CIMC房地产战略规划.docVIP

中集集团房地产业务战略规划（2011-2015） Driving new value, Moving the world 中集集团房地产业务战略规划（2011-2015）21目 录第一部分 外部因素环境分析5一、宏观环境分析5(一) 经济环境分析5(二) 政治环境分析7(三) 社会环境分析8(四) 技术环境分析9二、房地产市场分析10(一) 新房市场分析10(二) 二手房市场分析12(三) 土地市场分析13(四) 房地产企业15(五) 市场发展趋势展望17三、机会与挑战总结19(一) 机会19(二) 挑战20第二部分 内部环境分析21一、业务现状分析21(一) 发展阶段21(二) 盈利能力22(三) 项目运作能力23(四) 产业协同开展情况24二、关键成功要素分析26(一) 必要的土地资源储备26(二) 雄厚的资金实力26(三) 丰富的人力资源26三、内部运营能力评价27(一) 资本运作能力27(二) 土地获取能力27(三) 项目策划能力28(四) 工程管理能力28(五) 营销管理能力29(六) 物业管理能力29四、公司核心竞争力分析30(一) 中集集团品牌影响力以及良好的政府关系30(二) 中集集团融资平台30(三) 中集集团大量土地资源已显现出房地产开发价值31(四) 房地产业务可与中集产业投资协同发展31五、优势劣势总结31(一) 优势31(二) 劣势32第三部分 产业总体战略33一、战略方向33(一) SWOT分析33(二) TOWS矩阵35二、业务定位与发展思路36(一) 业务定位36(二) 基本思路37三、使命、愿意与战略目标40四、战略目标40第四部分 战略举措41一、业务战略举措41(一) 业务战略的决策前提41(二) 住宅产品41(三) 商业地产45(四) 工业地产46(五) 业务模式优势分析46二、价值链战略举措46(一) 价值链定位的原则46(二) 资金运作举措47(三) 土地拓展举措49(四) 项目策划举措50(五) 规划设计举措51(六) 工程管理举措51(七) 采购管理举措52(八) 销售管理举措52(九) 物业管理举措53三、区域战略举措53(一) 区域战略制定前提53(二) 区域战略模式选择55四、职能战略举措56(一) 品牌战略举措56(二) 组织管控举措57(三) 计划预算管理举措57(四) 风险管理举措57(五) 流程管控举措58(六) 人力资源举措58第五部分 财务测算59一、开发节奏模拟59二、报表分析60(一) 、总投资估算表60(二) 、销售收入表60(三) 、利润表63(四) 、现金流量表63(五) 、报表对比分析63(六) 、集团支持的重要性65第六部分 投资计划和资源需求66一、投资计划66二、资源需求67第七部分 年度工作计划与产业KPI指标68一、年度工作计划68二、产业KPI指标72第一部分 外部因素环境分析一、 宏观环境分析(一) 经济环境分析2011年，国际形势动荡不定。欧债危机不断升级，中东、北非局势变幻莫测，日本遭受三重灾害冲击，美国围绕债务上限问题两党纷争激烈，让世人始终感到国际金融危机迟迟挥之不去，世界经济复苏步履蹒跚，不仅增长速度大大低于预期，而且，“二次探底”的可能性却在加大。在这样的国际大背景下，中国经济总体较好，但也饱受国际经济，特别是金融市场动荡的折磨，加之自2010年底就已经达到5.1%高位的通货膨胀水平和较高的通货膨胀预期，使得中国的宏观调控者也不得不一直小心谨慎，认真应对。时至今日，2011年经济运行的大局已经落定，呈现给世人的是“通胀高位回落，增长稳健回归”的较好运行结果。1、总体情况2011年GDP同比增长9.4%，CPI同比增长5.5%。2012年GDP预计增长8.7%左右，CPI上涨4%左右。2012年，仍继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，着力调整经济结构，进一步激发自主增长活力。2011年，国内经济呈现经济增速同比下降但物价涨幅同比上升的复杂局面，国际经济呈现新兴经济体通货膨胀压力增大但发达经济体失业率居高不下的复杂局面。我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激想自住增长有序转变，全年经济朝着宏观调控的预期方向发展。预计2011年全年GDP同比增长9.4%，CPI同比增长5.5%。2012年，我国将呈现经济增速和物价涨幅“双降”态势，GDP预计增长8.7%左右，CPI上涨4%左右，就业形式继续好转，国际收支朝着平衡方向发展，经济运行总量矛盾有所缓解，但结构性矛盾更加突出，国际环境不确定性更大。2012年，仍继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，着力调整经济结构，进一步激发自主增长活力。2、物价物价上涨势头初步得到控制，宏观调控首要任务取得成效。2011年CPI同比增长5.5%，通货膨胀高位回落。作为衡量通货膨胀水平重要指标之一的居民消费价格指数（CPI），自2010年11月上涨幅度就已经达到5.1%的高位，此后一直在4.6%以上的高位运行。