博罗市场专题2013.6.8.ppt

union property . all rights reserved 1 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union union property . all rights reserved 2013/5 博罗县房地产市场情况分析（事业一部） union property . all rights reserved 2 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 2union property . all rights reserved 思想践行未来 一、本报告数据来源于政府相关部门公布的数据，合纵联行研究管理中心在引用数据时会 标明数据的具体出处，并据此做出统计和分析，分析结果仅供参考。 二、本报告分析结果、信息或所表达的意见，不构成任何投资买卖建议。 三、本报告版权归惠州市合纵联行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何 机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询合纵联行研究管理中心 ，电话qq：115967186 五、本报告数据统计截止时间：2013年1月-4月 六、由于网上签约的信息在录入时会产生一定的滞后性，可能造成与各盘实际成交的数据 会略有出入。 版权声明 union property . all rights reserved 3 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 三：个案分析 二：博罗市场情况 四：客户分析 一：博罗概况 报告框架 1、基本概况 2、行政规划 3、发展规划 4、经济情况 5、人口情况 6、发展目标 7、板块划分 union property . all rights reserved 4 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗区域概况 广东省博罗县位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，东江中下游北岸。东邻惠州，南接深圳，西邻广州、东 莞，毗邻港澳，区位优越、交通发达。全县总面积2858平方公里，辖16个镇1个办事处，户籍人口80万，外来 人口40万。博罗是珠三角最大的可连片开发的县区，是广东省两个全国百强县之一。 博罗 惠州市主城区 广州方向 东莞方向 深圳方向 河源方向 union property . all rights reserved 5 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 行政区划：行政区划：博罗县下辖17个镇、罗浮山管委会、331个行政村、12个办事处，32个社区居民委员会。 传统划分为东，西两部分，东部以农业、传统型工业为主，西部有核心商业区，现代工业区，生态旅 游区。罗阳镇、园洲镇是目前房地产开发最为集中的区域。 东 西 分 界 线 东部传统型工业聚集 区 现代工业区 核心商业区 次商业工业 区 生态旅游区 重点供电乡 镇 以 农 业 为 主 区 域 重要交通线 交通沿线的东部 大型变电站 博罗行政规划 union property . all rights reserved 6 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县发展规划 “两带”是指，依托罗浮山脉，形成以绿色产业为特色的环罗浮山城镇发展带；依托东江水脉，形成现代服务业和制造业为主 导的环东江城镇发展带。 “三区”即集聚提升区、重点发展区和生态发展区。其中，集聚提升区包括罗阳、园洲、石湾和龙溪等镇，重点发挥珠三角先 进制造业转移承接的功能；重点发展区包括泰美、杨村、杨侨、石坝、观音阁等东部镇，作为促进与环珠地区协作发展的重要产业 基地；生态发展区即环罗浮山生态旅游带，主要包括公庄、柏塘、湖镇、横河、长宁、福田、龙华等镇和罗浮山管委会，利用山水 等资源优势，重点发展休闲旅游、养老养生等幸福导向型产业及现代农业等，突出生态发展。 “六板块”包括打造县城综合服务片区、高新技术产业集聚区片区和战略性新兴产业集聚区片区，以及西部文化养生旅游圈、 中部休闲商务旅游圈和北部体验观光旅游圈。 union property . all rights reserved 7 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县2012年gdp突破400亿元，已有来自韩国、日本、加拿大、美国、德国、澳大利亚、新加坡以及 港、澳、台等10多个国家和地区的1500家外资企业。在外资强有力的牵动下，博罗经济有了长足的发展 ， 经济实力不断增强。工业方面，一批支柱产业和名牌产品得到培育，已形成了建材、制药、纺织、化工、服 装、电子等30多个行业，拥有工业企业5000多家，电脑配件、电子材料等高新技术产业正在崛起；农业方 面，已形成了一批优质粮、油料、水果、蔬菜、水产、三鸟等外向型“三高”农业基基地，有了一批有一定 影响的农业龙头企业，农业产业化、现代化水平大大提高。 