潍坊市保税区城中村改造.doc

棚户区改造执行MB绿色建筑标准实施方案 为了认真贯彻执行国务院关于政府公益性建筑全部执行绿色建筑标准的指示和省政府绿色建筑实施方案，结合实际，现制定潍坊市棚户区改造执行绿色建筑标准实施方案。 一、规划设计要以绿色、生态、低碳理念为指导，最大限度节能、节地、节水、节材。广泛采用轻钢轻板钢管混凝土结构装配式房屋技术规程，实施工厂化生产现场组装，促进建筑产业优化升级，所有建筑产品抗震、保温、防火、隔音效果有突破性跃升。进一步提高住宅小区居住的安全性，健康性和舒适性。 二、要把公建与市政基础设施投资纳入到棚户区改造中，进一步完善城区配套。项目实施中可按绿色建筑相关政策规定发行债券，采取BT信托管理模式解决全部建设资金，要确定一个机构为代项目负责解决前期勘察、设计、拆迁所需的全部费用，确保工期按计划进行。 三、各部门互相配合，明确职责。棚户区改造是城镇保障性安居工程。执行绿色建筑标准是创建新型城市综合社区的需要，在实施过程中不仅能最大限度的节约资金，同时也提高了城镇综合承载能力，建成后将有效的促进潍坊市的经济增长与社会和谐，规划、土地、城建、房管、环保、财政等部门要用改革的思路促进经济转型，简化行政审批流程，提高审批效率。 四、加强组织领导。棚屋区改造全部按绿色建筑三星级标准组织检查验收，要精心组织，精心施工，科学安排。政府有关部门、各有关单位、街道办和社居委要抽调专人组建棚户区联建办公室，工作人员要认真对征收户进行征询，宣传绿色建筑和拆迁安置的政策法规。实现文明和谐征收拆迁，妥善安置。五、改造方法。采用“政府引导+开发商融资”的改造模式，引入土地资产化经营理念，明晰土地产权；再由“城中村”改造主体即政府、开发商共同筹建有限公司，公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金；政府主要负责基础设施建设，开发商负责主体改造工程，在政府的宏观调控下进行户型、容积率等方面的设计。在改造过程中由公司进行各方出资比例的核算，管理资金运作。同时进行土地资产化经营，将有条件的“城中村”划出专门的经营性土地，将评估出的该部分的土地作为资产，吸引经营项目和投资，提高经营水平、提升土地收益、增加集体资产。获利以后按各出资比例分配收益，然后重新调整融资比例，进行滚动开发。 六、MB科技金融服务模式 科技金融服务是MB住宅产业现代化对外合作模式，促进住宅建的快、销得快、资金回收快，增加投资周转次数，创造更多的利润来补贴购房者，使大多数人都能买得起住房，共享改革成果，逐步实施“住有所居”的计划。货币资本服务。代开发企业支付全部建安费，建设资金总额一步到位，并由指定金融机构开立支付担保函，确保工程款到期支付，确保工程按期完成。使用MB住宅产业化先进技术发明专利）保证造价、保证工期、保证质量，提高工作效率，又实惠、又好、又快、又省地实施城中村改造项目。 七、MB科技金融的优势 依靠科技进步转变城中村改造发展模式，依靠金融创新促进实体经济的发展，尤其是支持参与国家重点技术创新项目的生产实施的发展，科技金融服务代替了传统抵押贷款模式，大幅度降低了金融机构不良贷款的风险，解决了城中村改造的资金难的问题。 1、项目资产信托管理，能确保在建工程的资金在流动过程中安全合理有效地使用。 2、减少银行的信贷风险（包括中低收入百姓的按揭）。 3、帮助开发企业解决全部建设资金。帮助总承包企业解决施工项目、产品过程中的流动资金贷款问题。 八、MB住宅公益购房补贴50销售模式购房者补贴金额，根据首付30%、20年银行商业按揭贷款作为标准测算依据，按不同房屋单价高低确定年补贴率，根据核定面积和单价确定月补贴金额，月补贴金额=房价与单价相对应的年补贴率12个月，此补贴视为购房者的固定收入。 操作办法：购房者自愿填写并提交申请购房补贴登记表，经审核同意后发放购房、补贴确认书，并签订购房、补贴意向书，在购房者签订商品房销售合同时，同时签订购房、补贴合同。根据每位购房者的家庭经济状况确定住房消费比例，自行确定购房款的支付方式，如：是否贷款、贷款期限、贷款金额、首付比率等。鼓励有存款的劳动者踊跃购房，使现金变为不动产，把不动产又变成现金，资金在流动中产生效益，既解决了住房问题，又获得了20年的收益。测算家庭支付能力时，把房屋单价的高低与家庭每月支付能力进行剥离，家庭购房支付金额不变，由补贴金额进行调整，房屋单价高，补贴也高。房屋单价根据地段、功能确定。房屋单价高，价值就高，退休后反向贷款金额也高。 