谈江阴商业格局之变.docxVIP

谈江阴格局之变回想江阴以往，上一次发生江阴商业格局重大变化的年份应该在2005年。那一年先后开了大润发超市（04年），时代超市（如今的乐天玛特）二家大超市；那一年还先后开了华地百货及下属的大统华超市，东方巴黎（如今的浙江商贸城）二家商场。江阴也从农工商大卖场一家独大转变成以大润发为首，从华联一家独霸多年转变成以华地为核心的市场格局。那一年的情形，那一年的心境，只有当时经商的人才能明白，当大批的本土中小超市，服装店出现关门潮时，你就会明白真正的商战是残酷的，也是无情的而今年2012年，是时隔7年之后又一次巨变，这次的演员有很多，分别如下：以“巨无霸”综合体为首的万达广场；以小型综合体为代表的鹦鹉之城；以商场为代表的华天商厦；以小商品市场为代表的特惠来家居生活广场；以年轻时尚为卖点的澄江福地地下商城时尚莱迪。 但主角永远只有一个，那就是万达广场。下面我将一一谈这几个即将开业的商业体前景首先我想谈的不是主角万达广场，而是市中心地段的华天商厦。华天商厦位于原来的虹桥南路国美电器和招商银行（虹桥南路与中街城中菜场路口），共9层，从地下一层到地上八层，总建筑面积21,015平方米。 官方公布如下：-1F：停车场；1F：璀璨名品馆，以品牌女鞋、化妆品、钟表、黄金珠宝为主；2F：青春少女馆，以16-25年龄段女装、彩妆、配饰、香熏为主；3F：窈窕淑女馆，以25-35年龄段女装、皮具箱包、饰品为主；4F：优雅名媛馆，以30-55年龄段女装、内衣、家居服、皮具箱包、配饰为主；5F：睿智男仕馆，以品牌商务男装、商务休闲、休闲装、男鞋、男仕皮具、精品为主；6F：童趣家居馆，以童装、童鞋、童玩、床用家居、家居精品为主；7F：食全食美馆，以全球美食和风味小吃为主；8F：国际名品折扣馆，以国际品牌及国内一、二线品牌折扣特卖场为主。“华天”我想说这名字起得还是有点意思的，和“华地”比，一个天，一个地，又是“华联”的亲家。想想华联，华地都是江阴比较知名或者说强势的商场，那华天又会如何呢？在处市中心繁华地段，看似前景美妙，但我却不这么认为，当然除了美食那一层，原因如下：定位高档，有近在咫尺的华联，几乎无人能超越。定位中高档，有面积大它几倍，人人向往的华地。定位中低档，银泰这么多年也不见大起色，精品已经摇摇欲坠。定位低档，谁能比得上人民商场的人气和低价？ 那个位置是好位置，如果来个大体量的知名商场，一定能够掀起浪潮，而2万平米还分这么多层，想要火，真要动动脑筋。另外，如今的时代早已是专业人做专业事的时代，华天商厦的业主是江阴一本土企业升辉集团，主业做热能和包装材料也做房地产，对于一个做实业的企业进军做百货零售，我认为还是有难度的，不管是招商、营销还是管理等都将是硬伤，这一点同星光百货。 而我认为还有一个最致命的隐患，这里先不讲，在后面的贴中我会给出答案华天商厦乐观指数：悲观！下面讲特惠来家居生活广场，名字起得挺不错，说是广场，其实就是第二个浙江商贸城，说句难听点，就是看浙江商贸城生意好了，借光借客开家差不多的，坐享商机。特惠来位于浙江商贸城和人民医院中间位置，南面临寿山路，西侧和商贸城中间有一条道路，结构为5层，总体面积为15400，商场约10000左右，是集购物，餐饮，住宿为一体的综合型商业街区。一楼，经营精品服饰。二楼，家居百货。三楼，家纺家饰，儿童用品及七天连锁酒店，新时客餐饮，乐扣乐扣专卖店等。 对于特惠来，说实话，我还是蛮看好的（虽然它有模仿别人之嫌），其原因不言之明，依靠着浙江商贸城的强大人气与客流，而且据我了解，很多浙江商贸城和新百业广场的业主也去拿铺位了，也就是说，一切都是成熟的，而且会产生1+12的效果，特惠来和浙江商贸城的组合将加大它们在江阴市区的影响力和号召力，所以生意应该不用太担心。 但由于此消彼长的缘故，附近的同行业：城中小商品市场会影响比较大，新百业广场也会多少受其影响，估计年底到明年年初的时候，这二个市场将出现大批关门转让的店铺。原因很简单，在一定时期内，江阴的人流就那么多，当一方特强大的时候，人流就往那一方聚，竞争对手的人流就会减少。当然随着时间的推移，比如说过上二年时间，市场容量的自然增长，这种影响就会逐渐消失，但问题的关键是：你能否撑过这灰暗的二年？特惠来乐观指数：乐观！接着讲讲澄江福地地下商城时尚莱迪，时尚莱迪商业管理模式创建于1987年，以擅长经营地下商城，体现时尚风向站在潮流前端而著称。在江苏最为著名的就是很多年轻人都熟悉的南京时尚莱迪和常州时尚莱迪广场。