城中村改造办法.doc

南阳中心城市城中村改造实施办法第一章总则第一条为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设和管理水平，根据有关法律、法规规定，结合中心城市实际情况，制定本办法。第二条本办法所称城中村，是指在中心城市规划区域范围内使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落。按照城市总体规划要求，改造范围内以居住用地性质为主的村庄，可以列为城中村改造对象。第三条中心城市建成区范围内城中村改造的规划、建设和管理，适用本办法。建成区之外城中村的改造，经市城中村改造领导小组批准后，也可适用本办法。第四条市城中村改造领导小组统一领导、组织、协调本市的城中村改造工作。宛城、卧龙区人民政府及高新区管委会城中村改造领导小组在市城中村改造领导小组的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。规划、国土资源、建设、房管、民政、公安、财政、劳动保障等有关部门要在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。第五条城中村改造实行统一规划、统一供地、统一政策、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。第二章规划管理第六条市城市规划行政主管部门要在城市总体规划指导下，科学编制城中村改造规划和区域控制性详细规划。第七条城中村改造，要根据市城市规划行政主管部门下达的规划设计条件，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。编制城中村改造修建性详细规划要充分听取村民意见，实行一村一案。第八条城中村改造居住区的规划设计按照城市居住区规划设计规范进行编制。同时，合理规划公共绿地、停车场以及中小学、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。第九条城中村改造的各项建设要严格规划审批程序，加强规划监督管理，并纳入全市土地开发供应计划。未依照规划进行改造建设的，城市规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，房产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城市规划、建设行政主管部门按违法建设工程查处。第三章土地管理第十条城中村改造范围内的国有土地，由市人民政府依法收回；集体土地由市人民政府依法征收归国有，统一纳入城中村改造。第十一条城中村改造范围内的居民安置用地及城市公共设施、基础设施用地，以划拨方式供给。第十二条城中村改造范围内的开发用地，可以采取净地或毛地出让。第十三条城中村集体土地依法归国家所有后，尚未纳入改造范围的土地，其合法使用权人、土地用途不变；原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要，由市人民政府依法收回。第十四条转为国有的土地使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用。第十五条城中村改造范围内的土地，在保证安置用地(包括居民拆迁安置用地和经营性用房安置用地)、公共设施用地和开发用地后，剩余土地纳入市土地储备中心收购储备。第四章建设、拆迁和补偿安置第十六条本办法自公布之日起，列入改造范围的城中村要停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。对违反前款规定进行建设的，城市规划、建设行政执法部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村(居)民委员会应当予以制止，并由城市规划、建设行政执法等部门按违法建设工程查处。第十七条城中村改造采取市场运作方式进行，农村集体经济组织可以通过招标选定投资商独立改造，也可以通过组建股份制企业自行改造，或与投资商联合改造。无论采用何种方式改造，必须兼顾村民、开发商和政府三方利益。第十八条城中村改造要结合改造村实际情况，参照当前中心城区拆迁补偿标准，自行制定补偿安置方案，经集体经济组织成员大会讨论并报经区城中村改造领导小组批准后实施。第十九条拆迁补偿采用协议补偿与房地产市场评估相结合的办法进行。货币补偿金额按照补偿安置方案确定的标准协商不成的，可根据城市房屋拆迁估价指导意见的规定，以房地产市场评估价格进行补偿。第二十条城中村改造安置补偿原则上以被拆迁房屋的所有权证书或建设工程规划批准文件载明的权属、面积、性质为准，凡是违法建设或违章建筑一律不予以补偿。第二十一条选择房屋产权调换形式的，可采取原地安置、异地安置或两种安置相结合的方式，每人安置住房建筑面积不低于35平方米。第二十二条拆迁人与被拆迁人要在拆迁许可证规定的时间内签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：(一)被拆迁房屋的权属、面积、使用性质、结构等；(二)补偿的方式、标准、金额，安置房屋的面积、地点、金额、房号、使用性质、结构等；(三)搬迁期限、过渡方式、过渡期限等；(四)违约责任、解决争议的方式及当事人需要约定的其他事项。第二十三条城中村改造要保证用于发展集体经济的经营性用房，原则上按照本集体经济组织成员每户10平方米的建筑面积进行核定。非本集体经济组织成员，不享受经营性用房的安置政策。第二十四条城中村改造范围内的开发用地面积与安置用地面积比例原则上不超过2：1，或开发建筑面积与安置建筑面积比例原则上不超过3：1。鉴于各村条件不同，要求按照以上控制标准，自主平衡。第二十五条城中村改造范围内的道路、排污、环卫等市政设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施，按照城市规划要求，由城中村改造主体单位同步建设。