江都市城市规划区村住房建设规划管理暂行办法.doc

江都市城市规划区村（居）民住房建设规划管理暂行办法第一章 总则第一条 为进一步加强城市规划区内村（居）民住房建设的规划管理，规范村（居）民8个人建房行为，保障城市规划顺利实施，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国行政许可法、江苏省土地管理条例等法律、法规，结合本地实际，制定本办法。第二条 本市城市规划区内村（居）民住房建设，应当遵守本办法。第三条 本办法所称城市规划区是江都市城市总体规划修编（2001-2020）确定的规划区范围（沿江开发区根据实际情况参照执行）。第四条 本办法所称村（居）民住房建设系指符合下列条件之一的村（居）民个人或家庭申请自建住房：（一）长期独立拥有供其本人或家庭居住的私有低层住房且独立拥有国有土地使用权属证件和房屋产权证的居民;（二）由村民转为居民后，所在区域个人住房建设用地仍然是集体土地（宅基地），并且按村民政策管理的居民；（三）取得集体土地（宅基地）使用权属证件的村民。第五条 村（居）民住房建设管理实行仙女镇、建设局、国土局会办制度，由仙女镇牵头会办。第六条 各部门（单位）职责1、仙女镇：负责对村（居）民建房进行初审，对是否符合规划、建房申请人资格、原住房状况、家庭人口情况进行核查，并牵头组织现场查勘，落实会办时间，对新建、改建、扩建、翻建房屋面积提出建议，并签署意见，对未批准建房的申报户做好宣传解释工作。仙女镇建环中心、城区国土分局按规定签发开工通知书和用地通知书，牵头组织监察大队等相关单位现场放线及验线，对建房户进行跟踪监督管理，负责建房户四邻矛盾的协调，协助市城建监察大队对违法行为进行查处。负责批后管理工作，并加强施工期间的监督和质量、安全管理。建设工程施工期间，危及临近建筑物和其他设施安全时，应当立即停工。建设方应会同施工、设计等单位采取有效措施，妥善解决安全问题后方可继续施工。2、建设局：参加村（居）民建房的现场查勘和会办审批。对是否符合城市规划确定的功能分区和用地性质、是否属于严格控制自建住宅范围等进行核查，并在建房户申报表中作出具体规划意见。核发建设工程规划许可证，并对未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证内容进行建设的违法行为进行查处。3、国土局：参加村（居）民建房的现场查勘和会办审批。对计算宅基地面积的人员、户口、原有宅基地、新建房用地等情况进行审查，根据土地利用总体规划作出审批意见。第二章 审批原则第七条 核心控制区范围内的私人住房建设必须统一实行集中连片式改造，不再单独审批建设零星私人住房。控制区内的私人住房建设，应根据批准的居民点规划建设方案组织实施。今后未编制居民点详细规划的行政村，原则上暂停审批私人住房建设手续。市区主要道路两侧各200米范围内、主要河道两侧各50米范围内，禁止建设私人住房。城市规划区内村（居）民住房建设必须符合城市规划和城市建设要求，不得影响市容市貌，不得妨碍交通，影响消防、电力、电信、地下管线等设施安全，不得侵占城市道路、公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。第八条城市规划区内村（居）民住房建设，实行分类控制。核心控制区：宁启铁路以南，京沪高速以西，金湾河、芒稻河、高水河以东，夹江以北区域范围内，禁止进行村（居）民个人翻建、扩建、新建住房，禁止改变原有房屋合法使用功能。经房屋安全鉴定部门鉴定为“危房”和“严重损坏”、不适宜居住的房屋，可按土地利用意向，由相关部门以拆迁补偿的形式进行收购并拆除，该类村（居）民住房可通过购买商品住宅、经济适用房，租用廉租房或进入拆迁安置区、村民集中统建区等途径解决。控制区：上述区域之外规划区范围内，不得新建、扩建村（居）民住宅，经房屋安全鉴定部门确定为“危房”和“严重损坏”、不适宜居住的房屋，经批准可以原址、原合法建筑面积、原建筑高度、原合法用途翻建，住房确有困难需增加面积的，经审核符合条件的可进入村民集中统建区，或按照村庄建设规划进入农村集中居民点。第九条 原砖桥、张纲、双沟集镇已纳入市区城市建设用地的范围，不再编制村庄规划，所辖范围内集体土地上的农村居民私房不得进行新建、扩建、改建等建设行为。第十条 控制区内下列区域禁止进行村（居）民个人住房建设。(一) 正在进行开发改造以及列入近期城建改造计划的区域；(二) 城市道路规划红线控制区域；(三) 城市主次干路两侧妨碍城市景观的区域；(四) 因城市发展需要实行规划控制的区域。(五) 法律、法规禁止的其他区域。上述区域的村（居）民个人住房，经房屋安全鉴定部门确定为“危房”和“严重损坏”、不适宜居住的房屋，按照本办法第八条第一条款规定执行。第十一条 村民集中统建区由规划建设主管部门负责规划选址，由仙女镇人民政府组织建设公寓式楼房，建设方式应遵循统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一管理的原则。对进入村民集中统建区的对象，由村（居）委会、街道办事处、仙女镇人民政府提出审核意见，经市土地主管部门审查用地条件，在申请对象所在社区或所在村（居）委会公示，公示时间不少于15天。经公示无异议或异议不成立的，同意其进入村民集中统建区。第十二条 规划区内农村集中居民点的选址应坚持先规划后建设的原则，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的范围内，由各村、社区组织编制所辖区域内经选定的农村集中居民点修建性详细规划，报市政府批准后实施，作为农村集中居民点建设的规划依据。对已经明确需要拆迁腾村归并的村庄和零星分布的农民住房，应严格按照划定的红线控制范围进行控制，在该村庄内只拆不建。