金海岸摩登百货商业发展计划书.doc

Mo Deng Shopping Mall目 录第一章 金海岸摩登百货商业发展计划 NO.3第一部分 张家界百货业市场供求分析 NO.3一、张家界基础商业状况二、张家界竞争与供给要素分析三、张家界潜在竞争进入者考量 四、金海岸摩登百货竞争优势分析五、张家界零售业各业种品牌资源状况第二部分：金海岸摩登百货投资经济分析 NO.15一、金海岸摩登百货竞争性要素权重分析二、金海岸摩登百货的经营数据预测三、金海岸摩登百货盈亏平衡点分析四、金海岸摩登百货投资收益率分析第三部分 金海岸摩登百货运行策略与实施 NO.22一、百货市场定位的确定 二、百货经营业态的确定三、百货经营业种的布局四、百货运营的招商策略五、百货准入的经营特色 第二章 金海岸Mall商业发展计划 NO.26第一部分 张家界Mall功能市场状况 NO.26一、Mall业态的经营界定二、Mall业态功能的行业比较分析三、金海岸对Mall业态功能选择分析第二部分 金海岸Mall功能区划分与确定 NO.35一、摩登休闲广场楼层规划二、金海岸美食娱乐广场楼层规划第三部分 金海岸Mall商业中心未来规划 NO.38一、美好传说 银杏树二、亲水文化 澧水河三、将流行进行到底 Shopping Mall附 件： 张家界宏观经济数据 附 件二.2： 调查问卷统计结果及分析第一章 金海岸摩登百货商业发展计划第一部分 张家界百货业市场供求分析一、张家界基础商业状况1、张家界的商业格局 张家界的商业发展，2003年以前，这个拥有十几万人口的地级市，仅有“百货大楼”、“商业大楼”两个百货商场，各自经营面积约4000m左右，并且商品丰富程度明显不足，商场的布局、管理和营销均显落后；超市仅“梅尼”（老店）有几家连锁店，其单店规模都在300平米左右，供不应求的市场环境带给张家界零售业良好的发展机遇。就在2003年一年时间内，几个商场和大超市如雨后春笋般竞相入市，其中有以租赁铺面群居的香港城和人民广场步行街；有以“广和购物中心”、“梅尼购物中心”为主导的大型超市；也有以“华联商厦”、“华翔商厦”为主导的百货商场，它们的经营面积都在5000m以上，并都围绕回龙路、解放路、陵园路一带老城商业区，使得沉寂多年的张家界商业氛围浓郁起来，商业格局也呈百家争鸣、百花齐放的局面。 2、张家界IPS（现状饱和指数）指数测定 城市可比商场销售总额 IPS = 城市可比商场营业面积总额（1）、张家界3000m以上的商场及其营业额情况商 场商业大楼百货大楼梅 尼广 和华 联华 翔合 计面积（m）3900480010500100004800400038000营业额（万元）20002100320025002500200014300备 注：本销售数据以税务局数据为基础，经敏感性分析上浮30%而得出。（2）、张家界的IPS现状饱和指数为 城市可比商场销售总额 14300 IPS= = = 0.38 城市可比商场营业面积总额 38000（3）、张家界IPS指数与其它城市比较城市石家庄海 口三 亚北 海IPS（万/）2.011.231.752.64（4）、张家界IPS指数比较评价通过对张家界IPS指数的测定及同其它城市IPS指数的比较，可以看到张家界的IPS指数偏低了，说明张家界的整体消费能力不足或所提供的商业楼盘供给面积偏大，表明我们进入张家界零售业市场的准入，主要是以“竞争性准入”为主，是以抢占其它零售企业市场份额为主要的进入策略。二、张家界竞争与供给要素分析1、各竞争者的经营要素比较（百表二.1，P44）2、各竞争者的经营要素分析张家界有一定规模的竞争者包括华联商厦、华翔商厦、广和购物中心及梅尼购物中心，“华联”和“华翔”以百货商场为存在业态，“梅尼”和“广和”以超市为存在业态。广和购物：作为超市业态，周边没有其它商场作烘托，根据商圈半径测定的“裂点理论”，“广和”与“金海岸”的距离约为2000米，经营面积分别为10000m和14000m，则商圈半径为：两商场之间的距离 2000R = = = 915（m） 1+ 金海岸面积/广和面积 1+ 14000/10000这就意味着“广和”相对“金海岸”的商圈引力局限在陵园路方园一公里以内，加上其整个商品结构没有突出的特色，商品丰富程度尤其是“超外”经营部分，对其它竞争者未形成绝对优势，因此，对我们的竞争威胁不会太大。梅尼购物：它所处的位置和目前的经营状况，以及它在市民中的“归属感”，对我们形成一定的竞争，同时，多年的超市经营使其在配送渠道、客户关系上具备一定的优势，因此，我们的超市经营必认真地对待这个竞争者。