江阴时尚莱迪位于江阴市人民路步行街“澄江福地”地下商场，为江阴的城市中心，周边商场林立，是江阴的核心商圈，总建筑面积为5000余平方米。主营服装、鞋帽、百货、餐饮、手工DIY、美容美甲、娱乐、特色商铺等。江阴时尚莱迪最大的优势在于有个专业化的运营管理团队，但这不是万能的。一个商业体的成功，不仅仅依靠人这一个要素，还有天时与地利，而在我看来，后二者对于目前的江阴来说，皆不具备。首先，我想说时尚莱迪的本质，其实就是一个稍正规化的小商品市场，与小商品市场并没有多少本质差异，而通过我上面贴中的介绍，在离它不远处北面，就将开一个比它大上一倍的特惠来小商品市场，而且特惠来与浙江商贸城的组合，所产生的能量与影响力将大大增加，从而消减了时尚莱迪的影响力与吸引力。而城下商城式的服饰城，在有地铁的大中城市百姓更容易接受，而对于江阴这个小县城来说，百姓并不习惯，而且江阴莱迪的体量较小，也是个问题。南京和常州的莱迪是成功的，那是因为有强大的流动人口和庞大数量的大学生，这些是它的主要顾客群，而江阴恰恰不具备这些。时尚莱迪乐观指数：悲观！ 再来谈谈小型综合体鹦鹉之城。鹦鹉之城以教育为主题的一个一站式育教广场，位于毗邻路与崎山路交叉处，昊柏酒店对面。以教育为主题，同时规划还有家乐福卖场、影院、高档中西餐饮等业态。总建筑面积6万多，其中商业建筑面积30000多，机动车位达600多个，非机动车位1000余个。建筑为密封式商场形式，项目分为商业和写字楼部分，商业分为地下一层，地上三层，写字楼为4-10层。负二层为停车场，负一层是家乐福超市，面积近16000，一层是餐饮及零售百货，二层青少年及幼儿教育中心，三层是影院。鹦鹉之城，处于城南核心地带，看它的周围居民区，有不少成熟的小区，且相对比较集中，我还是很看好的，而且鹦鹉之城的西面，沿毗陵路二边有很大的开发余地。旁边的皮弄路不久也将改造，直通丽岛华都、南都苑、天潮华都等小区。还有一个亮点就是鹦鹉之城的入驻超市家乐福，家乐福的经营模式和大润发比较接近，也喜欢以各种低价吸引中低档消费者，这一点在江阴很管用，因为江阴的普通工薪阶层老百姓其实很多的，追求实惠低廉的商品价格很重要。而影院也能一定程度吸引消费者，带来不少人气。然而，近期得到的消息，大桥路江阴市气象站南面，即将入驻本土吉麦隆超市，而吉麦隆超市的主力顾客群就是周围的永安几个村居民，而这个客户群与家乐福重叠，会在一定程度上影响家乐福的生意。鹦鹉之城乐观指数：观望 最后谈谈主角万达广场。为了对万达广场有一个全面的了解，前些年特地去参观了无锡万达，前几天又冒充施工人员溜进江阴万达内部参观了下。 众所周知，万达的招商能力是目前中国商业地产中首屈一指的。在我看来，招商能力是重要，但重要不及万达广场的规划设计。规划设计工作，每个地产开发商都有做，但少有能将商业地产做得如此之好。以我目前的眼光，万达是最好的。去过万达的人，我相信有同样的感受，就是你不消费觉得有些对不住它。说神奇也不神奇，它的核心优势就是三层的室内步行街。再简单点说：就是一个三层的大大的长方形建筑，里面划个“十”字，把长方型建筑分成四块，这个“十”字就是室内步行街，步行街两旁是各种店铺，顶部用透明材料，使阳光能照射进来。而这四块地方用来入驻各种大型商家，比如万达自有的“万达百货”“大歌星KTV”“万达影城”“大玩家”等和引进的大超市、酒店、电器卖场、大型电玩城等地下二层是大型停车场，地下一层是华润万家超市，通过自动扶梯直接上一楼室内步行街。对于万达广场的生意，不少网友可能还心存疑虑，但我还是一直很看好的，万达广场处于西区的核心位置，而西区的发展同五年前已不可同日而语，可以用翻天覆地的变化来形容。成片的新楼盘和向西发展的无限空间使西区具有无限可能。而城东却因为工业园区的阻隔，而失去了发展潜力，后劲乏力。所以，今后几年，城市中心确实会向城西转移，这对于我这样的城东人，可能心底并不想看到，但这是无法改变的趋势。所以说万达广场的客户群潜力巨大，本身优势又明显。还有比较重要的一点，就是它的周围无强有力的竞争对手，西区的大统华虽然位置也不错，而且将开第二家，但客户群体定位不同，两者提供的服务内容不同，所以两者并不冲突，去大统华超市的客户，还是会去万达买衣服，品美食，看电影，打电玩。而万达东南面的农工商大卖场，已经病入膏盲，更是与时尚购物天堂的万达无关联。看到这里，大家可能会对万达比较有信心，在这里我不得不重提一点：万达的室外步行街，我并不看好。