藏入者而言，由于没有明确的意思表示，明知该藏入的现钞有可能不被对方发现而故意为之，是对其所有权的抛弃（事实上，无论是否被发现，对藏入者而言都是对所有权的抛弃）。所以，被回收者和藏入者均不能取得该现钞所有权。（四）香烟中暗藏的现钞与所有人不明的埋藏物和隐藏物也是有区别的。所有人不明的埋藏物和隐藏物，是指埋藏或隐藏于他物之中，其所有权归属不明的动产。它与本案中所指的暗藏物不同之处在于：第一，所有人不明的埋藏物和隐藏物一旦有明确的所有人，发现人应将财产返还给原所有人。而本案中，如果将暗藏现钞返还给原所有人，不仅与行为人为行为时的意志相悖，而且也不利于禁止非法收受行为，鼓励了非法的不正当行为。第二，所有人不明的埋藏物和隐藏物，是所有人将该财物暂时藏匿，以防被他人取得，而不是对该物的放弃。回收礼品中的暗藏物，是原所有人置于他物之中，送给他人，并希望他人发现取得。 第三，所有人不明的埋藏物、隐藏物一般被藏匿的时间较长，所有人一般难以查知，而回收物中的暗藏物被设藏的时间较短，所有人尚可以追查得知。 第四，所有人不明的埋藏物和隐藏物一般是不具有历史、艺术和科学价值的文物，而被用于非法贿赂的物品包括一切有价值的财物，完全可能是具有历史、艺术和科学价值的文物。 第五，所有人不明的埋藏物和隐藏物，是原所有人的合法财产，其被掩埋是所有人自我藏匿的正当行为；回收礼品中的暗藏物，是原所有人为达到贿赂目的而为的不法行为，性质上属于非法财物。 第六，导致埋藏物和隐藏物所有人不明或脱离所有人的是客观原因造成的，比如所有人死亡等；暗藏物是原所有人对所有权的放弃，是主观原因形成的。四、暗藏物法律属性的认定与礼品回收行为的规范化建议（一）关于回收礼品中暗藏物的法律属性 对回收礼品中暗藏物法律属性的认定应结合形成该暗藏物的主客观因素加以分析，而不同法律属性的确认，又直接影响处置结果。因此，在具体实务中应根据不同情形予以区分。这里的暗藏物是指被藏入者藏入于其他物品之中，没有向收受者作明示表示，不将其拆卸难以发现，而被当作其他物品送于他人的财物。如果该财物不是藏入他物之中，而是作为礼品的一部分，或者收受者知道其中有该财物的，则不属于本案要讨论的情形。发生这种情形而引起纠纷，属于合法的赠与或正当的礼节往来的，适用所有权取得制度的规定；属于具有非法目的的请客送礼或行贿受贿的，可依据有关法律、法规、和规章制度予以调整。对于本文所指的暗藏物，与其流转相关的主体都没有取得该暗藏物的合法依据，由于其被藏入者作为达到非法目的的手段，在性质上应定为非法财物，而非法财物的所有权应归国家所有，从而解决了该暗藏物权属的法律问题。 （二）对暗藏物的处理建议 1、参照民法通则第79条关于所有人不明的埋藏物和隐藏物的规定，该非法财物上缴国家后，接受单位应当对上缴单位或个人给予表扬或物质奖励，不能简单地予以没收了事，只有这样才有利于止争息讼，鼓励人们崇尚正义，维护正当交易的安全。2、按公平原则补偿经营者的交易损失。销售者在回收物品时是以完整物品而给付对价的，现因暗藏物而使原交易物数量不足，应从暗藏物的价值中提取补偿因暗藏物使其产生的损失。补偿额以实际损失为准，暗藏物不够补偿的，以暗藏物的实际价值为限。但是，非因暗藏物而引起的其他损失，如交易物的伪劣，属于交易风险范围，不能获得补偿。单位非法持有他人有效的权利凭证应予返还云南省XX技术设计院上诉刘波财产权属纠纷案余锋 【本案提示】 “产权证书”能否作为记载公民合法财产所有权存在的有效凭证，这是该案的典型之处，也是昆明中院受理的新类型财产权属纠纷案件。我国民法通则规定：“公民的合法的财产所有权受法律保护”。因此，只有确认“产权证书”包含在公民的“合法财产所有权”内，才能确定他人无法律依据和法定事由持有权利人的权利凭证构成侵权。该案较为妥当的处理，反映了承办案件的合议庭对所有权理论和有关法律规定较为到位的理解和适用。 【案情】 上诉人（原审被告）：云南省XX研究设计院（以下简称设计院） 被上诉人（原审原告）：刘X 刘X于1994年由学校分配到省XX研究设计院土建室工作。1995年，设计院将本市环城西路21号1幢2单元106号房屋（建筑面积37.55平方米）分配给刘X居住使用。刘X于1996年9月12日及1998年10月14日分两次向设计院交纳购房款计人民币9098.28元，并于1999年7月21日办理了房屋所有权证书。该所有权证书上载明的房屋所有权人为刘X，但该权利证书现由设计院保管，没有向刘X发放。2001年3月28日，刘X申请到日本静冈大学学习。同年8月6日，刘X书写了一份房屋抵押书，内容为：“因本人要携儿子赴日本留学，本人所欠承包数额13376.65元，愿用本人目前环城西路21号1幢2单元106号房屋抵押。