华联商厦：它是定位较低的百货商场，业种涵盖化妆品、男女装、家电、家具、超市等，从业种“宽度”上看是张家界较全的商场，但从业种“深度”上看却明显不够；另外，其在功能划分、动线设置上不专业，品牌结构也不尽合理，商场的综合竞争力明显不够。华翔商厦：它是本市定位相对较高的百货商场，化妆品、黄金珠宝做得相对较好，男女服装边厅形象也较好，功能划分、动线设置等方面也较其它商场有所提升；但业种品类不全，商品结构不能适应市场需求，商品密集度明显不足，“坪效”较差，但其与华联竞相呼应，所形成的商业氛围不容忽视。 三、张家界潜在竞争进入者考量张家界市的老商业中心在解放路、人民路一带，随着回龙路“华联商厦”、“华翔商厦”的开业，以及“金海岸Mall商业中心”、“天门服装城”、“张家界购物中心”、“财富地带”项目的相继建成，回龙路将形成一个新的商业中心，因此，我们的潜在竞争者其实就是回龙路上的各个在建项目（百表三，P43）四、金海岸摩登百货竞争优势分析1、良好的商业市口。从目前来看，金海岸所处的位置仅次于解放路、人民路一带，但根据我们上面的分析，在未来两三年内，回龙路定将成为新的商业中心，这一趋势已成为许多商家的共识。2、庞大的建设规模。我们项目总商业面积七万多平方米，百货经营面积已达14000平米，规模之大在张家界首屈一指。3、雄厚的开发实力。金海岸开发商是张家界唯读房地产开发有限公司，是湖南省房地产开发企业20强，雄厚的实力基础为该项目的发展提供了坚实的保障。4、良好的合作伙伴。该项目运营合作者 广州摩登百货，在全国商界有着广泛的影响力，加之本身的商业运营能力，为项目的运营及发展提供了可靠的保证。5、较弱的竞争格局。张家界零售业在经营意识和服务意识方面相对比较淡薄，在企业策划、整合行销、品牌推广上与专业化的现代商业水准差距较大，给我们以“竞争性准入”的市场策略创造了契机。6、政府的大力支持。金海岸项目作为政府重点项目，享受着政府的多项优惠政策，并引起社会的广泛关注，为项目创造了良好的社会氛围。7、Mall的综合引力。张家界每年700万人次的旅游人口，带来每年30多亿的旅游收入，据统计，游客用于购物的比例占13.8%，餐饮和娱乐占了19%，金海岸Mall商业中心以其全面的运营功能，提升了整体项目的综合竞争力。五、张家界零售业各业种品牌资源状况1、百货各主要业种品牌资源及分布状况张家界百货各业种主要集中在人民南路、解放路、回龙路、北正路、南正路、步行街的专卖店及百货大楼、华翔商厦、商业大楼等百货商场，多数业种商品品种不丰富，甚至有的业种只是蜻蜓点水，较难满足消费者的需求，各主要业种如下：黄金珠宝：黄金珠宝以其销售额高、“坪效”高、形象好一直在百货经营中占重要地位，就目前张家界市场来看，该业种相对滞后；整个市场仅有华翔商厦的“六福阁”、天正广场的“卓尔珠宝”、VVA银器形象店、百货大楼传统经营模式岛柜，其它的均以街边手饰加工店或类似广和购物中心一个岛柜中玉器、铂金均有，信任度极低的方式存在。国内外的知名品牌，如周大福、周生生、谢瑞麟等尚无。分析主要原因是黄金珠宝资金投入较大，加盟商尚未触极此板块，而厂家发展计划还没涉及到三线市场。化妆品：化妆品是整个百货业最出形象的业种，一般都设置在一楼。自2003年底，张家界连续开了几家百货商场及超市后，一些知名品牌陆续出现，如欧莱雅、SK-II、兰蔻、H2O、玉兰油等。由于市场尚处培育期，销售状况不是十分理想，目前只有华翔商厦商品品种相对齐全，而广和购物中心虽有部分形象柜台，但多为“水货”且货源不足。女 装：女装是张家界百货业种中品种较多的业种之一，主要分布在百货大楼、华翔商厦、商业大楼及金潮家电城一楼铺面、香港城元辰商业中心、北正街临街铺面及天正广场。散货占整个女装的90%，品牌专卖店较少，蜜雪儿、纤、扣扣、声雨竹、影儿是本地较高档品牌女装。各百货商场没有把少淑女装、仕女装、职业装分区域划分，由于品种较少，选择面窄，也使得消费者习惯到临街铺面或专卖店购买女装。男 装：通过对各百货商场，商业中心路段及步行街的调查来看，男装的品牌意识已开始具备，许多品牌如华翔商厦的金狐狸、利郎、老爷车；天正广场的太子龙、劲霸等等都在装修上狠下功夫，服装的中、高、低档界线也较女装日趋明显。由于消费者对品牌的认知较朦胧，也给一些打“擦边球”的品牌，提供了市场，如路易圣罗兰、远东都彭、法国登喜世家等。 鞋 类：鞋类作为百货业中的领军业种之一，不仅销售额高，且毛利高。