在中央一系列旨在抑制通货膨胀政策，特别是连续6次提高银行存款准备金率，3次提高银行存贷款利率等货币政策的作用下，2011年上半年通货膨胀水平仍不断攀升，CPI涨幅5月突破5.5%，在7月达到全年最高6.5%之后才有所回落，预计年底仍将停留在4%左右，CPI将在5.5%左右，通货膨胀高位回落。3、经济经济增长速度稳健回归，部分刺激政策退出力度把握适度，经济减速的放缓节奏处在平稳合理水平。既要把物价涨幅降下来，又不是经济增速出现大的波动，是2011年宏观调控的主要着力点之一。由于货币政策坚持稳健取向，在控制间接融资的同时直接融资规模稳步扩大，房地产政策坚持有保有压，总体上调控力度把握适度，经济增长的减速较为平稳。2011年前三个季度，国内生产总值增长速度稳健回落，同比增长速度分别为9.7%、9.5%和9.1%。前三季度累计同比增长速度为9.4%，全年预计增长速度为9.4%。经济减速的放缓节奏处在平稳合理水平。4、投资固定资产投资保持稳定增长，保障房投资对总投资增速回升起到重要支撑作用，成为新亮点。据相关机构统计，2011年1-8月，全国固定资产投资（不含农户）180608亿元，同比增长25%，增速与上年同期大体持平。全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%，其中，住宅投资27118亿元，增长36.4%，增速同比微降3%。8月末，保障性住房和棚户区改造住房开工868万套，开工率86%，保障房新开工进展对全国新开工项目计划总投资的增速回升起到重要支撑作用，1-8月份全国新开工项目计划总投资同比增长23.1%，比上半年的14.9%大幅回升。 5、消费内需对经济拉动作用增强，消费保持较快增长，预计全年社会消费品零售额实际增长11.5%，结束了前几年增速不断提高的趋势，转为增速下降的局面。从需求看，内外需增长更趋协调，内需对经济的拉动作用增强。消费保持较快增长，前三季度社会消费品零售总额同比增长17%，家居、家用电器及音响金银珠宝等需求持续较旺，文化、旅游等服务消费继续快速发展。除金银珠宝和是有及制品受价格上涨因素影响增速快外，其余消费品种增速平稳。预计全年社会消费品零售额名义增长17%，实际增长11.5%，结束了前几年增速不断提高的趋势，转为增速下降的局面。6、贸易进出口贸易顺差仍然波动较大，进出口增速呈现前高后低的特点，贸易顺差继续下降，预计贸易顺差1590亿美元左右，下降13%。多数稳定出口的外贸政策2011年继续保留，人民币名义有效汇率保持稳定，世界经济总体上延续温和复苏态势，这些有利因素有效对冲了外贸出口企业面临的劳动力和原材料成本上升等压力。2011年以来，中国进出口贸易顺差仍然波动较大，但从前9月的累计情况看，进出口贸易顺差为1071亿美元，比上年同期下降10.6%。从月度走势看，进出口增速均呈现前高后低的特点，预计全年出口总额19250亿美元，增长22%左右；进口总额17660亿美元，增长26.5%左右；贸易顺差1590亿美元左右，下降13%。(二) 政治环境分析1、政策调控组合拳政策调控组合拳对房地产行业实施全方位调控，成功抑制房价过快增长，直接影响房企资金链。政府从问责、限购、信贷、税收、供给和监管6个方面全方位实施调控。调控手段包括：加大保障房建设和监管；对房价增长过快的城市实施限购、限价；房贷首付比例提高，三套房限贷；土地增值税严格清算，契税、营业税优惠全部取消；土地供给进一步扩大；住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞等。严厉的调控对房地产格局产生了巨大的影响，房价过快增长已经被截止。开发商资金回笼速度减慢，获取贷款基数变小，直接影响开发商资金链的正常运转。2、货币政策货币政策上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，下半年收紧步伐明显放缓，存款准备金率下调，释放货币政策微调的信号。为抑制通货膨胀，央行在2011 年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011 年1 月-7 月，央行共加息3 次（2010 年以来共5 次），上调存款准备金率6 次（2010年以来共12 次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI 增速由7 月的6.5%高位回落至10 月的5.5%，11 月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11 月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。2011 年11 月30 日，央行公布从12月5 日起下调存款准备金率0.5 个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。3、十二五规划房地产刚需得到释放，市场前景好，投资性购房比例下降，房地产投资属性淡化。（1）扩大内需强调扩大内需，增加收入，在未来一段时间内居民购买能力的增强将成为政府的目标，就楼市而言，由于刚性需求的大量存在，未来房地产刚性需求将进一步得到释放，市场前景看好，同时投资性购房的比例将下降，房地产投资属性将淡化。