如本人在两年内不能归还，房子交由院里处理。”2002年3月28日，设计院对刘X作出自动离职的处理决定。同年6月10日，刘X向法院起诉，要求设计院归还其本市环城西路21号1幢2单元106号房屋的所有权证书。另查明，双方当事人均认可刘X又购买了位于德缘小区的一套集资房，同时，刘X提交的由设计院出具的发票一张证实：刘X已将该套集资房中所含有的福利部分款项返还给了设计院，设计院对此无异议。因刘X认为房产证是房屋所有权的凭证，应由其持有，非因法定原因，任何单位和个人无权扣留，故诉至法院，要求判令被告设计院返还其房产证并承担本案诉讼费。 【审判】 五华区人民法院经一审审理认为：公民通过合法方式取得的财产所有权受法律保护。本案中，原告刘X取得房屋所有权证的行为并没有违反法律规定，原告作为本市环城西路21号1幢2单元106号房屋的所有权人，理应持有自己的房屋所有权证书，依法对自己的合法财产享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然2001年8月6日原告刘X亲笔所写的字据表明其愿用该房屋作抵押，但原、被告双方并未到房管部门办理抵押登记手续，故双方之间的房屋抵押关系未生效。而对原告所欠被告承包费的问题，被告可以其它方式或诉讼方式解决。被告“为了便于对职工生活区管理为由暂不向原告发放产权证”的理由，与我国法律规定相悖。因此，被告扣留的原告产权证应当返还。为此，原审法院根据中华人民共和国民法通则第二条、第五条、第七十一条、第七十二条、第七十五条，中华人民共和国担保法第四十一条、第四十二条及中华人民共和国民事诉讼法第一百零七条规定，判决：由被告设计院于判决生效后十日内返还原告刘X所有的本市环城西路21号1幢2单元106号房屋的房屋所有权证书。 宣判后，因设计院不服原判，提出上诉。 昆明市中级人民法院经二审审理认为：根据我国民法通则的规定，财产所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可见，财产所有权是一种完全物权，具有直接支配性、对世性、绝对性、追及性和优先性，也即财产所有人可以按自己的意志依法支配其享有所有权的财产，包括持有能证明其享有该财产所有权的权利凭证。在我国，房屋所有权证书是证明房屋所有权人享有财产所有权的具有法律效力的权利凭证，本案中，被上诉人是本市环城西路21号1幢2单元106号房屋所有权证书上记载的所有权人，故被上诉人享有持有该房屋所有权证书的权利，而上诉人依法应当将其保管的该房屋所有权证书返还给被上诉人。上诉人提出被上诉人违反我国的房改政策分得两套福利房，因与本院查明的事实相悖，即被上诉人在德缘小区购买的房屋系集资建房，并且被上诉人已将其中单位福利款退还给了上诉人，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。至于上诉人提出由于被上诉人欠其承包费而亲笔书写字据表示愿用该房屋进行抵押，根据我国担保法的规定，用房屋进行抵押的应当在房地产管理部门进行抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，由此可见，用房屋进行抵押担保的合同的生效要件是登记。本案中，双方当事人并未就该房屋依法到房地产管理部门办理抵押物登记，故双方的该房屋抵押合同没有发生法律效力，对双方没有法律约束力，因此，上诉人持有被上诉人房屋所有权证书就没有合法的理由，被上诉人要求上诉人返还该房屋所有权证书的请求于法有据，应予支持。另外，上诉人提出被上诉人尚欠其承包费的问题，由于该请求系债权债务法律关系，与本案是不同的法律关系，且上诉人在一审中亦未就该主张提出反诉，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二审法院遂作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。 【评析】 根据我国民法通则的规定，财产所有权是一种完全物权即自物权，其包含占有、使用、收益和处分四项权能，从而使财产所有权具有直接支配性、对世性、绝对性、追及性和优先性五个显著特征，由此看来，财产所有权人持有其享有所有权的财产权利凭证成为应有之意。而财产所有权的权利凭证亦是表明所有权人享有所有权的法定书面证明，是国家调整财产关系的方式，从而使所有权的权利凭证具有公示和公信的效能。因此，财产所有权人持有权利凭证的权利应当受到法律的保护，他人不得无法定理由管有权利凭证或非法侵害所有权人的该项权利。 