现张家界市场鞋店主要集中在解放路一带，百货商场中华翔商厦的鞋类所占面积最大且最受重视，陈列在一层。目前男鞋品牌及品种都较女鞋多。市场上较知名的品牌有达芙妮、奥康、森达、金猴，价位以中档、中档偏低占主导地位，市场占有率较高的百丽及代表女性时尚的星期六、百思图等鞋类尚无。 儿童用品：儿童用品虽在整个百货业中销售占比不高，但也是一个不可缺的业种。张家界无论百货商场、超市都涵盖该业种，但生意均不理想；回龙路虽有一家儿童主题商场，但由于规划乱、品种少、经营方式差、不统一管理等原因，生意也很萧条。目前市场上童装已有米奇、小熊维尼、BABY-Q、好孩子,但品种都很少；童鞋有质量较好的小叮当、剑桥、隆鹰，但整个儿童用品市场婴用品、童玩、童装、童鞋都以杂牌为主。家电业：近些年，许多城市家电已从百货商场剥离出来，走专业化的销售道路，很多商场也因家电资金投入大、毛利低，涉及售后服务等，而不经营该品类。目前张家界百货商场，大中型超市均经营家电，另外还有两家专业家电市场。相比较其它业种，该业种经营场所比较多，但商品品种还偏少，如大家电，没有一家经营场所同时销售长虹、康佳、TCL、创维、海信等电视机，这就意味着顾客要走多家店才可以逐一比较同类国产电视机。即使专业销售家电的金潮家电城，小家电的面积也只有几十个平方米，商品品种少，品类不齐全。2、超市主要商品资源状况目前张家界5000 m以上的超市有梅尼购物中心、广和购物中心；1000 m3000 m的超市有华联商厦、万佳百货；百货商场中经营超市的有百货大楼、商业大楼、华翔商厦，就以上几家在本地较具规模的超市来看，基本上由干货食品、生鲜、百货三个部门组成，各部分的资源状况如下：生 鲜：生鲜是超市中最具特色的部门，营运的特点是难度最大，跨度最大，专业性最强，也是国内中小超市较薄弱的部门；目前张家界虽已有了5000m以上的大、中型超市，但生鲜仍是几大部门中资源最缺，不能完全体现营运特色的部门，生鲜部的几个品类如下：部 门类 别资 源 状 况生鲜部熟 食分类品种不齐全，中类熟食红案（热）品种少，熟食白案只有“广和”品种相对较多，其它许多超市均无中类面食加工。 海 鲜中类鲜活水产、冰鲜水产、冷冻水产只有“广和”较为丰富，其它超市或有或无，此大类资源较缺。肉 类该分类最为缺乏，除部分超市有中类冷藏猪肉，其他中类如冷藏牛肉、冷冻牛肉、冷藏羊肉、冷冻羊肉、冷藏禽类、冷冻禽类等均无。面 包 没有给生鲜部门达到锦上添花的作用，中类软式面包小分类不全，中类硬式面包缺乏。蔬 果只有“广和”该大类较为齐全。就整个市场来看，干货食品、百货部门基本上均有以下大类： 百 货：大小家电、五金工具、家居品及灯饰、婴儿用品、床上用品、贴身针纺、服饰、鞋类、文具、箱包、玩具、体育用品、精品、化妆品、书刊及影像制品等。干货食品：粮油、调味品、南北干货、饮料、烟酒、冲调饮品、罐头糖果饼干、保健品、休闲小吃、洗涤日化、卫生用品、纸制品。总体来说这两个部门商品比较丰富，个别小分类商品虽无，但已基本上可以满足消费者日常所需。3、市场需求业种及品牌的稀缺状况通过调查，市场上各业种领军品牌都存在着不同程度的缺乏，鉴于三线市场的特殊性，品牌招商要有选择地进行，有些品牌尚需若干年的市场支持方可逐步到位，现对目前市场几大业种缺乏的领军品牌列表如下：（百表五.3，P12）4、商品结构与目标商品确定（1）、百货的商品结构与目标商品（百表五.4.（1），P13）（2）、超市的商品结构与目标商品（百表五.4.（2），P14）百表五.3：业 种缺乏品牌备 注黄金珠宝周大福、周生生、谢瑞麟、六福等女装 少 淑淑女屋、艾格、ONLY、ESPRIT、ONON国际品牌暂不例举 淑 女贝拉维拉、邓浩、例外 仕女职业哥弟、宝姿男装 中 档报喜鸟、庄吉、罗蒙市场上已有代表性的中档品牌，如金利来、梦特娇、皮尔卡丹、雅戈尔等，但品牌需丰富。 高 档HUGO BOSS、登喜路、BURBERRY等高档品牌的进入，预估需五年以后鞋类 女 鞋百丽、哈森、星期六、千百度等 男 鞋莱尔斯丹、龙浩、暇步士等 运动鞋NIKE、阿迪、百事流行等百表五.4.