九、MB 住宅产业化BT项目操作流程 1、房地产开发公司开发的政策性商品房房地产公司通过招拍挂取得商住用地获取土地使用权证也可以后补办与浙江倍毓投资管理有限公司签订MB技术咨询合同房地产公司填报政策性商品房报批表 凭政策性商品房合作意向书和上报融资预案建议函（附国家有关文件）到项目所在地住房保障局备案并报当地发改委立项房地产公司与设计院签订委托MB科技创新型项目规划与建筑设计合同经咨询公司到项目地块周边楼盘实地考察后锁定本项目利润空间和销售价格房地产公司与基金会签订正式合同施工企业与信托公司签订项目管理合同 房地产公司组建销售公司销售A：住宅按锁定销售价格销售：购房者享受50%补助B：商业店面和地下室（车库）由房地产开发商根据当地市场行情自行定价销售。 2、政府划拨土地棚户区改造项目政府城投公司或项目开发公司取得政府规划土地与浙江倍毓投资管理有限公司签订MB技术咨询合同。填报MB新型建筑体系申报表当地发改委立项（住房保障局备案）委托设计院MB新型建筑体系规划设计经咨询公司考察并与政府有关部门对接锁定项目成本和利润空间城投公司（或项目开发公司）与基金会，信托公司，施工企业签订三方信托管理合同由城投公司（或项目开发公司）回购住房销售 3、政府和开发商共同开发的城中村改造项目政府划定开发范围或原撤原建的改造项目，土地性质：商住与浙江倍毓投资管理有限公司签订MB技术咨询合同项目开发公司填报政策性商品房审批表凭合作意向书和上报融资预案建议函及国家有关政策文件依据去项目所在地住房保障局备案，并报发改委立项。房地产公司与设计院签订委托MB科技创新型项目规划与建筑设计合同经咨询公司到项目地块周边楼盘实地考察后锁定本项目利润空间和销售价格房地产公司与基金会签订正式合同施工企业与信托公司签订项目管理合同 房地产公司组建销售公司销售A：住宅按锁定销售价格销售：购房者享受50%补助B：商业店面和地下室（车库）由房地产开发商根据当地市场行情自行定价销售。附件1； 旧村改造项目开发建设合作意向书（讨论稿）甲方： 人民政府 （以下简称甲方）乙方： 村村委会 （以下简称乙方）丙方：现经甲乙丙三方平等充分友好协商，并依中华人民共和国城乡规划法等法规和国务院的一系列政策，为推动本地社会主义新农村建设，切实改善本村镇群众的居住条件，发展地方经济，本着诚信原则签定如下协议，以共同遵守：一、建设项目概况甲乙方拟建的 村中心社区建设项目，该项目占地 亩，建筑面积约 万平方米。二、内容及建设期限1、甲乙方同意以座落在 的 亩土地给丙方开发建设。2、本合同签订后，乙方将回迁房总平面规划及户型设计草图、技术经济指标等提交给甲方讨论，待甲方确认后，乙方在 日内完成回迁房正式规划方案设计， 市规划、消防、人防等相关部门审核批准规划方案后，乙方在 个半月内完成施工图设计；3、回迁房项目开工后 个月内，乙方负责完成全部工程建设任务，并将验收合格的房屋交给甲乙方使用；4、如遇到下列特别情况，除双方协商同意解除本合同或变更本合同外，乙方可书面告知甲方，据实延期回迁房的交房时间。 （1）遭遇不可抗力自然灾害，例如持续暴雨或水灾，地震或台风等； （2）非乙方原因造成连续停水、或停电、或城市道路终断超过八小时的；（3）政府政策调整等原因影响乙方工程建设的。 三、回迁房性质及标准1、乙方建设的项目为回迁房和门面房，总建筑面积为 万平方米，其中建筑面积90平方米户型占 户，120平方米户型占 户；门面房 万平方米。 2、回迁房规划及配套：为便于回迁房统一建设、分配和统一管理，乙方在规划建设时，回迁房应尽量集中布置在一块地上，其最终规划方案设计以 批准的意见为准；3、回迁房建设配套：回迁房区域应配套卫生站等部门用房，园区内除必要的植物绿化外，还应设置住房活动健身的基本场所,配套设施由乙方负责；4、回迁房建设标准：外墙为 级涂料，铝合金窗及入户门，室内为毛坯房，电接至户内配电箱，水接至入户门内1米。四、甲方的义务与责任1、合作建设所需的各项批准文件，充分保证建设用地的合法性。2、在建设过程中，如涉及供电，供水、通信、有线电视等有关部门的问题，甲方负责协调，确保该项目顺利实施。3、如遇政策变动或其它非丙方原因造成工程中停建，由此产生的损失由甲方负责。4、本协议签定后不得再与他人签定合作开发协议。5、负责协调各项报建费用。五、乙方的义务与责任。1、将本协议交由村民代表大会讨论通过。2、负责办理宗地范围内的各项拆迁工作并做好被拆迁工作的各项安置工作，负责农民的拆迁和征地工作。