买房经验谈-自己办商贷.doc

买房自己办商贷买房经验谈看了本贴能省一万！自己办商贷1 中介报价你看中房子以后，中介一般会给你报一个税费清单。如下：中介费2.5%代书费 0.5%权证代办费 3000贷款服务费 3000（多于30万的部分，每多贷一万加收50元）契税根据房屋面积，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高个税 1%营业税 5.5%*(出售价格-购入价格)贷款担保费 0.5% 评估费 0.3%然我们交钱不难，最重要的是这些钱都是交给谁的? 如果都是按照国家规定,交给*的,那我们就认了. 如果是被中介黑去了, 就只能怪自己功课没做好了吧? 好,现在说说, 收钱方都是谁. 由于商业贷款和公积金贷款差别很大, 这部分分开说 1. 商业贷款交给国家的: 契税 个税营业税其余的都是给中介的: 中介费代书费权证代办费贷款服务费贷款担保费评估费 2 公积金贷款交给国家的:契税 个税营业税交给公积金管理中心及其评估公司的: 贷款担保费评估费 其余的都是给中介的:中介费代书费权证代办费贷款服务费tx们可以在上面的帖子里面看到, 商业贷款和公积金贷款,中介能够获得你交的费用的名目差别还是很大的. 为什么呢? 这主要出在商业银行身上,其实走商业贷款是有回扣的(他们内部的称呼,叫做反点. 究竟返多少呢? 不知道,不同的银行返点是否相同.我在招商银行办理的贷款, 返千分之八.就是说,如果贷款60万,中介从中获利4800元 其实不论是商业贷款,还是公积金贷款,都是需要缴纳评估费和担保费的. 只不过, 以下内容需要回复才能看到公积金贷款,这两个费用是交给公积金管理中心的(注意, 公积金贷款没有回扣) 而商业银行贷款的回扣,完全可以cover这部分费用,所以相对厚道一点的中介会说,他就不收你: 评估费和担保费 就是说,如果你走商业贷款, 中介还向你要评估费担保费贷款服务费, 那他简直就是两头吃,贪得无厌目前, 国家出台购房刺激政策, 营业税 满两年就不用交，个人所得税,满5年就不用交，因此满5年商品房,需要交的只有契税.需要说的一点, 关于这个5年还是2年,日期问题, 如果房本不满, 要看一下房主当时买房的时候的契税完结发票,如果发票时间满规定的年限, 同样可以不交.这各问题也是因贷款方式的不同而不同的.我们举个例子: 一套100平米, 2房本年龄5, 售价100万, 昌平区的房子,房主买房子的时候,花了36万(差不多是4年前的价格), 如果公积金贷款,评估价为80万.按照规定,需要交 1.5%的契税(90平米以上), 1%的个人所得税(不满5年). (其实个人所得税,应当是卖房的人交,但是由于现在的市场环境,基本都是买方交)那么,需要交的税,理论上= 100万* (1.5%+1%)=2.5万实际上,需要交多少钱呢?1) 商业贷款商业贷款实际交税=100平*3814*1.5%+min(100*3814-36万)*20%, 3814*100* 1%=9535元解释:1. 商业贷款避税,可以按照地区的过户指导价计算成交价格,昌平区的过户指导价是3814/平2. 个税,有两种方式计算, 交税的时候取较小的那个值a. (出售价格-买入价格)*20%b. 出售价格*1%2) 公积金贷款商业贷款实际交税=80万*1.5%+min(80万-36万)*20%,80万*1%=2万元解释:公积金贷款, 房价最低只能做到评估价其实一共要签5份合同, 其中一份给建委,一份给银行, 中介 卖方买方 各一份.我们做的只有交税的这个是做低的房价,其他4份都是真实交易价格.有些同学, 5份合同都是做低的房价, 当然了,卖房子的人会要求你再签一个补充协议写明真实房价.其实做低房价,对于买房的人没有风险, 但是对于卖房的人是有很大风险的, 万一买房支付做低的房价跟卖房的人打官司,这个海说不准谁赢呢.(关于这点,咨询过律师)信不信由你，如果走商贷，自己办贷款，可以省8000元！如果你自己去找银行办理贷款，回扣应该是能给你自己， 另外就是节省了给中介的“贷款服务费”虽然我不是自己办的,但是几乎所有的步骤我都打听清楚了, 只因为卖方着急出售, 怕耽误了, 所以最后还是中介的业务员帮我们联系的. 