东站片区控制性详细规划文本.doc

宜昌市东站片区控制性详细规划 文本 东站片区控制性详细规划文本9 宜昌市规划信息咨询中心 文本中加粗字体为城市规划强制性内容第一章 总 则第一条 为适应宜昌市城市建设发展的需要，科学合理地开发东站片区，完善城市功能，提升城市地位，促进伍家岗区和谐发展，顺利实施宜昌市总体规划和伍家岗分区规划，特制定本规划。第二条 本规划依据中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则，宜昌市城市总体规划(2005-2020年)、宜昌市伍家岗分区规划、宜昌市近期建设规划以及其他有关法规、技术标准和规范的要求编制。第三条 本规划适用于宜昌市东站片区规划范围内各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作，并作为修建性详细规划的依据。第四条 规划范围为西至宜黄高速公路，南至柏临河，东至花溪路，北以宜万铁路为界，规划总用地面积为7.27平方公里。第五条 宜昌市东站片区开发策略 1、完善城市结构、协调整体发展、明确片区性质，合理进行片区用地布局。2、强化片区的交通枢纽功能，加强道路交通设施建设，建立方便、快捷、多层次的交通体系。3、营造片区特色，加强绿地系统规划，塑造城市景观特色，创造良好的生态环境，满足可持续发展的要求。4、本着高起点、高标准的原则对片区内的公共服务设施进行规划，强化基础设施的配套，满足宜昌市建设现代化城市和分区副中心的要求。 5、充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，体现地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化，引领城市文化的新潮流。6、采用“刚性”和“柔性”结合的空间规划结构，体现市场经济下土地开发的适应性弹性原则，更确实地为经济建设服务。第六条 规划建设目标将东站片区建设成为宜昌市的城市交通枢纽和区级副中心，承担宜昌市东部金融、商贸、交通枢纽等功能，打造城市新的经济增长点，创造综合型、生态化的中心商务区，建设城市副中心，形成宜昌市东部门户的标志性形象地区。第七条 规划区性质宜昌市交通枢纽和城市综合居住片区之一，是以城市交通运输及其配套设施、商贸和居住为主的城市片区。第八条 规划区规模规划提出控制东站片区人口密度，适当提高该区人口总量的原则。规划总用地727.25公顷，其中城市可建设用地660.71公顷。严格控制该地区的人口密度和总量，人口净密度控制在90人/公顷以内，人口总量控制在9万以内。 第二章 土地利用规划第九条 规划原则本规划应在宜昌市总体规划和宜昌市伍家岗分区规划的指导下，结合开发建设的实际需要，满足规划科学、手段超前、成果实用、实施灵活的要求。具体贯彻以下原则：1、可操作性原则根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划的原则基础上，科学发展，合理规划。 2、以人为本的原则作为一个新型的配套完善的城市综合居住片区，应该立足以人为本的原则。完善各项配套设施，优化环境，满足居住人们的生活需要。3、生态景观特色建设原则积极加强城市景观特色建设，利用其优良的自然条件和资源优势，创造出宜昌市城区重要的景观特色区。4、可持续性发展的原则规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性和可持续发展性。第十条 规划结构本规划将东站片区形成“一轴双心九片区”的布局形式。“一轴”即贯穿用地南北的，联系柏临河生态景观区、行政文化中心工程景观区及小求雨台公园绿地景观区的文化景观轴；“双心”即围绕火车站的建设形成的市级交通枢纽中心和处于片区中心位置的集行政办公、文化娱乐及体育活动为一体的片区级行政文化中心。“九片区”既对外交通商贸区、高管服务区、行政文化休闲区、自然生态景观区及五片城市居住组团。第十一条 居住用地规划本次规划中居住用地主要围绕片区行政文化休闲中心布置，以新建为主。