第五章优惠政策第二十六条城中村改造中土地出让的政府收益，其土地开发支出和城市建设支出全额用于城中村改造项目。第二十七条城中村改造中的城市配套费及其他行政规费依照法律政策规定收取，用于安置村民，建设公共设施和市政公用设施。城中村改造中的服务性收费，依照法律规定，按下限收取。第六章改制第二十八条城中村改制，是指城中村由村民自治的管理体制转变为城市居民自治的管理体制。第二十九条实施改造的城中村，村民农业户口经市级公安行政主管部门批准一次性转变为城市居民户口。第三十条城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资结果要经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。农业、财政、审计等部门要加强对清产核资工作的指导、监督。第三十一条集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报区农业行政管理部门审批后实施，并报区城中村改造领导小组备案。改制后组建的经济组织，承接原集体经济组织的资产和债权债务，按照新组建的经济组织方式进行管理和运营。第三十二条集体经济组织改制后，撤销村民委员会，按照中共南阳市委南阳市人民政府关于在全市推进城市社区建设的意见(宛发200431号文)，建立社区自治组织机构。第三十三条城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。第三十四条市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，要为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。第三十五条完成改制的城中村要纳入城市管理体系，其市政公用设施建设和管理，按城市管理体制和标准执行。第七章附则第三十六条宛城区人民政府、卧龙区人民政府、市人民政府有关部门可根据本办法制定实施细则，报市人民政府批准后实施。第三十七条本办法自2007年3月15日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本办法不一致的，按本办法执行。第三十八条本办法具体适用中的有关问题，由市城中村改造领导小组办公室负责解释。高新区城中村改造暂行规定第一条 为保证辖区城中村改造依法、健康、有序进行、根据南阳中心城市城中村改造实施办法（宛政200712号）及南阳市中心城市城中村改造补充规定（宛政200889号）的精神及有关法律法规规定，结合高新区实际，制定本暂行规定。第二条 城中村改造坚持稳定第一、群众自愿、依法有序、公开公平的原则。第三条 成立高新区城中村改造工作领导小组，统一领导、组织、协调全区的城中村改造工作，领导小组下设办公室，办公室成员由经发局、财政局、规划局、建设环保局、纪检监察室、国土资源分局、房管分局抽调专人组成，专人专职，定岗定责，负责制定具体实施办法、办理相关手续、协调解决有关问题、监督改造计划实施等工作。张衡、百里奚街道办事处成立相应的组织领导机构，在区城中村改造领导小组的统一领导下具体负责本区域范围内城中村改造工作的组织实施。第四条 高新区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称城中村改造办公室）按照市城中村改造总体规划和区域详细规划，制定城中村改造计划。第五条 城中村改造的范围及必备条件（一）改造范围高新区城中村改造范围原则上以在中心城市建成区范围内的社区为改造单位，并根据城市总体规划和土地利用总体规划的要求确定。（二）必备条件1、社区、居民小组领导机构健全，坚强有力。2、由社区、居民组干部、专业技术人员和居民代表组成的村、组改造建设组织机构健全。3、社区、居民组各类土地、人口、建筑物建筑面积等基本情况调查统计已经完成。4、社区、居民组改造用地符合城市总体规划和土地利用总体规划的要求。第六条 拟进行城中村改造的社区应履行以下程序：1、具备改造条件的社区或居民小组召开居民大会或代表会议，确定是否进行城中村改造。确定进行城中村改造的应得到60以上居民或80以上户代表同意。2、由社区党支部提议，经社区“两委”班子商议、党员大会审议，提交社区居民代表会议或居民大会决议，确定实施城中村改造的居民小组及顺序。第七条 城中村改造按以下程序报批：1、拟进行城中村改造的社区向街道办事处提出书面申请，附居民代表或户代表签字；2、街道办事处签署意见后，上报区城中村改造办公室；3、区城中村改造办公室审查并经领导小组研究通过后，以文件形式上报市城中村改造办公室。4、市城中村改造办公室审查批准后，由办事处和社区依照规定组织实施。第八条 开发商的确定，按以下程序进行：1、以区城中村改造办公室名义向社会发布公告，征集开发商；2、由建设环保局对报名开发商进行资质审查，选择三级以上建筑资质、5000万元以上银行资信、业绩突出、信誉好的开发商，建立开发商名录库；3、申请进行城中村改造的社区，从开发商名录库中选择三家以上开发商在办事处主持下进行竞争性谈判，确定拟选开发商，报区城中村改造领导小组同意后，向社会公示；4、拟定的开发商向管委会交纳拆迁安置保证金，标准为：拆迁量在500户以下的交纳1000万元， 500户以上的交纳2000万元。保证金由区财政设立专户保管。拟定开发商不能按时足额交纳保证金，由社区重新选定开发商。5、被选定的开发商按时如数交纳保证金后，与社区签订合同，经办事处审查后报区城中村改造办公室认定。第九条 在城中村改造中必须遵守“四不准”:不准私自确定开发商；不准开发商违反政策，私自许愿，超标准补偿；不准居民超标准要求补偿，违法违章建筑，一律不予补偿；不准机关干部、基层干部以权谋私，索贿受贿，违规操作。对违反市、区规定的开发商，取消建设资格，造成损失的，