龙湖地产重庆市江与城商业项目提案.doc

6.1 建筑概念基础数据 1510883 合计 1318812 合计 1450207 合计 花园洋房、 高层、别墅 283455 1.40 425182 2.10 425182 2.1 202467.6 07-5 别墅 88313 0.80 88313 0.80 187665 1.7 110391 07-2 花园洋房、小高层、叠加别墅 145633 1.65 145633 1.65 158872 1.8 88262.4 06-33(不含绿化) 花园洋房 34994 1.18 34994 1.18 38553 1.3 29655.90 06-20 花园洋房 103297 1.13 103297 1.13 118542 1.3 91186.10 06-18/32 包含6-12-1已经完成的教堂和艺术中心，全部为商业 20847 1.20 20847 1.20 20847 1.2 17372.5 06-12 商业含高层 125422 5.00 55186 2.20 55186 2.2 25084.4 06-11 高层 45705 3.00 45705 3.00 45705 3 15235.1 06-10 高层 262042 3.00 131021 1.50 131021 1.5 87347.4 06-7 高层 109175 3.50 77982 2.50 77982 2.5 31192.8 06-6 高层 108309 5.00 49822 2.30 49822 2.3 21661.8 06-4 高层 183692 3.00 140830 2.30 140830 2.3 61230.5 06-1 建筑业态 地上 建筑面积 调整后 容积率 地上 建筑面积 调整后 容积率 地上 建筑面积 原规划 容积率 用地面积 地块编号 备注 预计指标 目前指标 规划指标 基础数据 加色部分为本次规划地块指标 6.1 建筑概念平面布局1 在社区购物中心的体量上，我们建议依照案例的分析及项目的实际居住人口及交通状况，建议购物中心部分的体量保持于3万平方米较为合适。 6.1 建筑概念平面布局2 沿街道商业铺面 建筑两侧中间的后勤通道宽度为2M 中间步行街宽度为12M 步行街两侧建筑相临街道宽度为4M 启示公共空间的利用 注重露天外摆的设置，充分利用外场空间 启示配套设施的设置 教堂 公交车站 高尔夫车（内部交通） 客户服务中心 音响设备 启示业态的设置（社区商业） 超市 数码冲印 花店 眼镜店 个人护理用品 书报店 建筑设计公司 启示商业元素的精巧 海洋主题的铺地 从建筑中生长的树木（原生树木的保留） 凤凰树上种植的兰花 船形座椅 4.2 美国加州厚顿广场（Horton Plaza) 厚顿广场位于美国加州圣地亚哥城中区的中心，七层楼高色彩鲜丽的建筑横霸了城中区六又二分一条街道，堪称圣地亚哥规模最大、视觉效果最佳的一处购物天堂。 它就像一件大型的抽象派艺术品：不规则（甚至突兀）的楼层衔接、鲜艳的外墙、瓷砖拼贴的阶梯及城堡式的尖塔都巧妙地合为一体。 这个超大的购物中心，除了围绕有三大百货公司Nordstrom、The Broadway、Mecy”s，还有电影院、美食广场及一百四十家以上名家设计的精品店，如Ann Taylor, Express, Wet Seal, Attivo, Benetton, Eddie Bauer, The Gap, Guess, Banana Republic, Victoria Secret。 由于建筑风格奇特、色彩浓烈，走进厚顿，就像掉进了一个超越想象的卡通空间里，不仅成年人而且连孩子都能乐在其中。 启示 斜穿项目的巨型内街，营造了顺畅的主人流动线 变化多端的立面造型、色彩艳丽的外墙装饰，营造了童话般的主题意境 启示 不规则的楼层衔接，成为处理高差的典范示例 方便的水平交通、垂直交通和无障碍设计，有利于人流的输送 启示 品牌主力商家进驻的示范效应 特色的店铺装修风格 移动的花车、经常性的推广活动 4.3 新加坡克拉码头（Clarke Quay) 码头以前是商人用小船卸货的地方，而现在，船上搭载的都是游客。同样，新加坡河岸边的仓库、货栈和商店也都已经改头换面，重新装修成餐厅、酒吧和娱乐中心了。 现在克拉码头（Clarke Quay ）是新加坡市区最新的娱乐场所。克拉码头（Clarke Quay）则是购物、就餐、娱乐的天堂，原来的60家仓库和商店发展已成200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所，这些地方到处都充满了节日的气氛，街道弥满着独特的新加坡气氛比如著名的克拉码头沙爹俱乐部（Clarke Quay Satay Club），小贩巷（Hawkers Alley ）的街边用餐和活动，有40辆流动推车售卖小饰品，还有迪斯尼式冒险乐园。? 