房地产拉动经济的支柱作用将被淡化，行业面临利空，但发展将更加理性。（2）转变经济发展方式转变经济发展方式是房地产行业长期内所面临的最大利空，意味着房地产拉动经济的支柱作用将被淡化，房地产行业的黄金时代可能将不再；但是房地产将朝着更加理性的方向发展，就整个行业的发展周期来看，理性的发展路径将更有利于房地产行业的稳定，更有利于房地产行业朝着更高的产业层次和需求层次发展。强调民生，房产行业供应结果将进一步合理化，为房企提供新的市场方向和战略格局。（3）保民生强调保民生，土地和住房的供应与规划将进一步的向中等收入人群倾斜，保障性住房的供应将进一步加大，供应结构将进一步合理化，同时也为房地产企业提供新的市场方向和战略格局。城镇化为房地产发展提供巨大的空间。（4）坚持区域协调发展积极稳妥推进城镇化为房地产行业的发展提供巨大的发展空间，建立环境友好型社会为房地产行业提供新的市场机遇。未来趋势房企提供新的市场机遇。（5）强调科技与创新未来房地产发展的方向：低碳、环保、节能、减排，为房地产企业提供了新的市场机遇。(三) 社会环境分析1、城市化进程城市化进程释放大量内需，成为中国经济发展的推动力，引发生产性投资、基础建设投资、房地产投资等一系列的投资需求。随着城市规模的扩大，将有一部分老工业区面临城市更新升级所带来的机遇。主动的、持续的城市化推进释放大量内需，成为中国经济发展新的推动力。城市化会引发更多的消费需求，城市人口比重的提升会带来消费总量的扩张。城市人口的增加、城市规模的扩大会引发服务产业的大力发展，从而推动经济的进一步发展。城市化进程会引发生产性投资，从而为转入城市的劳动力提供就业机会；同事，城市化进程也引发建设城市所需要的基础设施建设，为现代消费品进入居民消费领域创造基础条件；城市化进程引发房地产投资，以满足城市人口的居住需求和工商企业的发展需求。一二线城市，随着城市规模的不断扩大，原本位于城市边缘的老工业区随着城市化进程和产业升级带来的需求，将面临重新规划选址，搬迁至郊区或者周边的三四线城市，城市更新和厂房搬迁一方面有利于带动不发达区域的经济发展，另一方面为城市发展提供了更广阔的空间资源，为更多人解决就业和居住的需求，实现政府和企业的双赢。2、人口红利人口红利驱动房地产长期增长。相比美国和日本的户均状态和户均人数，中国仍有加大的增长空间。持续增长的人口及对住房的需求将驱动房地产长期增长。预计人口红利将持续至2030年左右结束，房地产仍有20年的增长期。对应美国、日本目前的户均状态，中国的户均套数有50%提升空间，而户均人数有20%的降低空间，合计需求仍有80%的增长空间。从户均套数来看，日本、美国的户均套数在1.1-1.2套/户，而中国目前的户均套数仅为0.8套，对应有50%的房屋增长需求。而户均人数来看，日本、美国的户均人数为2.6人左右，而中国目前仍达到3.2人/户左右，对应有20%的房屋增长需求。一方面，中国的户均套数有增长空间；而另一方面，中国的户均人数有降低趋势；合计如果达到美、日目前的户均状态，中国的销量仍有80%的增长空间。5年3600万套保障房建设将对商品房市场有一定的冲击，但由于消费群体的区别，将促进商品房合理发展，并优化其产品结构。截至2015年，全国完成3600万套保障房建设；其中2010年完成590万套，2011年1000万套，2012年700万套。保障房建设主要针对人群为一、二线城市的低收入群体，选址一般为远离城市中心，产品类型属于低档的、小户型产品，在申购条件上有严格的限制。保障房对商品房市场有一定的冲击，有效抑制了房价过快的增长，解决低收入家庭的住房问题，同时消化了一部分刚性需求；另一方面，由于在申请条件和产品类型等方面限制，保障房和商品房的消费群体有着本质的区别，未来商品房的发展将更加合理，产品结构将优化。3、保障房建设(四) 技术环境分析节能环保成为建筑业发展十二五规划重点之一，将影响房地产土地市场招拍挂，绿色建筑理念将决定未来市场方向。住房和城乡建设部印发建筑业发展“十二五”规划强调，“十二五”建筑业的发展要以建筑节能减排为重点，坚持节能减排与科技创新相结合。发展绿色建筑，加强工程建设全过程的节能减排，实现低耗、环保、高效生产；大力推进建筑业技术创新、管理创新，推进绿色施工，发展现代工业化生产方式，使节能减排成为建筑业发展新的增长点。绿色建筑对房地产业的影响主要体现在两方面，一方面具备开发绿色节能低碳建筑的能力与经验成为土地市场招拍挂的一个门槛，招商万科已多次凭借绿色建筑这一门槛获取土地。另一方面是节能减排、绿色环保日益成为主流价值观，购房者日益关注绿色建筑理念，这一需求将决定着市场方向。二、 房地产市场分析(一) 新房市场分析新政对一二线城市新房影响较大，量价起跌，走势不乐观，三四线城市影响较小，将成为未来机会市场。一线城市：成交量均处于低位震荡整理态势，跌幅趋缓；二线城市：成交量与成交均价均处于下降态势中；三线城市：成交量均开始有所下降，但跌幅较小；从城市量价走势来看，一线城市量价深度下跌，但成交价格仍然坚挺。二线城市成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%。