（1）:商品结构目标商品（主力品牌）本地资源引进资源化妆品雅芳、玉兰油、欧莱雅、羽西、柏美、小护士、美宝莲、COLOUR ZONE 对长沙市调后方能确定黄金珠宝卓尔珠宝、六福阁、VVA银饰钟 表天王、飞亚达、西铁城女 装声雨竹、蜜雪儿、伊人坊、扣扣、村口、水木年华、纤、影儿、城市丽人、名典屋、播、鱼、白领风采男 装雅戈尔、步森、杉杉、柒牌、斯得雅、美国苹果、皮尔卡丹、PLAYBOY、远东、金利来、七匹狼、与狼共舞、老爷车、袋鼠、梦特娇、太子龙、虎豹、九牧王、利郎男女鞋达芙妮、森达、红蜻蜓、金猴、双星、奥康、蜘蛛王、花花公子、杉杉、七匹狼儿童用品米奇、小熊维尼、BABY-Q、威威婴用品、小叮当运动系列李宁、安踏、特步、乔丹青春休闲美特斯邦威、以纯、爽美威、森域、歌莉亚、衣之纯、生活秀、真维斯针织内衣三枪、宜尔爽、皮尔卡丹、卡帝乐鳄鱼、梦特娇、黛安芬、安莉芳床 品富安娜、堂皇家坊、梦洁、梦特娇、花花公子家用电器国内畅销品牌备 注：百货的商品结构比例需待商场布局完成后方可确定百表五.4.（2）：商品结构目 标 大 类百 货五金工具、汽车用品、家居用品、灯饰、婴儿用品、床上用品、贴身针纺、服饰、鞋类、文具、箱包、玩具、体育用品、精品、化妆品、书刊及影像制品等。干货食品粮油、调味品、南北干货、饮料、烟酒、冲调饮品、罐头、糖果饼干、保健品、休闲小吃、洗涤日化、卫生用品、纸制品。生鲜食品面包、蛋糕、蔬菜、水果、南北干货、杂粮、蛋类、肉产品、海产品、熟食、面点、冷冻食品、保鲜食品、保鲜奶制品、饮料、冰品等。备 注：百货的商品结构比例需待商场布局完成后方可确定第二部分：金海岸摩登百货投资经济分析 金海岸Mall商业中心涉及到百货和Mall两大部分，由于Mall部分将实行“租赁物业”和“卖断经营权”的方式进行经营（部分功能可能实行联营，届时另计），因此，我们的投资经济分析主要指百货部分。一、金海岸摩登百货竞争性要素权重分析1、以目前在张家界经营相对较好的“广和超市”、“梅尼超市”以及综合百货“华翔商厦”为参照系； 2、经营的竞争性要素分为：地理位置、项目规模、业态确定、商品定位、商品品类、综合管理，其比较权重分别确定为：0.2、0.2、0.16、0.14、0.16、0.14（根据德尔菲专家预测法）； 竞争要素 权重标准 比较权重名称地理位置项目规模业态确定商品定位商品品类综合管理加权0.200.200.160.140.160.141广 和0.2060%0.2080%0.1670%0.1480%0.1680%0.1470%0.73梅 尼0.20100%0.2060%0.1680%0.1480%0.1670%0.1470%0.77华 翔0.2080%0.2050%0.1650%0.1450%0.1650%0.1460%0.56金海岸0.2080%0.2090%0.1690%0.1490%0.1690%0.1490%0.88其 中： 地理位置：商场现处位置的商业氛围及客流状况； 项目规模：商场的建筑面积和使用面积；商品定位：市场细分、目标市场选择、商品组合等； 商品品类：商品结构、与定位的吻合、商品密集度等；综合管理：经营水准、行销能力及管理标准化等。3、广和、梅尼、华翔的平均权重为：（0.73+0.77+0.56）/3 = 0.69金海岸摩登与以上三个商场的权重比为r金海岸的权重值 0.88r = = = 1.28 三个商场的平均权重值 0.69 权重比r表明金海岸摩登竞争的比较优势，其所具备的综合竞争力相对广和、梅尼、华翔来说，达到128%左右，相对张家界的零售业处于潜在“商业龙头”的地位。二、金海岸摩登百货的经营数据预测为了对整个商业中心进行投资经济分析，我们需首先对整个项目的销售额、毛利率和启动资金作出预测。1、销售额预测从权重分析可以看出，“广和”的效益相对较好，与金海岸摩登的业态也比较接近，以其10000 m的面积每年2500万元的销售业绩，它的单位面积销售额为： 年销售额 2500q、 = = = 0.25 （万元/m） 商场面积 10000（备 注：“广和”的销售额来源见一.3.（1），P4）根据权重关系可以算出金海岸摩登的单位面积销售额为： 金海岸摩登权重值 q、 = 广和单位面积销售额 广和权重值0.88= 0.25 = 0.30（万元/m） 0.73金海岸摩登首年的预计销售额为：Q = 金海岸摩登单位面积销售额（金海岸摩登总面积首层临街铺租赁面积）= 0.30 （13774 1280）= 3748.2 万元因此，金海岸摩登首年的销售额为3800万元左右。2、预算启动资金凭经验预估，整个百货的启动资金需500万元左右。三、金海岸摩登百货盈亏平衡点分析进行盈亏平衡点分析首先预测如下几个方面的数据：1、固定成本：物业租金（按17元/m计）：商场面积 17元/m =1.4 m 17元/m = 23.8万元； 水 电：20万元；管理费、广告费、工资等：25万元； 合 计：57.8万元。