博罗县经济水平 union property . all rights reserved 8 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县人口情况 镇 名人口数（人）比重（%） 全县合计1038198100 石坝镇391493.77 麻陂镇216902.09 观音阁镇173091.67 公庄镇468134.51 杨村镇419584.04 柏塘镇500134.82 泰美镇341693.29 罗阳镇20886120.12 湖镇镇565515.45 长宁镇399833.85 福田镇382863.69 龙华镇260092.51 龙溪镇889648.57 园洲镇14605314.07 石湾镇12268011.82 杨侨镇298682.88 横河镇214212.06 p 博罗县总人口突破100万大关， 主要集中在罗阳镇，其次为园洲镇 及石湾镇；人口区域分布失调，地 域差距较大； p 罗阳镇人口208861人，按我国人 均居住面积28计算，罗阳镇所需 居住建筑面积将达到580万； union property . all rights reserved 9 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 人口结构：人口结构：博罗县常住人口103.8 万人，人口分布明显呈现“西密东疏西密东疏”特征。 年龄结构：处于年轻型人口发展阶段处于年轻型人口发展阶段 文化结构：高等人才稀缺高等人才稀缺 博罗青壮年人口最多，后备劳动力资源储备充裕，第二产 业提供了劳动力基础，但50岁以上人口占相当部分比例， 人口老龄化问题日显突出 户籍人口受教育程度普遍较低，初中及以下人口占大部分 比例，高中及以上学历人口数量少不足，高素质人才严重 不足 博罗县人口情况 union property . all rights reserved 10 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗发展目标：博罗发展目标：发挥紧靠珠三角发达地区的区位优势，将博罗建设为珠三角地区的绿色产品生产 基地、制造业基地、全国生态休闲旅游目的地。 现有规模发展目标 第一产业 第二产业 第三产业 全国第一个县级航天育种试验示范基地 13个国家级农业综合开发项目区 2个省级农业现代化示范区 国家4a级风景名胜区罗浮山 国家级自然保护区象头山 汤泉高尔夫俱乐部 4大制造业基地 35个大小工业园区 3000多家中外企业 粤港澳和珠三角地区的绿色产 品生产基地 珠三角经济区域中最具发展潜 力和后劲的制造业基地 粤港澳和全国生态休闲观光旅 游目的地 博罗县发展目标 union property . all rights reserved 11 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县主力板块划分 博罗县按行政区域划分，可分为下属17个镇区；但大部分区域人口稀少，经济落后， 房地产企业难以发展； 因此，根据房地产项目的开发情况，我们将博罗县重新划分为：罗阳片区、惠博沿江片区 、东江新城片区、汤泉片区。 union property . all rights reserved 12 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县罗阳片区 罗阳镇具有毗邻惠州、东莞、广州 、深圳、香港、澳门的地缘优势。罗阳 镇构筑了四通八达的“一江一桥二铁六 路”的现代化立体交通网络。“一江” 即东江；“一桥”即博罗东江大桥，二 铁”即京九铁路和广惠机场铁路，均穿 镇而过，并设有客运、货运中转站；“ 六路”即广汕公路、金龙大道、小罗公 路、惠博沿江路以及广惠、惠河高速公 路。从罗阳到惠州市区仅15分钟车程 ，到东莞仅20分钟车程，经惠深高速 公路前往深圳也仅一个小时车程，广惠 高速公路通车后至广州仅需一个小时车 程。 罗阳镇是博罗县的区域中心，博罗县人民政府所在地，为全县政治、经济、文化、交通、金融中心，经济水平 领先全县。 罗阳镇拥有东江景观资源，此外还有东山森林等自然资源、成熟的生活配套等，倍受房地产企业的青睐，该片 区目前在售项目有41个。 集中居住区 union property . all rights reserved 13 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县惠博沿江片区 惠博沿江片区是江北的行政区划功能的北拓的新生区域，惠博沿江路的开通大大拉近了与博罗城区距离和双 方经济的互补融合。 惠博沿江片区目前生活配套尚不完善，但拥有得天独厚的东江景观资源，与惠城cbd距离8分钟路程，开发商 云集，频频在此拿地，高端别墅项目众多，目前在售项目达到14个，未来将打造为高端居住区。 因惠博沿江路“路宽、车畅、江美、山 青”，生态人居的无限魅力让众多房产国 企及地方大鳄瞄准于此，纷纷掷资取地， 也让土地紧缺的江北房地产将得以拓展延 伸，打通惠城与博罗，创造出“大江北” 概念的沿江地产。 惠博大道沿线洋房和别墅兼有的复合型 大盘云集，新盘旧盘交相辉映，令人目不 暇接，形成群雄逐鹿的格局，楼盘扎堆“ 肉搏”日趋凸显，供应井喷激战之势可谓 一触即发。 奥林匹克花园 星岸城 滨江华府 保利山水城 半山一号 华基江山 城市山麓 钓鱼台 富力现代广场 体育中央 union property . all rights reserved 14 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县东江新城片区 惠博东江新城片区是博罗县罗阳镇，属未来重点发展的江南新城板块。