开征房地产契税的经济学思考.docVIP

开征房地产契税的经济学思考徐汉峰湖北职业技术学院（湖北孝感432000）摘要：文章认为不开征房地产税，那么有钱人就会钻政策空子，大量囤房或炒房。如果开征了房地产税，那么“投资”一词作何解释，有钱人的钱又将钱投向何方？对于一般城镇居民脑子里还一时转不过弯来，为什么在征老百姓的房地产税金。第三种观点是事不关己，高高挂起的麻木态度。笔者认为房地产税还是要征的，但要区分不同情况区别对待，既要保障劳动人民的居住条件，又要为国家增加财政收入，还要减轻劳动人民的经济负担，更要抑制炒房现象，构建一个“均无贫，和无寡，安无倾”和谐社会。关键词：生产用房地产；经营用房地产；生活用房地产；公共性房地产；公益性房地产；房地产契税；经济学思考中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：一、计征房地产（二手房）契税的客观必然性1、产生背景自中华人民共和国建国以后，为了提高劳动人民的居住水平，在城市里就产生了以房管部门统一建造国有房地产或集体房地产这一新生事物，当居民向房地产管理部门交纳房地租金以后，于是就出现了房地产管理部门要向政府税务部门交纳房地产税一说。现在这些房地产有的已经达到或接近于建筑物的设计使用年限，有的房屋就被拆掉了。至于尚存的房屋随着经济体制的变迁，于是该拍卖的拍卖了，该转让的转让了。在农村里，笔者从未看见过老百姓住房要向政府交纳税金的现象。在改革开放以后，人民的生活水平逐步提高，多代同堂的现象已经逐步消除，由原来的人均几平方米至今天的人均几十平方米甚至几百平方米的现象比比皆是。随着二十一世纪人民政府取消农业税，随后近几年政府又实行了农业补贴以后，农民的生产经营观念和生产经营方式都发生了翻天覆地的变化，大多数农民都进城打工去了，于是就造成了两种客观现象。一是大批农民进城和大批大学生的进城使得城市里有房地产的居民就产生了出租现象，将房地产出租给商人做生意，出租给农民工居住或出租给学生家长陪读等客观事实。二是农民外出在外打工又造成了农村房屋的闲置，于是农民打工族又将自己在农村的闲置房出租、转让或拍卖给农工商经营者生产经营，产生租金收益和拍卖收益或变卖收益。2、客观原因在进入二十一世以来，金融危机席卷全球，有钱人为了抓住商机，避免其他投资领域的投资损失，于是有人就当上了房地产开发商，大量地开发起房地产市场，而另一部分人又将开发商建造好了的房地产楼盘购买进来或囤积起来作为再投资手段，从中获取合理收益或超额收益甚至是垄断收益。而另一部分人就是大量的无房者和无钱者，为了栖身之地或受“树大分叉，人大分家”传统观念的影响，大批年青人尤其是城市人，在拿结婚证前就要购买新的房屋，以避免“婆媳不和”现象的产生。在改革开放的三十多年里，我们十三、四亿人口按三、四口之家粗略计算，则需要四、五亿套居民住宅面积。最低红线需要四点五亿套居民住宅房，再加上生产经营性用房和商业经营性用房，其需求量将会更大。我国房地产业从一九九三年至今已发展了近二十年的时间，无论是房地产开发和房地产经营对拉动我国GDP的增长，还是提高我国城乡居民的居住条件都起到了决定性的作用，“随着国民经济的增强，房地产市场的繁荣，出现了过度投资、投机现象，房价飞涨，贫富差距进一步加大”1的现象，与这个民生问题相关的关注点人们不得不高度重视，因为这个关注点高度地关系到中国“两型”社会的构建问题。3、房地产贡献我国房地产行业和房地产市场自上个世纪八十年代至九十年代我国房地产产业进和了一个空前的发展阶段，九十年代末，随着社会主义市场经济体制的确立和住房制度改革的逐步深化，我国房地产业呈现出强劲发展势头，到二OO三年，全国房地产开发企业经营收入达到九千一百三十七亿元，利润额五百O六亿元。全国建筑业企业总收入为二万二千O三十七亿元，利润总额为五百二十亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为百分之二和百分之六点九。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业的二十七点五，位居第二。