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文档简介

金宫花园土地开发项目提案北交所北登中心二八年五月二十八日 金宫花园土地开发项目提案敬启者:北交所北登中心为有机会为贵公司提供咨询服务而倍感荣幸。我们理解贵公司对金宫花园土地开发项目的关注,并就此准备了项目提案书。我们衷心希望通过以下的提案书和未来的产权交易服务及其可能的延伸服务帮助贵公司恰当了解金宫花园土地项目的价值,以便贵公司能够适时实现交易的目的。后附的提案书包括:1. 项目基本情况2. 市场分析篇祝商祺! 北交所北登中心2008年5月28日第一部分 项目基本情况一、分析对象本报告拟分析项目为北京金中都置业有限公司所拥有的土地开发权,包括金宫花园公寓建设和道路修建与隔离带绿化工程。二、时间金宫花园土地开发项目于2007年拿到发改委与建委批复,早在98年先后拿到建设用地规划许可证,05年拿到国有土地使用证。具体如下:建设工程规划许可证编号(94)市规建宇1964号建设用地规划许可证 98-规地字-0256地名使用批准证 京地名字(98)第019号国有土地使用证京宣国用(2005出)第00710号规划意见复函 2006规(宣)复函字0003号北京商品房销售许可证 京房内证字第315号三、地理位置金宫花园土地位于北京市宣武区广安门外南大街77号金宫花园,用地东据西二环路仅80米,交通便利,北距复兴门。金融街2.5公里;向西距北京西客站仅1.5公里;向东据北京大观园不足一公里。东至广安门外南街、西至北京铁道分局广安门站、南至马连道东街、北至广安门外南街63号。周边500米范围内主要服务设施有:商业文化:新世纪菜百、美廉美超市、城市之光超市、崇光百货(SOGO)、琉璃厂文化街、银行等大型商业设施应有尽有。文化设施:实验小学、椿树馆小学、首都医科大学、宣武医院、广安门中医医院、友谊医院等医疗机构。四、用地规划 具体使用内容为办公,客房及附属设施。 南部为占地12000的太液池湖面,东侧规划建设购物娱乐中心;用地中部为居住办公区,北部分布公共绿地。网球场、棒球场、游泳馆。五、占地面积项目其占地面积为38538.788平方米(用地权属面积39617.7平方米),总建筑面积29140平方米(其中地上建筑面积15400平方米,地下建筑面积13740平方米),容积率0.58,绿化率35%。机动车停车99辆(地面14辆,地下85辆)。六、配套及交通(一)配套设施该地区的市政基础设施条件完善,达到电力、上水、下水、热力、煤气、道路等七通场地平整。(二)交通附近有49路、53路、340路、122路、特3路等多条公交站点。七、项目介绍金宫花园开发土地为矩形,是原金代皇宫御花园原址,在规划上以中国古典园林与现代建筑相结合,区内集居住、办公、健身、娱乐功能于一体。地块南部为占地12000平米的太液池湖面,在东侧规划建设购物、娱乐中心;地块中部为居住和办公建筑区;北部分布较大面积的公用绿地、网球场、棒球场、游泳池。项目地块形状规则,地质条件良好,具有较好的承载力。随着地理位置的独特、人文环境、教育环境的衬托,人与自然无隔阂;自然与文化息息相通,处处相融的景象。八、转让内容整体转让土地证规定范围内的所有内容和项目公司100%股权,转让价格:为2.8亿第二部分、市场分析篇一、北京市房地产行业现状分析房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2007年,北京市房地产开发投资增速继续放缓,商品房施工面积和竣工面积小幅增长,影响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房销售面积继续下降,但是降幅有所趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出,房屋销售价格指数仍然高位运行。受2006年同期前门改造及整治项目投资额较大因素影响,2007年1-5月,北京市完成房地产开发投资532.8亿元,比2006年同期增长10.8%,增幅同比回落7.3个百分点。2007年1-5月,住宅投资280.4亿元,比2006年同期增长11.7%,增幅同比回落21.3个百分点。经济适用房住宅完成投资5.9亿元,下降56.3%。写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1145.4万平方米和1192万平方米,比2006年同期增长10.6%和14.4%。其中,写字楼和商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势,分别下降24.2%和49.1%。