本案中，刘X是本市环城西路21号1幢2单元106号房屋所有权证书上记载的所有权人，而设计院管有该权利凭证，那么设计院管有该权利凭证是否有合法理由就成为审理本案的关键问题。设计院管有该权利凭证的理由有二，其一是刘X违反国家的房改政策两处占房；其二是刘X用该房产进行了抵押。设计院的第一个理由与查明的案件事实相悖，刘X没有两处占房，并未违反国家的房改政策，故设计院管有该权利凭证的第一个理由不成立；设计院管有该权利凭证的第二个理由因房屋抵押未办理登记导致抵押行为没有发生法律效力而不成立，因为我国担保法规定用房屋进行抵押担保的合同的生效要件是登记，而本案中房屋抵押未进行登记，从而使双方的该房屋抵押合同没有发生法律效力，故设计院管有该权利凭证的第二个理由亦不成立。这样，设计院就无法定理由管有刘X享有所有权的房屋的权利凭证，刘X要求设计院返还该权利凭证是其合法行使物上请求权，有事实和法律依据，应予以保护。因此，两审法院判决设计院返还刘X所有的本市环城西路21号1幢2单元106号房屋的房屋所有权证书是正确的。 从本案中可以看出，随着人民生活水平的不断提高和法制建设的深化，我国公民的法律意识逐渐增强，如何保护公民、法人的合法财产权，调整好社会主义制度下公有财产和私有财产之间的关系，正在成为我国社会主义市场经济的现实课题，公民个人所有的私有财产受法律保护的现代法律理念不断深入人心。特别是在我国的房改制度不断完善和顺利推进的情况下，单位不能还持有原来计划经济的思维，认为分配给职工的房屋还是公有财产，可以任意支配，因房屋产权证在法律意义上确认了公民个人所有的财产的合法性，故单位无法定理由持有个人财产的权利凭证就必然侵犯了财产所有权的权利。因此，本案可以给我们这样的启示：公民财产所有权这一完全物权受法律保护，他人不得非法持有证明该所有权存在的权利凭证。Copyright (C) 2001-2002 , All Right Reserved 如何确认本案房屋所有权归属来源：案情：河南省洛阳高技术产业开发区孙旗屯乡村民李清堂、杜秋娥有老宅一所，房屋五间。1992年11月20日原洛阳郊区政府为其颁发了集体土地建设用地使用证。两原告有五个女儿，长女李群香于1991年底与李占方再婚后招为上门女婿，中间三个女儿外嫁他村；小女儿李凤仙结婚前后一直随父母生活，招钱春林为上门女婿。李群香前婚之女李延伟自幼随两原告生活。1994年底，李群香以父母、姐妹、妹夫、外甥、女儿等共10口人在老宅居住不下为由向村组及乡申请宅基地。1999年1月1日两被告及李凤仙夫妇在本族邻人李群治、黄长明、李温莹、李满堂、吉国欣等参加下，达成由两被告及李凤仙夫妇负责承担两原告的生养死葬“契约”一份，同时约定老宅房产所有权归李清堂，由李群香一家居住，李凤仙一家住新家，两家均留一间房让两老轮居。2000年4月李凤仙通过村、组、乡政府的批准，取得了新的宅基地使用证，并建新房居住。两原告带李延伟随李凤仙生活。2000年12月两被告经原告同意将老宅旧房五间拆除，用老房物料及两被告投资新建二层楼房。2003年2月原告杜秋娥到李群香家说赡养问题，与被告另一个女儿李燕丽发生争执，李燕丽把饭泼到杜秋娥身上。当晚7时许杜秋娥、李凤仙托人到李群香家了解情由，8时许，两原告与李凤仙夫妇、李延伟夫归到被告家说事，李延伟与李燕丽发生争吵，继而两被告与李延伟丈夫、李凤仙丈夫相互撕打，后两被告向法院起诉。法院于2003年5月23日调解结案。2003年6月20日两原告以两被告不赡养，暮年被被告撵出自己住房为由向法院起诉，要求判令两被告搬出原告住宅。两被告又于2003年7月22日反诉两原告及第三人李凤仙恶意串通擅自处分其宅基地行为无效。审判：法庭审理认为，本案争议的焦点是双方对老宅新建二层楼的所有权问题。原、被告系父母与女儿、女婿的关系，1999年1月被告又与第三人李凤仙夫妇达成共同赡养原告的契约，并商定新宅由李凤仙居住，老宅房屋由被告李群香夫妇居住，但所有权归原告李清堂，虽两原告未在协议上签字，但从之后原告同意被告将老宅房屋拆除重建的行为，证明两原告是同意该协议内容的，即两原告和第三人认同了两被告是其家庭共同成员。双方共同拆旧房，并将旧房材料用做建新房的一部分材料，同时被告又投入了资金，新建成现在了的二层楼房，应认定为家庭成员合资共建房，户主李清堂名下的宅基地使用权，实际已由家庭成员共同使用。该新建二层楼房应认定为双方共同共有的财产。所以，原告所诉被告侵权，要求被告搬出该房的理由不能成立，法院不予支持。