拥有得天独厚的东江景观资源，片区 位置较偏，远离尘嚣，宁静致远，定位为休闲新城；但是交通尚未完善，公交路线较少。 东江新城片区背山面水。其位于广 东省核心带近距离与深穗共融的区位 ，拥有独特的自然资源及超大建设规 模，大品牌开发商的进驻，如佳兆业 。新城致力打造成为珠三角近距离融 合之下的，一个远尘嚣、近繁华的新 城市栖居胜地。 佳兆业东江新城 大地江南 union property . all rights reserved 15 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县汤泉片区 汤泉片区是政府规划的高尚住宅区、未来惠州的居住中心。惠博沿江路的开通，距离江北cbd仅10分钟，拉 近了与繁华的距离，让汤泉片区再度升值。打造以旅游服务业为核心，积极发展成为新型工业和风景旅游业为一 体的生态型片区；该片区是惠州政府借势打造的旅游区，乡土、生态资源丰富；离高速路出口处仅5分钟车程， 从深圳、广州出发仅70分钟即可抵达。 汤泉区域坐拥“山林、泉瀑、江河”等美景， 为国家级旅游胜地。该片区交通条件便利，路 网四通八达，区域主干道有广惠高速、 惠河高 速、广深高速， g324 国道，高速路网纵横交 错，规划中的轨道4号线连接广州和惠州，将 于深、莞、穗形成真正意义上的一小时生活圈 。 汤泉小镇 公爵小镇 汤泉半岛 union property . all rights reserved 16 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县区域小结 p 博罗县区域位置佳，连接深圳、东莞、广州，与惠城区cbd只需15分钟路程，交通路线 便利发达，具备强力的地域优势； p 博罗县对外招商引资工作进展顺利，未来企业入驻空间巨大，拉动本地的经济水平，现 已跻身全国百强县，未来的经济发展前景十分乐观； p 博罗县区域贫困差距较大，城市发展的核心动力仍以罗阳镇为主，但对其他镇的经济发 展带动作用有限； p 博罗县由于区域距离、自然资源等因素，景观度假型高端房地产项目主要集中在罗阳片 区、东江新城片区、惠博沿江片区及汤泉片区； union property . all rights reserved 17 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 三：个案分析 二：博罗市场情况 四：客户分析 一：博罗概况 报告框架 1、供求分析 2、量价分析 3、成交情况 4、产品情况 5、库存情况 union property . all rights reserved 18 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 项目区域总户数产品价格 保利山水城惠博沿江路2542户 1、君墅组团255-315平米 2、v1、v2栋洋房在售143平米3房 3、f1、f2栋售120-138平米3-4房 1、君墅组团：均价7000-10000元/平米 2、v1、v2栋洋房：均价4500元/平 3、f1、f2栋：均价4300元/平米 华基江山惠博沿江路7000户 住宅70-120，别墅：联排190， 复式别墅260，叠拼207-220 住宅均价4500元/，联排别墅均价1万 元/起，复式别墅和叠拼6000元/起 王府钓鱼台惠博沿江路2473户85-170平米二至四房均价4500元/ 佳兆业东江新 城 罗阳东江南 岸 6000户，当期 332户 洋房：165-210平米4-6房，别墅：132-300 洋房：均价4300元/，别墅：均价 9600元/ 五矿哈施塔 特 惠博大道当期366户别墅：177240别墅：均价10000元/ 龙湾新城 博罗石湾镇 永康大道 996户，当期411 户 3期1区90-172平二至四房均价：4000元/ 金叶华府石湾镇1684户86-160均价：3800元/ 富力现代广场惠博大道1000户 82-85平2房，121-122平3房，137-138平大三房 ，148-152平四房 均价：4300元/ 公庄山水花园公庄镇 968户，当期344 户 123-176均价：2600元/ 星岸城惠博沿江路 5000户，当期 452户 91-116均价：4000元/ 博罗新城建业 金域华府 罗阳镇1837户85-160认筹中均价：4000元/ 新龙苑龙溪镇262户90-110均价：2700元/ 一品中央石湾镇1526户76-153，楼王117-129 均价：3800元/，楼王均价：3900元/ union property . all rights reserved 19 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 项目区域总户数产品实收价格 都市柏林罗阳镇315户73-86均价3200元/ 明丰东江府园洲镇1500户155和183均价4400元/ 金泰瑞和园罗阳镇 1248户，当期 590户 109330均价：3800元/ 御景半岛园洲镇483户109-178均价：3700元/ 凯旋郡御景豪庭园洲镇690户90-160均价：3300元/ 都市柏林罗阳镇315户73-86均价：3200元/ 明丰东江府园洲镇1500户155和183均价：4400元/ 博罗新时代花园罗阳镇 1010户，当期 630户 117-165均价：3600元/ 半山豪庭罗阳镇 1340户， 当期 278户 复式170-190均价：4900元/ 博罗雍华庭罗阳镇390户118-183均价：3500元/ union property . all rights reserved 20 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县房地产供求分析 2013年截止4月份为止，供应量同比上年大幅度下降，预计下半年将会有大批货量入市。 