2、变动成本：税金（按小规模纳税人计）：销售额4%；打价纸、包装袋等易耗品及其它：销售额1%；变动成本率合计： 5%。3、综合毛利率：百货类平均毛利率为22%； 超市内平均毛利率为12%； 综合毛利率：17%。4、一楼临街铺面租金收入：1280m55元/ m月 = 70400元。（备 注：以上所估数据，只取主要值，其它暂略）5、金海岸摩登盈亏平衡点为：金海岸摩登百货每月自身经营的盈亏平衡点销售额固定成本 租金收入 盈亏平衡点销售额：Q。= 综合毛利率 变动成本率57.8 7.04 = = 423万元/月17% 5% 6、盈亏平衡点示意图 Y Q 盈利区 S 盈亏平衡点 S1 亏损区 S。 X 0 Q。Y轴表示收入和成本； X轴表示销售量；S。表示固定成本线； S1表示变动成本线；S表示总成本线； W表示销售线；Q。表示盈亏平衡点的销售额。四、金海岸摩登百货投资收益率分析我们自营项目主要是百货板块，组建百货时，资金的投入主要是启动资金，后期的资金运作来源于货款的有效周转（因市场或经营原因需追加投资另论）。因此，我们可按一次性投资方式对项目前五年的投资收益率进行静态分析。1、投资收益率模型 ME = 100% K式中，E 投资收益率； M 平均年净收入； K 百货投资额。 2、首年经营业绩分析如下：（1）、首年销售：3800万元，实现毛利3800 17% = 646万元；（2）、租金收入：7.04 12 = 84.48万元； （3）、全年成本：固定成本 57.8 12 = 693.6万元；变动成本 3800 5% = 190万元； 合 计：693.6 + 190 = 883.6万元；（4）、全年净收入：毛利 + 租金收入 全年成本 = 646 + 84.48 883.6 -150万元。3、五年经营业绩分析如下：百货的经营应该有以下几个阶段：（1）、准入期；（2）、成长期；（3）、成熟期；（4）、稳定期。因此，每年的净收入会有一个变化过程，预测及分析如下（数据均取大数）：单位：万元年 份第一年第二年第三年第四年第五年销售增长率030%50%20%10%销售额38004900740089009800净收入-15021280460570备 注：以上预测，是根据百货运行规律并结合张家界实际情况得出的,当然,期间还有许多不可预知因素会影响销售额变化，如物价指数、市场波动、竞争者加入、道路交通的变化、消费行为改变以及业态发展新趋势等。由此可见金海岸摩登百货前五年的平均净收入为：（-150+21+280+460+570）/5 = 236.2万元4、百货的投资收益率为： 平均年净收入 E = 百货投资额 M 236.2= = = 47% K 500根据以上分析我们可以看出：金海岸摩登百货的投资收益率达到47%的较高水平。从第二年开始百货实现盈利；五年后能基本实现年盈利500多万元；同时百货经营创造每年近亿元的销售额，给项目发展提供了大量的资金流量，所起到的融资作用更不容忽视。第三部分 金海岸摩登百货运行策略与实施根据对张家界市场经济环境和基础商业状况的分析，我们不难看出，任何一个档次的市场需求都是十分有限的，任何一种品类商品的消费群也是十分有限的；面对这样一个市场环境，在项目的经营面积达到14000m时，项目的市场定位应以大众化消费为主导思想，（经问卷统计，月收入在1500元以内的是本城市的主流，占了82.67%。）以尽量扩大消费群范围来确定我们的市场定位，而单纯的高档商场、主题商场或专业商场都是行不通的。一、百货市场定位的确定总体定位中档偏低，融高、中、低商品于一体的的大众百货。以全市及旅游人口的所有职业范围、所有年龄特征、所有收入阶层及主要消费功能相融合的，以广大消费群为目标的综合性大型商场。二、百货经营业态的确定经问卷统计，张家界市民热衷于去平价商场购物的占了37.28%，在统计比例中居绝大多数，而最能体现“平价”的业态模式就是“大卖场”。因此，我们把项目的业态确定为“大卖场、大百货”。三、百货经营业种的布局一 楼：沿主车道设临街专营店，以消化地产销售反租的过高成本；商场内按百货商场进行业种划分，主要业种有：化妆品、黄金珠宝、男女鞋、女装、男装、运动休闲服饰、品牌针纺、品牌家饰床用、大小家电等；二 楼：设大卖场。主要业种为：干货食品、日化洗涤、小百货、生鲜、文化用品、体育用品、儿童系列；另外还有非品牌的服装、针纺、鞋帽箱包、家饰床用等。备 注：一楼和二楼可能交叉的商品，如服装、针纺、鞋、家饰床用等，根据品牌和档次进行错位经营。