关于被告反诉确认李清堂与李凤仙恶意串通，擅自处分李群香宅基地的行为无效的请求，因政府的颁证行为属政府的行政行为与本案本诉不是同一个法律关系，不属法院受理范围；同时关于被告反诉确认“契约”效力的请求，由于该请求与本诉内容不属同一标的，且与本诉不是同一诉讼主体，不符合反诉的有关法律规定，故驳回被告的反诉，被告可另案另诉。评析：确认所有权归属是民法保护所有权的一种独立的方法。并且是其他保护方法的先提。对侵犯所有权的案件，先明确所有权归属，然后才能根据所有权受侵犯的情况，采取其他的保护方法。本案原、被告系父母与女儿、女婿的关系，是家庭共同成员。这从1999年1月被告与第三人达成共同赡养原告的契约以及1999年李群香申请宅基地的申请表上填入家庭10口人的情况得到证明。作为家庭共同成员的原、被告之间，原告同意被告拆旧房，将旧房材料用做建新房的一部分材料，被告又投入资金，新建成的二层楼房，应认定为家庭成员合资共建房，户主李清堂名下的宅基地使用权，实际已由家庭成员共同使用。之后该宅基使用证的户主名字没有变更，村委亦未再给李群香另审批颁发宅基使用证，附合我国农村宅基地使用审批一户一宅的有关法律规定。本案双方家庭成员间，在原告持证人同意情况下共同使用宅基地，共同投资建房。根据物权法共同共有是根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提的理论，该新建二层楼房应认定为双方共同共有的财产。原告代理人认为该房产归属于原告房产所有物的添附物的意见，不应采纳。财产共有人对共有财产享有共同权利，共同承担义务，共同共有的房屋应由共同共有人占有、使用、收益和处分。所以，原告所诉被告侵权，要求被告搬出该房的理由不能成立，不予支持。但应在此说明的是：两被告作为两原告的女儿、女婿，又是共同居住的家庭成员，两被告不仅有义务赡养两原告，而且还应教育子女及家人尊重老人，应给两原告物质生活和精神生活上照顾，维护文明和睦的家庭关系，以后双方在共同居住生活中，若两原告遭受虐待、遗弃或被拒绝赡养等不合法待遇，两原告有权另案另诉。他人土地上建房的产权归属周钢都 案例 国营红光化工厂是一家亏损企业，几经治理，收效甚微。个体老板刘先生与红光厂的上级主管部门签订了租赁经营协议，租期五年，每年上缴租金80万元，原企业职工优先录用。在租赁期间，刘先生引入现代经营理念，对内奖勤罚懒，精打细算，对外把握市场动向，以优质产品参与竞争，很快扭亏为盈，经济效益大大提高。转眼合同期满，刘先生本想继续签订合同，但主管部门却与原国营厂长签订了租赁合同，刘先生必须退出。在双方交接财物的时候，刘先生与原厂长发生分歧。原来，刘先生在经营期间在厂区内修建了一座综合福利楼，里面包括食堂、浴池、倒班工人休息室等等，这座楼共花费105万元。刘先生认为这座房子是我个人建造的，我把房子交给你，你应当把建房的费用还给我。但接任者不同意。于是刘先生诉至法院。 分歧意见 对于此案有两种不同意见。第一种意见认为，刘先生是在工厂厂区内建造的综合楼，而厂区土地使用权属于工厂，刘先生不应也不可能取得房屋所有权。因此，在承租期满后，厂区内的不动产应全部归还工厂。第二种意见认为，刘先生在租赁期间建造的福利楼，是工厂生产经营的需要，刘先生支付了相应的金钱。由于刘先生承租期满，不可能再继续使用该房屋，又不可能迁移，所以应由新的承租人接收财产，然后按合理价格支付款项给刘先生。这样才符合民法通则的公平原则。笔者观点笔者认为第二种意见是正确的。刘先生建房这种现象在民法中叫做添附。尽管我们现有的民法通则还没有关于添附的条款规定，但这是现代民法的基本制度之一，相信不久将来颁布的物权法会规定此项法律制度。什么是添附呢？通常是指不同所有人物合在一起，形成不能分离的一物的客观现象。这里说的不能分离，既包括事实上的不能分离，也包括经济上的不能分离。事实上的不能分离是说一旦分开该物就全部毁坏，不能继续使用；经济上的不能分离，是说虽然分开不至于全部毁坏，但在经济上是不合理的、不合算的。因添附的发生，导致添附物所有权归属问题。因此，添附是所有权的一种取得方式。根据民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商，协商不成，应根据添附的具体情况来确定添附的所有权归属。添附一般包括附合、混合、加工三种。本案的添附属于附合添附。附合添附是指一所有人的物附着于或结合于他所有人的物之上，而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将二者分开或者需要巨资才能将二者分开。本案刘先生建造的综合福利楼就是这种情况。楼是刘先生建的，但土地却是工厂的，二者不能分开，一旦分开，房子就不成其为房子，就失去了它原有的价值。添附使原物的形态发生了变化而成为新物，并且增加了物的价值。