市场的供求比例趋向平均，3、4月份网签面积有所上涨，未来消费情况较为乐观。 前期库存货量仍然较多，与2013年新增项目将形成激烈竞争。 union property . all rights reserved 21 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 成交量价分析 2013年1月份的网签数量呈现井喷上涨状态，单月网签面积突破20万平，但价格有所下降。 2013年开年以来，博罗县房地产整体趋势呈现量价齐涨状态； 目前博罗县房价距离往期的价格巅峰距离不远，随着各项高端项目的入市，下半年价格很有可能突破历史新高； union property . all rights reserved 22 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 时间网签套数网签面积（）网签均价（元/）套均面积（） 2012年 1月34542614.243829123.5 2月47353346.654057112.8 3月51265801.463984128.5 4月44652038.284152116.7 5月784101845.54536129.9 6月884120619.13951136.4 7月841105779.24021125.8 8月833104724.24110125.7 9月811101750.63995125.5 10月935117463.64020125.6 11月988119872.14251121.3 12月985127306.34358129.2 2013年 1月1856221743.13451119.5 2月49761668.853837124.1 3月1011125659.94034124.3 4月1001125709.44336125.6 成交量价分析 2012年2013年4月份为止，成交最高均价达到4536元/，成交数量在两年中属于中等水平；成交最低均价为 3451元/，成交数量达到1856套，突破历史新高； 从历年成交面积上看，套均面积为120左右，是当地的热销面积段产品； union property . all rights reserved 23 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 户型成交套数成交面积套均面积面积占比 一房723215.6444.661670.2% 两房2712226873.283.655313.8% 三房7535891712.8118.342854.1% 四房2260357743.8158.293721.7% 五房287631.73272.56180.5% 别墅553148541.9268.6119.0% 复式4212223.41291.03360.7% 总计132021647942124.8252100.0% 成交产品分析 博罗县成交主力户型为三房产品，套均面积为118.34，其次为158四房产品； 别墅产品成交数量较少，占比9%； 从成交占比及户型面积段分析，博罗市场的主要客户人群仍以刚需置业及首次改善型为主； union property . all rights reserved 24 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 博罗县房地产存量分析 截至2013年4月，博罗县住宅存量153.04万平米，其中罗阳片区库存压力最大。 库存产品面积段最多的为110-130，占比24%，其次为144-180户型，占比16%； 备注：罗阳镇数据包含东江新城片区、惠博沿江片区及汤泉片区。 union property . all rights reserved 25 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 市场小结 p 从供求关系结构上看，2013年度目前为止，博罗市场处于供小于求求阶段，但下半年随 着市场新入市项目增多，仍将回归于供大于求的阶段； p 博罗开发商2011年及2012年度遭遇地产惨淡期，剩余货量较大，市场竞争十分激烈； p 从本年度看，市场量价关系呈现出量价齐涨趋势，未来销售空间较为乐观； p 从成交产品分析上看，博罗客群购买主力产品仍以三四房的120户型为主； p 库存产品以罗阳镇片区居多，且库存的主力产品为110130户型； union property . all rights reserved 26 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 三：个案分析 二：博罗市场情况 四：客户分析 一：博罗概况 报告框架 1、奥林匹克花园 2、东江新城 3、哈施塔特 4、汤泉半岛 union property . all rights reserved 27 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 经济指标 奥林匹克花园奥林匹克花园 奥林匹克花园以理性回归的视野，倡导一种全新的未来居住生活思想，基于“以人为本，科学运动，健康生活” 为核心理念规划全新的居住生活园区。 