三线城市成交量及成交价格均开始小幅下降。在多重市场压力及市场对下滑预期的影响下，2012年商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市或将乘上土地财政的最后一班车，未来机会市场将在三、四线城市。1、价格图 ：2011年百城住宅均价及环比变化（9月后）房价自2011年9月起环比下降且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011 年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9 月-11 月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100 个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。2、需求相比2008年（历史低点），一线城市成交量已低于2008 年的历史低位，二三线城市略好于2008 年。多数城市成交金额并未明显下降，三线代表城市更有明显的涨幅。外部环境对一二线城市利空，三四线城市受影响相对较小。整体来看，2011 年1-11 月，一二线代表城市月均成交面积分别为64 万平方米和57 万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36 万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11 月，一线城市月均成交面积已低于2008 年历史低点（76 万平方米），与2009 年的较高水平（131 万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57 万平方米，虽明显高于2008 年水平（36 万平方米），但较2009 年和2010 年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36 万平方米，与2009 年和2010 年相比，降幅分别为18%、8%。2011年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100 亿元、46 亿元和27亿元，均高于2008 年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。3、供给一线城市新上市量地位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11 月，一线城市住宅月均新批上市面积为78 万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37 万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。城市住宅月均新批上市面积除一线城市外，均保持增长的态势。4、供求对比2011年大部分城市销供比持续下降，重点城市普遍低于1，库存压力不断加大，截止11月九个重点城市平均出清周期为15个月，与历史高位仍有一定距离，形式相对缓和。2011 年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008 年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8 间波动。11 月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008 年以来低点。2011 年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011 年重点城市出清清周期持续延长。11 月，九个重点城市平均出清周期为15 个月，连续11 个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4 个月；二线城市除苏州周期仅延长3 个月外，其余重点城市延长8-11 个月不等；三线城市惠州11 月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011 年各重点城市出清周期相对于2008 年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。5、全国总体情况投资、新开工增速高位回落，商品房销售再创新高。商品房销售依然增长，但增速略低于2010年，住宅销售增速与2010年基本持平。房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平。（1）需求：全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。2011 年1-11月，全国商品房销售面积达到8.96 亿平方米，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6 个百分点。