规划居住用地总面积为258.48公顷，占城市可建设用地总量的39.12%，人均建设用地28.72平方米。第十二条 公共设施用地规划第十三条 本次规划范围内的公共设施除需就地平衡外，还涉及到片区级行政、文化、体育设施的建设。公共设施规划布局以火车站交通枢纽中心及片区行政文化休闲中心为主，形成点、线、面相结合的总体布局形态。第十四条 1、行政办公用地规划规划区内现有的行政办公用地主要是宜黄高速公路宜昌管理处，规划中将予以保留；宜昌市公路总段规划将其作为改造对象。同时依据规划在地块的中部形成一处片区级行政办公用地,用地规模为5.83公顷。本次控规中行政办公用地总量为10.15公顷，占城市可建设用地总量的1.54%。第十五条 2、商业用地规划市级商业金融业用地主要围绕宜昌市火车站东站进行布局，主要分布在汉宜路两侧，以商贸、物流及酒店等大型设施为主，用地规模约49.21公顷。区及商业金融业用地主要结合片区级文化中心进行建设，主要分布在东山大道以北，以大型商业设施为主，用地规模约14.6公顷。居住区级商业金融业用地结合居住区的位置进行布局，主要分布在东山大道和柏临路一带，以居住区级商业设施为主，用地规模约8.6公顷。居住小区级和组团级商业金融业用地结合居住区布置，可采用商住混合的形式进行布置。本次控规中商业金融业用地总量为85.81公顷，占城市可建设用地总量的12.99%。第十六条 3、文娱体育用地本次控规中规划片区级文化娱乐、体育用地共有两处，主要分布在共联路、共联二路，东站一路及东站二路所围合的区域内。用地中主要布置有青少年宫，工人文化宫、影剧院、文化馆、图书馆和体育馆等文化娱乐和体育设施等项目，用地规模约9.85公顷。居住小区级和组团级文化体育设施宜结合城市居住区的建设，按照城市居住区规划设计规范的要求配置。本次控规中文化娱乐、体育用地总量为9.69公顷，占城市可建设用地总量的1.47%。4、医疗卫生用地规划规划在共联路与东站二路交汇处设置一所的片区级综合医院，用地规模为2.55公顷，床位数为200床。规划在共联组团及前坪组团各设置一处门诊所，用地规模控制在5000平方米/处。小区级医疗卫生设施按照城市居住区规划设计规范的要求配置，本控规共设置卫生站9处，详见“公共设施分布图”。第十七条 5、中小学、幼儿园规划本次控规中新建小学5所，总的办学规模150班，能容纳6750人；规划新建中学3所，总的办学规模为90班，能容纳4500人；规划新建幼儿园5所，总班学规模为60班，学生容量为2400人，幼儿园规划可根据具体情况，结合居住区进行同步规划建设。6、规划区内公共服务设施的建设控制指标应参照下列列表执行（1）独立公共设施一览表序号项目名称面积（平方米）所在地块01小学红卫小学22070.87-13共联小学21357.74-10猫子咀小学21338.7-8前坪小学21750-44花溪小学21834.41-2802中学红卫中学27822.9-8花溪中学25241.51-29前坪中学28322.93-4203幼儿园红卫幼儿园8104.25-7共联幼儿园8346.88-9前坪幼儿园9722.99-43猫子咀幼儿园8338.63-7花溪幼儿园9271.63-2304医院东站医院25529.88-1705体育场东站体育场34859.73-1206文化活动中心东站文化中心61987.63-1907农贸市场共联农贸市场4042.52-3猫子咀农贸市场5397.4-11前坪农贸市场3850.9-31花溪农贸市场3822.65-2808加油站花艳加油站3150.85-13前坪加油站5219.78-2009消防站小求雨台消防站11290.39-19前坪消防站11737.88-1810电信分局花溪电信分局13418.25-2511邮政分局汉宜邮政分局12834.4-2（2）非独立公共设施一览表项目建筑面积（平方米/处）备注门诊所30003处卫生站3009处储蓄所8005处社区服务中心6004处福利设施（托老所）10002处居委会3007处街道办事处12003处派出所10003处公共厕所60第三章 绿地景观系统规划第十八条 绿地系统规划原则1. 