萍乡商业地产方兴未艾.doc

我市商业地产方兴未艾记者 谢天乐 商业地产，顾名思义，即作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，既属商业地产范畴，也可单列。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。商业地产的崛起，已开始成为我市城市发展新的增长极。商业地产发展趋势解析 房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，未来将进入精细化、集约化的发展时代。在新的形势下，商业地产企业需把握行业发展的趋势，主动寻求转型，对传统商业积极进行业态等一系列调整，对新建商业提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。1. 商业地产步入去粗取精，优胜劣汰阶段2015年，全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同2013年相比增长率高达77%。商业地产体量达到一定程度，以买方为市场主导的地产领域越来越趋向理性化。在这样的阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚、拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。2.三四线城市商业地产处于供应高峰根据最新数据统计，2016年城市综合体总量供应大部分将集中在三四线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；三四线城市要表现其杠杆性，市场开拓力强、将发展前景与空间放在首要位置的房产企业，更适宜选择三四线中的部分机会型城市发展。3. 盈利模式从租售并举到自持转变对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段。4. 将从“重招商”向“重运营”转变 商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位，强有力的招商执行，最后都要落实到商业运营。随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。5、多要素促成商铺增值 商业地产最核心的产品是商铺，投资者最关心的正是商铺增值潜力。综合分析，商铺增值有4个最关键的因素。第一，商铺资产价值中最关键的是地段，即区位价值，这决定资产未来升值空间的大小。第二，商铺所处地区经济发展布局及未来5-10年规划。第三，年租金折算的收益率。一般以200个月租金收回投资作为评价的中界限。确定商铺的投资价值具体就由商铺实体资产的价值和年租金收益率两部份组成。第四，如果商铺由开发运营商统一经营和管理，商业地产的品牌和运营实力至关重要。萍乡区位优势和发展规划，引商业地产聚集 作为江西的“西大门”，萍乡曾拥有丰富的“黑白灰红”等多色资源，其中煤炭和电瓷在全省乃至全国都占有举足轻重的地位。随着资源的不可再生以及城市自身产业结构的调整，近年来，萍乡吹响“城市转型升级”新号角，开始迸发商业地产聚集的喜人效应。截至目前，润达国际、华美立家家居建材广场、法莱德国际生活广场、美佳华商业广场等商业地产项目如雨后春笋般涌现。按照萍乡市城市总体发展战略规划（2008-2020），我市将从单纯的城市发展观转向区域统筹、城市协调发展观；从工矿型城市转向新兴工业城市、区域中心城市、消费型城市。城市人口规模在2020年将达到80万人，城市用地建设规划也将达到79.86平方公里。相信随着城市化进程和城镇人口的增长，商业地产项目能乘势东风，发展壮大。我市商业地产项目各具特色润达国际城市综合体：润达国际携全球最顶尖的建筑设计公司美国凯里森、国际顶级品牌酒店室内设计事务所香港郑中设计事务所CCD、最全面的机电顾问专家洲际、希尔顿等五星级酒店合作者思迈中国、五星级酒店厨房顾问专家思朗、全国最强的招商运营团队中美华尔联袂全球顶级品牌巨献，缔造了150米萍乡前所未有的城市新高度。作为冠绝全城的45万平米地标综合体，润达国际占据全城绝版核心地段，位于“江南第一广场”秋收起义广场西侧，以领袖之姿和无可比拟的气势震撼全城。翡翠世纪广场：位于萍乡市安源新区中心区域。项目总建设用地面积为14843.9平方米，规划总建筑面积119200平方米。该项目突出两大特色：一是地标性建筑；二是安源新区内的商贸中心。以商业、办公、酒店、商埠为主。建筑沿场地边沿布置，中间围合成中央广场。1号楼高度为99.9米，为项目标志性建筑，也是萍乡地标性建筑，主要功能为高级酒店和办公场所；2号楼高度79.9米，位于南面，为酒店式公寓；3号、4号楼位于西侧和北侧，面对主城区方向形成主要的商业入口广场，成为大型商业零售、电玩城和电影院等商业场所；5号、7号楼位于中央广场上。此外，工程还包括一处半地下超市。项目共有465个停车泊位及大型人防工程。 华美立家家居建材广场：作为中国家居建材行业流通领域第一服务品牌华美立家5年30城的全国扩展目标正在稳步推进。其中，萍乡华美立家家居建材广场择址萍乡主城区与未来行政中心区，320国道和319国道黄金交汇点，地理位置优越。江西作为华美立家布局华中的重要据点，目前已成功在吉安、九江、抚州三城开发运营大型家居建材市场，萍乡华美立家项目一期用地137亩，建筑面积大约12.6万平米。 法莱德国际生活广场：正在紧张施工建设的法莱德国际生活广场营销中心，以玻璃钢挂的醒目外墙吸引了不少市民的关注。法莱德国际生活广场是一座集五星级酒店、甲级写字楼、电子商务中心、大型购物中心、欧风商业街、美食街等大型综合体。项目位于萍乡市车管所旁，由萍乡市法莱德实业有限公司投资6亿巨资打造的中国首座婚庆主题意大利风情商业中心，占地75亩，总建筑面积16万。 美佳华商业广场：萍乡美佳华商业广场项目由深圳美佳华实业有限公司投资8亿元人民币建设。项目建设在319国道以西，经贸大厦以南。占地总面积42588平方米，将建成集高星级酒店、高档写字楼、商务公寓、大型超市、精品百货、特色餐饮、娱乐休闲等为一体的大型城市综合体。 中帜汽配城：由中帜集团投资开发的赣湘国际汽车汽配城分为一期汽车城项目和二期汽配城项目。整个项目将以萍乡地区最大、功能