四、百货运营的招商策略1、各路段租金价格调查表（百表四.1，P24）2、百货的招商策略（1）、租 赁：原则上比同等地段、同等物业的价格低10%左右，实施 “放水养鱼”的政策，以尽快形成商业氛围。 一楼主车道临街铺面，租金为50元60元/m月，业主自己承担水电费；一楼商场内品牌专柜，租金为30元40元/m月，水电费按公摊比例进行摊销；二楼“超外”部分专柜，租金为15元20元/m月，水电费按公摊比例进行摊销。（2）、联 营：实行“保底抽成”的方式（是否保底可根据商场对该品牌的需求度随机掌握），保底标准为一楼100元/m月；二楼60元/m月（抽成标准招商时再行拟定）。百表四.1各路段租金价格调查表路 段店名面积(m)租金(元/m月)备 注人民路雅戈尔服饰150100认为目前租金过高,对金海岸表示关注.美特斯邦威7083认为金海岸租金不应比人民路高真维斯服饰8083认为金海岸应在60元左右比较合适康奈鞋业3083认为金海岸应比人民路和解放路低光奇男士服饰2065认为金海岸首层租金应在4050元为宜解放路城市丽人3083认为金海岸租金应在60元左右为宜安踏运动鞋4060对目前租金比较满意，认为金海岸应比解放路低王子鞋城18058认为金海岸租金应比解放路低才行赛王鞋业2083认为金海岸租金应在50元左右为宜回龙路兄弟鞋业6090认为目前租金过高，关注金海岸爱晚婷床用7048认为金海岸在开始阶段应在48元这个水平上富安娜床用8042认为金海岸应在50元左右合适五、百货准入的经营特色1、“大而全、多而廉”作为我们的商品特色，那就是“规模大，品种全，商品多、价格廉”；2、“人性化、个性化、多样化、精彩化”作为我们的经营特色，那就是“布局人性化，陈列个性化，功能多样化、促销精彩化”；3、“八个统一”作为我们的管理特色，那就是“统一规划、统一布局、统一经营、统一管理、统一形象、统一行销、统一收银、统一培训。 第二章 金海岸Mall商业发展计划第一部分 张家界Mall功能市场状况一、Mall业态的经营界定1、Mall的经营概述Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。一般在10万m左右，业态、业种的复合极度齐全，“全业态、全业种、专业化”并存的成熟性结构特征；“行业多、店铺多、功能多”，商品组合的宽度极宽，有多家不同定位的大型百货公司、超级市场、大卖场等主力店；商品组合的深度极深，由无数各类品牌专卖店、不同行业的主题商场等辅助店铺所组成，以家庭全客层消费为主要方向；并通过设置儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖“老、中、青、幼”四代各层次不同类型的顾客；此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能够满足全客层的“一站式”享受 文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游、观光等的特大型综合购物娱乐中心。 Mall可概括为由一个专业管理机构统一组织、协调和规划，把一系列零售店、服务机构有机协调地组织在一起，提供各式服务并能结合休闲、娱乐活动，以家庭消费为目标市场的特大型休闲购物和休闲消费的现代化的消费中心。Mall引发的零售业的演变，迎合了现代“一次性购足，休闲购物”的消费主流。Mall是一个多层次的消费场所，把商业购物和文化、休闲、娱乐、服务、餐饮等融为一体，并渗透到了现实生活中的每个方面，它会在很大程度上满足消费者的精神和文化需求。Mall提供“一般化消费服务”和“个性化消费服务”，消费和服务是针对各种不同特征，包括不同年龄、性别、经济状况等不同属性的各种不同消费群体。Mall具备令传统业态望尘莫及的功能。如“一站式”全需求的满足，可以让团体和个人消费兼容，特别是在吸引团体消费上，满足团体中有人想购物、有人想娱乐、有人想休闲等不同的需求。另外，其有强大的对商圈边缘和域外消费群的辐射力，这是商店集群效应所特有的优势。2、Mall的两大特征一是大：占地面积大，绿地大，停车场大，建筑规模大；二是多：行业多，店铺多，功能多 集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。