企业土地资产“作价入股”评估案例.doc

企业土地资产“作价入股”评估案例一、案例背景A企业拟以土地资产作价,购买某股份有限公司向其定向增发的(非公开发行)股票。要进行“作价入股”的土地位于某市兴工东路号，是一宗国有出让建设用地使用权，终止日期是2055年9月4日，土地用途是仓储用地，土地面积为7680.2平方米，土地使用权的发证时间在2006年9月20日，土地使用权人为A企业。企业除提供国有土地使用证（国用（2006出）外，还提供了估价对象地面上的建筑物、房屋所有权证（某市房权证字第号）。二、对被评估土地资产的实地踏勘与复核在弄清楚土地估价服务目的后，土地估价师必须实地踏勘现场和复核有关资料的真实性，所以需要对土地权属进行审核，包括：摸清该宗土地的来源；完善申报的土地权属登记；实地踏勘宗地、验对地上建筑物权证和实物。 经过实地踏勘和补充完善等工作步骤，充实了估价对象的基本情况：该宗土地原为国有划拨土地， 2005年，A企业向市国土资源局申请补办土地出让手续，依据市人民政府关于A企业补办国有土地使用权出让手续的批复，签定了国有土地使用权出让合同；完善了土地登记证书编号；国有土地使用证编号（地号、图号）；记事栏有无信息（即土地证记事页有没有登记其有抵押权、地役权、租赁权等他项权利的记载）、国有土地使用证宗地图；踏勘至估价基准日2011年2月28日，宗地的四至（根据现场勘察与国有土地使用证宗地图记载四邻是否一致）、估价对象地面上建筑物实物（该宗地上有砖混结构的仓储房屋12幢）总建筑面积6139.45平方米。（见表1）经现场勘察估价对象内部有局部绿化，绿化率小于15；宗地内建筑物整体布局合理，地势平坦，场地硬化为水泥地面，周边无高压走廊和通视走廊等限制，无污染源、地质灾害等影响土地利用的不利条件，现状容积率0.8。表1 评估对象的地上建筑物情况编号建筑物名称用途结构建成年代耐用年限（年）建筑层数成新率（%）建筑物状况建筑物面积（）权属情况11号库仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。22.68某市房权证字第号房屋所有权证22号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。2050.9633号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。46.444号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。125.6855号库仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。84.7666号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。93.2477号库仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。93.3488号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。92.899号库房仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。998.41010号库房仓库混合199250160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。1113.11111号库房仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。994.491212号库房仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。423.6合计6139.45三、估价对象的评估限制条件 主要包括估价对象的评估设定用途、年限设定、土地开发程度设定、容积率设定等。（一）土地用途设定根据估价对象的国有土地使用证登记用途及土地利用现状分类（GB/T 210102007），设定估价对象的评估土地用途。（二）国有出让建设用地使用权年期设定根据估价对象国有土地使用证证载土地使用年限或估价对象国有出让建设用地使用权终止日期确定土地评估设定年限，当然也可以设定低于证载的土地使用年限。（三）土地开发程度设定土地现状开发程度有宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）、宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、宗地红线外“三通”（通路、通电、供水）等等；宗地红线内也有“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、场地平整）、宗地红线内“四通一平”（通路、通电、供水、排水、场地平整）、宗地红线内“三通一平”（通路、通电、供水、场地平整）等。