了解万达的朋友都知道：万达是做商业地产的专家，它所开发的城市综合体，大部分可经营面积是自己持有的，也就是说只租不对外销售。而住宅和一部分可经营面积是对外销售的，用于回笼投资资金。问题就来了，住宅不说它，我要说的是对外销售的那一部分可经营面积。万达广场因为市场定位准确（以中档为主），本身规划设计非常人性化，因而生意都比较好，这让很多投资商业地产的人都想投资万达的商铺，可惜的是万达惜地如金，“核心资源”不卖！只拿出外围商铺用于出售，而且这一部分商铺，在我看来，并不看好！为什么呢？为什么我前面刚说完江阴万达广场生意将不错，又说那用于出售的那一部分商铺却并不看好呢？原因如下： 一、江阴万达此次用于出售的商铺是万达广场外围的室外步行街。但去过万达的人都知道：万达的人气一般集中在广场室内步行街，而导致室外步行街人气相对惨淡。大家知道，人都喜欢往人多的地方走，当然这不是主要原因，主要原因是：万达的室内步行街太优秀了，且体量太大。江阴的人民中路步行街，大家知道的，一共才450米的样子，而万达的室内步行街一般有500米，（具体不知道江阴的多长），且是三层，也就是说500*3=1500米，是江阴步行街的三倍，对江阴人民来说，可以算是大体量了，本来这是好事。但对于室外步行街来说，恰恰相反。但人走多了路是会累的，在品种繁多的室内步行街逛久了，大多数人也就没精力再去逛室外步行街了。 二、消费市场容量有限。万达广场一般以建在地级市以上城市副中心为主，像江阴这种县级市是刚刚开始进入开发。县级市与地级市，最大的区别是：县级市的市中心也不及地级市的副中心客流量大，而万达广场建在江阴的副中心（目前来看，也许十年后会成为市中心）虽然我曾在前面列举过江阴万达周围的多个住宅小区，但不要忘了，这些小区大多数是新开发的楼盘，大多数的业主并未真正入住。（虽然后期将有所改观，但目前来说，情况不容乐观），即便后期的小区全部建好，业主全部搬入，但县级市毕竟是县级市，还是在县级市的副中心，消费客户群的基础不是太厚实。而江阴最具消费潜力的“中产阶级”人群公务员群体，一般住在江阴市区的东面，去西面有一点小远也是事实。而江阴的经济是以乡镇企业为主的，市区的经济并不强势，导致江阴的一大部分中、高消费人群分流在各个乡镇，这些乡镇离周边城市（如无锡、张家港、常州）很近，致使去外市消费的很多，进而导致市区的商业氛围很淡。所以：仅有的人流，能集中在万达室内步行街就不错了，很难有足够的人流支撑室外步行街。三、用于出售的商铺价格偏高，导致“高不成、低不就”。万达广场目前在全国各地生意兴隆，这让它的名气大增，因而“产品附加值”同样大涨。（如今的社会，名气是值钱的，所以有人拼命也要出位、出名，比如说明星，名气越大，出场费越高。）据大概了解：江阴万达的外围商铺价格在3500045000，户型是一间二层，主要面积在100平方。大约算下：100平方*40000元/平=400万元，加上办房产证的各种税费，大概在420万左右。大家要明白一点：这是一间二层，不是平层。也就是说100平方的店铺，楼上楼下一除二，就成了50平方，而一般来说，开店只用楼下部分，楼上只能用作仓库或者住人。而50平方还是建筑面积，实用面积还要打个折，比如说只有40多平方。40多平方的面积，说实话，只能开个小店，稍起眼的品牌店起码要二三间这样的门面。我们就算一间吧，420万的房价，请问要租多少租金一年为好？我想起码要5%的回报，（就算是5%的回报，如果贷款的话，支付利息也是远远不够的。）420万*5%=21万，21万的房租，在一个县级市的副中心，租一个实用面积40多平方的门面，恐怕除了肯德基等少数实力派，少有人胆子如此大。这样的房租水平，低档品牌的商家也就不太可能了，那么高档品牌呢？问题是高档品牌为什么不直接入驻人气旺盛的室内步行街呢？难道它傻了不成？所以，万达广场周围虽然客户群体目前不够厚实，但凭借本身优秀的招商能力，和超一流的内在规划设计，及本身超高的知名度和号召力，让万达广场自持商业室内步行街等主体能很好的生存下来。但因为项目处于县级市的副中心，加上江阴特有的乡镇经济模式，再加上高溢价的商铺价格，再加上室内步行街体量大等原因，多方面影响到外围商铺的人流等，导致用于出售的外围商铺目前较难以生存，如果万达帮业主统一定位招商，可能效果会好些，但万达不太可能这么做这种雷锋的事。万达广场分二部分评价室内万达乐观指数：乐观！室外万达乐观指数：悲观！谈到这里，即将开业的几个商业体基本介绍完。