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房地产税费的咨询和测算 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 (一) 营业税 1、基本规定: 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权,按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。 应纳税额=计税营业额税率(5%) 房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额; 房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、优惠规定(有效期至2002年12月31日) (1)1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房),在2002年12月31日前销售的,免征营业税及附加税费、契税。 (2)纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼,在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的,免征营业税及附加税费、契税。 (二)地方(营业税)附加: 计征依据:以应纳营业税额为计税(费)依据 适用税(费)率如下: 1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。(外资企业、外籍个人免征)。 2、教育费附加按3%的征收率计征(外资企业、外籍个人免征)。 3、地方教育附加按1%的征收率计征。(纯中央属企业免征) 4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。 (三)企业所得税: 1、中华人民共和国境内的房地产企业,应当就其生产、经营所得和其他所得,缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。 纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%。 计算公式为: 应纳税额=应纳税所得额税率 应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额 2、从2000年1月1日起,厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业,均按当期实际预收售房款总额(含未结转预收售楼款收入以及购房定金)1.5%的比例,核定预征企业所得税,按季度申报预缴,年度(项目)汇算清缴。 3、房地产开发企业所得税汇算方式,可选择按开发项目分摊费用,待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整;或不按开发项目分摊费用,每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定,不得随意改变,如确需改变的,应在下一年度开始前报主管税务机关批准。 若发现企业财务管理混乱,帐证不全,无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的,一律按不低于销售收入总额3%的比例,由主管税务机关核定征收企业所得税。 (四)印花税:以购房合同金额为计税依据,按购销合同税目及万分之三的税率计征。 二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:以全部收入(或评估价)减去购置原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)企业所得税:将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 (四)印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按产权转移书据税目及万分之五的税率计征。 三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定 (一)营业税: 1、个人出售高档住宅、非住宅项目(写字楼、商场、店面、厂房、仓库等)、非自用普通住宅(即产权人没有实际居住的普通住宅)以及个人出售不符合免税规定的房产,以全部收入(或评估价,下同)减去购置原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。 2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅,免征营业税。 3、普通住宅与高档住宅的界定 符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅:(1)别墅、度假村;(2)住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米,杏林区(含海沧区)、集美区超过3600元/平方米,同安区超过3000元/平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅(本界定从2002年9月1日起执行)。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)个人所得税: 1、个人出售房产,有增值但不符合以下特殊规定的,按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的,按以下特殊规定办。 特殊规定:(1)为鼓励个人购换住房,对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的,凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料,经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。(2)个人首次上市出售房改房(包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房),免征个人所得税。(3)个人出售住房(不含个人首次上市出售房改房),虽有增值的,但只要产权人住满5年以上,且是唯一家庭生活用房,产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明,经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核,符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。 (四)印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按产权转移书据税目及万分之五的税率计征。 四、单位或个人置换房产涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:单位或个人置换房产,以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据,按5%的税率计征营业税。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)所得税:单位置换房产的,以置换后房产价值依照有关规定进行固定资产税务处理,核算损益;个人置换房产,以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据,按1.5%的征收率计征个人所得税。 (四)印花税:以置换双方合同记载金额为计税依据,按产权转移书据税目及万分之五的税率计征。 五、单位或个人转让土地使用权涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:单位和个人转让土地使用权,以全部收入(或评估价,下同)减去受让原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)所得税:单位转让土地使用权,将转让收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额;个人转让土地使用权,按收入全额征收2%的个人所得税。 六、单位出租房产涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:按租金收入5%税率计征。 (二)地方(营业税)附加(同上地方附加规定) (三)房产税:按租金收入12%税率计征。 (四)企业所得税:将租金收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 (五)土地使用税:根据所处地段年税额每平方米1至6元。 (六)印花税:以合同金额为计税依据,按财产租赁合同税目及千分之一的税率计征。 七、个人出租房产涉及的有关地方税收规定 对个人出租房产涉及的地方税收采取以下两种征收方式: 综合税额核定征收:本着手续从简、负担从轻的原则,对我市个人出租房产涉及的地方税收仍采取按单位建筑面积确定综合税额的办法征收,综合税额包括私房出租所有应交税款。 (附件:私房出租单位建筑面积月综合税额表) 按实征收:个人出租房产取得租金收入,能据实主动申报的,可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体税种、税率如下: (一)营业税按租金收入的3%征收, (二)营业税附加(同上地方附加规定) (三) 房产税:按租金收入的4%征收。 (四)个人所得税:对个人出租房屋取得的所得按10%的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得,以每次(月)取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。减除税费标准: 1、基本费用扣除标准:每次(月)收入额不超过4000元的,减除费用800元;每次(月)收入额超过4000元的,减除费用20%。2、税金及其附加税费扣除标准:个人出租房屋,其应缴纳的营业税及附加税费、房产税、印花税、土地使用税准予扣除。 3、修缮费用的扣除标准:个人出租房屋,对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的,其实际开支修缮费用经核准给予分次(月)连续扣除,直至扣除完为止,但每次(月)允许扣除以800元为限。 (五)土地使用税根据所处地段年税额每平方米1至6元。 (六)印花税:以合同金额为计税依据,按财