2008年中国北京房地产市场调查及投资分析报告.doc

2008年中国北京房地产市场调查及投资分析报告摘要：三、房地产网络营销的优势415 四、网络营销的不足与改进417 第四节整合营销419 一、整合营销概述419 二、房地产整合营销的内涵419 三、中国房地产业所面临的市场营销 .关键词：房地产市场,房地产,市场营销类别：市场营销来源：牛档搜索（Niudown.COM）本文系牛档搜索（Niudown.COM）根据用户的指令自动搜索的结果，文中内涉及到的资料均来自互联网，用于学习交流经验，作品其著作权归原作者所有。不代表牛档搜索（Niudown.COM）赞成本文的内容或立场，牛档搜索（Niudown.COM）不对其付相应的法律责任！2008年中国北京房地产市场调查及投资分析报告第一章 房地产相关概念1第一节 房地产业的定义及分类1一、房地产定义1二、房地产的分类1第二节 房地产市场的基本概念2一、中国房地产市场的特点2二、房地产行业管理的职责4第三节 房地产市场分析的内容和特点6一、房地产市场分析的层次6二、房地产市场分析的内容6三、房产地市场分析的特点8四、提高房地产市场分析有效性的途径10第二章 房地产业发展状况11第一节 中国房地产业发展现状11一、2007年一季度房地产市场形势分析11二、中国房地产周期13三、房地产低谷临界点到来14第二节 从宏观经济角度看中国房地产业16一、宏观经济与房地产业二者相互影响16二、中国独有的增长模式将影响房地产业发展17三、宏观参数的调整将对房地产影响巨大18第三节 中国房地产企业发展的策略19一、品牌制胜策略19二、人力制胜策略21三、文化制胜策略21第四节 2007年中国房地产业发展的前景预测25一、2007年中国房地产业将步入良性循环25二、2007年房地产市场形势预测28第三章 北京房地产业发展状况37第一节 北京房地产业发展现状37一、北京房地产市场向成熟迈进37二、北京“住宅禁商”后的房地产市场状况39三、北京房地产业新增加62家外商投资企业40第二节 2006-2007年北京房地产市场分析41一、2006北京房地产市场运行状况41二、2006年北京市房地产开发指数处于景气区间45三、2007年1月7月北京房地产市场运行分析47四、2007年北京市房地产市场四大特点51第三节 北京房地产市场价格分析52一、房地产价格波动的主要影响因素分析52二、2005年以来北京房地产价格走势57三、北京市房地产市场价格状况58四、北京市房价走势分析59第四节 北京成为海外投资热点61一、房地产海外投资50%在北京61二、北京楼市吸引大量海外基金投资62三、2007年进入北京楼市资金预计增300亿64第四章 北京市房地产的市场需求分析65第一节北京房地产市场消费需求基本状况65一、北京购房群总体购买力不高65二、北京购房群总体认知水平不高66三、消费者住房需求特点与趋势67第二节 购房者置业特点与趋势72一、大多数购房者为自住型购房者72二、交通配套购房者最为关注74三、购房者对居住环境和房价的权衡75四、投资型购房者的置业特点及购买权衡77第三节 房地产住宅市场中的重要购买人群78一、投资型购房者78二、郊区型购房者78三、享受型购房者79第五章 北京房地产市场土地的供给分析80第一节 土地市场的相关概念80一、城市土地市场供应的概念与特点80二、土地市场的特殊性81三、房价与土地成本82第二节 中国土地市场状况86一、中国土地市场的特点86二、2005年中国土地市场综述87三 中国土地市场发展趋向理性93第三节 北京土地市场的供给分析97一、2005年北京土地市场形势分析97二、北京土地市场六大特点102三、北京土地市场供应节奏加快103第四节 中国土地供给政策与策略分析105一、2006年中国加强房地产市场土地供应调控105二、中国土地供应政策倾向普通住宅106三、土地供应政策调整对中国房地产业的影响108四、土地政策的变化及其策略112第五节 北京房地产市场土地的供给趋势117一、北京土地供应呈现放量趋势117二、2006年北京土地市场前景117三、2006年北京土地市场的四大趋势121第六章 北京住宅市场126第一节 北京住宅市场状况126一、2006年北京住宅市场回顾126二、2005年北京住宅市场分析130第二节 北京各类住宅市场状况131一、北京外销住宅市场分析131二、北京高档住宅市场发展良好133第三节 北京住宅区域分析136一、北京市八大区域住宅状况136二、东部发展带138三、西部发展带140四、南城区144五、中关村核心区146六、东部商务中心区148第四节 