启示 蘑菇型天幕和巨大的通风设备营造特色而凉爽的购物环境 旱地喷泉创造人水互动的现场感 异国风情成为旅游景点的卖点 4.4 东京表参道婚庆中心（ Anniversaire Omotesando) 元素 婚纱店 婚介机构 花店 婚礼首饰 元素 婚礼蛋糕 婚宴器皿 婚宴酒水 婚宴冷餐 元素 西式婚庆教堂 120个座位 教堂高度: 11m 婚礼步道: 20m 元素 迷你婚宴厅 可容纳30-63位客人 屋顶花园 自然采光 乐队伴奏 元素 小型婚宴厅 50-77位客人 前厅/化妆室 元素 中型婚宴厅 可容纳60-91 guests 主要房间均有自然采光 休息室 化妆室 元素 大型婚宴厅 可容纳70-119 guests 主要房间均有自然采光 大型前厅 贵宾休息室 化妆室 元素 超大型婚宴厅 可容纳100-140 Guests 大型前厅 贵宾休息室 化妆室 5.0 商业定位概念 本章将主要分析包括类型定位、档次定位、目标消费者定位和主题定位在内的商业定位，为本项目的业态布局提供先决条件。 类型定位 档次定位 目标消费者定位 主题定位 根据购物中心的整体项目规模以及商业功能的不同，主要可以分为邻里型购物中心，社区型购物中心以及区域性购物中心、超区域购物中心四个基本大类。通过类型分析，我们可以为本项目确定主体的服务功能以及业态种类。 购物中心的档次一般可以分为中低、中档、中高以及高档等几个档次。通过明确本项目的档次定位，可以为日后的品牌组合工作提供依据。 购物中心顾客群体定位主要用于明确购物中心的主力消费群体，并了解他们的消费习惯、偏好等重要因素，从而在购物中心整体主题定位、装修风格、商户选择等方面提供依据。 业态定位 购物中心主题定位用于明确购物中心的核心价值观，并通过此种核心价值观在消费者中的传递和来寻求共鸣，从而创建商业附加值和品牌忠诚度。 业态定位主要用于明确本项目的主导业态和各种业态之间的配比和互动关系，从而为明确未来购物中心的商业形态提供基础。 5.1 商业定位概述 不仅要设置社区中心满足社区基本消费，更要通过增强婚庆中心、时尚酒店、文化、建筑风格等要素，创造一个泛区域型时尚生活购物中心，更要成为重庆新的旅游景点。 5.2 类型定位 婚庆中心 时尚酒店 文化 建筑风格 社区中心 5.3 档次定位 商品档次定位于中高档，以国际二线品牌为主，国内优秀品牌为辅 装修档次定位于通过配合“江与城”的浓烈现代建筑风格，追求一种缤纷色彩的异国风情设计（建议参考美国圣地亚哥厚顿广场案例）。 建筑档次定位于通过设置水幕电影、旱地喷泉和蘑菇天幕，追求一种舒适的室外商业空间（建议参考新加坡克拉码头和香港愉景湾案例）。 商品 档次 装修 档次 建筑 档次 5.4 目标消费者定位 定位于本社区的住户、针对本社区住户的访客、商圈辐射范围内的对生活品质有追求的白领阶层和来重庆游玩的对异国风情有兴趣的游客。 住户 目标消费群 白领阶层 游客 访客 5.5 主题定位 A区：婚庆 C区：休闲 B区：购物 D区：配套 由教堂起始向东为A区：婚庆主题通过配合江景、教堂、英国文化协会引入婚庆精品业态（建议参考东京表参道婚庆中心案例），成为西南地区新婚佳偶拍摄婚纱外景，选购结婚精品的首选之地； 核心圈内为B区：购物主题通过配合高档社区引入时尚酒店、精品超市构建购物中心，一方面成为访客和游客住宿必选之地和片区居民购物消闲的必逛之地； 核心圈内配置轻便餐饮、露天咖啡及酒吧，向西延伸与婚庆主题衔接形成C区：休闲主题成为重庆白领阶层聚会场所，亦成为婚纱外景的自然一角； 沿婚庆主题和休闲主题的外侧商铺开门，沿购物中心向公寓内侧开门，形成面向小区住户的生活D区：配套主题为本小区居民提供日常生活之便利服务。 5.6 业态定位 酒店30%；购物20%；餐饮20%；休闲20%；配套10% 酒店30 % 购物20 % 休闲20 % 配套10 % 餐饮20 % 5.7 结论 3rd Place 第三空间 是家庭空间的延续这里是舒适、休闲的第三处全家来放松吧！ 是工作空间的延续这里是浪漫、写意的第三处朋友来聚会吧！ 6.0 零售概念建议 本章将依据前述的商业定位，为本项目制定包含建筑和业态的初步零售概念建议。 * * Capabilities 江与城项目零售概念建议 致：重庆龙湖地产 香港置地有限公司 华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司 日期：2007年06月28日 星期四 本