其中，住宅销售面积为7.96 亿平方米，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5个百分点。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11 月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9 月以来首次出现连续两个月同比下降。（2）供应：全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降，但仍高于近五年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。2011 年1-11 月，全国房地产开发投资额达到5.55 万亿元，同比增长29.9%，增幅较去年同期下降6.6 个百分点，但仍高于近五年复合增长率（24.9%）。其中，住宅开发投资额为3.99 万亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4 个百分点。房屋新开工面积同比增速较去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。2011 年1-11 月，全国房屋新开工面积达到17.5 亿平方米，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2 个百分点，但仍与近年复合增长率19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5 亿平方米，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6 个百分点。(二) 二手房市场分析2011年二手房受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房。主要城市二手房成交量明显低于去年同期，但高于2008年历史低位。重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11 月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9 月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011 年1-11 月，11 个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010 年同期累计上涨26.9%，2009 年1-11 月为20.2%，2008 年同期下降9.4%。1-11 月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。2011年1-11 月，北京等重点城市二手房共成交44.1 万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33 万套。同比来看，8-11 月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8 月份的同比下降42.2%，到9 月的53.5%，11 月降幅达到57.5%。(三) 土地市场分析2011年全国住宅用地量价全面下行，供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%，十大城市城市降幅高于全国水平。2011 年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11 月，全国133 个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11 月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。1、土地价格2011年1-11月全国133个城市住宅用地平均楼面地价同比下降9.9%，平均溢价率为13.9%。住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位。 住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。2、土地成交出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著。土地总成交面积保持增长。2011 年1-11月，全国133 个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%、40.6%。十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。图：全国133 个城市各类土地成交面积同比增长率3、土地供应土地总推出面积仍高于去年，住宅用地推出面积下降，预计全年计划完成率仅在六成左右。土地总推出面积仍高于去年。