“房地产的高速发展，提升了城镇居民的居住水平。在十五期间，商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例从二OO一年的百分之四十二点八四增加到百分之六十点三五。在新建住房中，个人购买商品住宅的比例逐步提高，从二OO一年百分之九十四增加到二OO四年的百分之九十六点四五。”2说明房地产开发速度很快，也说明人们对房地产购买的强劲势头。4、矛盾显现在中国有一些人具有囤房现象，现实生活中有的人不只一套房地产，而是有多套住房甚至是几十套房地产，这种现象的最终目标就是为了投机，想从转卖中获取投资收益，还有的人乐此不疲地买进与卖出房地产，从中获取“丰厚的回报”，这些现象的缺陷就是调控不力。象这样的现象若以课征高额税收的方法也难以达到抑制投机商人的这种投机动因，因为房地产商或炒房商一定会把国家征收去的房地产税金加到房地产物体之上，因为中国有这么两句经典的成本学语言：“羊毛出自羊身上”。“哪里来到哪里去”。笔者自问，国家为什么就不能实行以居民身份证和结婚登记证进行逐人逐户网络搜索及调控。笔者认为这种调控方法既简单又可行，还能够得到全国老百姓尤其是无房者无钱者的坚决拥护，房管部门只需要通过公安局了解居住情况和婚姻情况就一目了然了，对于农民工和大学生进城打工，政府完全可以提供廉租房予以解决。在目前的存量房交易征税过程中，主要是以房屋交易合同上注明的成交价格或房屋中介机构的评估价格作为计税依据，由于双方合同缺少必要的监督机制，于是就出现了大量的阴阳合同，以低报成交价格的方法交纳房产税，于是就偷逃了国家的税收。另一个原因还源自于各个房地产评估公司对同一地段、同一楼盘或同一楼层使用了不同的评估方法，至使评估报告不够透明，使评估价格偏离了当前房地产交易市场交易价格的真实行情，于是就失去了评估机构的公允性和严肃性。5、税收杠杆对于开征与不征二手房房地产税的问题，人民群众基本上有三大观点：一是对于有多套住房者或者超面积住房者或一般房地产居住者而言，大多数人认为不该开征房地产税，这部分认为老百姓住房交什么房地产税，这是生活水平提高的象征，是投资手段的回报，这是第一种观点。第二种观点认为有多套房产地产或超面积居住的人是利用改革开放的政策发了一点小财，居然做起了囤房炒房的生意来，从中获取了一定的经济收益。从经济学的观点出发，有收益就必须向政府交纳房地产税，这部分人大多数是无房者或只有一套住房者的观点。第三种观点认为，超面积居住或拥有多套住房出租收取租金向政府交不交房地产税，此事与我无关，事不关己，高高挂起。笔者认为，政府利用税收杠杆调节人民的经济生活，是宏观调控的主要手段，为了节约资源，和谐社会，处理穷富心理失衡现象，缩小穷富不均的差距，作为转让房地产有租金收益的人而言应该适当地向政府交点税金。因为税收手段一直是国家宏观调控的重要杠杆之一，只有通过税收手段才可以调节存量房的交易收益，堵塞税收漏洞、公平税负，充分发挥税收政策对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续的健康的发展。6、理论依据笔者认为开征房地产契税的理论依据源自于胡锦涛的科学发展观、持续发展观、和谐发展观和改革开放的成果共享观这“四个观念”之上，要“更好地实施科教兴国战略，人才强国战备、可继续发展战略，着力把握发展规律，创新发展理论，转变发展方法，破除发展难题，提高发展质量和效益，实现又好又快发展，为发展中国特色社会主义打下坚实基础。”3当前房地产出租、转让、经营、超居等现象就是目前市场经济的一种客观事实，为了抑制炒房人牟利行为，为了制约有钱人无限购置房地产的膨胀心理，就要创新发展理论，让中国的老百姓人人有房住，而且要人人住得起。在国民财富发展上要转变发展方式，要让改革开放的成果惠及到中华人民共和国每一个公民身上。在具体征收管理上，要解决发展难题，正确、合理、合法的使用评税计价的评估方法，既要把税金征收得上来，又要让人民负担得起，让政府和人民双方都高兴都满意，构建一个“均无贫，和无寡，安无倾”4的和谐社会。二、确定课税对象要有科学性和合理性1、商用纳税。