二、Mall业态功能的行业比较分析1、张家界Mall业态功能的市场状况张家界目前的Mall业态功能包括：酒楼、西餐厅、茶艺馆、咖啡馆、酒吧、电影院、游戏中心、保龄球馆、迪厅、KTV、演艺厅、家具城、家电、婚纱摄影、图书、美容美发、网吧、桑拿、足浴等，根据“市场调查分析”及对张家界不同行业“Mall功能IPS指数”测定，可以看出张家界Mall业态功能的市场潜力。2、金海岸Mall商业中心市场调察报告（附件二.2）3、Mall业态功能各行业IPS指数比（1）、Mall功能各业态经营情况Mall功能各业态经营情况表业态功能典型项目地址经营面积（M2）年销售额（万元）总营业面积（M2）总销售额（万元）IPS指数茶艺馆金天堂北正街100010821002700.13花之林北正街50072红月亮北正街60090迪 厅金三角解放路400187501260.17JJ迪厅解放路350108演艺厅魅力四射解放路30090300900.3酒 店祥龙餐厅解放路60013011003000.27南航富丽华子午路500170桑 拿聚 龙永定大道150072015007200.48KTV枫 叶教场路70014417003600.21天上人间天门路1000216西餐厅小木屋北正街40054400540.14通过上表对Mall各业态中“典型项目”的IPS指数分析，可以看出：IPS指数均值为：0.24；桑拿的IPS指数最高为0.48；茶艺馆、迪厅和西餐厅的IPS指数较小，分别是0.13、0.17和0.14；其他业态的IPS指数相差不大。（2）、Mall各行业IPS指数比较分析通过比较，桑拿、KTV、演艺厅、酒店等几个行业的IPS指数高于或接近于IPS指数均值，故可以在此项目中立项。茶艺馆、迪厅和西餐厅的IPS指数虽然偏低，但通过市调分析，茶艺馆利润比较高约在60%-70%左右，现在是行业的淡季，随着夏天及旅游旺季的到来，其市场潜力还是比较大的；迪厅和西餐厅的IPS指数偏低，是由于在张家界市场中尚处于成长阶段，未来的前景也比较看好！三、金海岸对Mall业态功能选择分析根据市场调查的结果及Mall功能各行业IPS指数的测定，以及Shopping Mall商业业态的经营界定和项目物业的基本条件，张家界金海岸Mall商业中心的Mall功能选择分析如下：1、酒店、住宿业现张家界市共有宾馆、招待所425家，共有床位3.31万张，其中星级宾馆42家，床位0.8万张（2003年统计年鉴）。而张家界真正意义上的酒楼没有，大都是集餐饮、住宿于一体的综合性的酒店。张家界2002年接待国内外游客就高达773.64万人次，比2001年增长23.2%；预计2004年旅游人口将达到1000万人次以上。旅游人口的增长，势必对住宿及餐饮有很大的影响。根据旅游人口及酒店床位数不难得出02年所有酒店全年房间的平均开房率： 全年旅游人口数开房率 = 100% 全年天数床位数= 773.64/3653.31=63%这样的开房率是相当高的，既然这种集餐饮、住宿于一体的酒店、宾馆业客源能有良好的保证，那么也必将带动餐饮业的快速发展。另外，张家界目前没有专业的酒楼，纯接待式的宴会厅也没有，这也是做好专业酒楼的一个市场机遇，而且在规模上也可以做到张家界最大。张家界是全国最有活力和最有自然魅力的年轻旅游城市之一，竟然没有上档次的中国“八大名菜”来满足全国各地游客的不同需求。通过分析得出，引进综合式的酒楼是可行的。通过问卷调查，一个月在外面吃饭10次以上的本地居民占32.48%；同时旅游人口来自全国各地，势必带动南北各种特色风味美食的市场占有率，因此引进大型的宴会厅及南北各种风味美食一条街是完全可行的。2、西餐厅在张家界市较好的西餐厅几近于零，仅有的几个像德克基、小木屋等，也是中西混杂经营，中餐加西餐，而且主要是以中式炒饭为主。西式风格的布局、用具、柔美、和谐、浪漫的舒适环境和高品位的优质服务，没有体现出来。在里面就餐的人大多数吃的是中餐，上座率也仅仅在30%左右。通过问卷调查，喜欢在外面吃饭的人中，经常去的餐馆是红月亮、小木屋、音乐厨房等一些西化的餐厅，随着人们收入的提高及生活品质的提高，西餐厅的发展具有很大的潜力。因此，引进一家综合的、环境优雅的西餐厅是可行的。3、茶艺馆、咖啡厅张家界这两种Mall功能业态大多数集合在一起，没有严格意义上的划分，比较专业一点的茶艺馆有金天堂、花之林、红月亮等。通过调查发现，在现在的季节这些休闲场所的上座率基本在40%60%之间浮动（周末人比较多一些），而在这些集茶、咖啡、酒于一体的场所，有80%的人们倾向于喝茶，而其他象喝咖啡、喝酒、吃东西的人仅占了20%。