根据实地踏勘情况，本次估价对象的土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）和宗地红线内“场地平整”。（四）宗地容积率设定容积率是宗地地面建筑物的总面积与土地总面积的比例，容积率越高说明土地利用强度越大，地面地价就高，反之土地利用强度小，地面地价就低。本次估价土地使用年期设定就为剩余使用年期44.5年。估价对象地面有建筑物12幢，均为仓储用房，建筑总面积为6139.45平方米。评估设定估价对象容积率为现状容积率0.8。四、土地估价方法的选择 在对估价对象进行实地探勘后，必须把评估目的、估价对象土地权属和房屋权属实际情况、土地估价的有关政策规定、技术规范等综合分析，在掌握土地估价原则基础上，找到土地估价原则和土地估价技术思路的衔接点，确定土地评估的技术大方向。（一）土地估价的原则 主要有合法性原则、替代原则、需求与供给原则、变动原则、协调原则、最有效使用原则、多种方法相结合的原则。1、合法性原则土地估价以估价对象的合法权益为前提。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权就是估价对象有政府批准办理国有土地使用权出让手续的批复、国有土地使用证。合法使用就是地面建筑物符合城市规划和土地用途管制，取得房屋所有权证。合法处分就是估价对象以有关土地出让的法律法规和国有土地使用权出让合同等为处分依据。2、替代原则商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，土地价格遵循替代规律。估价对象与收集的土地市场交易案例必须位于同一区域的仓储用地。如果收集的案例在位置接近，区域性相似，土地用途一致，即同类型具有替代可能。依据这一原则，基于可比的市场交易案例及与估价对象相类似的案例较多，可采用市场比较法进行评估。3、需求与供给原则土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，在进行土地估价时要假设是公平市场，同时也要考虑土地供应的垄断性特征。估价对象位于兴工东路号，土地用途仓储，土地使用权性质是国有出让建设用地使用权。估价对象是老城区的存量土地，距火车货运东站仅0.2公里，可直接通过铁路线连接四面八方，北面2公里处有快速干道通高速路，估价对象的区域依托火车货运东站形成了生产加工及仓储物流区，与其他区域的宗地发展铁路物流仓储相比较，估价对象土地稀缺，具有一定的垄断性特征，产业集聚效应明显，评估中要考虑此原则。4、变动原则商品的价格伴随着构成价格的因素的变化而发生变动，土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。针对地价指数的修正需要通过评估中期日修正系数的调整进行体现。如该宗土地评估采用某市自2000年以来开展城市地价动态监测，每年定期测算编制的城市地价指数（20002011年），以及市场成交案例进行分析比较，最终得到了本次评估工业用地地价指数。5、协调原则土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系。评估中要结合此原则，判断估价对象与周边环境协调，这直接关系影响到估价对象的收益量和价格。6、最有效使用原则因为土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，土地价格以该地块的效用作最有效发挥为前提的，所以在建设开发上，投资人是考虑了土地利用的最有效，评估中要结合最有效使用原则进行估价。7、多种方法相结合的原则目前宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法，不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估。（二）土地估价方法调查清楚了需要评估的估价对象后，清晰土地评估的原则，就需要确定此次土地评估的估价方法了。通常土地估价方法有：基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法等，按照中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）要求，为了使估价对象土地评估结果客观准确，土地估价规程明确评估中必须选择两种方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的土地价格。 1、对本次土地估价方法排除的分析 估价对象所处区域内，有较多仓储物流企业，存在工业、仓储房地产出租案例，可以通过市场比较确定估价对象租金收益，但因通过租赁进行生产经营，致使不少单位或个人在租金支付和租金标准的经济行为上采用了短视的作法，众多的租赁人不太考虑租金的合理性，致使租金高企，形成收益还原法评估得到的土地价格与现实有较大的差距，因此，此次评估没有采用收益还原法进行土地估价。 