2011 年1-11 月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010 年以来持续增长的态势。住宅用地推出面积下降明显，前11 个月计划完成率仅在五成左右。2011 年1-11 月，共推出住宅用地4.3 亿平方米，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011 年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8 万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。图：全国133个城市各类土地出让金同比增长率4、土地出让金总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著，商办用地和工业用地同比有较大增长。各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10 个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。(四) 房地产企业1、销售业绩品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显。2011年1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。多数品牌房企销售额同比仍然增长，但业绩在下半年下滑明显。图：2010-2011 年十大品牌房企销售额及2011 年计划完成情况（按2011 年销售额排名）2、房企拿地情况受市场环境和土地供应等影响，大部分房企拿地面积低于去年同期，房企拿地策略主要根据自身资金链情况和对大势的研判制定。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。受市场环境、商品房用地供应等影响，除中海、绿城、金地外，大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。在拿地策略方面，扩张派和收缩派各持己见，扩张派认为目前土地溢价率为三年最低水平是逆市拿地的良机，表现了逆市扩张的决心，并将通过快速销售实现回款。收缩派大多受资金链影响以及对后市的不确定，延缓开发节奏，缩小开发战线，实施防守型战略。房企的拿地策略一方面源于公司的战略和对大势的研判，但更多是受限于企业自身的资金链情况，部分房企由于负债率过高，不得不收缩战线。图：2010-2011 年十大品牌房企拿地面积3、万科拿地策略2012年万科将启动冬天模式。2011年万科逆市扩张，抄底成本观或将是对大势的正确研判，目前土地量价起跌是两年后量价的有力保证。作为行业标杆企业，万科2012年将实行冬天模式，具体表现在：现金为王；快速销售；更谨慎拿地；管理模式冬天，节流等。2011年，万科在拿地策略上表现出逆势扩张的雄心，就在各地开发商紧捂钱袋、加速回款之际，万科却明显逆势而为，仅仅8、9两个月间，万科已在北京、合肥、广州、太原等地斥资70余亿元拿地。万科的抄底成本观与3年前的“拐点论”如出一辙，曾有业内人士暗叹其错判形势，但彼时唱衰的万科其实是最大的赢家。万科的底气源于对大势的研判，2011年土地出让多不乐观，土地市场量价起跌，意味着两年后上市供应的商品房将数量骤减，未来供应量的下降是未来量价的有力保证。作为国内标杆房企，万科的举动受到业内企业的高度关注，在某种意义上成为了行业发展的风向标。4、产品线形成独特的产品线，并采用产品线模式积极扩张，逐渐成为房企的核心竞争力。在企业发展扩展方面，领先房企都已形成独特的产品线，采用产品线的模式积极扩张。万达、世纪金源和华润凭借可复制的产品线在全国布局，异军突起，步入中国房地产销售额前10强行列；金地、招商、首创、振业等老牌房地产企业缺乏创新型、可复制的产品线，在本轮企业竞争暂时落后。(五) 市场发展趋势展望1、货币政策预计货币政策将从“稳重偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。货币政策预调微调，2012 年货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012 年总的信贷规模可能与2011 年持平，达到2008 年四季度至2009 年期间放贷近11 万亿元天量的可能性很小。2、房地产调控中央调控决心不减，行政性措施在近期不会放松，预计调控政策维持从紧取向，不会冒然放松。本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012 年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012 年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。预计2012 年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会冒然放松。