通过问卷调查显示，喜欢喝茶的人群占到13.43%，是人们主要的消遣方式，从而茶艺的地位也将逐渐提高，因此，引进一个大型的茶艺馆具备良好的市场基础。4、游戏中心张家界的游戏中心很少，除了街道个体经营的拥有十几台游戏机的店铺外。经营规模较大的游戏机中心亦只有电影院二楼的游戏厅，总的经营面积约在300 m左右，各类游戏机台数约57台。周末调查时发现，参加玩游戏的人比较稀少，不足10组，70%的游戏机是处于关机状态，经营状况不甚乐观。游戏中心经营较差的主要原因为：招牌不明显、周边及室内环境较差、设备陈旧、服务意识淡薄等。但是象一些商场门口的几台游戏机却是应接不暇。通过以上分析游戏中心的市场不是很好，但纵观其他大城市里的游戏中心都是设在与百货或其他业态（电影院）相结合的场所，这样可以做到人流共享，从而形成规模经济。问卷调查中喜欢去游戏中心的占3.38%,主要是因为所调查的人群大部分为30岁左右的中年人和一些中青年妇女而游戏机主要针对青少年的市场，因此造成调查的比例比较小。Mall的整体规划是与百货相辅相成的，游戏机中心与百货的衔接可以做到互相带动人流的作用。因此在充分改善设施及环境的基础上，引进一家较大的游戏中心是可行的。5、迪 厅迪厅娱乐业在张家界做的较好的有：JJ迪厅、金三角迪厅。经营面积大约都在300 m左右，门票为5元，女性消费者免费入场。夜夜劲歌、热舞不绝，每晚的上座率都保持在了90%左右，异常火爆，但迪厅装修档次较低、营业厅环境设施、舞台灯光等均不是很好。由此可见，对此类娱乐消遣方式还是年轻人普遍欢迎和接受的，不过整体的经营档次和理念还需要进一步的提升。通过问卷调查，喜欢去迪厅的占7.67%，喜欢跳舞的占20.97%。通过以上分析，引进迪厅是势在必行的。6、KTV、演艺厅、酒吧张家界市的KTV娱乐场所较为典型的有：枫叶KTV、天上人间、耀谷等。枫叶KTV应该是该行业经营的代表，该娱乐场所位于教场路紫舞公园旁，外立面形象较为突出，形象招牌较为醒目，经营建筑物两层，面积大约为1200m2。据调查枫叶KTV经营的还比较好，包厢的开房率在80%左右，外边大厅也有40%的上座率。包厢房费为48元/时，大厅最低消费为12元/人，酒水为180元/打。天上人间亦属于全天候型的包厢式KTV娱乐场所，档次较高，但没有设置演艺舞台。有演艺及歌舞表演的娱乐酒吧场所有：阳光地带、魅力四射、工人俱乐部等。阳光地带和魅力四射的特点为纯酒吧式经营场所。面积最小在100 m左右，另外两个均在200 m 300 m左右，工人俱乐部偏大，设施比较齐全，中心有一个小舞池，可以看歌舞表演，周末的上座率90%左右，酒水的消耗量最大，而且价格比市面上高很多，此类应是人们的主要消费场所之一。因此，引进一个集KTV、酒吧、演艺中心于一体的综合性娱乐场所是可行的。7、婚纱摄影张家界的婚纱摄影店较多，像新新娘、环球影城等。店面形象较亲切、高雅和明朗，内部装饰和摆设亦较温馨、透彻和怡人。摄影店的面积一般在200 m300 m左右，通过走访了解到，人们拍摄婚纱照的价位一般在2000元 3000元左右。作为新兴而年轻的旅游城市，随着人们生活水平和生活素质的提高，对于结婚的各种礼仪及婚庆活动也越来越隆重；婚纱摄影也不仅仅局限于年轻人，一些中年人甚至老年人也会为自己的铜婚、银婚、金婚、钻石婚等进行庆贺并拍照以作留念，重温当年的温馨与浪漫。以此为背景在金海岸Mall商业中心设立以婚纱摄影为主题的功能区，并定期举办各种婚庆活动，不仅有一定的社会意义还有一定的商业价值。因此，引进一家大型的婚纱摄影名店是必要的。8、美容美发张家界的美容美发厅相当多，遍布张家界的每一条街道，粗略统计共有大大小小美容美发厅上千个，面积均在20 m 100 m左右。在美容美发方面，15岁 45岁左右的人群为主力消费人群，这部分人群占到城市人口的48.66%左右，人口约为7.79万人。通过调查可以看出城市中美容美发厅档次高的、规模大的屈指可数，只有都市名剪美发、情有独钟、泰皇城美发、深港美容美发、焦点时尚等；而其他以小门面形式存在的美容美发厅，每晚散发着幽暗的灯光，使人有一种望而却步的感觉。总体来说这个业种存在的数量较多，但是形成规模的很少。这就为我们提供了发展空间，做到规模最大化、效益最大化。美容美发厅是我们需要引进的。9、桑 拿较大经营规模的桑拿营业场所仅有聚龙、大豪城两家。据统计，聚龙的年收入在720万元左右，是旅游人口的主要消遣场所。在张家界没有规模较大的桑拿场所，而此类业态的收入却相当可观。此类消费是旅游市场消费的主要诉求之一，针对张家界较大的旅游市场