结合自然城市绿地系统与沿高速公路防护绿带、沿宜万铁路防护绿带滨河绿带和小求雨台公园贯通，形成点、线、面相结合的城市开敞空间系统，构成完整的生态绿地体系。2. 合理布置公园绿地结合居住区的中心均匀分布，方便居民就近使用。3. 沿线展开以汉宜路和东站路两条主要景观轴线为基础，形成良好的道路绿化，沿线设置绿地作为公共活动场所。第十九条 绿地系统规划规划以铁路防护绿带和宜黄高速公路防护绿带为生态绿带，以沿河带状的绿化和道路绿带为骨架，以城市公园和大范围的均匀分布的居住区点状绿地为重点，创造完整合理的城市绿地系统。规划东站片区将形成“三轴、两片、多点”的空间景观构架。 “三轴”是指以三条城市主干道即汉宜路、东山大道和柏临河路为依托的城市主要景观轴；“两片”是指高速公路防护绿地及滨河绿地共同构成的城市生态背景景观片区和小求雨台公园绿地景观片区；“多点”即以城市主干道的交叉口形成的城市节点景观及分散与城市居住区内的公共绿地。1. 小求雨台公园保持山地自然风貌，规划小求雨台自然生态公园，用地规模为41.15公顷。2. 居住区级绿地 从改善居住生活环境的角度考虑，在居住区内部设置居住组团级公共绿地。本次控规共设置居住区级绿地4处，用地规模为5.82公顷。3. 小游园将城市零星地块规划为街头绿地、增设小游园。4. 带状绿带本控规的带状绿地主要指高速公路、铁路及柏临河防护绿带。其中，高速公路防护绿地控制宽度为50米；铁路线防护绿地控制宽度为30米；柏临河防护绿地控制宽度最小为6米，其具体情况需按照宜昌市城区四线控制规划的要求执行。第二十条 绿化指标新建居住区绿地率不低于30%；学校、医院、机关团体、文化设施绿地率不低于30%；交通枢纽、商业中心绿地率不低于30%。 规划公共绿地面积达到92.77公顷；人均公共绿地指标为10.31平方米。第四章 建设开发控制第二十一条 以街坊为单位成片开发时，街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整，规模和配套设施项目必须符合分图图则所规定的指标要求。第二十二条 在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)，一般控制原则：用地性质的大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。第二十三条 控制指标类型控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。1. 规定性指标包括：1） 用地性质；2） 建筑密度(建筑基底总面积地块面积)；3） 建筑控制高度；4） 容积率(建筑总面积地块面积)；5） 绿地率(绿地总面积地块面积)；6） 交通出入口方位；7） 停车泊位及其他需要配置的公共设施。2. 指导性指标包括：1） 拆建比2） 人口容量(人公顷)；3） 建筑形式、体量、风格要求；4） 建筑色彩要求；5） 其他环境要求。第二十四条 地块划分本次控规对规划范围内727.25公顷的用地根据道路的分割情况划分为、共七个地块。在编制土地开发控制图则时，将这7个地块又进一步进行了细分，共划分出150个小地块，其中居住地块55块（含居住区公建及中、小学、幼儿园地块13个），公建地块21块，市政公共设施7块，道路交通15块，绿地39块。第二十五条 土地使用性质为了与土地开发建设和土地出让的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。根据用地使用功能，按照国标城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)进行分类，土地分类以小类为主。第二十六条 兼容性控制为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，按用地性质适建表（附表一）满足土地性质的兼容性，但须保持总用地的相对平衡。第二十七条 容量控制1、容量控制根据现代建设要求，在科学分析土地开发收益状况的基础上，我们确定了各地块开发的指标控制要求。