对于购买房地产者完全用于生产目的和经营目的，那么这一部分房地产必须向政府交纳房地产契税，但不包括农村分田到户实行土地承包制的土地使用权。笔者拥护十八亿亩土地红线且历代子孙不能动用的正确决策，这是保证中国人民永续发展的物质基础，一万年不动摇，一万年不变更。2、事业免税。对于购买房地者完全用于国家机关、部队、医院、学校，但不包括民营性质的医院和学校等事业单位的房地产，笔者认为不必要向政府交纳房产税，是因为这些职能部门和事业单位本来就是为人民服务的部门或单位，基本上无利可图或图利微薄，他们的饭碗吃的就是政府的、人民的，何必再从他们身上收取房地产税金。3、自居免税。对于购买房地产完全用于居住、生存、生活、学习和发展的必备物质条件，就不需要征收房地产税金。因为，有其人必有其居，有其居必有其房。但这个必有其居必须是在当地政府核定的合法居住面积之内。例如：上海市实行人均六十平方米合法居住权益这个政策就很好，当超过了六十平方以后再按照超面积进行计征房产税。对于男女单身超过三十岁以后尚未结婚者，当地政府应该核定一套八十平方米或九十平方米的小户型，实行免征房地产税金的办法。对于丧偶家庭，双方有子女者就按两个家庭予以核定，对于离异再婚者购买的多套住房就要谨重核定其合法住房面积，然后按超标准面积计征房地产税金。4、几个担心。第一，如果城镇人口要交纳自己居住房的房地产税的话，那么农村人口也要交纳居住房地产税金。因为同在一片蓝天下为什么有两样对待。如果说城镇人口占用的土地资源是国家的，那么农村人口占用的土地资源就不是国家的吗？第二，既然城镇人口居住房地产要交纳税金，那么富人、收入高的人肯定交得起。至于下岗者、无业者、尚未成年者、老弱病残者目前还在吃低保，哪有余钱交房地产税金呢？笔者认为穷人也要向政府交房地产税，锣做锣打，鼓做鼓敲，穷人该给政府的税金一分也不能少，政府该给困难户的低保和补贴也是要补给的，只有这样，才能抑制其国人的住房面积，做到公平居住，公平赋税。第三，笔者认为，一个合法家庭允许一套由当地政府核定的一套房屋面积，对于第二套、第三套、第N套，或超出了中华人民共和国合法公民居住的合法面积以外，就要按照超额累计税率的办法计征房地产税金，对于房地产的拥有者，完全可以通过公安部、民政部和房管等部门进行计算机联网予以核实，才能够真正起到抑制作用。三、房地产税金的计算方法要有科学性和公平性1、评税标准。以当地人民政府颁布的分类房产建安造价标准资料和城镇基准地价资料为基础，确定符合当地实际情况的评税标准。2、采集资料。当地地税部门要向建委、规划、国土、房产、财政、物价等部门或单位获取评税所需要的一切基础数据。3、软件改造。利用各地所采用的计算机评估软件系统，根据当地实际情况，对通用软件的功能设置、基准价格、经济指标、计算公式、技术参数等要素进行本地化的修改、测试、检验和完善。4、评估方法。利用成本法、市场法、收益法等评估方法进行数据分析，确立适合本地的评估计价方法，使计算机软件适合本地情况。5、两者孰高。运用计算机评税价格技术平台，采用两者孰高法计算房地产计税价格，然后运用计征比例求出应交纳房地产税金额度。6、征税比例。在征收比例上，有的地方主张住宅房按核定价的百分之一计征，非住宅房按核定价的百分之一点五计征，还有地方按百分之零点六和百分之零点四分别计征，这就要看各地的具体情况具体确认。笔者还建议，将中国现有的一点五个亿的存量房全部变成廉租房，以解决中国人因住房困难或房价过高的燃眉之急，在征收比例上可以采取灵活政策，可以降低税收比例，鼓励有钱人做善事，做好事，不要吵来吵去，争来争去，面对现实，与时俱进。参考文献：1 杨井贺.美国房地产税收制度研究EB/OLhttp：//p=31767266840.html.20080806.2010-08-222卜艳.我国房地产税收流失的经济学分析和治理对策研究EB/OL.http：//p=31767266840.html.2006.05.31.3胡锦涛.高举中国特色社会主义伟大旗帜，为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗M.北京：人民出版