估价对象处于城区，区域内土地已建成利用，没有区域的新征地案例，拆迁案例多用于房地产开发住宅，无拆迁工业用地来建设仓储用地的实例，故不能采用成本逼近法进行估价对象的评估。2、选用的本次土地估价方法理由（1）基准地价系数修正法选择理由基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。首先，要明确基准地价成果的内涵。每个地方一般都有一个基准地价标准，政府会颁布人民政府关于公布国有土地级别和基准地价的通告、国有土地基准地价表和土地级别图，而且还会明确“本基准地价自公布之日（年月日）起执行”或是基准地价的基准执行日。其次，要明确基准地价的内涵。包括土地开发程度、容积率、土地使用年期。政府在公布基准地价的同时，还制定了基准地价修正体系，为采用基准地价系数修正法测算宗地价格提供了基础。 估价对象所在某市的基准地价基准日为2007年3月27日，距此次估价对象的估价基准日2011年2月28日已逾三年。但按照市国土资源局2010年3月30日下发关于在更新前继续使用2007年基准地价标准的通知，明确在新一轮基准地价更新成果批准公布实施之前，2007年基准地价成果在土地评估中可继续使用。因此，此次评估估价对象时，可以继续采用了基准地价系数修正法进行地价评估。 （2）市场比较法选择理由市场比较法指根据土地市场的替代原理，将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期土地市场交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象在评估基准日时的客观合理价格之方法。待估宗地位于兴工东路号，属于老城区范围内，宗地所在区域以火车东站为辐射，形成了大型的仓储物流区，该区域的位置同时也临近城区的二环路。根据中国土地市场网站和市国土资源局网站等公开查询渠道，以估价对象2011年2月28日基准日，3年以内与估价对象处于同一供需圈内的市工矿仓储用地无招拍挂成交案例，但该区域有协议出让土地案例。待估宗地所在区域属于老城区范围，该区域为大型仓储物流区，该区域土地在许多年前就开始建成并使用，所以近三年内无新增工业用地，因此与估价对象同一供需圈内，近三年无工矿仓储用地招拍挂交易案例。但当地有较多的国有老企业在使用工业或仓储用地，近三年该区域有较多的划拨土地因国有企业转制、破产、分流等原因而补办工业或仓储的出让（协议出让）的交易案例。该市协议出让土地的成交结果均在中国土地市场网上公示，案例的协议出让价格已按照市场客观进行价值评估，并在市国土资源局的网站上进行公示（部分成交实例公示价格为土地出让金，部分成交案例的公示价格为出让土地使用权价格），此次评估采用公示并成交的协议出让土地使用权价格（工业或仓储案例的公示价格）作为市场比较法比较案例，其成交的价格也客观反映出土地市场的价值趋向。土地估价人员经过实地勘察，通过市国土资源局收集到了5个成交实例的国有建设用地使用权出让合同，5宗土地均是划拨土地补办出让，出让合同中描述的国有建设用地使用权地价与中国土地市场网站上公布的价格一致，均为出让土地使用权价格。5宗土地的土地使用权人分别是市粮食实业有限公司、市药业集团有限责任公司、市电机（集团）股份有限公司、市三建建设有限公司。5个成交实例与估价对象处于同一供需圈内、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差3年以内，结合估价对象与成交实例的具体情况，选择了其中3个实例作为市场比较法比较案例，同时也剔除距离估价对象较近的位于东站路65号的市电机（集团）股份有限公司宗地，因办理土地出让的面积过小，仅为315平方米。五、地价的影响因素分析（一）区域因素分析本次估价对象的区域是依托火车货运东站形成的生产加工及仓储物流区，现状分布有铁路钢材市场、钢材交易市场、电表厂、内燃机配件厂、棉花公司、市水泥制管厂、涂料有限责任公司、铝业有限责任公司、纺织厂等企业，是重要的仓储物流中心。区域分布的机械有限公司、重型机器制造有限公司、工程物资公司、建筑印刷厂、电力变压厂、涂料有限责任公司、铝业有限责任公司以及众多物流企业，是重要的建材物资交易集散地，集聚效应明显，利于估价对象土地资产潜力的发挥。评估描述的交通条件涉及到铁路交通的网络、区域的火车货运东站、长途汽车车站、火车客站；区域的二环路、快速干道等道路形成的公路体系，宗地附近的等多条公交线路，公交站点距宗地距离，结论是道路通达度高，对外交通便捷，公交便捷度高，所处区域无交通管制，交通条件优越，利于估价对象的利用。本次评估位于工业仓储用地区，四周无名胜古迹分布，处在市文物保护规划区范围之外，就无规划限制。（二）个别因素分析包括估价对象的位置、土地面积、土地用途、土地使用年期、土地利用现状、容积率、形状、临街状况、地质、地形地势、宗地基础设施条件等。宗地位置是估价对象位于的地理位置是否优越。