北京住宅市场价格分析154一、北京市普通商品住宅价格现状与分析154二、住宅的需求价格与供给价格157三、住宅价格的影响因素159四、对北京市住宅价格问题的评价和对策建议163第五节 北京住宅市场的发展前景165一、北京住宅市场前景预测165二、北京住宅开发呈现四大新趋势168三、北京高档住宅市场前景看好170四、北京老年住宅市场前景乐观171第七章 北京别墅市场172第一节 中国别墅市场172一、中国别墅的发展沿革和南北差异172二、中国“第五代别墅”的六大基本定律175三、中国别墅在继承中寻发展176第二节 2006年北京别墅市场178一、2006年北京别墅市场进入供应高峰期178二、2006年北京别墅建筑向城市外围扩散179三、2006年北京别墅价格涨势趋向平稳181第三节 北京别墅市场四大热点板块分析185一、西山板块185二、温榆河板块186三、京昌路板块187四、京开路板块189五、亦庄板块191第四节 北京别墅市场发展前景与趋势193一、北京别墅市场的发展趋势193二、北京别墅开发的趋势分析194第八章 北京公寓市场196第一节 北京公寓市场状况196第二节 北京酒店式公寓199一、酒店式公寓的定义与客群定位199二、北京酒店式公寓发展概况200三、2006年北京酒店式公寓状况分析201第三节 北京高端公寓203一、北京高端公寓流行新欧式建筑风格203二、北京高端公寓价格涨幅巨大204第九章 北京商业地产市场205第一节 中国商业地产概述205一、中国商业地产发展呈现四大特征207二、商业街成为中国商业地产发展的新热点208三、中国商业地产已进入新规则时代209四、中国商业地产市场的特征与机遇210五、2006年中国商业地产发展的趋势213第二节 北京市商业地产总体分析216一、投资者需求和商业供应对比分析216二、北京各区供应量及比例分析218三、北京各区单位项目的平均数对比分析222四、北京各区开发商业项目最终目的情况分析225五、北京人口数量、收入、消费与开发面积对比分析227第三节 2005-2006年北京商业地产市场228一、2005年北京商业地产特点228二、2006年上半年北京商业地产市场活跃231三、2006年下半年北京商业地产形势良好233第四节 北京商业地产面临的问题与对策235一、北京商业地产面临的问题235二、商业地产亟需专业化运作239三、实现北京商业地产的可持续发展243第五节 北京商业地产前景预测248一、北京商业地产的发展趋势248二、北京商业地产发展前景明朗249三、北京商铺市场前景看好251第十章 北京写字楼市场253第一节 北京写字楼市场分析253一、2005年北京写字楼凸显5大变化253二、2006年北京写字楼市场分析255三、北京写字楼市场回暖261第二节 2006年第一季度北京写字楼市场264一、2006年第一季度北京市场经济概述264二、2006年第一季度北京写字楼市场整体分析265三、2006年第一季度北京主要写字楼区域分析272第三节 北京甲级写字楼276一、2005年北京甲级写字楼市场回顾276二、北京甲级写字楼趋向整体销售282三、北京甲级写字楼市场态势良好283四、北京甲级写字楼2006年内新增百万平米285第四节 北京三大商务区写字楼288一、北京写字楼市场CBD、金融街和中关村三足鼎立291二、北京CBD带领区域写字楼竞争293三、CBD是北京写字楼市场前进的风向标295四、北京中关村写字楼市场出现整体转售为租296五、金融街写字楼市场状况与分析298第五节 北京写字楼前景304一、北京甲级写字楼市场前景看好304二、北京写字楼市场发展趋势305第十一章 北京二手房市场308第一节 二手房概述308一、二手房定义及种类308二、二手房市场名词解释308三、二手房市场五大优势309第二节 2005年北京二手房市场回顾311一、2005年北京二手房市场发展状况311二、2005年北京二手房市场的热点分析314第三节 2006年北京二手房市场319一、北京市2006年上半年二手房交易价量同涨319二、2006年北京四大区域二手房走势各有不同323第四节 北京二手房发展的趋势325一、2006年北京二手房市场展望325二、北京二手房市场发展趋势327第十二章 北京房地产优势企业331第一节 中远发展331一、公司简介331二、中远房地产遍及北京城331三、中远房地产与北京市汽修公司进行战略合作334四、北京中远地产试图走出同质化泥潭336第二节 北京万科338一、公司简介338二、北京万科的三张大牌338三、北京万科将在2006年内推出新盘342第三节 北京华侨城地产344一、北京华侨城地产销售与工程进展同迅速344二、北京华侨城多主题大盘在东南345三、北京华侨城与乐购商业联手合作346第四节 