2008年奥运会给北京房地产开发商带来了绝佳的发展契机。对于北京房地产市场而言,未来充满机遇和挑战。2008年行业竞争将集中表现为资金竞争。具有资金优势的实力企业不仅可以保证自身项目的开发和销售进度,而且能够通过收购整合到更多的行业资源,提高地位,而中小公司开发资金将极度缺乏。据预测,2008年上半年中国房地产投资额将达到10089.2亿元人民币,较2007年上半年同比增长19.4%。2008全年房地产投资额将达到25368.7亿元人民币,同比增长19.1%。2008年房地产企业景气指数将上涨至142.8,国房景气指数却下调为101.96。2008年我国房地产市场投资将延续2007年以来的平稳增长态势。虽然国家面临宏观调控货币从紧,但是细分房地产市场,北京商品住房和写字楼领域仍有值得投资的项目。二、北京写字楼市场分析2007年是北京写字楼企业重新寻找市场机会的一年,在国家持续限外调控和央行频频加息的背景下,写字楼的营销模式正涌现出更多的惊喜和创新。以远洋地产、SOHO中国为代表的本土新一代商业房地产企业成功赴港上市,为2007年北京写字楼市场增添了浓重的亮色。以华贸中心、凯晨世贸中心、银泰中心、金地中心为代表的一大批面向未来的顶级写字楼的落成,使北京写字楼的整体品质再上一个台阶。2007年年底,北京整个写字楼市场租金大幅上扬,第四季度北京写字楼市场平均租金较上季度增长13%。中央商务区(CBD)内的增幅则达到16%。(一)2002年至2007年甲级写字楼市场供应北京写字楼信息网调查报告显示,2007年上市写字楼租售项目数量达51家,平均每月4.3家,供应量达378.4万平方米,与去年同比增加9.3%。其中:20022007年北京历年供应量比较表 单位:万平方米东部地区231.6万平方米,包括朝阳区以天元港国际中心、盘古大观、泰达时代中心、世纪财富中心为代表,供应量达163.8万平方米,占总供应量的43%,与去年同比增加24.9%。东城区以第五广场、中汇广场、皇城国际中心为代表,供应量67.8万平方米,占总供应量的17%,与去年同比增加29.6%。西部地区83.1万平方米,包括西城区以卓著国际金融中心、航宇大厦、光大国际中心为代表,供应量59.8万平方米,占总供应量的15%,与去年同比增加85.1%。海淀区以普天大厦、新华联国际、泰鹏大厦为代表,供应量23.3万平方米,占总供应量的6%,与去年同比减少61.9%。南部地区包括丰台区、崇文区、宣武区、大兴区,以冠城名敦道、自然新天地A座、BDA国际广场、MAX空港企业园为代表,供应量43.7万平方米,占总供应量的11%。与去年同比减少41.4%。统计显示,2007年东部地区(朝阳区、东城区)以60%的绝对优势连续第四年在供应量上超过西部地区(西城区、海淀区)。 20022007年北京各区写字楼供应量比重(二)2007年甲级写字楼分析从供需关系上看,2007年写字楼市场新增供应量与2006年相比略有增加,市场需求保持旺盛。北京写字楼信息网调查报告显示,2007年上市写字楼租售项目数量达51家,平均每月4.3家,供应量达378.4万平方米,与去年同比增加9.3%。同时,2007年北京写字楼市场租售吸纳量超过160万平方米,与去年相比下降11%。从租售价格上看,租金和售价开始出现背离,双双飘红的局面不再,租赁市场在供应量持续攀升的压力下导致租金下跌,销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。根据北京写字楼信息网的最新统计数据,截止2007年12月,北京写字楼市场平均售价19172元/平方米(建筑面积报价),与2006年相比上涨14.1%;平均租金162元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2006年相比下降3.0%;空置率20.8%,与2006年相比上升12.4%。从商圈分布上看,传统的“3+X”格局依旧,CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑,霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如东二环商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、望京商圈等,由于有产业的支持而各具特色,并打上了鲜明的产业烙印,如东二环商务带的传统总部经济,BDA商圈、望京商圈的国际化产业,上地商圈的高科技研发产业,亚奥商圈的2008奥运概念,燕莎商圈的国际化社区优势,北京多中心商务格局的出现初具雏形,并将对未来的写字楼市场产生重要影响。