土地面积的大小是否合适，存在对开发利用的影响。宗地在同一个位置的不同土地用途，决定地价水平的高低。土地使用年期的长短对地价是有影响的。土地利用现状也就是宗地的容积率也地价高低有影响。估价对象的形状是否规则，临路类型对宗地地价有一定的影响。地质一般需要查询工程地质图集，了解估价对象所处区域地质、地基、承载力等情况。地形地势指宗地所处区域，有无地震、泥石流、洪涝、地面沉降、固体废物、水土流失等不良地质现象。如果宗地自然灾害危害程度小，地形无坡度是平原，就有利于土地开发利用。估价对象内基础设施条件也是描述“几通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯、通天燃气、通暖、场地平整），只是一定要细致描述出与区域基础设施配套完善情况的差异，一一对应的比较。六、宗地地价评估方法的运用（一）基准地价系数修正法评估根据估价对象所处的土地级别和某市国有土地基准地价表（2007年），以基准地价为依据，通过对估价对象地价影响因素的分析，利用宗地地价修正体系，对估价对象的基准地价进行修正，从而估算出估价对象在估价基准日的国有出让建设用地使用权价格。基准地价将全市土地综合定级分为九个级别，包括了商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地四种使用类型，其中其他用地包含机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地和慈善用地。确定的基准地价内涵是：土地开发程度：1至6级地为宗地外“六通”（供水、排水、供电、供气、通讯、通路）和宗地内“场地平整”，7至9级地为宗地外“三通”（供电、通讯、通路）和宗地内“场地平整”；容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率为0.5，其他用地平均容积率为1.5；土地使用年期：商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地和其他用地为50年。基准地价基准日为：2007年3月27日。利用基准地价测算宗地地价的公式为：宗地单位面积地价=基准地价ABC(1+D+E)+F式中：A期日修正系数 B年期修正系数 C容积率修正系数 D区域、个别因素修正系数 E特殊因素修正系数 F土地开发程度修正值1确定估价对象土地级别及基准地价估价对象土地登记用途为仓储用地，设定用途为仓储用地。基准地价文件明确规定“工业用地含仓储用地和采矿地”，故评估采用工业用地的基准地价进行评估，估价对象位于工业五级地区。2确定期日修正系数（A）基准地价基准日期为2007年3月27日，估价对象的估价基准日为2011年2月28日，应进行期日修正。某市工业地价指数表（略）。经过案例实际统计的分析以及2011中国城市地价状况地价动态监测成果中列出的“某市2005年以来工业地价指数表”，土地估价人员认为该地价指数客观反映出了近年来工业仓储用地的变化趋势，确定估价对象期日修正系数。3确定国有出让建设用地使用权年期修正系数（B）B=1-1/(1+R)n/1-1/(1+R)N式中B为年期修正系数，n为估价对象设定使用年期，N为该用途土地法定最高出让年期，R为土地还原率。本次评估估价对象土地使用年期n为44.5年，工业用地土地最高出让年限N按50年确定， 年期修正系数略。4确定容积率修正系数（C）关于容积率修正是：容积率对工业用地土地价格影响不明显，基准地价的宗地地价修正体系中不对工业用地制定容积率修正系数。所以，2007年某市城镇土地定级及基准地价更新成果中规定，在宗地评估时对工业用地地价不考虑进行容积率修正。土地估价人员结合2008年国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）（八）条规定：“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此，此次兴工东路号评估仓储宗地，实际容积率为0.8，属于平面的一层结构建筑，结合国务院和某市有关文件规定，确定容积率修正系数C =1.0。5区域因素及个别因素修正（D）根据2007年某市城镇土地定级及基准地价更新成果，区域因素及个别因素修正包括估价对象所处区域的基础设施条件、交通条件、产业集聚度、土地利用限制、环境质量条件及宗地个别条件等因素。根据估价对象的具体条件，对照某市城区五级工业用地因素修正系数表及因素条件说明表进行分析，最终确定估价对象的区位及宗地条件修正系数。