3、房产税房产税试点改革范围可能进一步扩大，为建立中长期制度奠定基础。通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。 预计在2012 年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。4、销售货币政策的改变有助于销售量的回暖，有助于行业景气度的恢复。地产行业由于其高杆杠等因素，具备强金融特性，对利率、信贷的敏感性很高。总信贷决定商品房销量，2012年货币政策将由“稳重偏紧”转为“稳健”，有助于销量的回暖：与地产销量增速高度相关的是贷款总余额增速。今年以来贷款增速不断回落，地产销售增速再度下滑，到10月份已经下滑至负值区间。利率的变化直接影响购房者的购买能力以及开发商的财务成本，可能的降息将有助于行业景气度的恢复。从历史数据来看，房地产行业销量与利率的反比关系明显。5、供需2012年上半年库存呈上升状态，6月左右供需逐步平衡，并进入去库存状态。从商品房新开工额及库存量来看， 2012年6月左右开始供需逐步平衡，受新开工面积降低的影响，未来市场库存量将逐步减少。2012年上半年将是库存上升状态，预判年中达到库存高点：从相关机构的数据测算得知，销售量领先新开工面积5个月左右，新开工领先可售量12-18个月左右。通过新开工面积预测，直至2012年3月左右，库存增速都将维持在高位；从2012年6月左右开始，届时由于前期新开工降低的影响开始发挥作用，逐步进入市场的平衡状态，市场开始去库存。6、房地产企业未来市场对房企资金运作能力及专业化水平要求日益提升，房地产行业处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段。开发贷收紧，融资渠道收紧将使得开发商面临资金考验；开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理；土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰；未来房地产市场对开发商资金运作能力及专业化水平要求日益提升，开发商利润下降和房地产企业数量减少成为趋势。从产业周期角度分析: 我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短。三、 机会与挑战总结(一) 机会房地产行业的发展机会有：(1)作为经济增长的重要拉动力较长一段时间内无可取代；（2）人口红利和刚性需求驱动长期增长；（3）城市化进程释放巨大的空间和需求；（4）区域协调发展利好，三、四线城市发展空间巨大；（5）节能环保理念为房地产提供新的市场空间。（6）土地或现抄底良机；（7）行业发展进入下半场，市场日趋规范化，企业发展专业化。区域协调发展、城镇化建设和住房刚性需求等为房地产市场的发展提供了强劲动力。房地产行业的“黄金十年”已过，房地产行业的“下半场”已经开始。经历了2008年金融风暴和新一轮宏观调控的房企变得更加成熟、理性而有战斗力，房地产行业仍拥有较大的机会市场：1. 房地产仍是拉动经济增长的重要因素，在较长一段时间内无可取代；2. 人口红利驱动房地产长期增长，刚性需求巨大；3. 城镇化进程、城市更新、升级等利好因素，为房地产发展释放了巨大的发展空间和需求；4. 区域协调发展引导城市化进程向三、四线城市转移，房地产仍有巨大的发展空间；5. 强调科技与创新进入国家战略规划，节能、环保、低碳、减排的建筑理念为房地产提供了新的市场空间；6. 地方政府对土地财政依赖性强，土地溢价三年最低，或现抄底良机；7. 房地产行业进入下半场，市场发展日趋规范，有利于房企朝着专业化方向发展。(二) 挑战房地产行业的发展挑战有：（1）调控政策短期不变；（2）拉动经济的支柱作用可能被淡化；（3）投资属性被弱化，投资客减少；（4）保障房分流部分刚性需求；（5）承担更多民生需求，利润空间或将减少。政府宏观政策的调整使房地产业继续受周期波动影响，短期内调控政策不会放松，房企发展人面临多重挑战：1. 短期宏观调控全面放松可能性不大，中央调控力度和决心不减；2. 十二五对改变经济发展方式提出要求，房地产拉动经济的支柱作用可能被淡化；3. 房地产投资属性将被弱化，投资客减少；4. 保障房将分流部分刚性需求；5. 房地产企业将承担更多民生需求，利润空间或将减少。总体来看，房地产市场发展机会大于挑战。中国房地产调控政策从根本上要求房地产行业平稳健康发展，房地产市场受调控政策影响虽然有波动，但整体保持快速发展态势，经济持续快速发展、城市化进程、人们改善性住房需求都为房地产市场的发展提供了强劲动力。不断规范的市场以及激烈的竞争环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平。中集集团房地产业务战略规划（2011-2015）中集集团房地产业务战略规划第二部分 内部环境分析一、 业务现状分析(一) 发展阶段房地产板块已成为中集集团战略发展板块。中集地产目前处于以深圳为基地，深耕江门、扬州市场，向周边城市辐射扩张的阶段。中集地产前期处于房地产企业发展的起步阶段，这个阶段的特点是以市场机会为主导，以项目为核心进行发展，公司开发产品、区域比较聚焦。