农民现有住房如经危房鉴定部门鉴定确实存在安全隐患的，应优先安排在农村集中居民点内建房。对依托原村庄进行建设或依据规划可以保留现状的农村居民点，应根据国家有关规定要求，结合居民点周边环境及村民意愿，划定居民点用地红线控制范围，制定切实可行的规划建设方案，经审批后方可实施。第十三条 因出卖、出租自住房屋造成居住困难或将原居住房屋非法改为其它用途的，不得申请新建、扩建房屋。第十四条 严禁城镇居民和非本村农民在规划区农村居民点内购地建房；严禁农民将自住建房基地非法用于与他人联营合股、合作开发房地产；严禁农村村民非法出租、转让、倒卖土地使用权；严禁为城镇居民和非本村农民非法购地建造的住房发放规划许可证、土地使用证和房屋产权证。第十五条 村（居）民私有住房建设应当按照村庄规划实施，并参照以下技术规定：（一） 层数：一律不得超过二层；（二） 层高：平均层高不得大于3.3米；（三） 室内外高差：室内外高差一般控制在0.3米以内；（四） 房屋占地面积不得超过批准用地面积的70%；（五） 建筑间距、退界和不同方向间距折减系数按照江苏省城市规划管理技术规定执行；（六） 阳台：沿街不得建造突出开敞式阳台；非沿街的，在土地使用范围内可以建造阳台，但不得影响交通和邻房的正常使用。第三章 审批程序第十六条 村（居）民住房建设报批程序：1、建房申请人须持土地使用权证、房屋产权证（或原批准手续）、户籍证件等向村民小组或社区提出建房理由，填写建房申请报批表格，并绘出宅基地现状图和拟建房平面位置图。2、村民建房由村民小组进行现场核对，按实标明尺寸，协调好四邻关系。对符合条件的签署意见，加盖印章后报村委会，村委会对建房报批表进行审核，签署意见、加盖印章后统一报所在仙女镇建环中心和国土分局。居民建房由社区进行现场核对并审核，同时协调好四邻关系，签署意见、加盖印章后，直接报仙女镇建环中心和国土分局。3、仙女镇建环中心、国土分局对建房户申报表的有关内容负责核实，提出初审意见，对不符合城市规划、不符合相关条件及有关规定的不予受理，并负责做好解释工作。4、由仙女镇建环中心牵头，会同建设、国土、监察、社区及村、组相关人员对符合初审意见的，进行现场查勘并作查勘记录。5、每月由仙女镇建环中心牵头会同建设、国土、监察等部门会办审批。经会办符合建房审批要求的，建设情况须在建房者所在社区或村（居）委会进行公示，公示时间不少于7天。经公示无异议或异议不成立的，由仙女镇建环中心、国土分局签署意见并报仙女镇审核后，报建设局和国土局审核批准。6、仙女镇将会办审批意见通知村（组）及社区，村（组）及社区通知建房户到仙女镇相关部门办理手续，缴纳相关费用，领取开工通知书（开工通知书不作为核发产权证的依据）。7、建房户凭土地使用权证、房屋产权证（原批准手续）、户籍证、建房申报表、开工通知书等相关材料到市城建监察大队领取建设工程规划许可证（规划许可证作为核发产权的依据）。8、仙女镇建环中心、国土分局预约监察大队，会同村（组）、社区相关人员进行现场放线。9、个人住房工程竣工后，建房者持建设工程规划许可证（含附图）向市城建监察大队申请现场规划验收。不符合审批要求，依法进行处理。第十七条 建房户应当在取得建设工程规划许可证之日起一年内开工建设。无法在期限内开工的，可以在到期日前30日内向市城建监察大队申请延期。逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证自行失效。第十八条 村（居）民个人必须对申请建房所提交资料的真实性负责，提供虚假资料或采用欺骗手段获得的批准文件无效，修建的房屋按违法建设处理。第四章 监督检查第十九条 城市规划区内村（居）民住房建设，有下列行为之一的，由市城建监察大队根据中华人民共和国城乡规划法等有关规定进行处理：(一) 未取得建设工程规划许可证进行建设的；(二) 擅自改变建设工程规划许可证确定的内容进行建设的；(三) 利用买卖、转让的建设工程规划许可证进行建设的； (四) 利用失效的建设工程规划许可证进行建设的；(五) 未经市城建监察大队放线、核准进行建设的；(六) 其他违反城市规划的规定进行建设的。第二十条 仙女镇及所属村组、社区负责对辖区内违法建设的日常巡查和预防工作，加强村（居）民个人住房建设项目审批后的跟踪监管工作，发现违法建设行为后，应当在2个工作日内书面告知市城建监察大队。建房者在接到市城建监察大队责令停止建设通知书后，必须立即停止建设，接受处理。继续建设的，由市城建监察大队采取措施予以制止，或依法给予行政处罚。对无理拒绝、阻挠市城建监察大队工作人员执行公务的，由公安机关根据治安管理的有关法律法规的规定进行处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章 法律责任第二十一条 市城乡规划、土地行政主管部门及仙女镇、各村、社区居委会（村委会）工作人员在农民建房申请的审查、审核行政许可中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由纪检监察部门依法依纪从严处理；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。第二十二条 未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物。非法转让、倒卖土地使用权或者与他人联营入股、合作开发房地产的，有土地违法所得的，由市土地行政主管部门没收土地违法所得，可以并处罚款；无土地违法所得的，按有关标准处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十三条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的