北京天鸿集团347一、公司简介347二、2006天鸿集团经营状况347三、天鸿集团公司面临的风险及对策351四、北京天鸿企业的全面品牌战略355第五节 北京城建364一、公司简介364二、2006年北京城建经营状况365第十三章 北京房地产重点区域市场分析370第一节 房地产市场格局发展概况370一、回顾2004年北京地产热点区域370二、北京商业地产区域新格局371三、北京奥运地产构建四大中心区域格局372四、新城市规划重造北京地产格局374第二节 北京三大商务圈房地产375一、金融街地产面临的机遇、挑战及相应对策375二、中关村地产四大板块分析380第三节 北京四大郊区市场格局381一、通州381二、昌平382三、大兴382四、顺义383第十四章 房地产发展的营销策略385第一节 房地产营销策划和运作385一、房地产公开发售的策划和运作385二、大宗交易的策划和运作389三、房地产五大营销策略391第二节 房地产营销渠道分析397一、房地产营销渠道类型397二、房地产中间商面面观399三、房地产营销代理招标投标403第三节 网络营销408一、房地产网络营销408二、房地产网络营销运作机理413三、房地产网络营销的优势415四、网络营销的不足与改进417第四节 整合营销419一、整合营销概述419二、房地产整合营销的内涵419三、中国房地产业所面临的市场营销问题420四、整合营销战略在房地产开发中的实施步骤422第五节 2004年北京地产广告分析424一、项目数变化424二、物业类型、物业位置分布425三、广告频次及费用情况426四、广告媒体选择427五、广告版面及色彩429第十五章 北京市房地产的市场竞争状况430第一节 北京房地产竞争现状430一、北京大开发商转向二线城市430二、北京房地产企业竞争强者愈强430三、北京地产商面临新一轮“洗牌”432第二节 房地产企业竞争力的决定性因素433一、制度创新能力433二、技术创新能力434三、人力资源管理能力435四、企业文化436第三节 提升房地产企业竞争力437一、房地产市场竞争格局发生变化437二、房地产企业竞争力分析439三、提升竞争力的具体措施443第四节 北京房地产竞争存在的问题及趋势446一、地产品牌建设成竞争瓶颈446二、未来市场将会由产品竞争转为企业品牌竞争446三、北京房地产市场将在良性竞争中健康发展447第十六章 北京市房地产业的投资分析448第一节 2005-2006年1-6月年中国房地产市场分析448一、2005年中国宏观调控效果有所显现448二、不同区域市场表现各不相同450第二节 北京房地产投资现状452一、2005年北京房地产投资情况452二、2006年上半年北京房产投资640亿453三、北京名校周边房产投资热持续升温454第三节 房地产投资的风险455一、房地产的投资的经营风险455二、房地产投资的法律风险457第四节 北京房地产投资前景459一、投资北京写字楼前景看好459二、北京商铺投资前景乐观460三、商务公寓投资前景光明461四、投资别墅前景依然乐观461第十七章 中国房地产融资分析464第一节 中国房地产融资概况464一、2005年中国房地产融资渠道拓宽464二、房地产典当成为融资新方式466三、2005年房地产业意图拓展海外融资468第二节 中国地产业融资的对策470第十八章 北京市房地产的发展趋势预测475一、房地产的信息化发展趋势475二、房地产行业发展的专业化趋势476三、网络时代房产发展六趋势477四、房地产开发企业的四大发展趋势479第十九章 房地产政策分析492第一节 中国房地产业的国家调控分析492一、国务院提出八项措施引导调控房地产市场492二、国六条新政对房地产市场的影响493三、关于做好稳定住房价格工作的意见496四、中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率500第二节 中国房地产新政解读501一、解读九部委地产新政501二、中国房产新政触动各地楼市504三、北京市出台八项房地产新政进一步调控房产市场506第三节 