地产相关知识版.doc

房地产相关知识房地产经纪人的常规工作跑盘要求及相关指引1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征 、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见市地图。 、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换 、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图； 、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中； 、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。影响楼价因素1、房屋的地理位置（如市中心、；2、房屋的户型、楼层、朝向、装修、视野、新旧程度等；3、社区内、外部配套设施（如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等）。4、房屋的市场价格定位；5、房屋的供需状况；6、物业管理公司的口碑（如：物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、物业用户素质）；7、房屋的市场租赁价格及回报率；8、政策因素和土地价格；如何拥有房源想要拥有好的房源无非是以下几种办法：1、 跑小区，在小区公示牌上贴自己的广告宣传单，和小区保安沟通，询问是否有业主卖方的需要；2、 上网或者看报查询，只要一看到有卖方信息就立即联系业主，确认房源；3、 在小区外围多看小广告，很多业主都是自己贴小广告在外面；4、 利用同行的朋友套取房源；5、 门店接待客户；按结构分类：1、 越层式商品房：上下俩层楼，客厅为俩层高，没有封。2、 复式楼:楼梯连接俩层，客厅只有一层高。3、 错层：房内高度不一致，一米以内分离按用途功能：居住用房（小区，高档住宅）、工业用房（厂房、仓库）商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）行政用房（军事、学校等单位用房及城市）按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构及其他。按所有权归属：公房、私房按楼层划分：1、13层为低层；2、46层为多层3、711层为小高层4、1216层为中高层5、16层以上为高层房地产分类：1、 一级市场：以土地为体（亦称土地市场，土地交易市场）2、 二级市场：开发商获得土地后，投入一定资金建设，通过有尝或赠与将产权专卖给需求者。（新建商品房的买卖市场）3、 三级市场：房屋在消费市场在次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁。（二手房）土地使用权出让年限1、 居住用地70年2、 工业用地，教育，科技，文化卫生，体育及综合或其他用地50年3、 商业，旅游，娱乐用地50年五证1、建设用地规划许可证：确认项目规划符合城市规划法律的凭证；2、建设工程规划许可证：建设工程符合城市规划需求的法律凭证；3、建设工程开工证：建设单位进行工程施工的法律凭证；4国有土地使用证：国有土地使用权的法律凭证；5商品房预售许可证：房地产管理部门允许开发商销售商品房的文件。两书1、住宅质量保证书2、住宅使用说明书商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。应具备以下条件：a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；b、已交清购房款（持有全额购房发票）； c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。准现房：房屋主体已基本封顶完工，工程处于外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 开盘：一般就是举行庆祝仪式，公布开始接受咨询、买卖等。 层高：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离。净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。开盘：一般就是举行庆祝仪式，公布开始接受咨询、买卖等。 房屋装修：毛坯房 统装房 普通装修（ 全地砖） 精装修 （客地卧木） 豪华装修（ 全木地板）常规问题：n 客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。n 客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。3、用“测试”技巧和“降价”技巧，去测试客户看完房后为什么没有反馈真实的意图。n 看房时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。