3、负责宗地范围内的物业管理。六、丙方的义务与责任。1、负责 天内在潍坊组建新的开发公司。2、负责工程资金的筹措，工程指标，工程队的选定和工程建设中的施工管理以及项目销售工作。3、负责宗地范围内的回迁房及配套建设。4、项目建设设计方案与规划经甲乙方同意后方可实施，如需变动也需经甲乙方书面同意后实施。5、项目建设采取由外向内边拆迁边建设的逐步推进原则实施，门市的建设由 向 分标段推进。6、项目建成后，除回迁房外丙方可依据城乡房地产价格自主定价，并全权进行该房屋的销售以收回建设成本 。七、回迁房等级支付方式 1、考虑到政府在回迁房分配及入住使用时的节奏，丙方建设的回迁房工程在统一开工以后，其开发进度按 期实施。丙方垫资承担代建房的工程前期建设资金，住宅甲乙方按建筑面积每平方米 元人民币向丙方支付回迁房建设资金；按规定回迁房数量以外的，丙方自行定价销售。2、回迁房正式开工后，当每期工程主体进度达到0.000时，甲乙方在5日内向乙方支付当期建设资金的30%；当每期工程主体进度达到1层时，甲方在5日内向乙方支付当期代建资金的30%；当每期工程主体进度达到封顶时，甲方在5日内向乙方支付当期代建资金的30%，剩余每期代建资金的10%，待每期工程单体楼栋土建竣工验收5日内，甲方向乙方缴清。八、 回迁房交接1、回迁房达到交房条件后， ；2、甲乙方接到丙方通知后，超过十五天未能及时办理交接房手续的，视为丙方已交房给甲乙方，此后发生的相关费用，房屋人为或意外损坏等，均由甲乙方自行承担；3、回迁房按约定交给甲乙方后，其产权登记备案由甲乙方自行负责，丙方在手续上给予协助配合。九、违约责任 1、甲乙方没按本合同约定期限、数额支付各期建设资金，丙方工期顺延，甲乙方每日应向丙方承担逾期付款金额千分之二的违约金，逾期付款超过1个月，丙方有权暂停施工，甲乙方承担丙方停工期间的损失，逾期付款超过3个月以上的，丙方有权选择按本合同约定要求甲乙方继续承担违约金，或将甲乙方逾期付款金额加上甲乙方应承担的违约金以每平方建筑面积 元的单价拆算成房屋冲抵给丙方，此后，丙方有权自行处置冲抵给丙方的房屋；2、丙方不按约定完成各期回迁房建设工作，每逾期1日，丙方应向甲乙方承担甲乙方已付金额千分之二的违约金，逾期超过3个月以上的，甲乙方有权选择按本合同约定要求的丙方继续承担违约金，或要求丙方在自己的商品住房中按甲乙方已付款加上丙方应承担的违约金以每平方米建筑面积 元的单价拆算成房屋冲抵给甲乙方，此后，甲乙方有权自行处置冲抵给甲乙方的房屋。十、未尽事宜：本协议属框架协议，未尽事宜可另行协商并签定补充协议，本协议与补充协议不一致，以补充协议为准。十一、争议解决：本协议在履行过程中若发生争议，双方协商解决，协商不成，各方均可向各方当地人民法院提起诉讼。十二、本协议一式六份，甲乙丙三方各执两份，由三方法定代表人签字，并加盖公章后生效。甲方：乙方：丙方： 年 月 日附件2；项目用地意向书（讨论稿）编号：甲方： 乙方：为了加速推进 旧村改造项目建设，促进农村城市化进程，根据我国城市房地产管理法、土地管理法及 市人民政府关于进一步加快市区村庄改造建设的意见、 市土地征收管理办法，参照关于进一步规范棚户区改造中经营性用地土地熟化和挂牌出让工作的通知等法律规定和文件精神。本着“相互支持、互惠互利、共同发展”的宗旨，甲、乙双方本着平等、诚实、信用的原则，就 旧村改造项目共同完成前期工作，经协商一致签订项目用地意向书如下：一、 项目用地情况：根据 市 区控制性详细规划、土地利用总体规划，结合现状土地使用情况，共同协商研究，初步确定：项目用地总面积占地约 亩(以实测面积为准)，位于 市 区，东至 ，西至 ，南至 ，北 。项目用地位置详见附件一“项目用地范围红线图”。二、项目运作方式1、本意向书签定之日起30日内，乙方将组建开发公司。甲乙双方共同派员组成工作组，进行规划策划、经济测算等前期工作。2、本协议所约定乙方按 万元/亩的价格向甲方返还土地价款（捆绑净用地约 亩）。用于安置房、保障房项目的建设，即甲方负责旧村拆迁、安置建设及组织回迁等工作。三、违约责任1、本协议签订后，除乙方自愿中止协议,甲方不得与第三方签署项目用地意向书，如甲方违约，则甲方自违约之日（与第三方签订协议或达成口头意向之日）起双倍返还乙方前期投入的全部资金，且每延期返还一天甲方支付乙方万分之五的违约金。3、该项目土地熟化合作协议书签订后，甲方负责协调办理土地熟化的有关手续，乙方负责按照土地熟化实