当然了,回扣就归这个业务员了, 但是我们没有给中介公司那些所谓的贷款服务费 评估费担保费 Q: 自己办商贷复杂么?A: 比起8000块钱来, 我觉得值了(相信一个月赚8000的,也不是很多吧?)Q: 会耽误工作时间么? A: 与通过中介贷款相比，不需要多请假；但是需要你花费几天的业余时间做好功课 Q: 找那个银行贷款比较合适？ A: 每个银行贷款的利率都是一样的，差别在服务， 主要是提前还款的规定（提前还款需要交违约金）； 另外就是，在你代发工资的银行办理贷款，会比较顺利; 再就是，方便还款。Q: 银行面签之前需要哪些准备工作？ A: 分以下几步1）卖方同意你自己办理贷款，并且同意你指定的那家银行2）准备好需要你自己公司出具的证明： a.工资证明，加盖公司公章 b.公司营业执照副本，加盖公章（强企业不需要，只要带工作证或者badge 就可以）3) 资产证明，就是拿着你的工资卡，到银行打一张流水单子，要加盖银行公章 4) 确定一家银行，找到业务员：这件事也不复杂（一些中介会骗你说，银行不会针对个人办贷款，骗子！）当你确定了找哪家银行贷款以后，到银行的“支行”以上的门店，找大堂经理，说你要贷款，他们就会给你贷款部的人的联系电话。剩下的就是，你联系这个贷款部的人，约一个时间（卖方、买方都能到场，如果已婚夫妻双方都要到场），当然你可以跟这个贷款部的人谈谈关于回扣的事情Q: 银行面签当天需要带什么材料？A: 1)双方：买卖合同 2)买方： a.身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证, 结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都需要带） b.学历证、公司的工资证明、公司的营业执照副本、资产证明）卖方 a. 身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证, 结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都需要带） b. 房本，买房时的各种契税发票总的来说，自己办商贷，没有想象得那么复杂，但是有些问题需要注意的首先说，哪些情况不适合自己办商贷）卖主着急出售由于我们在银行方面毕竟人脉浅，而中介会有一个专门的人蹲点在银行办理商贷，所以进度好控制况且一旦在合同规定的时间内办不下来，违约的责任由中介承担）买方首付不够实话实说，评估价这个问题，中介与银行和评估公司的人比较熟，如果买方希望多贷款，那最好还是交给中介办我听说同一个小区，同一个户型（平米），高评比正常评估能多贷万再说一下，自己办商贷，需要注意的事情）一定要在银行里签合同，毕竟我们对那里不熟，还是多加小心）面签之后，尽量每天打电话给银行的业务员，催与不催的差别挺大的，托个个月也是发生过的事如果通过中介走商贷，中介还跟你要贷款服务费评估费担保费，那么你就跟他说，你自己办贷款多数情况下，他们会让步妥协，答应不收你这三项费用，免费帮你办贷款当然你要清楚，回扣肯定是被他们吃掉了个别中介，会说，这三项事不能不交的，因为不是交给他们中介公司，而是交给什么评估公司这时，如果你还想买这套房子，可以跟他要发票，就是说，这几项钱，如果是中介公司收的，坚决不交；如果是其他公司，如银行评估公司收取的，就把那个公司的收据发票拿来关于公积金贷款，我没有很高的发言权，但是也多少了解一点相对于商贷来说：）公积金办理时间相对长一点点，不过我也有同事个工作日办好的）公积金的评估价会相对低一点，这是真的北京市市管公积金中心在方庄，它指定的唯一评估公司叫康正宏基）公积金利率比商业贷款低，目前低不到一个百分点）中介在公积金贷款的过程中拿不到回扣，而且比较麻烦，所以一般来说，贷款服务费不太好坎）就是前面提到的，商业贷款需要交的税可以做的第一点，公积金基本不能做低我所见到的，中介帮我写的文书有这些：）定金收据）北京市存量房交易合同，这个网上有）首付款未付证明）网签合同差不多就这些所以代书费，如果交给中介千，也忒黑了这个钱，基本是可以砍掉的如果你选择商贷，等房本下来，到担保公司做完抵押之制后，你才能拿到房本，这时候，你可以申请按月提取公积金还银行贷款。何时选择公积金贷款， 我觉得 ，以下三种情况1）你准备还款的周期比较长，如 30年，因为毕竟公积金贷款利率比较低2）你首付足够，因为商贷评估价可以比公积金多