政策法规介绍509一、中华人民共和国土地管理法509二、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范529三、协议出让国有土地使用权规定552四、北京市国有建设用地供应办法556五、北京市土地储备和一级开发暂行办法561六、北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见566七、北京市城市房地产转让管理办法571八、北京市闲置土地处理办法584附录5882006年北京二手房价格指数报告5882006年北京1月二手房价格指数报告5892006年北京2月二手房价格指数报告5982006年北京3月二手房价格指数报告6062006年北京4月二手房价格指数报告6152006年5月份北京二手房价格指数报告6252006年6月份北京二手房价格指数报告6362006年7月份北京二手房价格指数报告6452006年8月份北京二手房价格指数报告6552006年9月份北京二手房价格指数报告6652006年10月份北京二手房价格指数报告6752006年11月份北京二手房价格指数报告6852006年12月份北京二手房价格指数报告696图表目录2006年1-5月至2007年1-5月各区域房地产投资增速292006年1-5月至2007年1-5月住宅供需状况302006年6月至2007年6月各种住宅同比价格指数312006年下半年以来部分城市新建住宅销售价格变化情况312007年 1-6月房屋投资结构332006年北京市房地产开发投资累计增速趋势图422006年商品房施工面积增量变动情况432006年商品房及商品住宅竣工面积增幅442006年京房景气指数与分指数情况45房地产开发投资增幅趋势图47房地产开发面积增长趋势图48商品房现房和期房销售面积增速趋势图49房屋销售价格指数趋势图（同比）50新建商品住宅与二手房住宅销售价格指数趋势图51北京房价2005年以来同比涨幅572005Q1-2007Q3北京市房屋销售价格指数572001年2006年北京房地产销售情况58购房者目前的事业心态66房地产品牌知名度66目前居所与意向居所的居室数量选择比例比较68购房者意向房屋与目前居所比较分析68目前居所与意向居所相同格局的面积对比69目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较70目前居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较70目前居所与意向居所所在区域比较71购房者目的分析72置业目的为改善生活空间的购房者目前居所与意向居所的建筑面积比较73购房者对小区配套的预期752006年1-6月八大区域典型住宅项目销售情况1362006年1-6月八大区域典型住宅销售套数分布1372006年1-6月八大区域典型住宅成交均价1372006年1-6月东部发展带典型住宅项目成交情况1382006年1-6月东部发展带典型住宅成交走趋图1392006年1-6月东部发展带典型住宅成交均价1392006年1-6月西部发展带典型住宅项目成交情况1402006年1-6月西部发展带典型住宅成交走趋图1412006年1-6月西部发展带典型住宅成交均价141远洋山水项目基本销售情况142远洋山水项目不同单套建面段供销情况142远洋山水项目2006年1-6月成交价格情况143远洋山水项目购买人群比例情况1432006年1-6月南城区各板块典型住宅项目成交情况1442006年1-6月南城区典型住宅成交走趋图1452006年1-6月南城区典型住宅成交均价1452006年1-6月中关村核心区各板块典型住宅项目成交情况1462006年1-6月中关村核心区典型住宅成交走趋图1472006年1-6月中关村核心区典型住宅成交均价1472006年1-6月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交情况1482006年1-6月东部商务中心典型住宅成交走趋图1492006年1-6月东部商务中心典型住宅成交均价149A-ZTOWN爱这城项目基本销售情况150A-ZTOWN项目不同单套建面段供销情况150A-ZTOWN项目2006年1-6月成交价格情况151A-ZTOWN项目购买人群比例情况151TIMES（东恒时代）项目基本销售情况152TIMES（东恒时代）项目不同单套建面段供销情况152TIMES（东恒时代）从项目2006年1-6月成交价格情况153TIMES（东恒时代）项目购买人群比例情况153投资者投资额度分析216投资者投资取向分析217投资者希望租金水平比例分析217北京市2005年各行政区商业物业供应量统计表2182005年内北京市各行政区商业供应量占总供应量面积百分比统计图2192005年内北京市各行政区商业项目个数占总个数的百分比统计图2202005年北京市各行政区商业平均单位项目平均面积对比统计图2222002-2005年商业供应总体量（万m3）2252002-2005年商业经营状态分析226各区人口与商业面积对比图227北京各区人均商业面积227北京