表2 工业用地影响因素说明表 优劣程度修正幅度影响因素权重优较优一般较劣劣到城市出口便捷度0.15便捷较便捷一般较不便捷不便捷区域道路等级0.08交通型主干道、混合型主干道混合型次干道、交通型次干道生活型主干道生活型次干道、支路便道或其他道路通达度0.08高较高一般较劣劣交通管制状况0.05/无限制一种限制两种限制区域用地类型0.09新型工业园区工业基地独立工矿区混合区非工业区区域企业聚集效益0.09大较大一般较小小区域环境质量优劣状况0.06环境质量好环境质量较好环境质量一般环境质量较劣环境质量劣区域土地利用限制0.05/无限制部分限制有限制企业类型0.06高新技术企业/一般企业/其他宗地形状0.04规则较规则一般较不规则不规则临路条件0.05三面临街两面临街一面临街临支路便道宗地面积0.06合适较合适一般偏大或偏小不合适地形坡度(%)0.030.4-1.01.0-1.53.0场地工程能力0.07/较良好场地一般性控制场地严格控制场地/宗地自然灾害危害程度0.04/较小一般较大/表3 估价对象条件及修正系数表影响因素宗地条件条件评价修正率（%）区域因素到城市出口便捷度距高速公路2公里，到城市出口便捷度高。优略区域道路等级混合型主干道路优略道路通达度估价对象附近有二环路、路等，路网较密集，道路通达度高优略交通管制状况无限制一般略区域用地类型仓储物流区较优略区域企业聚集效益区域目前分布有众多仓储物流企业，是重要的建材物资交易集散地，产业集聚效应明显优略区域环境质量优劣状况大气环境基本无污染，人文环境一般，总体环境一般一般略区域土地利用限制无限制一般略个别因素企业类型一般企业一般略宗地形状规则优略临路条件两面临街较优略宗地面积面积为7680.2平方米，大小较合适。较优略地形坡度0.4%-1.0%优略场地工程能力一般场地一般略宗地自然灾害危害程度较小较优略合计6特殊因素修正系数（E）某市土地价格影响因素中有一些特殊的影响因素，如地裂缝、文物保护规划限制等。2007年某市城镇土地定级及基准地价更新成果中规定，对于特殊因素的修正幅度可视具体情况而定，但最高修正幅度一般不超过30%。估价对象宗地内不存在地裂缝，未在文物保护规划及城市规划建筑限制区内，无影响宗地地价的特殊因素，故特殊因素修正系数E=0。7土地开发程度修正值（F）估价对象处某市土地级别五级地区，根据某市国有土地基准地价表（2007年），五级基准地价对应土地开发程度为“六通一平”（供水、排水、通电、通讯、通天然气、通路、场地平整），估价对象的开发程度为宗地外“七通”（供水、排水、通电、通讯、供天然气、供暖、通路）和宗地内“场地平整”条件，与基准地价确定的开发程度不一致，需要对宗地外开发程度进行修正。估价对象所在区域路网密集，基础设施保障率较高，经综合分析，本次评估取宗地外“七通”平均开发费用为元/平方米，根据上表，宗地外供暖修正系数为%，土地开发程度修正系数F计算如下。8确定对基准地价修正后的结果表4 基准地价系数修正法测算过程一览表宗地编号土地级别基准地价（元/平方米）期日修正系数（A）期日修正后基准地价（元/平方米）年期修正系数（B）容积率修正系数（C）区域、个别因素修正（D）特殊因素修正（E）土地开发程度修正（F）（元/平方米）单位地价（元/平方米）略工业五级略略略略略略略略略（二）市场比较法评估1可比实例的选择待估宗地位于兴工东路号，目前属于老城区范围内。土地估价人员经过实地勘察，通过市国土资源局收集到了5个成交实例的国有建设用地使用权出让合同，5宗土地的土地使用权人分别是市粮食实业有限公司、市药业集团有限责任公司、市电机（集团）股份有限公司、市三建建设有限公司。5个成交实例与估价对象处于同一供需圈内、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差3年以内，结合估价对象与成交实例的具体情况，选择了其中3个实例作为市场比较法比较案例。实例A、实例B、实例C与待估宗地位置更接近，实际用途为工业仓储，同属于工业5级地，区域因素、个别因素条件与待估宗地接近，可比性强，作为市场比较法案例较为合适。 表5 估价对象同一供需圈内成交实例情况一览表序号出让合同编号项目名称位置出让方式土地面积（平方米）土地用途出让年限（年）成交总价（万元）单价（元/平方米）容积率土地级别交易日期（年/月/日）土地使用权人备注A23208-1市粮食实业有限公司企业改制兴工西路9号协议出让43527.7仓储用地50略略0.26五级2010/2/11市粮食实业有限公司土地出让年期自2008年3月31日起算B22162-5市药业集团有限责任公司国企改制路6号协议出让25627.5工业用地50略略0.6五级2010/2/11市药业集团有限责任公司土地出让年期自2005年8月30日起算C22102-10市药业集团有限责任公司国企改制路4号协议出让16111.3工业用地50略略0.65五级2010/2/12市药业集团有限责任公司土地出让年期自2005年8月30日起算D21434市电机（集团）股份有限公司企业改制东站路65号协议出让315工业用地50略略0.5四级2009/2/26市电机（集团）股份有限公司土地出让年期自2008年11月12日起算E22162-5金康路29号金康路29号协议出让3840.7工业用地50略略0.68四级2009/12/25市三建建设有限公司土地出让年期自2006年6月30日起算比较案例具体情况描述如下：（1）实例A：市粮食实业有限公司企业改制项目用地市粮食实业有限公司宗地位于兴工西路号，与估价对象处于同一供需圈，土地级别为工业五级，国有建设用地使用权出让合同规定用途为仓储，土地实际用途为企业粮油仓储批发用地。