土地出让款的交付时限.docx

调控再出招：土地款首付至少50%2009年12月18日 04:37每日经济新闻【大中小】【打印】共有评论0条每经记者张敏发自北京继取消交易营业税优惠政策之后，房地产市场调控的“第二子”，落在了土地出让收支管理上。12月17日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知（以下简称通知）称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。每日经济新闻记者了解到，在现有的土地出让中，多数开发商的土地出让首付款仅为20%，不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。业内人士表示，新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用，但由于提高了开发商的拿地门槛，有可能对土地供应产生一定的抑制作用，同时也可能带来新的垄断。土地出让：首付不得低于50%这份通知由财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合发出，落款时间为11月18日。有业内人士指出，相关规定实际上早已成型，五部委在中央经济工作会议之后发出通知，以作为该会议决定的具体落实。通知规定，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。据悉，对于土地出让首付款的缴纳比例，此前并没有明确规定，执行中多遵循20%的标准；对于土地出让价款的缴纳期限，同样没有具体规定，多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。今年初，为刺激房地产开发投资，一些地方延长了土地出让价款的缴纳期限，比如广东规定，延长时间原则上不超过2年。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向每日经济新闻记者表示，开发商拖延缴纳土地款的现象一直存在，个别开发商甚至要通过销售回款来缴纳土地出让款，地方政府则疏于监管。通知亦指出，在土地出让收入管理中，有的地区存在拖欠土地出让收入的问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失。支出分配：10%用于廉租房保障在严格规范土地出让收入的同时，对于支出管理，通知规定，要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。同时，“确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出。”通知还规定，土地出让价款支出重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。此前，在2006年国务院办公厅发布的关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知中，规定了土地出让收入的5个使用范围：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出。一位不愿透露姓名的研究人员表示，地方在土地出让支出中存在不透明的现象，建议在明确支出范围的基础上，进一步公开具体的支出项目。通知提出，地方在编制土地出让收支预算时，要统筹考虑经济社会发展和资金保障能力等因素，合理确定年度用地规模和土地供应规模。出让合同：严格遵守动工时间记者注意到，通知要求严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，且拖欠和违约信息将计入其诚信档案，限制参加土地招拍挂活动。去年5月，在国土部和工商总局联合制定的国有建设用地使用权出让合同示范文本中，首次约定了建设项目的开工时间、竣工时间。其中，属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。与此同时，开发商延期开发的现象屡见不鲜。有媒体报道称，在2007年广州市的27个“地王”中，就有20个至今没有动工。而按照规定，土地闲置满1年的，用地单位或个人要缴纳20%的土地闲置费；2年不开发的，政府可无偿收回。若按新规定，未按合同约定动工建设的，可限制其参加土地招拍挂活动。邹晓云表示，如果开发商严格按照合同约定的期限进行开发，或者政府按照规定进行操作，就不会存在“囤地”现象。至于新规能否达到效果，关键仍在于地方的执行。专家解读：可能带来新的垄断中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，通知关于土地出让首付款和分期缴纳期限的规定，实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。今年5月，北京“朝阳区广渠门外10号地”以10.22亿的价格被富力地产10.100.60%拍得，按照双方的合同约定，富力首先支付土地出让金的20%，剩余部分在180日内付清；而在“广渠路15号地”的出让中，有着国企背景的中化方兴以40.6亿元拿下该地块，按合同约定，中化方兴在3个工作日内付清全部土地价款。两者的资金实力差距可见一斑。上述研究人员向记者表示，此规定另一个弊端还在于，将会在一定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。鉴于本周一（12月14日）召开的国务院常务会议提出“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租