市主要经济指标264北京GDP增长率VS全国GDP增长率264北京写字楼市场总体供应趋势2652006年第一季度主要入住项目列表266北京写字楼库存量（按级别）截止到2006年3月266北京各主要写字楼区城存量分布2672006年一季度写字楼租赁市场主要交易268超甲级和甲级写字楼供需趋势269北京写字楼租金走势270写字楼市场主要指标271北京CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目2722005年北京甲级写字楼大单成交案例280天鸿集团获利能力分析347天鸿集团经营能力分析348天鸿集团偿债能力分析348天鸿集团资本结构分析349天鸿集团发展能力分析350天鸿集团现金流量分析350北京城建获利能力能力分析365北京城建经营能力能力分析366北京城建偿债能力能力分析366北京城建资本结构分析367北京城建发展能力分析368北京城建现金流量分析369上海市房地产开发投资和住宅销售指标的变化450北京市房地产开发投资和住宅销售均价的变化451金融机构人民币存贷款基准利率调整表500北京二手房价格指数走势图588北京各城区二手房价格指数走势图588北京二手房价格指数走势图589北京各城区二手房价格指数走势图590北京各城区1月份二手房价格指数对比图592北京各城区1月份指数环比变化图592中心四城区11、12、1月份指数对比图593海淀区各片区11、12、1月份指数对比图594朝阳区各征区11、12、1月份指数对比图595丰台区、石景山区11、12、1月份指数对比图596近郊城区11、12、1月份指数对比图5961月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表597北京二手房价格指数走势图598北京各城区二手房价格指数走势图599北京各城区2月份二手房价格指数对比图600北京各城区2月份指数环比变化图601中心四城区12、1、2月份指数对比图601海淀区各片区2、1、2月份指数对比图602朝阳区各片区12、1、2月份指数对比图603丰台区、石景山区12、1、2月份指数对比图604近郊城区12、1、2月份指数对比图605北京各城区二手房价格指数走势图606北京各城区3月份二手房价格指数对比图608北京各城区3月份指数环比化图608中心四城区1、2、3月份指数对比图609海淀区各片区1、2、3月份指数对比图610朝阳区各片区1、2、3月份指数对比图611丰台区、石景山区1、2、3月份指数对比图612近郊城区1、2、3月份指数对比图6133月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表614北京二手房价格指数走势图615北京各城区二手房价格指数走势图616北京各城区4月份二手房价格指数对比图617北京各城区4月份指数环比变化图618中心四城区2、3、4月份指数对比图618海淀区各片区2、3、4月份指数对比图619朝阳区各片区2、3、4月份指数对比图620丰台区、石景山区2、3、4月份指数对比图622近郊城区2、3、4月份指数对比图6234月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表624各大城市二手房价格指数走势图625北京各城区二手房价格指数走势图626北京各城区5月份二手房价格指数对比图627北京各城区5月份指数环比变化图628中心四城区3、4、5月份指数对比图628海淀区各片区3、4、5月份指数对比图629朝阳区各片区3、4、5月份指数对比图630丰台区、石景山区3、4、5月份指数对比图631近郊城区3、4、5月份指数对比图6325月份北京市各大片区二手房价格指数变化趋势表633各城市二手房价格指数走势图636北京各城区二手房价格指数走势图637北京各城区6月份二手房价格指数对比图638北京各城区6月份指数环比变化图638中心四城区4、5、6月份指数对比图639海淀区各片区4、5、6月份指数对比图640朝阳区各片区4、5、6月份指数对比图641丰台区、石景山区4、5、6月份指数对比图642近郊城区4、5、6月份指数对比图6436月份北京市各片区二手房价格指数变化趋势表644各城市二手房价格指数走势图645北京各城区二手房价格指数走势图646北京各城区7月份二手房价格指数对比图647北京各城区7月份指数环比变化图648中心四城区5、6、7月份指数对比图648海淀区各片区5、6、7月份指数对比图649朝阳区各片区5、6、7月份指数对比图650丰台区、石景山区5、6、7月份指数对比图651近郊城区5、6、7月份指数对比图