在此种情形下，应由一方当事人取得新物的所有权，这种所有权的取得为原始取得，不是以一方当事人转移所有权为根据。添附的结果，使一方当事人所有权扩大，而另一方所有权丧失，对于丧失所有权一方是不公平的。因此，从公平的原则出发，因添附而受损失的一方当事人可以要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请示返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为取得财产一方没有付出相应的对价，双方之间形成了不当得利之债的法律关系。当然，此利益的返还不是返还原物，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。来源：/20031206/ca125224.htm不动产登记与转移合同效力的关系- 案情 2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房款给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。 审判 一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。 评析 本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。 不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部城市房地产转让管理规定第三条第二款规定的五种方式等。我国城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”根据城市私有房屋管理条例的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记（过户）手续。据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。笔者对此持不定的态度，从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。本案中原告虽然没有在合约签名，但是原告始终承认该合约，没有对该合约予以否认，且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此笔者认为该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。 我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来，但依据有关民事法律，可以得出下三点结论：.不动产物权转移合同是一种民事法律行为，这种法律行为的直接效力是在当事人之间形成债权债务关系，受债法调整。因此，不动产转移合同能否生效应根据中华人民共和国民法通则第五十五条关于民事法律行为的有效条件来衡量，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，并受法律保护。.合法有效的双务合同对双方当事人均约束力，当事人在享有其债权的同时，也应当履行自己相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件，受让人须履行支付价款的义务，出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人到不动产登记机关办理不动产过户手续的义务。我国实行不动产登记制度，依照现行法律规定，不动产物权的转移需双方订立书面合同。但是当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之中，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。由此可见，即使按照我国现行法律规定，不动登记也只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中原告没有要求被告交付该讼争房屋，只有要求被告承担违约责任，被告在合约后反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，因此原告的请求是合理的，应予以支持。 关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。