楼盘地址惠博沿江路388号建筑类别高层、别墅 规划面积91万平米均价 洋房5800元/ 别墅16000元/ 建筑面积150万平米规划户数1359户 产权年限70年车位数1:1 容积率2.5绿化率37% 小区配套 奥弗美式学校、小学、中体倍力运动城、室内标准 恒温泳池、室外泳池、羽毛球馆、篮球场、网球场 、排球场等等。 p优势：惠州首个百万平米规模运动社区，距离江北cbd五分钟车程，一线江景，且社区配套完善，园林打造精美 ，产品线搭配丰富； p劣势：交通不便，周边生活配套设施有待完善。 案例分析-奥林匹克花园 union property . all rights reserved 28 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 项目户型面积段成交套数成交面积存量套数存量面积总套数总面积套数占比 奥林匹克花园 别墅180平米以上734169775.2346874.63768176649.950.20% 复式110-130平米202413.628410140.8210412554.446.80% 两房90-110平米716664.34434031.311410695.647.45% 三房 110-130平米13917372.5117521900.8131439273.3220.52% 144-180平米517819.52659909.7111617729.237.58% 四房 144-180平米396534.03477771.398614305.425.62% 180平米以上00285140.52285140.521.83% 小计105421057947665769.21530276348100.00% 户型配比及成交情况 p户型配比：整体规划产品主要以180以上别墅为主；2012年推出洋房单位，尤其以三房为主，迎合市场市场需 求，成为本项目的核心产品； p成交分析：主要成交单位以别墅单位为主，其次为110130三房的洋房单位。 union property . all rights reserved 29 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 合院别墅 四房两厅四卫 273 p户型特点： 1、中式古典居住形式，四家合院型居住群，市场稀缺产品 ； 2、首层庭院车库，入户便利； 3、前后均设私家花园； 4、顶层主卧豪华套房，带双阳台花园； p户型劣势： 1、进深较长，整体过于狭长； 2、 无地下室，赠送面积较少； union property . all rights reserved 30 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 联排别墅 四房两厅三卫 236 p户型特点： 1、赠送面积多，且赠送面积为可隔房面积 ，实用率高； 2、私家内庭院花园，南北连贯； 3、卧室尺寸较大，舒适度高； p户型劣势： 1、缺乏地下室及室内停车位； 2、主卧朝北； union property . all rights reserved 31 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 奥龙湾组团 3+1房两厅两卫 124 p户型特点： 1、n+1房，赠送面积大，使用率高； 2、户型方正，南北对流，通风采光均好； 3、客厅主卧均为南向，远眺东江； p户型劣势： 1、餐厅、客卧与其他户型有对视，私密性欠缺 ； 2、缺少生活阳台； union property . all rights reserved 32 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 奥龙湾 两房两厅两卫 92 p户型特点： 1、带入户花园设计； 2、客厅及双卧室朝南； 3、南向单位，高层远眺东江，景观资源较好； p户型劣势： 1、次卧开间尺寸较小，三房较为勉强； 2、餐厅采光性差； union property . all rights reserved 33 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 项目小结 优势： 1、惠州首个运动概念地产； 2、与cbd距离较近，交通便利； 3、外部自然资源丰富，一线东江风景楼盘； 4、内部配套齐全，园林绿化打造精美，居住环境良好； 5、产品具有独特性，合院、英伦别墅均为市场稀缺产品，洋房产品适用性强，性价比高； 劣势： 1、地势下沉，风水上有所忌讳； 2、周边配套尚不完善； union property . all rights reserved 34 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 经济指标 东江新城东江新城 项目整体规划融合自然山谷湖泊地理高差优势，立足于人与自然的和谐，艺术与文化相容，将环保生态融入到项目规 划中去，在最大限度地保留现有生态、环境、地形、植被的前提下，形成规模空前的天然湖岸原墅豪宅群落 楼盘地址 博罗县罗阳东江南岸 建筑类别高层、别墅 规划面积200万平米均价 洋房4500元/ 别墅10000元/ 建筑面积400万平米规划户数6000户 产权年限70年车位数1:1 容积率0.38绿化率35% 小区配套 国际五星级酒店、幼儿及九年制品牌名校教育、高 档品牌商业街、万亩森林公园、私家高尔夫俱乐部 等等。 