随着中集地产纳入集团战略发展板块，中集地产正逐步向规模化、专业化阶段的房地产企业进行发展。中集地产处于以深圳为基地，深耕江门、扬州市场，向周边城市辐射扩张的阶段，开发的项目涉及住宅、公寓、写字楼、购物中心、酒店等业态，有着丰富的跨区域和多业态综合开发经验，项目运作能力较强。中集地产历年开发项目概况名称位置开盘日期占地（万平方米）建面（万平方米）均价（元/平方米）备注江门中天国际江门北新区院士路72号2006年2240三期均价7500花园洋房、城市商业广场扬州东方百合园扬子江北路(念四新村北侧)2009.0419237000欧陆式的建筑风格，由多层、小高层、独幢别墅、商铺组成扬州中集集品嘉园开发区维扬路89号（江阳路与维扬路交汇处东南）2010.052.27.7610000项目由两幢18+1层住宅、一幢26层酒店式公寓、一幢4层办公楼、两幢3层联排别墅、沿街商铺组成。扬州中集紫金文昌维扬区文昌西路10号（市政府西侧）2011.06516高层15000联排30000 项目包括高尚居住社区、休闲会所、5A级金融商务办公楼等。扬州中集格兰云天大酒店江苏扬州扬子江北路308号2011.01开业2.1四星级精品酒店，201间客房扬州琼花苑城市综合体项目大学路与文昌中路交汇处西北角规划设计阶段311.9商场、酒店镇江金山湖项目环湖路与一泉路交汇处西南角规划设计阶段1717低密度高档社区联排别墅、花园洋房深圳人才安居房深圳西丽施工阶段1.28精装社区(二) 盈利能力中集地产2010年净利润率为17%，2011年预计达到30.8%，净利润率高于万科、保利、招商等标杆企业。中集地产2011年净资产收益率预计达到22%，远高于部分优秀的房地产上市企业。中集地产盈利能力在业界内处于很高的水平。近几年中集地产各项经济指标实现了历史性的跨越发展。公司克服了国际金融危机、国家宏观调控等历史罕见的困难和挑战，实现了整体经济指标持续快速发展，主要经济指标屡创新高。2007年至2011年累计开发面积43万平方米，累计预售收入18亿元，累计税后利润2.9亿元。房地产龙头企业2010年报显示：万科净利率15.52%，保利地产净利率为13.7%，招商地产净利率为14.6%，2010年中集地产净利润率达到17%，2011年中集地产净利润率预计为30.8%，净利润率高于万科、保利、招商等标杆企业。2011年中集地产净资产收益率预计为22%，超过了部分优秀的房地产上市公司，盈利能力在业界内处于较高的水平。中集地产近年经营业绩2007年2008年2009年2010年2011年预售收入（万元）224694617321596462055508税后利润（万元）339930001160610115541全年新开工面积（平方米）355004940016280149200136561竣工面积（平方米）60300531594602698624109452(三) 项目运作能力中集地产在江门、扬州市场的品牌知名度和综合实力处于领先水平，有着较强的区域市场竞争优势。经过十几年的发展积累了丰富的开发经验，有着一支稳定的职业经理人队伍，具有较强的项目运作能力。中集地产成功运作了江门中天国际、扬州东方百合园、集品嘉园、紫金文昌等项目，在江门、扬州市场的品牌知名度和综合实力处于区域市场领先水平，有着较强的区域市场竞争优势。经过十几年的发展，公司在房地产开发方面积累了丰富的经验，收获了一支从事房地产开发和管理达10年以上的稳定的职业经理人队伍，具有很强的项目运作能力，盈利能力丝毫不逊于其他知名地产企业。中集地产产品线产品分类项目建筑类型项目简评图片城市改善中天国际多层小高层项目位于江门市中心区核心位置，院士路两侧，环拥会展中心，北侧为永久城市公园。为发展中的城市金融、商业、文化和娱乐中心。城市改善东方百合园多层小高层独幢项目紧邻风景旖旎的瘦西湖畔，距市中心仅需五分钟的车程。建筑容积1.23，欧陆式的建筑风格。 城市改善集品嘉园高层联排位于扬州“第二城”的核心地段，中集集品嘉园由两幢18+1层住宅、一幢26层酒店式公寓、一幢4层办公楼、两幢3层联排别墅组成。城市改善紫金文昌高层别墅位于扬州主干道文昌路中心位置，西靠维扬路，东临市政府，项目规划总用地约5万平方米，总建筑面积约16万平方米。 商务住宅集品嘉园精装公寓高层精装修小公寓面积45-55平米左右写字楼紫金文昌写字楼写字楼项目规划14层，标准楼层建筑面积1800平方米。商业地产扬州413项目购物中心项目规划地下2层，地上4层，总建筑面积7万平方米酒店中集格兰云天星级酒店四星级精品酒店，201间客房，已表现出极好的市场业绩。(四) 产业协同开展情况经过近两年的实践与探索：工业用地变性为房地产开发用地在广东以外无政策支持，实施难度极大。研发中心配套房地产开发用地，无法捆绑商品房开发用地。产业投资与房地产协同发展方面，在集团战略发展部的协调下，已取得成功案例。产业投资与房地产协同发展应作为我们重点关注的运作模式。1、工业用地变性为房地产开发用地中集土地资源主要位于沿海城市，沿海城市的土地市场运作相对规范。目前全国只有广东省有“三旧改造”政策，而中集在广东省的可用于“三旧改造”的工业用地较少，不能