主动并客气的引导双方同自己交流或在双方沟通中自已一定要插入话题，不断表明自已立场，如双方留电话一定当场收回。n 当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看房确认单和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。n 老是觉得客源和盘源都比较缺乏，不知道如何保证成交量？很多业务员在工作中都会提出这样的问题：“无客呀！无好房呀！怎可能保证自己有成交呢？”答：其实，只要自己作好工作安排及销售部署，任何一个客人都可以在短期内成交！从销售角度来说，“好房”只是相对的，我们首先要端正自己的销售心态，任何楼盘在我们的手中都是“好房”，只要多积累客人，勤推盘，在看房及与客人“拉锯”过程中做好每一步的部署，一定可以成交的！如果你手中有成百上千套房，难道还怕没有一个适合你的客人吗？n 现时很多客人对买楼置业都持观望态度，光看不买，对于此类客人应如何更有效跟进？答：部分客人对于买楼置业持谨慎观望态度，看房的次数非常多却迟迟不购买，很多行内人士称为“看房精”，甚至称为“垃圾客”而不愿意跟进。其实，不同类型客人有其不同的作用。我会保持与该类客人的沟通，同时运用这些客人催目标客人，例如看房前感觉目标客人可能会中盘，就约几位“看房精”同时与目标客人看房，营造紧张气氛，我再从旁催促：这个楼盘真的很火，你也看到了，这么多客人都在看房，如果你不尽快下决定，很容易就错过了成交机会。而且，“看房精”有朝一日也会买楼，也是潜在的成交客户，关键看自己如何有效跟进而已。贷款相关知识贷款对象具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 贷款条件借款人必须同时具备下列条件： （1）有合法的身份； （2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录； （3）有合法有效的购房合同； （4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款； （5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内； （6）能够提供贷款行认可的有效担保； （7）贷款行规定的其他条件。 房产抵押贷款1.住房抵押贷款 抵押率最高70%， 最高可贷款10年。2.商网抵押贷款 抵押率最高50% 最高可贷款5年。个人住房按揭贷款贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。 办理各项业务所需的材料及流程一、二手房买卖过户 材料 卖方：房照、身份证、户口、结婚证/离婚证（法院判决书）及单身证明、无房证明等; 买方：身份证、户口、结婚证/离婚证（法院判决书）及单身证明、无房证明等 流程 复印查档、查原职审件交税测绘过户 注意事项：1.查档前，需清楚房子是否满5年，买卖双方是否为2套； 2.如卖方单身，需清楚房子产权与之前的婚姻是否存在关系：离异的房产是否为婚前财产；配偶死亡的需出具死亡证明、公证书。二、二手房按揭贷款贷款材料 卖方：房照、身份证、户口、结婚证/离婚证（法院判决书）及单身证明买方：身份证、户口、结婚证/离婚证（法院判决书）及单身证明、收入证明、暂住证及二年以上的社保证明（外地户口）评估材料 房照、产权人身份证流 程 农行：评估、出报告 银行签贷款合同（审批后） 房产过户（新房照） 银行签抵押合同 房产局抵押（出他项） 放款中行：银行签贷款合同、预评（审批后） 房产过户（新房照、评估报告） 银行签抵押合同 房产局抵押 放款三、抵押贷款材料：房照、户口、身份证、结婚证/离婚证（法院判决书）及单身证明、暂住证流程：评估、出报告 银行签贷款合同（审批后） 银行签抵押合同 房产局抵押（出他项） 放款四、一手房按揭贷款材料：购房合同、首付款收据、银行确认书（首付超过十万）、身份证、户口、结婚证/ 离婚证（法院判决书）及单身证明、暂住证及社保证明（外地户口）流程： 银行签贷款合同（审批后） 银行签字 找开发商 税费价格 业务流程银行放款，买方按月还款买卖双方办理水、电、气、物业交割领取房产证办理它项使用 办理过户手续签订贷款合同，进行审批 进行房产评估 按揭贷款交易买卖双方办理水、电、气、物业交割 办理房屋过户 全款交易签订买卖合同，付佣金商议购房细节，付定金调查内容为：土地性质、产权情况、共有人情况业务咨询、带客户看房对锁定房屋进行产权调查议价、付款方式等 签订看房协议 搜集房源 发掘客户房屋买卖过户以及抵押贷款费用序 号 费用名称 费 率1评估费评估价值的千分之五2二套房税房屋买卖价格的1%3营业税以签订购房合同价格为基准，税率为5.6%，五年以上房子免收营业税。4个人所得税以签订购房合同价格为基准，税率为1%,.五年以上免税。5契税以签订购房合同价格为基准，房屋面积在90平以下税率为1%,房屋面积在90平-140平之间税率为1.5%