p优势：低密度高绿化的天然生态居住区；得天独厚的自然景观资源；内部配套丰富；建筑风格多样结合，打造精 美，产品线搭配丰富、高绿化自然生态居住区。 p劣势：交通不便，周边生活配套设施有待完善。 案例分析-佳兆业东江新城 一期 二期 union property . all rights reserved 35 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 项目户型面积段成交套数成交面积存量套数存量面积总套数总面积套数占比 东江新城别墅 130-144平米47640591227.8567632.86.97% 144-180平米111766.61160.6121927.21.49% 180平米以上9629291.534615767.0914245058.6217.66% 两房50-70平米002127.062127.060.25% 三房 90-110平米624649.382149.98644799.367.96% 110-144平米616511.145505.75667016.898.21% 130-144平米5680.491227.8141908.21.74% 四房 110-130平米9011464.93111348.4710112813.412.56% 130-144平米8411645.281101.49212746.611.44% 144-180平米7412186.49579407.9813121594.4716.29% 180平米以上183783.610621281.7612425065.3615.42% 小计54888384.325652305.7804140690100% 户型配比及成交情况 p户型配比：以别墅为主，主要产品是288-802平米的独栋别墅及290平米的双拼别墅，其次为144以上的四房； p销售分析：佳兆业东江新城165-210平米4-6房的洋房及132-300别墅。 union property . all rights reserved 36 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 凯撒帝景d户型5房2厅2卫 162.00 p户型特点： 1、赠送面积大，使用率高； 2、户型方正，南北对流，通风采光均好； 3、公共活动空间于生活空间分开，私密性强； 4、南北双阳台 union property . all rights reserved 37 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 凯撒帝景a户型2房2厅2卫 74 p户型特点： 1、户型方正，户型紧凑，公共空间浪费小； 2、南北双阳台，俯瞰园林葱郁景致 3、卧室带飘窗，自然景致极致奢享 4、厨房特设生活阳台，居家方便整洁 5、客厅8.6米开间 热销户型分析 union property . all rights reserved 38 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 凯撒帝景h户型6房2厅4卫 210 p户型特点： 1、别墅设计空间理念。动静分离，主次分离； 2、特设入户花园，花池、玄关设计； 3、长达8m超大阳台，贯通客厅与卧室； 4、双主卧设计，卫生间、衣帽间俱全。 p户型劣势： 1、南北跨度过长； 2、客卧开间尺寸较小，舒适度低。 union property . all rights reserved 39 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union d户型5室4厅6卫289 热销户型分析 p户型特点： 1、地下停车场、节省占地面积。 2、工人房加客卧设计在排屋中 3、超大储物间，体现生活细节 -1层 union property . all rights reserved 40 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 d户型 5室4厅6卫 289 p户型特点： 1、全明设计，通风采光性较好； 2、利用率高，南北通透； 3、超大景观露台，可布置成生态休闲空中花园 p户型劣势： 次卧位于车库入口，受噪音影响； 1层 union property . all rights reserved 41 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 d户型 5室4厅6卫 289 p户型特点： 1、功能分布合理，增加居住舒适度； 2、主卧带阳台，增加室内景观度； 3、270度全景家庭厅设计； 2层 union property . all rights reserved 42 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 合纵联行 union 热销户型分析 d户型 5室4厅6卫 289 p户型特点： 1、270度景观书房，采光极佳； 2、主卧开间尺寸较大，舒适度高； 3、顶层带露天阳台，尽享园中景观。 3层 union property . all rights reserved 43 合纵联行 union 合纵联行 union