本案中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。 该案房屋购买是否适用善意取得制度王天祝案情年月，临高县农业机械修理厂下简称修理厂办理了准建证和施工许可证，与投标包工头吕某协商签订建房合同。合同规定，修理厂建造两栋共间商品房，由吕某垫资万元承包建筑工程，定于年国庆前完工交付。如商品房完工交付三个月内即年元旦，修理厂不付清吕某工程款，则以建成的商品房南边第一至第四间房屋每间价格.万元抵偿吕某，房产权证由吕某与修理厂双方于半年内办理。吕某已如期完工交付商品房，修理厂却在三个月内分文未付工程款。年元旦后，吕某找到符某，提出以价格万元转让一间房屋，并向符某出示了建房合同及有关证件，符某同意购买。同年月日，符某经查证该建房合同和修理厂尚欠吕某工程款情况属实，遂与吕某订下协议，吕某将修理厂抵偿的商品房南边第一间为万元转让符某，符某先期付房款万元，本月日再付万元，半年内吕某与修理厂将房产证办妥即补足房款。依此协议约定，符某将购买的商品房进行了装修，先后付了房款，购置了一批家俬，于当年春节前夕准备搬进新居。此时，修理厂领导出面阻止，其理由是：该商品房是本单位国有企业财产，不是吕某个人所有财产，符某与吕某购买无效。符某认为，该房是在修理厂抵偿吕某的情况下，自己与吕某购买的，房产权手续按吕某与修理厂签订的建房合同办理并无不合法。符某为此多次与修理厂交涉未果，遂于年月向法院起诉，请求保护自己购买该房的合法权益。 分歧观点。 一种观点认为，虽修理厂违反建房合同，但该所谓抵偿之商品房产权仍属修理厂所有，吕某无权处分，因此，符某与吕某之间订立的房屋转让协议无效，符某购买该房屋不合法，不应予保护。第二种观点认为，按修理厂与吕某签订的建房合同，修理厂欠吕某的工程款是一种债权，不是物权。修理厂将该商品房抵偿吕某问题即使成立，符某与吕某之间进行的房屋转让，没有办理产权登记手续，这种房产转让也属于无效。第三种观点认为，该抵偿商品房在办理房产权证之前，应确认为修理厂所有，吕某将该房产转让，确实构成无权处分。但由于符某购买该房时是善意的，因此，符某可基于善意取得制度获得该房产的所有权。 以上三种不同观点，归结起来，就是本案该房屋购买是否适用善意取得。所谓善意取得，是指无权处分他人动产占有人，在不法将其动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就依法取得该动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还。本案该房屋购买是否适用善意取得制度问题，是我们在审判实践中遇到的一个新问题，确实值得探讨。 笔者观点 笔者同意第三种观点。 第一，符某购买本案房屋时出于善意且无过失，并已平稳公然地开始占有。本案吕某与修理厂之间的合同，实际上是一个附条件合同即以商品房完工交付三个月内，修理厂能否付清工程款作为房屋抵偿的生效条件。从该合同的内容、方式来看，应认定为合法有效合同，即双方约定的条件成立，该抵偿则应当生效。然而该抵偿条件因未办理手续而未能实现所有权的转移。因此，吕某对该抵偿之房无权处分。由于吕某在找到符某协商房屋转让一事时，出示建房合同等有关证件，都可证明修理厂抵偿该商品房是合法有效的，且吕某以万元大于抵偿的价格，也符合商品房市价，房产登记手续问题按建房合同规定半年内双方办理，既不违背移转物权的占有的原则，又符合民法公平与诚实原则，这使符某很难想到吕某有诈；而且符某在进行该房装修时候，修理厂从未有人干涉，这使符某更难怀疑该房产抵偿的真实性。由此可见，符某购买本案房屋，实在是出于善意且是通过交换而实际占有取得的财产。 第二，符某购买本案房屋，是应予以依法保护的财产。按传统的善意取得制度仅适用于动产，对不动产而言，因不动产的取得以登记为要件。但是，我们应该看到，房屋是一种不动产的分离物，它一经分离，就不再具有不动产的性质，因而可以适用善意取得制度。由于不动产的商品交易，往往会有因登记错误、疏漏或未登记等原因发生无权处分问题，必然存在是否知情即是否善意的问题。除了国家专有以及法律禁止或限制流转的国家财产以外，国有事企业财产与集体、私有财产也同样存在善意问题。本案符某在购房时，之所以没有及时办理房产登记，如前述所说，并不是符某的过错，这是因吕某与修理厂签订建房合同规定的缘故。在这种买受人实际占有只因售卖人原因未能及时办理登记的情况下，作为善意买受人的符某得到确认其取得的所有权应受到法律保护。否则，在市场经济社会里，对进入市场的善意交易者来说，就没有任何安全可言。 浅谈土地权属纠纷和权益分配纠纷一起留成宅基地纠纷案件引发的思考符策良 一、案情简