农村土地资本化的实践与思考.doc

农村土地资本化的实践与思考农村土地资本化是提高农民财产性收入和农业规模经营率的一个重要途径。07年颁布实施的物权法明确提出土地承包经营权归属于“用益物权”，标志着农村土地承包经营权与其他物权一样，可以与所有权分离，独立地进入市场流转交换，使土地从资源性经营向资本性经营转变。08年，中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定具体指出了“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”1、 街道基本概况 街域总面积166平方公里，现辖5个社区居委会、5个行政村，居民1.962万户，人口7.2万人。其中农户1.656万户、农业人口6.145万人。全街耕地总面积110790亩，其中家庭承包经营耕地面积76466亩。 二、当前农村土地实现资本化的几种方式1、转包、出租方式。近年来，专业种植大户、家庭农场等新型经营模式的兴起，加快了土地资本化的进程。截至目前，我街约有专业种植大户86户、流转土地14645亩，家庭农场38个、流转土地6539亩，其它工商资本流转土地10520亩。2、股份合作方式。我街10个村居共成立股份合作社22家、入社农户5571户、入社土地19572.8亩，合作社自身经营约2130亩，对外租赁17440亩。合作社对入社土地实行保底分配和二次分红。如：长山土地股份合作社，入社土地1219亩，2013年实现保底分配每亩700元，年终合作社收益的70%用于农户分红，亩均达140元。土地流转主要呈现出如下特点：一是农户私下之间的流转较多；二是土地流转面积逐渐扩大；三是土地流转布局逐渐趋于合理；四是流转后的土地基本上没有改变农业用途；三、影响农村土地资本化的几个问题虽说由于农业产业化的实施，农民外出务工的增多，土地流转也出现了上升的趋势。然而，由于操作的不规范，政策的不明朗，也造成了流转的实施过程中仍然出现了诸多问题。主要有以下几个方面：1、 认识不统一。一方面，由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将承包土地的经营权流转而又心存疑虑，害怕彻底失去土地，因此选择协商代耕、临时性转包等简单流转方式，仍把土地作为在非农行业混不下去的退路。另一方面，一些村干部对土地经营权流转的必要性认识不足，不支持、不引导，顺其自然。认识问题成为制约农村土地经营权流转的首要问题。2、流转行为不规范。农民自行流转多,报镇村备案少。口头协议或简单文字协议多,正式书面协议少。双方约定不明的多，约定明确的少；书面协议不规范的多,规范的少，内容不符合法律规定，造成土地流转经营矛盾较多。3、土地流出户直接从流转土地获得的效益偏低。农户流出土地后,尽管收入水平有所提高，但收入中来自流转土地的比例偏低，这主要是流出的土地大多数仍种植收益水平相对较低的粮、油等大宗农作物,或流转面积小,规模经营程度低，土地流转收益低，在很大程度上影响了不少有条件流出土地的农户流出土地的积极性。4、土地基础条件差，影响流转。我街是现有耕地11.07万亩，因地理条件和区位影响，基础条件相差较大。部分偏远的地区，因农田水利建设不到位，还存在“烧饼田、油条沟”和四级以上提水灌溉的现状，这就严重影响了土地的对外流转。5、土地因性质、用途等因素影响，存在补偿低的现状。一是征地安置采用原用途补偿，没有市场化运作，与经营性土地相比，补偿相差极大；二是公益事业建设用地的划拨政策，也严重影响了土地资本化的效率；三是集体建设用地未能纳入城乡规划，农村闲置建设用地不能充分发挥效益。四、解决问题的几点思考党的十七届三中全会的决定提出，加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。目前，农村劳动力外出务工增多和现代农业发展，农村对加快土地承包经营权流转的要求更加迫切。为此，我街结合实际，出台了关于加强农村土地经营权流转的实施意见1、 尊重农户的土地流转主体地位。土地承包经营权是农户的，流转与否、采取何种方式流转、流转价格如何确定，都要由农户说了算。2、 加大政策、法规的宣传力度,提高基层干部依法行政能力,增强农民法律意识，使他们在土地流转过程中，自觉按法律规范操作，提高土地流转的规范化程度，提高合同履约率。3、 坚持农村土地流转中“三个不得”，即不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。4、 依托街道经管部门，设立农村土地流转服务中心。“中心”成立以后，统一印制规范的合同格式，保证每份土地流转合同条款齐全、手续完备。如果农户要流转土地，将承包的土地委托给村委会，由村委会