从产品结构上看,商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机,高端产品在“多重限外政策”下保持观望。据统计,北京有60%以上的公司开在住宅楼里,利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米,这一数字几乎相当于目前北京甲级写字楼的总存量。2007年年末公布的北京市房屋租赁管理若干规定,证实了年初时关于住宅禁商解禁的传言,在执行了近一年半的时间后,北京住宅禁商令终于有条件地打开了。北京市工商局相关负责人在解释新规定的出台时表示,住宅禁商有条件放开主要是基于物权法的规定,重在强调居民自治的理念和原则,主要由民事关系来调解。对于高端写字楼产品,尤其是以整售策略为主的纯写字楼而言,2007年始终面临“多重限外令”的压力。特别是临近年未,又一利空消息令业内外人士忧心重重。在改变城市的力量中国地产峰会上,北京大学不动产研究中心主任冯长春表示,物业税可能明年试点,而且最先从商业地产开始征收。冯长春解释说,由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少,所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主,逐步实现只要拥有房产都应该纳税。2007年北京写字楼大单交易频现,同时在住宅市场疯狂涨价的背后写字楼的投资价值日益凸显,此前专注于住宅类的投资者,也纷纷转向商业地产。总之,一方面由于北京市房屋租赁管理若干规定从2008年1月1日起正式执行,另一方面物业税试点尚处于酝酿阶段,因此这两个政策对整个写字楼市场的影响尚有待进一步观察。(三)2008年一季度写字楼市场分析根据搜房网站文章显示,2008年京城写字楼市场表现出春季市场所应有的特性,无论是销售还是租赁都显现逐步回暖的迹象。统计数字显示,2008年1-2月北京市房地产开发投资1799859万元,同比增长123.4%。其中写字楼市场投资达157895万元,同比增长98.3%,增长幅度接近3位数。 价格方面,2008年3月份北京市写字楼市场销售平均价格为21,516元/平方米,环比增长49.7% 。业内人士认为,售价大幅度增长,正是京城写字楼市场回暖的前兆,包括国际财经中心、华骏国际中心及东方梅地亚中心等写字楼物业的价格上涨带动了京城整体写字楼均价的上升。租金、空置率出现双涨,虽然北京市整体写字楼供应量较大,但租金整体上依然处于上升的趋势。一方面入市的写字楼本身拥有较好的品质及硬件设施,业主由此希望得到更高的回报率;另一方面奥运会临近,外资的强劲需求随“季节的变暖”开始显现,各项目的看房考察和租约谈判活动表现活跃,部分客户正努力试图在奥运会前完成入驻。在CBD的华贸中心、银泰中心、金融街的凯晨国际中心等超5A级写字楼入市的带动下,北京市甲级写字楼平均租金报价将逐步提升,达到9.2元/平方米/天。此外,显著的新供应量使得市场平均空置率较上一季度上升5%,尤其是CBD空置率上升最为显著;且随着二季度新写字楼项目不断进入市场,预计空置率将进一步上升。对此,业内人士认为,甲级写字楼本身硬件设施、服务质量已达到国际领先水平,再加上京城内商业用地供应量逐步减少,投资者对未来京城写字楼市场仍有着良好预期,提高租金将成为一种趋势。(四)未来市场需求分析据全球房产顾问机构世邦魏理仕的消息,北京写字楼市场潜在需求正在积累,令人关注。据该机构调查,现有多个在京大型外资企业有扩展办公面积的计划,且需求面积大。其行业涉及高科技、传统制造及咨询服务及金融等多个类型。同时,在美国次贷危机影响不断加大及中国政府对于房地产行业从土地及信贷多方面进行调控的大背景下,北京的投资市场仍然活跃,依然有大宗的物业投资及开发合作完成。在美国次贷危机影响不断加大及中国政府对于房地产行业从土地及信贷多方面进行调控的大背景下,北京的投资市场仍然活跃,依然有大宗的物业投资及开发合作完成。马来西亚投资基金Pav ilion G roup收购了瑞安集团旗下的中汇广场;香港领先房地产商太古地产在进入中国7年后,2008年2月宣布与远洋地产投资40亿元人民币联合开发位于朝阳区东四环附近的将台商务中心项目,并于近日又宣布将其中国大陆区总部落户北京,此后再进入一两个二线城市。目前,太古地产首个在中国大陆落成的三里屯V illage大型综合房地产项目开始启用。 在宏观调控的大背景下,新的中外投资者

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