2010年2月11日，市粮食实业有限公司以协议补办出让方式取得了该宗地出让土地使用权，交易情况正常。根据实例A国有建设用地使用权出让合同，土地面积43527.7平方米，现状容积率为0.26；国有建设用地使用权出让年限50年，自2008年3月31日起算（距出让合同签订日期土地剩余使用年限为48.1年）；建设用地使用权出让地价为元/平方米（人民币）。经估价人员调查，实例A土地地价内涵中对应的土地开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）和宗地内场地平整。实例A距高速公路入口2公里，区域道路等级为混合型主干道路；区域道路通达度好，距火车货运东站0.2公里；区域内无交通管制；区域属于大型仓储物流区中心，产业集聚度高；区域内基本无污染，环境质量一般；区域无规划限制。宗地面积大小较合适、形状规则；宗地北临混合型主干道路、南临生活型主干道兴工西路、东临生活型主干道东站路，三面临街；宗地地形为平原，地形坡度0.4%-1.0%，有利于土地开发利用；宗地地势平坦无起伏；宗地自然灾害危害程度较小，场地工程能力属仓储用地一般性控制场地。（2）实例B：市药业集团有限责任公司国企改制项目用地市药业集团有限责任公司宗地位于路号，与估价对象处于同一供需圈，土地级别为工业五级，国有建设用地使用权出让合同规定用途为工业，土地实际用途为仓储物流用地。2010年2月11日，市药业集团有限责任公司以协议补办出让方式取得了该宗地出让土地使用权，交易情况正常。根据实例B国有建设用地使用权出让合同，土地面积25627.5平方米，现状容积率为0.6；建设用地使用权出让年限50年，自2005年8月30日起算（距出让合同签订日期土地剩余使用年限为45.5年）；建设用地使用权出让地价为元/平方米（人民币）。经估价人员调查，该宗土地地价内涵中对应的土地开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）和宗地内场地平整。实例B距高速公路入口1.2公里，区域道路等级为混合型主干道路；区域道路通达度好，距火车货运东站1公里；区域内无交通管制；区域属于大型仓储物流区边缘，相关产业的企业较多，产业集聚度较高；区域内基本无污染，环境质量一般；区域无规划限制。宗地面积大小较合适、形状较规则；宗地南临混合型主干道路，单面临街；宗地地形为平原，地形坡度0.4%-1.0%，有利于土地开发利用；宗地地势平坦无起伏；宗地自然灾害危害程度较小，场地工程能力属仓储用地一般性控制场地。（3）实例C：市药业集团有限责任公司国企改制项目用地市药业集团有限责任公司宗地位于路号，与估价对象处于同一供需圈，土地级别为工业五级，国有建设用地使用权出让合同规定用途为工业，土地实际用途为仓储物流用地。2010年2月11日，市药业集团有限责任公司以协议补办出让方式取得了该宗地出让土地使用权，交易情况正常。根据实例C国有建设用地使用权出让合同，土地面积16111.3平方米，现状容积率为0.65；建设用地使用权出让年限50年，自2005年8月30日起算（距出让合同签订日期土地剩余使用年限为45.5年）；建设用地使用权出让地价为元/平方米（人民币）。经估价人员调查，该宗土地地价内涵中对应的土地开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）和宗地内场地平整。实例C距高速公路入口1.2公里，区域道路等级为混合型主干道路；区域道路通达度好，距火车货运东站1公里；区域内无交通管制；区域属于大型仓储物流区边缘，相关产业的企业较多，产业集聚度较高；区域内基本无污染，环境质量一般；区域无规划限制。宗地面积大小较合适、形状较规则；宗地南临混合型主干道路，单面临街；宗地地形为平原，地形坡度0.4%-1.0%，有利于土地开发利用；宗地地势平坦无起伏；宗地自然灾害危害程度较小，场地工程能力属某市市仓储用地一般性控制场地。2比较因素选择估价对象是仓储用途，结合比较实例具体情况，选择比较因素如下：交易时间：确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正。土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期差异，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象的土地使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。