主要控制指标情况如下容积率：居住用地1.01.4，公建用地1.03.0；建筑密度：2035绿地率：25%40%具体参看规划容量控制一览表（附表二）2、容积率奖励相关容积率奖励政策遵照宜昌市城市规划管理技术规定执行。第二十八条 建筑间距规划建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采取较好朝向（南偏东15南偏西15），避免东西向布置。建筑间距严格按宜昌市城市规划管理技术规定执行。第二十九条 建筑物退让建筑退让是为了保障城市综合利益，应严格按照本规划及宜昌市城市规划管理技术规定的要求执行。第三十条 建筑物的高度控制沿城市道路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍，即：H1.5 (W+S)。 本规划区域内任何建筑的高度必需符合国家和宜昌市相关规范及技术规定的要求。第三十一条 四线控制1、城市红线控制规划本规划区内的城市道路红线规划遵照本控规中的道路系统规进行控制。2、城市绿线控制规划本规划区内的绿线控制参照本控规土地利用规划进行控制。其高速公路防护绿地控制宽度为50米，铁路线防护绿地控制宽度为30米，其具体情况需按照宜昌市城区四线控制规划的要求执行。3、城市灰线控制本规划范围内的市政设施灰线控制按照本规划所划定的市政设施用地范围控制，其相关防护间距应遵照国家相关规范、宜昌市城市四线控制规划及宜昌市城市规划管理技术规定的要求执行。4、城市蓝线控制本规划范围内的蓝线控制主要是柏临河防护带，其设置宽度最小为6米，并应按照宜昌市城市四线控制规划执行。第五章 道路交通规划第三十二条 交通发展战略指导目标：完善城市道路网络，创造高效畅通的交通组织，建立等级明确，功能合理的道路系统将是本次规划的首要目标。重视生命通道建设。打造绿色交通体系，构建步行者乐园。第三十三条 交通结构规划在东站片区形成一个“五纵七横”的道路网布局结构。“五纵”即为从西至东的四条纵向道路，依次为红卫路、东站路、东站一路和东站二路和花溪路。“七横”即为从南至北的七条横向道路，依次为汉宜路、汉宜一路、共联路、共联一路、东山大道、柏临二路和柏临路。（具体见附表三）第三十四条 道路竖向规划及主要控制点标高的确定本规划区的竖向规划基本上在现状地形条件下进行的，均能满足规划要求。设计道路最大纵坡5.0，最小纵坡0.3。第三十五条 交通服务设施规划1. 社会停车场规划规划东站片区社会停车场采用1.0/人的标准设置，规划社会停车场11处，总用地规模9.38公顷。2. 公共交通规划在新火车站位置规划公交首末站一处，用地规模为1.52公顷。规划在东站路与汉宜路交汇处东北向设置一处长途客运站，用地规模为7.13公顷。第三十六条 各街坊、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则及宜昌市城市规划管理技术规定的要求。道路红线之内的用地为交通设施用地(包括上空)，任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。第三十七条 公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。第六章 专业工程规划第三十八条 给水工程规划1、东站片区供水仍然由一、三、四水厂供水。2、东站片区用水量是根据每个地块的性质、面积计算，其总用水量为6.93万吨/日。3、东站片区内现有供水管网保留，其他地段根据道路的建设增加供水管网。新规划区供水管网统一规划，分期实施。第三十九条 排水工程规划：1. 规划排水体制：东站片区排水体系采用雨污分流制。2、 雨水排放规划区内雨水一部分经雨水口收集通过雨水管就近直接排入城市雨水管网；另一部分经雨水管收集后排入柏临河，作为地表水的补充水源。雨水管计算按宜昌市暴雨强度公式（设计重现期P为1年）：680（10.8lgP）Q（l/Sha）（l23.3）0.443、污水排放污水排放通过城市污水管网排入污水处理厂。污水产生量按用水量的95%计，污水量约为6.58万吨/日。