区域因素:将比较实例的区域影响因素与估价对象的区域影响因素进行比较对照，针对估价对象作为仓储用地用途，参照2007年土地定级及基准地价更新成果，以及结合市场比较案例的通常规律，选择产业集聚度、交通条件、区域基础设施状况、区域环境质量状况、区域规划限制等，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度进行比较、统计、分析、汇总，得出各因素在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。个别因素：将比较实例的个别影响因素与估价对象的个别影响因素进行比较对照，主要指估价对象和交易实例的宗地形状、面积、临街状况、宗地内基础设施条件、地形坡度、地势条件、宗地自然灾害危害程度、场地工程能力、容积率等。分别将各选定的个别因素对地价的影响程度进行比较、统计、分析、汇总，得出各因素在个别影响因素的上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。3比较因素条件说明将估价对象与可比较实例的比较因素具体情况见表6。表6 比较因素条件说明表 估价对象与比较案例比较因素估价对象实例A实例B实例C宗地位置兴工东路号兴工西路号路号路号样点地价（元/M2）待估略略略交易时间（年/月/日）2011/2/282010/2/112010/2/112010/2/11交易情况正常正常正常正常交易方式注资协议出让协议出让协议出让土地用途仓储仓储工业工业土地使用年限（年）44.548.145.545.5区域因素区域基础设施状况区域内已达“七通”区域内已达“七通”区域内已达“七通”区域内已达“七通”产业集聚度位于大型仓储物流区，产业集聚度高位于大型仓储物流区，产业集聚度高位于大型仓储物流区边缘，区域内相关产业的企业较多，产业集聚度较高位于大型仓储物流区边缘，区域内相关产业的企业较多，产业集聚度较高交通条件距城市出口便捷度距高速公路入口2公里距高速公路入口2公里距高速公路入口1.2公里距高速公路入口1.2公里道路等级混合型主干道路临混合型主干道路临混合型主干道路临混合型主干道路道路通达度道路通达度好道路通达度好道路通达度好道路通达度好距火车货运站距离0.2公里0.2公里1公里1公里交通管制状况无交通管制无交通管制无交通管制无交通管制区域环境质量状况基本无污染，环境质量一般基本无污染，环境质量一般基本无污染，环境质量一般基本无污染，环境质量一般区域规划限制无限制无限制无限制无限制个别因素宗地内基础设施条件场地平整场地平整场地平整场地平整宗地面积（M2）7680.2（大小较合适）43527.7（大小较合适）25627.5（大小较合适）16111.3（大小较合适）宗地形状规则规则较规则较规则临街状况两面临街三面临街一面临街一面临街地形坡度地形为平原，坡度低，有利于土地开发利用地形为平原，坡度低，有利于土地开发利用地形为平原，坡度低，有利于土地开发利用地形为平原，坡度低，有利于土地开发利用地势条件地势平坦无起伏地势平坦无起伏地势平坦无起伏地势平坦无起伏宗地自然灾害危害程度较小较小较小较小场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率0.80.260.60.654比较因素指数确定根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（1）交易时间修正指数的确定根据土地估价人员对2007年到2011年工业仓储近100个案例的统计和分析，发现工业仓储交易案例在高新区、国家产业基地、经济技术开发区较多。通过比较分析，确定交易时间修正指数的确定除依据实际统计的成交案例外，还需要参考工业用地地价指数。根据估价对象及比较实例的交易期日，依据上述地价指数成果和成交案例的实际统计分析，综合确定采用内插法测算得到估价对象及三个交易案例实例A、实例B、实例C的交易时间修正指数（2）交易情况修正指数的确定 经分析三个比较实例：实例A、实例B、实例C均为正常交易，因此，采用上述三个比较实例（实例A、实例B、实例C）与估价对象进行比较修正符合现实条件，对交易情况不予修正。（3）交易方式修正指数的确定三个可比实例交易方式均为协议出让（划拨土地补办出让），与待估宗地交易方式存在差异。为确定不同的土地交易方式对地价的影响，土地估价人员通过市场调查，寻找同一供需圈内协议出让成交案例和招拍挂成交案例，对比分析两者在交易价格上的差异。经过多次收集，土地估价人员在高新区收集到在同一区域的两个不同交易方式的交易案例，仅作为参考。上述两个成交案例交易方式分别为协议出让和挂牌出让，位置临近、交易日期相同、成交价格基本一致，从上述两个成交案例看，协议出让成交价格与挂牌出让成交价格无明显差异。本次估价对象属于市场价值评估，故确定交易方式条件指数均为100。（4）土地用途修正指数的确定估价对象设定土地用途为仓储用地，实例A土地用途是仓储，实例B和实例C的土地用途均为工业。根据土地利用现状分类（GB/T 21010-2007），仓储用地和工业用地同属工矿仓储用地范围。结合市人民政府关于公布某市国有土地级别和基准地价的通告文件规定“工业用地含仓储用地和采矿地”，故本次评估采用工业用地交易案例进行估价对象仓储用地的市场比较法修正评估基本合理。故此次评估涉及的工业用途和仓储用途在土地用途差异上不予修正，土地用途修正系数为1.0。故估价对象与三个比较实例（实例A、实例B、实例C）在土地用途上不做修正，土地用途修正指数均为100。（5）土地使用年期修正指数的确定根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001），市场比较法中的土地使用年期修正是将各比较实例（实例A、实例B、实例C）的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而在土地价格上带来的影响。（6）区域基础设施状况修正指数的确定基础设施差异会对地价产生影响,估价对象与比较案例（实例A、实例B、实例C）的基础设施开发程度均为宗地红线外“七通” （通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖），无需进行差异修正。（7）产业集聚度修正指数的确定产业集聚度指数是仓储用地因产业集聚对地价产生差异影响。经调查某市仓储用地的分布现状及发展状况，将估价对象所处区域的产业集聚度分为高、较高、一般、较差、差五个等级。通过分析，将估价对象产业集聚度指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少3。（8）距城市出口便捷度修正指数的确定距城市出口便捷度以宗地距区域内高速公路入口距离作为衡量标准，将宗地距最近高速公路入口距离每增减500米作为制订该项指数的等级差异单位。将估价对象条件指数定为100，距高速公路入口距离每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1，但最大修正幅度不超过5。（9）道路等级修正指数的确定经调查，将估价对象所处区域道路等级划分交通型主干道及混合型主干道、混合型次干道及交通型次干道、生活型主干道、生活型次干道及支路、便道或其他五个等级，通过市场调查分析，估价对象所处区域道路等级对地价水平的影响明显，以估价对象道路级别指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少3。（10）道路通达度修正指数的确定道路通达度主要是指区域内道路密集程度及顺利通达到各条主、次干道的通行能力，通过对仓储用地的用地特性分析，将道路通达度分为道路通达度好、道路通达度较好、道路通达度一般、道路通达度较差、道路通达度差五个等级。通过分析，将估价对象城内交通便捷度指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少3。（11）距火车货运站距离指数的确定将宗地距火车站每增减500米作为制订该项指数的等级差异单位。经调查，距火车货运站距离的远近对其地价影响较明显，将估价对象条件指数定为100，距火车货运站距离每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1，但最大修正不超过5。（12）交通管制状况修正指数的确定交通管制状况指数是反映区域内交通管制状况对于仓储用地利用的影响程度，进而影响到仓储用地地价水平。通过对仓储用地的用地特性分析，将交通管制状况分为无交通管制、存在定期交通管制、间断性交通管制、长期交通管制四个等级。通过分析，将估价对象城内交通便捷度指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2。（13）区域环境质量状况修正指数的确定环境条件主要是大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。将环境质量条件分为无污染环境质量高、基本无污染、有一定污染、污染较重、严重污染五个等级。结合该因素对地价所产生的影响权重及修正幅度，将估价对象的环境质量条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2。（14）区域规划限制修正指数的确定规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等，属于影响宗地地价的显著影响因素。根据城市总体规划成果，将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制四个等级.通过分析将估价对象规划条件指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2。（15）宗地内基础设施条件修正指数的确定估价对象及三个可比实例（实例A、实例B、实例C）的宗地内基础设施开发配套只考虑了场地平整，其他的通路、通电