排水管网布局详见给排水工程规划图第四十条 电力工程规划1、 负荷预测：规划范围内总用电负荷30.71万Kw2、 线路铺设：电力直接从城市供电网引出10Kv线路供电，居住区设置三处开关站供电，沿主要道路采用10Kv线路供电，小区设置室内配电所，配建公用配电所14处。第四十一条 电信工程规划1、 市话容量预测：规划范围内市话安装容量为7950部。2、 线路铺设：规划区内的电信线将由规划中的电信分局提供配线，其电信分局规划装机容量为2万门。电信线路入线全部采用地下电缆铺设于PVC组合管内，其出线采用地埋电缆直埋地下。电信管道一般适宜布置在城市道路的西侧或北侧的人行道下第四十二条 邮政规划 本次控规在汉宜路和东站路交汇出设置了一处邮政分局，其用地规模为1.28公顷。其他邮政点将根据需要，按照服务半径不大于1000米的要求，在居住区内部设置。第四十三条 广播电视规划1. 规划区内不设置电视台和广播电台。2. 规划区新建的有线电视线路规划与电信管路同侧敷线，局部可以与电信共用管道。在主干道的十字路口预留光缆交接箱的位置。在各小区结合建设预留有线电视和宽带机房。 第四十四条 燃气工程规划 1、 布局原则（1） 按照国家能源结构政策“大力发展天然气，积极发展石油液化气，慎重发挥煤制气”根据宜昌市能源状况确定本规划区使用天然气。（2） 注重安全、节能、环境保护及合理使用土地，正确处理新建设设施和现有设施的相互关系。（3） 以市场经济原则为指导，合理确定用气发展指标和供气比例。2、 用气负荷预测规划东站片区用气总量为27.17万mJ，即5620立方米。3、 管网布置规划东站片区采用低压一级管网系统。为保证供气的稳定性及安全性，规划燃气管网采用以环状为主，环枝结合的布置方式。第四十五条 管线综合规划市政管线布置原则： 1、市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在非机动车道下。市政管线应平行于道路中心线敷设。尽量避免横穿道路，必须横穿道路时应尽量与道路中心线垂直。2、给水管、电力线路、热力管宜在道路西侧或北侧敷设，通讯线路（含广播电视线路）、燃气管宜在道路东侧或南侧敷设。在40米以上的城市主要道路上同一种市政管线应在道路两侧布置。从道路边线向道路中心线方向管线平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干管、燃气输气、给水输水、雨水管、污水管。3、各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物等之间的最小水平的净距应符合城市工程管线综合规划规范的规定。市政管线之间应尽量减少交叉；必须交叉时，管线之间的最小垂直净距应符合城市工程管线综合规划规范的规定。4、管线之间的避让遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲管线，小管径管线让大管径管线，临时管线让正式管线。 5、雨水管起点覆土厚度为1.0米。为保证污水支管的接入，污水管起点覆土厚度为1.8米。雨、污水管线在交叉点相遇时，由污水管避让雨水管。污、雨水管线交叉时最小垂直净距不小于0.15米。工程管线的最小覆土深度（m）（表八）管线 名称电力管线电信管线热力管线燃气管线给水管线雨水排水管线污水排水管线直埋管沟直埋管沟直埋管沟最小覆土深度(m)人行道下0.500.400.700.400.500.200.600.600.600.60车行道下0.700.50.0.800.700.700.200.800.700.700.70注:10kv以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于1.0第四十六条 消防规划1. 本区消防用水标准按同一时间火灾两次，一次灭火用水量45升/秒，火灾持续时间2小时，消防用水为648吨。2. 本区消防供水管网与城市生活供水管网并用，规划沿区内道路一般按不大于120米间距均匀布置消防栓，在大型公建外可适当加密消防栓布置，消防栓保护半径为150米。3. 规划区消防设施按宜昌市城区消防规划设置。第四十七条 防洪规划东站片区采用重现期100年作为防洪标准，沿柏临